現在、知人が借りていたビルの二階のテナント物件で喫茶店を運営しています。賃借名義はそのままになっています。ビルの外壁に看板、垂れ幕があるのですが、何かの拍子に落下など事故がおきた場合は誰に賠償責任が発生するのでしょうか?

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A 回答 (4件)

 不動産賃貸業を営んでおります。



 まず確認させてもらいますが、無断転貸になってませんか? 賃貸借は賃貸人と賃借人の「信頼関係」の上に、なりたっている、とされています。で、大家はおおむね転貸を嫌います。多分、知人さんと大家の間の賃貸借契約書には無断転貸禁止になっていたんじゃないかと思いますが、大丈夫ですか?

 そもそも出発点が間違っていると、あとで何を言っても「契約違反」「無権利」ということで言い分が通らなくなります。


 その話はあとでするとして、今は自宅なので、近くに法律書はないので確認ができないのですが、民法の不法行為(たしか709条以降)のところに、土地の構築物についての条文があったはずです。外壁についた看板や垂れ幕などは、ビルそのものではありませんが、ビルに付着している設備なので、ビルの一部と思えばよいと思います。

 で、その条文によると、まずは事故がおきないように管理するのは占有者の責任です。占有者とは簡単に言うと使用者です。使用者とはこの場合で言えば、賃借人です(賃借人が転貸していれば転借人?)。

 で、その占有者が、被害が出ないように十分注意をはらい処置していたのに事故がおきたという場合は、責任は所有者に移ります。所有者の責任は無過失責任で、はやい話が過失がなくても責任を負わないといけないことになっています(上記の規定は被害者保護の規定だから)。

 さてそこで、質問者さんが正当な賃借人なら、事故が起きた場合、それまでの間十分な注意をはらっていたかどうかがまず判断されます。このような質問をされたということは、なにか心当たりがあるのでしょうか。あるならば、大家と相談して自分で処理するか大家になんとかしてもらいましょう。

 ダメならダメでいいです。とにかく、被害がおきないように努力したら、質問者さんは免責されます。大家が無過失責任を負うことになります。危険だというだけでなく、なぜ危険だと思うのか、危険な兆候などを知らせたという業務日誌や大家へ相談する手紙のコピーなど、事故をおこさないようにがんばった記録を残しておくようにお勧めします。


 問題は、質問者さんが無断転貸を受けている場合ですねぇ。

 手元に判例集や解説書などがないので胸を張っては言えませんが、おそらく、質問者さんが占有者になるんだろうと思いますが、無断転貸を受けている立場としては、大家の所に改善の相談になど行けないでしょ?行けますかねぇ。 行っても、自分が占有者ですとは言えないでしょ・・・ 。「通りすがりの者ですけど危ないです」などと言ってみても警告として十分な効果があるとは思えませんから、そんなことで果たして「占有者としての義務を十分に果たした」ことになるのかどうか? ハッキリ言えば、ならないと思います。

 法律上の占有者はまだ「知人」ということになる可能性もありますが、「無断転貸という明らかな契約違反をしていなくなった人間が、十分に物件を管理していたはずはない」「ビルにいない者が善良なる管理者の注意をどうやって果たすのか」」などと大家が非難したら、知人さんはどう返事をするのか・・・ 。私が大家なら、コレ幸いに、責任を知人なる人に押しつけますよ。押しつけることはできると思いますねぇ。

 知人は、上記の法律を知っていれば、責任を質問者さんに押しつけるでしょう。おまえがよく見ていなかったのが悪い!

 で、解説書などを見ない状態での話なので間違っているかもしれませんが、まず、質問者さんが責任を負う(可能性大)、質問者さんに責任がないとされる場合は知人が負う(可能性小)、質問者さんと知人両方に責任がない(義務をはたしていた)とされる場合は、大家が責任を負うことになる(可能性、ほぼナシ)だろうと思います。 

 民法は、710条か、711条くらいのところです。712条かな、お読み下さい。
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名義が知人になっていますから、一旦は警察の目は知人にいくでしょう。

しかし、その後の調べで実質的な監督責任者はあなただったことが分かりますから、あなたに対し業務上過失傷害などの疑いで調べられるでしょうね。

民事についても同様です。
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看板による事故が発生した場合、責任が問われるのは、所有者、使用者、管理者の3者です。



ビルの一部に看板設置スペースが元からあって、印刷された看板だけを入れ替えるタイプの場合は、

所有者:ビル所有者
使用者:看板を出したテナント(の経営責任者)
管理者:ビル管理会社

の3者の責任が問われます(そして、責任の擦り付け合いが始まります)

テナントがビル所有者、ビル管理会社の許可を受けて、テナント独自で設置した看板の場合は、

所有者:看板を出したテナント(の経営責任者)
使用者:看板を出したテナント(の経営責任者)
管理者:看板を出したテナント(の経営責任者)

の責任が問われます。

どの形態の看板であろうとも「看板を出しているテナント」は、責任を逃れる事は出来ません。
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外壁の看板や垂れ幕をとりつける架台が、ビルに元々ある付帯物ならビルのオーナーの責任になります。



看板や垂れ幕の架台、垂れ幕を店舗経営者が設置した場合は店舗経営者の責任になります。

ですが、外壁ごと落ちた場合はビルのオーナーの責任です。
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