5000万円の中古一戸建ての購入を考慮中です。
契約の申し込みをしたのですが、不動産屋さんからちょっと問題ありのようだと連絡が入りました。

現在の所有者がまだ入居中の物件ですが、引越し費用もないとのことで、5000万円のうちの100万円は引越し費用だそうで、内訳は、4900万円が不動産の価格。100万は引越し費用の価格です。
それについては不動産屋さんもきちんと契約を取り交わしてくれるとの事で大丈夫だと思いますが、
謄本を取り寄せたところ、この物件には、7500万円の根抵当権が銀行ではない業者の名前で入っていることがわかりました。
ひょっとすると、5000万円で売却しても根抵当権が外れるのは難しいのではないか、、、
もしかすると、売却してある程度借金を清算した後に自己破産するのではないかと言うのです。

こちらも銀行でローンを組むようにしているのですがそういう物件は審査に通りにくいのでしょうか?
また、審査に通った場合、銀行の方で根抵当権などは外して、綺麗な状態で当方のものになるのでしょうか?
個人で色々動かないといけないのでしょうか?
借金が残したまま自己破産された場合、この物件についている根抵当の権利を相手業者は放棄してくれるのでしょうか?
全くわかりません。

物件について気に入っていただけに残念です。
もしお分かりの方いらっしゃいましたらどうぞよろしくお願いします。

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A 回答 (8件)

抵当権、根抵当権が付いた物件を買うのは普通の事です。

売買代金で債務を返済して抵当権、根抵当権を抹消し、同時に買主名義への所有権移転登記、買主のローンの抵当権設定登記を行います。
問題は売買代金で債務を返済して根抵当権を抹消できるかどうかです。残債が売買代金以下ならいいのですが、残債が売買代金以上であった場合、それでも債権者が根抵当権の抹消に応じてくれるかどうかです。
ですから残債を確認する事と、残債が売買代金以上の場合に債権者が抹消してくれるかどうかを確認する事が必要です。これについては仲介の不動産業者の仕事です。
しかし引っ越し費用もないという事ですから、売買代金は全て債権者に取られてしまうのでしょう。おそらく売買代金では残債に足らず、債権者が根抵当権の抹消に応じてくれるかどうかという話だと思います。
銀行でない債権者との事でどんな会社、人物かはわかりませんし、ちょっとヤバい筋の業者かもわかりませんね。全額回収を強硬に主張して話にならないかもしれないし、銀行のようにサラシーマンが担当でなければ簡単に話がつくかもしれません。
契約するならい以上の事を確認してからの話ですが、もう一つの問題は、金に困っている売主のようなので契約して手付金を払った場合にその保全が大丈夫か?という事です。ぶっちゃけた話、何百万かの金額を持って逃げたり飛んでしまったりしないか、という事です。手付金は仲介業者が預かる、というような方法を取る事もありますが。
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この回答へのお礼

現在本物件について銀行のローン仮審査中です
不動産屋さんが、手付金については抵当権抹消、名義変更がされない場合は返金することを条件に契約書を交わしてくれるとのこと
契約書の条項にかなり詳しくこちらの条件を入れてもらうようにお願いしましたので多分大丈夫だと思います
専任、仲介両方ともしっかりした不動産屋さんです

・・・ですが、多少この物件への思い入れもうせた感があり、他にもいい物件がないか併行して探している状況です
またまた不動産屋さんにお手数かけている状況です・・・
どうなるかわかりませんが、皆様のご意見大変参考になりました
ありがとうございました

お礼日時:2011/05/04 06:42

宅建業者です。



>ひょっとすると、5000万円で売却しても根抵当権が外れるのは難しいのではないか、、、
もしかすると、売却してある程度借金を清算した後に自己破産するのではないかと言うのです。

回答は出揃っている感がありますが、そもそもこんな事を申し込みを受けてから言いだすその業者自体が信頼性が薄いと思いますね。本来なら仲介物件として扱う前に権利関係など調査済みが普通です。今頃「謄本取り寄せたら」と言っている業者なら、トラブル時のリカバリーは期待できません。あまり信用されない方がよろしいかと。
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この回答へのお礼

現在本物件について銀行のローン仮審査中です
不動産屋さんが、手付金については抵当権抹消、名義変更がされない場合は返金することを条件に契約書を交わしてくれるとのこと
契約書の条項にかなり詳しくこちらの条件を入れてもらうようにお願いしましたので専任、仲介両方ともしっかりした不動産屋さんですので多分大丈夫だと思います
不動産屋さんについて、私が色々悩んで連れまわしたので全部については謄本まで確認できなかったのだと思います、、本当に迷惑かけっぱなしです

・・・ですが、多少この物件への思い入れもうせた感があり、他にもいい物件がないか併行して探している状況です
どうなるかわかりませんが、皆様のご意見大変参考になりました
ありがとうございました

お礼日時:2011/05/04 06:39

不動産屋もトラブルを懸念しているような取引なら見送るのが正解です。



司法書士に頼めば大丈夫という回答がありますが、嘘ではありませんが、
抵当権者がきちんとした金融機関であれば、大丈夫でしょうが得体の
知れない業者ということであれば何が起きるかわかりません。

例えば、契約して手付打った瞬間に手付を持ち逃げされてしまう可能性
もあります。後は悠々と抵当権業者が競売にかける、など。
不動産屋が腰引いているような物件なら、止めたほうが無難です。
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この回答へのお礼

>例えば、契約して手付打った瞬間に手付を持ち逃げされてしまう可能性
>もあります。後は悠々と抵当権業者が競売にかける、など。

確かにそういう場合もあるとのことでした
現在本物件について銀行のローン仮審査中ですが
不動産屋さんが、手付金については抵当権抹消、名義変更がされない場合は返金することを条件に契約書を交わしてくれるとのこと
契約書の条項にかなり詳しくこちらの条件を入れてもらうようにお願いしましたので多分大丈夫だと思います
専任、仲介両方ともしっかりした不動産屋さんです

・・・ですが、多少この物件への思い入れもうせた感があり、他にもいい物件がないか併行して探している状況です
どうなるかわかりませんが、皆様のご意見大変参考になりました
ありがとうございました

お礼日時:2011/05/04 06:41

>5000万円で売却しても根抵当権が外れるのは難しいのではないか、、、



勘違いされています

貴方は抵当権が外れた物件もしくは同時に外れる物件を買えば良いだけです

私も複数の物件を購入していますが抵当権の無かった物件の方が珍しいですよ

自分で手配した司法書士立ち会いの下に手続きされれば大丈夫です

逆に、抵当権の設定されたままの物件は買う物では有りません

>こちらも銀行でローンを組むようにしているのですがそういう物件は審査に通りにくいのでしょうか?

無関係、貴方の信用力とその物件の価値で決まるでしょう

>個人で色々動かないといけないのでしょうか?

どうせ登記を司法書士に依頼するのですからそちらで相談されるのが一番です

>この物件についている根抵当の権利を相手業者は放棄してくれるのでしょうか?

代金の支払いと同時に外すのが一般的でしょう

過去の私の一例...

・抵当権6000万円の物件(銀行)
・購入価格3000万円(ローンを組みました)
・代金・契約手続きは銀行の応接室を借りて行いました
・同席者
 私+私の依頼した司法書士
 仲介業者(不動産屋)
 売り主
 銀行の担当者(抵当権者)
・契約書の捺印+代金の支払い+抵当権を抜く書類(銀行が発行)
・代金の3000万円は抵当権者である銀行が全て持って行ったようです

契約書の作成+代金の支払い+抵当権を抜く書類+登記用の書類

全てが同時進行になります

貴方の依頼した司法書士は全ての書類を預かり、貴方の名義に書き換えて権利書などは後日届けてくれます
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この回答へのお礼

現在本物件について銀行のローン仮審査中です
不動産屋さんが、手付金については抵当権抹消、名義変更がされない場合は返金することを条件に契約書を交わしてくれるとのこと
契約書の条項にかなり詳しくこちらの条件を入れてもらうようにお願いしましたので多分大丈夫だと思います

・・・ですが、多少この物件への思い入れもうせた感があり、他にもいい物件がないか併行して探している状況です
どうなるかわかりませんが、皆様のご意見大変参考になりました
ありがとうございました

お礼日時:2011/05/04 06:43

何れ競売物件として出てくるのかも知れませんが


不動産価格として安い分、弁護士や司法書士代が掛る様になっている
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この回答へのお礼

現在本物件について銀行のローン仮審査中です
不動産屋さんが、手付金については抵当権抹消、名義変更がされない場合は返金することを条件に契約書を交わしてくれるとのこと
契約書の条項にかなり詳しくこちらの条件を入れてもらうようにお願いしましたので多分大丈夫だと思います
・・・ですが、多少この物件への思い入れもうせた感があり、他にもいい物件がないか併行して探している状況です
どうなるかわかりませんが、皆様のご意見大変参考になりました
ありがとうございました

お礼日時:2011/05/04 06:44

 追記ですけど事実関係を確認するのは手数料を取る不動産会社のお仕事です。

不動産所有者と根抵当権者の間に幾らの債権債務関係があって、根抵当権者に債権金額分を支払ったら根抵当を抹消してくれるのかを確認する必要があります。
 もし、4,900万円超えの債権債務関係があれば、超過分を質問者様が根抵当権者に支払うことになるでしょう。つまり、5,000万円ではその物件を買えないということになります。
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この回答へのお礼

現在本物件について銀行のローン仮審査中です
不動産屋さんが、手付金については抵当権抹消、名義変更がされない場合は返金することを条件に契約書を交わしてくれるとのこと
契約書の条項にかなり詳しくこちらの条件を入れてもらうようにお願いしましたので多分大丈夫だと思います
専任、仲介両方ともしっかりした不動産屋さんです

・・・ですが、多少この物件への思い入れもうせた感があり、他にもいい物件がないか併行して探している状況です
どうなるかわかりませんが、皆様のご意見大変参考になりました
ありがとうございました

お礼日時:2011/05/04 06:43

>借金が残したまま自己破産された場合、この物件についている根抵当の権利を相手業者は放棄してくれるのでしょうか?



 もし、根抵当を設定している人が不動産所有者に1,000万円の債権を持っていたら(要は1,000万円を貸している)、根抵当を外すなんてことはしないでしょう。自己破産と同時に不動産を競売に掛けて債権を回収するはずですよ。根抵当権者と不動産所有者の間に債権債務関係がなければ、登記費用を不動産所有者が支払うことで外してくれるでしょう。根抵当権は商取引の担保が目的なので数ヶ月間売り掛けがなく、振り出した手形が全て現金化されていれば0円となります。
 ちなみに根抵当というのは最大7,500万円の債権の担保であって常時7,500万円の債権があるわけではありません。抵当権が設定時に設定金額分の債権があるのとは違います。
 そして銀行は第一抵当権者になれない物件じゃないと融資をしてくれないと思いますよ。ですから、事実関係をしっかり確認されて不動産会社の担当者と一緒に借り入れ予定の金融機関に行かないと融資の可否はわからないと思います。
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この回答へのお礼

現在本物件について銀行のローン仮審査中です
不動産屋さんが、手付金については抵当権抹消、名義変更がされない場合は返金することを条件に契約書を交わしてくれるとのこと
契約書の条項にかなり詳しくこちらの条件を入れてもらうようにお願いしましたので多分大丈夫だと思います
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・・・ですが、多少この物件への思い入れもうせた感があり、他にもいい物件がないか併行して探している状況です
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ありがとうございました

お礼日時:2011/05/04 06:35

引越し費用もなく、根抵当権より、安い値段で売却したら、抵当権が外れるはずがないでしょう。



そもそも、無理な物件で、5000万円、ぜったいあぶないです。止めた方が良いでしょう。
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この回答へのお礼

現在本物件について銀行のローン仮審査中です
不動産屋さんが、手付金については抵当権抹消、名義変更がされない場合は返金することを条件に契約書を交わしてくれるとのこと
契約書の条項にかなり詳しくこちらの条件を入れてもらうようにお願いしましたので多分大丈夫だと思います
専任、仲介両方ともしっかりした不動産屋さんです

・・・ですが、多少この物件への思い入れもうせた感があり、他にもいい物件がないか併行して探している状況です
どうなるかわかりませんが、皆様のご意見大変参考になりました
ありがとうございました

お礼日時:2011/05/04 06:35

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Q根抵当権の代位弁済

 父所有の土地に3階建てのアパートが建っています。
そのアパートは、1階部分が父名義、2,3階が親戚の名義の区分物件です。
A金融機関が土地と建物(1,2,3階)に根抵当権(1000万1番抵当)
この根抵当権は親戚の事業に使われており、債務者が親戚、連帯債務者が父という形で父は担保提供者となっています。
A金融機関で2,3階に根抵当権(1000万2番抵当)
B金融機関が2,3階に根抵当権(3番当300万)
父が求償権を担保する意味で2,3階に根抵当権(4番抵当1000万)を設定しています。
最近、親戚の事業が思わしくなく、このままでは土地建物が競売にかかる恐れもあるので、父が連帯債務者となっている部分(1番抵当)を確定請求し代位弁済したいと思うのですが、代位弁済はこちらの自由でできるのでしょうか。
親戚のA金融機関からの借入れは合計で1500万ぐらいです。

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代位の問題かな。

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正当な利益を有する人は、

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Q中古の一戸建の購入に関する質問です。

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目安を知りたい、という気持ちはわかりますが…

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とくに、ちょっとした高台にあって、日が当たり、風が抜け、じめじめしていない場所なら、どんなに家屋が古びてきたって、意外と快適に暮らせるものです。どうぞ築年数にこだわらず、場所と家屋にたいする自分の感覚を大切にしてください。

Q元本確定した根抵当権の被担保債権を代位弁済した場合でその代位弁済者が担

元本確定した根抵当権の被担保債権を代位弁済した場合でその代位弁済者が担保権実行する場合,被担保債権は求償債権となるのでしょうか?元本確定時の債権となるのでしょうか?

例えば,元本確定時に被担保債権の原債権額が元金1500万,確定利息損害金が500万円であった場合,求償債権元金は2000万となるとおもいますが,この場合,どちらとなるのでしょうか?

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債務者と代位弁済した方との契約によります

ごく普通の取引形態ですと、通常元本プラス利子です。

一般論から言うと、求償額としては1500万+500万です。

代位弁済者との契約形態をご確認ください

Q新築3階一戸建てor中古2階一戸建て

新築の3階建て物件(3LDK)と築15年ぐらいの中古2階一戸建て物件(4LDK)が同じ価格だったとします。(当然ですが、中古物件の方が敷地は広いです。同じ地域で接道などその他の条件は同じと仮定してください。)
約20年後ぐらいにこれらを売った場合、一般的にどちらの方が高く売れるでしょうか?
不動産関係に詳しい方、ご回答お願いいたします。

※回答にあたって、その他必要な情報があればお教えください。

Aベストアンサー

20年後だと、土地代だけとなります。建物の価値はゼロか解体費用分マイナスです

仮に20年後でも地が変わらないとしたら、現在の地価が高い方が高く売れるでしょう

同じ地域だからといっても、必ずしも広い方が地価も高いとは限りません
狭くても坪単価が高ければ、坪単価の安い広い土地よりも高くなります

Q不動産登記法 根抵当権について

根抵当権の後発的共有者への弁済の登記
[事例]
(1)元本確定前、根抵当権者Aから一部譲渡を受けたB。その後元本確定。
(2)元本確定後、根抵当権の一部代位弁済をしたB。Aの根抵当権はBに一部移転。
 根抵当権者 A、B (共有)
 設定者 C

(1)または(2)のような場合、B(後発的共有者)に弁済したときは
弁済による根抵当権一部抹消登記を申請することになります。(変更登記をすべきという見解もあるようですがここでは考えないこととします)
申請者は
権利者 A(当初の根抵当権者)またはC(設定者)
義務者 B(後発的共有者)
となるのですが、どうしてAも権利者となるのでしょうか?

根抵当権の抹消登記の場合の登記申請人はそれぞれの損得を考えて、
設定者は自らの権利の負担となっていた根抵当権がなくなり得をするから権利者となり、
根抵当権者は根抵当権を失うことになり損をするから義務者となると覚えていました。

この抹消登記において、Aはどのような利得があって権利者となるのでしょうか?
根抵当権を極度額100の大きさの『箱』とした場合、元本確定によりA60、B40の割合となりました。箱の共有者Bがいなくなったことで、単独でAがこの箱を使えるようになったとしても、元本は確定していますから、A60は変わることはないと思うのですが…。他にAにとってプラスのことがあるのでしょうか?

どなたかご説明よろしくお願いします。

根抵当権の後発的共有者への弁済の登記
[事例]
(1)元本確定前、根抵当権者Aから一部譲渡を受けたB。その後元本確定。
(2)元本確定後、根抵当権の一部代位弁済をしたB。Aの根抵当権はBに一部移転。
 根抵当権者 A、B (共有)
 設定者 C

(1)または(2)のような場合、B(後発的共有者)に弁済したときは
弁済による根抵当権一部抹消登記を申請することになります。(変更登記をすべきという見解もあるようですがここでは考えないこととします)
申請者は
権利者 A(当初の根抵当権者)またはC(設定者)
義務者 B(後発的...続きを読む

Aベストアンサー

まず、極度額がある場合、全額を貸すことはありません。
極度額と債権額の間には余裕があります。
この常識を前提として、

普通の抵当権と違い、確定根抵当権は、利息や遅延損害金につき限度額がない。
確定したとしても、すぐに根抵当権を実行しない。
その間、支払いがあるまで、遅延損害金は増加し、それがすべて担保される。
Aにとって、プラスになる。

Q中古一戸建の売却における税金に関する質問です。

土地約60坪、家屋約30坪(築30年以上)の物件を1600万円弱で売却することになりました。この場合の売却における税金はどれくらい見とけばいいのでしょう。抵当権はありません。相続でもありません。仲介手数料はわかるのですが、税金でどれくらいかかるのかがわかりません。どなたかご存知のかた、おしえてください。お願いいたします。ちなみに27年ほど前に中古で買った価格は2400万円でした(土地単価も下がっています)。また、この資金で同等価格の中古物件を買います(買い替えです)。

Aベストアンサー

売り物件がご自宅で、買物件もご自宅なら居住用資産の買い替え特例が適用され、今回は無税と思われます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3355.htm
自宅が10年以上居住、3年以内に買い替えなどの条件があります。
売り物件が貸家で、買う物件も貸家なら上記特例は適用されません。

中古の取得価格 建物 500万 土地1900万として
取得費  2400万+取得経費(ローン諸経費仲介費用など)≒2600万円
減価償却  建物価格×90%=450万円
譲渡費用  1600万円×0.03+6万円+印紙代2万円≒56万
譲渡所得=売却価格-取得費+原価償却-譲渡費用=1600万円-2600万円+450万円-54万円
   ≦0
譲渡益課税なし。

Q根抵当権の被担保範囲

被担保債権の範囲について教えてください。銀行から「無担保」融資を受けました。保証協会付だったりそうでなかったり。でも、私が銀行に設定している根抵当権は空きがあります。万一、私が破綻した場合、根抵当権の処分で無担保融資に充当されたり、根抵当権が代位弁済した保証協会の求償権に移転されるとしたら納得いきません。果たして根抵当権の処分金は、無担保融資に充当されるのでしょうか?

Aベストアンサー

残念ながら銀行からの全ての債務について、極度額に満つるまで返済に充当されます。
銀行との根抵当権設定契約の被担保債権の範囲は

(1)銀行取引による債権
(2)貴行が第三者から取得する手形上・小切手上の債権

となっており、これは不動産の根抵当権の登記でも確認できます。

このうち、(1)銀行取引によって生じる債権というのは、銀行取引約定書第1条(適用範囲)に記載されている、

「手形貸付、手形割引、証書貸付、当座貸越、支払承諾、外国為替その他いっさいの取引に関して生じた債務」
 
のことで、これには保証委託取引から生じる債務、保証債務など、一般的に銀行との取引と認められるものが全て含まれます。

つまり、契約上の債務者が借りた借入は保証協会の保証の有無、担保の有無に一切関係なく、全て被担保債権として(手続上保証協会への根抵当の一部移転などがあるとしても)極度額に満つるまで返済に充当されることになります。

通常銀行で貸出を検討する際、また保証協会が保証を検討する際には、既に設定済みの根抵当を債権保全面で織り込んで勘案するものです。
借入の際の経緯は判りませんが、もし個別の借入についてこれは根抵当権とは関係無いなどの話があったのでしたら、また今迄の取引実績から対応してもらえるのでしたら極度額の減額などを交渉してみては如何でしょうか。

残念ながら銀行からの全ての債務について、極度額に満つるまで返済に充当されます。
銀行との根抵当権設定契約の被担保債権の範囲は

(1)銀行取引による債権
(2)貴行が第三者から取得する手形上・小切手上の債権

となっており、これは不動産の根抵当権の登記でも確認できます。

このうち、(1)銀行取引によって生じる債権というのは、銀行取引約定書第1条(適用範囲)に記載されている、

「手形貸付、手形割引、証書貸付、当座貸越、支払承諾、外国為替その他いっさいの取引に関して生じた債務」
 ...続きを読む

Q140平米の中古戸建購入を考えています

質問を開いていただきありがとうございます。
32歳、既婚女性です。

諸事情あって、今の住居を出ていかなければならなくなったので、この機会に
一戸建てを買いたいと思っています。
仕事場からあまり遠くないところで、ということで探し、気に入った物件を見つけました。
最寄駅から徒歩20分以上ですが、ターミナル駅にバスでも出られるので、そんなに
不便ではないと思っています。

中古戸建、築14年で、5500万の物件です。
敷地が140平米、建物が2階建てで延べ100平米あります。
頭金2500万で、3000万の夫婦ローンを組むつもりです。
現在の我が家の収入は、夫婦共働きで年収計700万(350万、350万)です。

同居予定家族は、妻(私)、夫、妻母の3人です。(頭金の大部分は母に出してもらいます)

ローンは、月15万くらい(ボーナスなし)の支払いになるようだと言われました。(30年ローンです)
現在の生活費から考えて、今後子供が出来てもローンを払うことは可能だと試算したのですが
何があるかわからない昨今。万一、家計が破綻したら、その時には家を売ることになりますよね。

その時のことを考えていたのですが、この場合、140平米という広さは、逆に売るときには
足かせになったりするのでしょうか。
実際、その物件も半年以上売れていないようです。
(その地区は、最低120平米以上で家を建てなければいけない?らしいです)

万一を考えた場合、駅近くの物件のほうが値下がりはしにくいと聞いたことがあります。
多少狭くなっても、駅の傍に家を構えるべきでしょうか。
築25年を越えたものであれば、4000万円弱で、いくつか駅近くの物件は出ています。
子供が育つには静かな住環境でよいかなと思ったのですが…。

以前、友人宅が都区内に億単位の土地を持っていましたが、売ろうとしたら
高すぎて売れなかったと言っていました。
そんな価値のある場所じゃないですが、140平米の土地(しかも切り売りできない)って
どうなんでしょうか。

どうぞよろしくお願いいたします。

質問を開いていただきありがとうございます。
32歳、既婚女性です。

諸事情あって、今の住居を出ていかなければならなくなったので、この機会に
一戸建てを買いたいと思っています。
仕事場からあまり遠くないところで、ということで探し、気に入った物件を見つけました。
最寄駅から徒歩20分以上ですが、ターミナル駅にバスでも出られるので、そんなに
不便ではないと思っています。

中古戸建、築14年で、5500万の物件です。
敷地が140平米、建物が2階建てで延べ100平米あります。
頭金2500万で、3000万の夫婦...続きを読む

Aベストアンサー

元業者営業です

>(その地区は、最低120平米以上で家を建てなければいけない?らしいです)

おそらく条例や地域協定で最低平米数が決められているのでしょう。
東京の田園調布や杉並区の一部と同様です。

なぜそのような取り決めがあるかですが「良好な住環境の確保」の為です。
やはり細々とした土地と、敷地ギリギリにごちゃごちゃ家が建つのは景観、防災、防犯の観点からもあまり宜しくありませんから。

なので、この様な取り決めがある地域は総じて他の地域より資産価値は高くなります。
ただし、それが「いいか」と言えば、一概にいいとは言えません。
資産価値が高いという事は

●固定資産税・都市計画税が高い
●市場流通性が低い(売り出しても相場が高くて中々売れない)

これらのデメリットがあるからです。

反面、住環境は良好になりますし、子育て環境としては適した地域と言えるでしょう。

私なら子育てを重視するのなら「買い」ですね。
駅近なら戸建ではなくマンションを買います。

何故なら、駅近の多くは「商業地域」もしくは「近隣商業地域」に指定されていますので、日当たりや周辺環境も(子育て環境としては)適しているとは言えない可能性があるからです。

本来貴女方ご夫婦の年収では5500万の物件を買うのは非常に厳しいです。
しかし、貴女方ご夫婦は運良くお母様からの資金援助があるとの事。

で、あるなら前向きな方向でお考えいただいてもいいのでは?

3000万円のローンも決して「楽な支払い」とは言えませんが、いい物件があったら決断しないといつまでたっても買えませんよ。家なんて。

どこかで妥協も必要な事もありますが、何を物件に求めるかの「優先順位」はしっかりと精査して結論を出して下さい。

なお、実際の物件を見ていませんので、この回答はあくまで不動産業者として「こんな考え方もあるよ」程度に留めて下さい。

ご参考まで。

元業者営業です

>(その地区は、最低120平米以上で家を建てなければいけない?らしいです)

おそらく条例や地域協定で最低平米数が決められているのでしょう。
東京の田園調布や杉並区の一部と同様です。

なぜそのような取り決めがあるかですが「良好な住環境の確保」の為です。
やはり細々とした土地と、敷地ギリギリにごちゃごちゃ家が建つのは景観、防災、防犯の観点からもあまり宜しくありませんから。

なので、この様な取り決めがある地域は総じて他の地域より資産価値は高くなります。
ただし、それが「...続きを読む

Q根抵当権の消滅時効について

30年ほど前、私の父の勤めていた金融会社が弁済期を3か月後としてA氏に融資をしましたが、返済がなされないまま平成10年に金融会社は上記貸付債権を父個人に譲渡し、それまでA氏の不動産に設定されていた1番根抵当権についても父を1番根抵当権者として移転の登記を行いました。
その後、父が平成15年に亡くなったため母と兄と私(以下、「私達」)がその債権を相続し、1番根抵当権についても平成18年に私達を1番根抵当権者として移転の登記を行いました。
それでもA氏からは返済がなかったため、平成21年に私達は譲受貸金請求事件の訴訟を起こし支払い命令の判決が出ましが、A氏には支払い能力がないため、1番根抵当権を設定している不動産の代物弁済をしてもらうことになりました。
民法第167条(債権等の消滅時効)では、「第1項 債権は、10年間行使しないときは、消滅する。」「第2項 債権又は所有権以外の財産権は、20年間行使しないときは、消滅する。」とありますが、次の点をご教示いただけませんでしょうか。

【質問①】
3年後に判決から10年が経過するため年内にA氏に債務の承認をしてもらうことになっていますが、次に承認をしてもらわなければならないのは10年後の平成38年迄でしょうか。それとも元々が商事債権であるので5年後の平成33年迄でしょうか。

【質問②】
民法第396条(抵当権の消滅時効)では、「抵当権は、債務者及び抵当権設定者に対しては、その担保する債権と同時でなければ、時効によって消滅しない。」と規定されていますが、大審院昭和15年11月26日判決では、「『債権又は所有権以外』の財産権である抵当権は,目的不動産の第三取得者や後順位抵当権者との関係では被担保債権と離れて民法167条2項により20年の時効にかかる。」とする民法396条の反対解釈があることも知りました。
私達が1番根抵当権者として登記している不動産には、他に根抵当権や抵当権の登記はされていませんが、第三者であるB氏によって30年以上前に仮差押えの登記がなされています。
この場合、第三取得者や後順位抵当権者は存在しないため、20年で時効消滅しないと考えて大丈夫なのでしょうか。

【質問③】
質問②について時効消滅してしまう場合、20年の起算日は、父からの相続日(平成15年)、相続の移転登記をした日(平成18年)のいずれでしょうか。また仮にこの後で当該不動産に2番根抵当権や抵当権が設定された場合の20年の起算日はいつでしょうか。

【質問④】
 質問③に関連するかもしれませんが、「債権の弁済期」というのも気になっています。
「根抵当権が確定した後、(債務について時効中断措置をとったとしても)弁済期が到来したのに20年間根抵当権を実行=競売申立しないと根抵当権自体が民法167条2項により時効消滅するとされます。」、「根抵当権の時効消滅については『昭和63年7月1日民事局第三課3499号通達』に取扱いが出ており、本件根抵当権設定の日から3年経過した日を元本確定の日とみなされ、根抵当権の元本確定の日を「債権の弁済期」とみなされています。債権全てが弁済なく5年経過により時効消滅すると、根抵当権も時効にかかると考えてよい。」という記述を見ました。
冒頭に書いたように、A氏に融資した際の弁済期は訴状にも記載されていますが、判決命令には弁済期の記載がありません。このことは上の記述と関係するでしょうか。

長文なうえに質問が多く申し訳ございませんが、ご教示くださいますよう宜しくお願い致します。

30年ほど前、私の父の勤めていた金融会社が弁済期を3か月後としてA氏に融資をしましたが、返済がなされないまま平成10年に金融会社は上記貸付債権を父個人に譲渡し、それまでA氏の不動産に設定されていた1番根抵当権についても父を1番根抵当権者として移転の登記を行いました。
その後、父が平成15年に亡くなったため母と兄と私(以下、「私達」)がその債権を相続し、1番根抵当権についても平成18年に私達を1番根抵当権者として移転の登記を行いました。
それでもA氏からは返済がなかったため、平成21年に私...続きを読む

Aベストアンサー

つづきです。#5でも書きましたが、確かに「仮差押の登記」です。

1. お礼文の点
>> 仮差押えの効力が失われているのであれば、何か打つ手があるかもしれません!

理解なさっているかもしれませんが、「効力が失われる」とは、「保全執行ができない」(「民事保全法43条2項)、ということであり既になされている仮差押の登記が消滅するということではありませんので、ご注意ください。(私の書き方に少々語弊があったかと思います。)

2. 抵当権の消滅時効の援用権者
 みいきちさんの本文の説明と補足にある登記の記載をみると、第一順位が、みいきちさんの根抵当権、第二順位がB氏の仮差し押さえ、とのことですね。
 #6の方が、時効を主張する利益の有無について言及なさっていますが、たしかに判例は後順位の抵当権者などは時効の利益を主張するにつき「反射的な利益」しか有しないとして時効の援用を否定しています。後順位の仮差押権者も先順位の担保権が消滅することによって弁済枠が増えるという反射的な利益しか有しないと考えられるため、判例の立場によってもやはりみいきちさんの根抵当権は時効消滅することはないと思われます(質問②)。

3. 代物弁済の注意点

>> 仮登記を抹消したうえで私達に代物弁済してもらうつもりでしたし、先の補足にも書かせて頂いた様に司法書士にもそれで大丈夫と言われました。

 代物弁済(いわゆる「抵当流れ」ですね)をしてもらうとなると、厄介な問題を生じます。代物弁済によって当該物件をみいきちさんが取得すると、みいきちさんの抵当権は当然消滅することになります。そうすると、当該物件にはB氏の仮差押の登記だけが残ることになりますね。
 そうすると、B氏にしてみれば当該物件は無担保なわけですから、「仮」差押から「本」差押に移行して、(競売により)売却という流れに進んでもおかしくありません。
 そこで、B氏の登記を抹消したいところですが、やはり弁護士の言うように「B氏に対して起訴命令の申立や「事情の変更」「特別の事情」による仮差押えの取消請求...」ということになりそうです。
 正直いって、B氏がこの取消請求に応じる、あるいは(債務者による)仮差押命令取消の申し立てが功を奏するかは微妙なところです。
代物弁済よりも、みいきちさんが競売の実行を申し立てる方が現実的かな、という気もしますが、その場合も果たしてどの程度まで債権を回収できるかわ見立てを立てるのが難しいところです。いずれが現実的な債権回収プランかはやはりその弁護士の方と相談なさったほうがよういでしょう。

************

まとめ

話が込み入ってきましたのでまとめます。

質問①
時効は承認してもらうと平成38年まで
質問②
 根抵当権は396条の関係で考えても消滅しない。 
質問③④
これは特に検討する必要なし。

<その他>
代物弁済しようとなると、B氏の仮登記の存在が問題になる。代物弁済か競売による換価処分か、いずれが妥当な債権回収プランかは弁護士と相談するのが望ましい。

****************
 
 それと、今後の回答なのですが、なかなか回答を用意できる時間を見つけることができず、回答が滞ることが予想されます。引用されている弁護士の見解を見ていると、能力には問題がないように思われますので、そちらの弁護士の回答に従っていただければ私としても安心です。

つづきです。#5でも書きましたが、確かに「仮差押の登記」です。

1. お礼文の点
>> 仮差押えの効力が失われているのであれば、何か打つ手があるかもしれません!

理解なさっているかもしれませんが、「効力が失われる」とは、「保全執行ができない」(「民事保全法43条2項)、ということであり既になされている仮差押の登記が消滅するということではありませんので、ご注意ください。(私の書き方に少々語弊があったかと思います。)

2. 抵当権の消滅時効の援用権者
 みいきちさんの本文の説明と補足にある登記の...続きを読む

Q中古戸建購入の登記費用&手数料はこれくらいですか?

物件価格19、800、000円

不動産屋から出された手数料は下記 

・登記費用 300,000
・火災保険  50,000
・保証料   300,000
・仲介手数料 690,000

・契約書印紙代 
・銀行印紙代
・銀行事務手数料
・固定資産税
・都市計画税清算金
・住宅ローン代行手数料 

   ↑ 約 200,000


 諸費用約154万 


 大体の概算で出しましたと言われましたが、
 ネットで調べたらなんだか、高いようなきがしてきて、
 こちらに質問させて頂きました。

 お知恵を貸して頂きたいです。
 どうぞよろしくお願い申しあげます。










   

Aベストアンサー

・登記費用 300,000
 物件の評価額と担保は設定の金額によって前後しますが概算としては問題のない提示金額。
・火災保険  50,000
 長期ローンを組んで長期の火災保険に入るなら、5万円では無理。建物の大きさにもよりますが、30坪ぐらいの木造であれば、30万円は予算組したいところ。
・保証料   300,000
 住宅ローンの保証料であれば、借入1500万円期間30年くらいの計算かな?
 これは、金融機関のホームページなどでも試算できるので、個人でも調べることが可能。
・仲介手数料 690,000
 他の方が計算方法をかいているとおり。概算だから問題なし。

・契約書印紙代  15000円
・銀行印紙代   20000円~21000円(借入形態による)
・銀行事務手数料 31500円~52500円(銀行によって前後あり)
・固定資産税     年間の税額を聞かないとわからない。
・都市計画税清算金  同上
・住宅ローン代行手数料 これは、支払う必要なし。

   ↑ 約 200,000

いじょう、ご参考までに。


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