5000万円の中古一戸建ての購入を考慮中です。
契約の申し込みをしたのですが、不動産屋さんからちょっと問題ありのようだと連絡が入りました。

現在の所有者がまだ入居中の物件ですが、引越し費用もないとのことで、5000万円のうちの100万円は引越し費用だそうで、内訳は、4900万円が不動産の価格。100万は引越し費用の価格です。
それについては不動産屋さんもきちんと契約を取り交わしてくれるとの事で大丈夫だと思いますが、
謄本を取り寄せたところ、この物件には、7500万円の根抵当権が銀行ではない業者の名前で入っていることがわかりました。
ひょっとすると、5000万円で売却しても根抵当権が外れるのは難しいのではないか、、、
もしかすると、売却してある程度借金を清算した後に自己破産するのではないかと言うのです。

こちらも銀行でローンを組むようにしているのですがそういう物件は審査に通りにくいのでしょうか?
また、審査に通った場合、銀行の方で根抵当権などは外して、綺麗な状態で当方のものになるのでしょうか?
個人で色々動かないといけないのでしょうか?
借金が残したまま自己破産された場合、この物件についている根抵当の権利を相手業者は放棄してくれるのでしょうか?
全くわかりません。

物件について気に入っていただけに残念です。
もしお分かりの方いらっしゃいましたらどうぞよろしくお願いします。

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A 回答 (8件)

抵当権、根抵当権が付いた物件を買うのは普通の事です。

売買代金で債務を返済して抵当権、根抵当権を抹消し、同時に買主名義への所有権移転登記、買主のローンの抵当権設定登記を行います。
問題は売買代金で債務を返済して根抵当権を抹消できるかどうかです。残債が売買代金以下ならいいのですが、残債が売買代金以上であった場合、それでも債権者が根抵当権の抹消に応じてくれるかどうかです。
ですから残債を確認する事と、残債が売買代金以上の場合に債権者が抹消してくれるかどうかを確認する事が必要です。これについては仲介の不動産業者の仕事です。
しかし引っ越し費用もないという事ですから、売買代金は全て債権者に取られてしまうのでしょう。おそらく売買代金では残債に足らず、債権者が根抵当権の抹消に応じてくれるかどうかという話だと思います。
銀行でない債権者との事でどんな会社、人物かはわかりませんし、ちょっとヤバい筋の業者かもわかりませんね。全額回収を強硬に主張して話にならないかもしれないし、銀行のようにサラシーマンが担当でなければ簡単に話がつくかもしれません。
契約するならい以上の事を確認してからの話ですが、もう一つの問題は、金に困っている売主のようなので契約して手付金を払った場合にその保全が大丈夫か?という事です。ぶっちゃけた話、何百万かの金額を持って逃げたり飛んでしまったりしないか、という事です。手付金は仲介業者が預かる、というような方法を取る事もありますが。
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この回答へのお礼

現在本物件について銀行のローン仮審査中です
不動産屋さんが、手付金については抵当権抹消、名義変更がされない場合は返金することを条件に契約書を交わしてくれるとのこと
契約書の条項にかなり詳しくこちらの条件を入れてもらうようにお願いしましたので多分大丈夫だと思います
専任、仲介両方ともしっかりした不動産屋さんです

・・・ですが、多少この物件への思い入れもうせた感があり、他にもいい物件がないか併行して探している状況です
またまた不動産屋さんにお手数かけている状況です・・・
どうなるかわかりませんが、皆様のご意見大変参考になりました
ありがとうございました

お礼日時:2011/05/04 06:42

宅建業者です。



>ひょっとすると、5000万円で売却しても根抵当権が外れるのは難しいのではないか、、、
もしかすると、売却してある程度借金を清算した後に自己破産するのではないかと言うのです。

回答は出揃っている感がありますが、そもそもこんな事を申し込みを受けてから言いだすその業者自体が信頼性が薄いと思いますね。本来なら仲介物件として扱う前に権利関係など調査済みが普通です。今頃「謄本取り寄せたら」と言っている業者なら、トラブル時のリカバリーは期待できません。あまり信用されない方がよろしいかと。
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この回答へのお礼

現在本物件について銀行のローン仮審査中です
不動産屋さんが、手付金については抵当権抹消、名義変更がされない場合は返金することを条件に契約書を交わしてくれるとのこと
契約書の条項にかなり詳しくこちらの条件を入れてもらうようにお願いしましたので専任、仲介両方ともしっかりした不動産屋さんですので多分大丈夫だと思います
不動産屋さんについて、私が色々悩んで連れまわしたので全部については謄本まで確認できなかったのだと思います、、本当に迷惑かけっぱなしです

・・・ですが、多少この物件への思い入れもうせた感があり、他にもいい物件がないか併行して探している状況です
どうなるかわかりませんが、皆様のご意見大変参考になりました
ありがとうございました

お礼日時:2011/05/04 06:39

不動産屋もトラブルを懸念しているような取引なら見送るのが正解です。



司法書士に頼めば大丈夫という回答がありますが、嘘ではありませんが、
抵当権者がきちんとした金融機関であれば、大丈夫でしょうが得体の
知れない業者ということであれば何が起きるかわかりません。

例えば、契約して手付打った瞬間に手付を持ち逃げされてしまう可能性
もあります。後は悠々と抵当権業者が競売にかける、など。
不動産屋が腰引いているような物件なら、止めたほうが無難です。
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この回答へのお礼

>例えば、契約して手付打った瞬間に手付を持ち逃げされてしまう可能性
>もあります。後は悠々と抵当権業者が競売にかける、など。

確かにそういう場合もあるとのことでした
現在本物件について銀行のローン仮審査中ですが
不動産屋さんが、手付金については抵当権抹消、名義変更がされない場合は返金することを条件に契約書を交わしてくれるとのこと
契約書の条項にかなり詳しくこちらの条件を入れてもらうようにお願いしましたので多分大丈夫だと思います
専任、仲介両方ともしっかりした不動産屋さんです

・・・ですが、多少この物件への思い入れもうせた感があり、他にもいい物件がないか併行して探している状況です
どうなるかわかりませんが、皆様のご意見大変参考になりました
ありがとうございました

お礼日時:2011/05/04 06:41

>5000万円で売却しても根抵当権が外れるのは難しいのではないか、、、



勘違いされています

貴方は抵当権が外れた物件もしくは同時に外れる物件を買えば良いだけです

私も複数の物件を購入していますが抵当権の無かった物件の方が珍しいですよ

自分で手配した司法書士立ち会いの下に手続きされれば大丈夫です

逆に、抵当権の設定されたままの物件は買う物では有りません

>こちらも銀行でローンを組むようにしているのですがそういう物件は審査に通りにくいのでしょうか?

無関係、貴方の信用力とその物件の価値で決まるでしょう

>個人で色々動かないといけないのでしょうか?

どうせ登記を司法書士に依頼するのですからそちらで相談されるのが一番です

>この物件についている根抵当の権利を相手業者は放棄してくれるのでしょうか?

代金の支払いと同時に外すのが一般的でしょう

過去の私の一例...

・抵当権6000万円の物件(銀行)
・購入価格3000万円(ローンを組みました)
・代金・契約手続きは銀行の応接室を借りて行いました
・同席者
 私+私の依頼した司法書士
 仲介業者(不動産屋)
 売り主
 銀行の担当者(抵当権者)
・契約書の捺印+代金の支払い+抵当権を抜く書類(銀行が発行)
・代金の3000万円は抵当権者である銀行が全て持って行ったようです

契約書の作成+代金の支払い+抵当権を抜く書類+登記用の書類

全てが同時進行になります

貴方の依頼した司法書士は全ての書類を預かり、貴方の名義に書き換えて権利書などは後日届けてくれます
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この回答へのお礼

現在本物件について銀行のローン仮審査中です
不動産屋さんが、手付金については抵当権抹消、名義変更がされない場合は返金することを条件に契約書を交わしてくれるとのこと
契約書の条項にかなり詳しくこちらの条件を入れてもらうようにお願いしましたので多分大丈夫だと思います

・・・ですが、多少この物件への思い入れもうせた感があり、他にもいい物件がないか併行して探している状況です
どうなるかわかりませんが、皆様のご意見大変参考になりました
ありがとうございました

お礼日時:2011/05/04 06:43

何れ競売物件として出てくるのかも知れませんが


不動産価格として安い分、弁護士や司法書士代が掛る様になっている
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この回答へのお礼

現在本物件について銀行のローン仮審査中です
不動産屋さんが、手付金については抵当権抹消、名義変更がされない場合は返金することを条件に契約書を交わしてくれるとのこと
契約書の条項にかなり詳しくこちらの条件を入れてもらうようにお願いしましたので多分大丈夫だと思います
・・・ですが、多少この物件への思い入れもうせた感があり、他にもいい物件がないか併行して探している状況です
どうなるかわかりませんが、皆様のご意見大変参考になりました
ありがとうございました

お礼日時:2011/05/04 06:44

 追記ですけど事実関係を確認するのは手数料を取る不動産会社のお仕事です。

不動産所有者と根抵当権者の間に幾らの債権債務関係があって、根抵当権者に債権金額分を支払ったら根抵当を抹消してくれるのかを確認する必要があります。
 もし、4,900万円超えの債権債務関係があれば、超過分を質問者様が根抵当権者に支払うことになるでしょう。つまり、5,000万円ではその物件を買えないということになります。
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現在本物件について銀行のローン仮審査中です
不動産屋さんが、手付金については抵当権抹消、名義変更がされない場合は返金することを条件に契約書を交わしてくれるとのこと
契約書の条項にかなり詳しくこちらの条件を入れてもらうようにお願いしましたので多分大丈夫だと思います
専任、仲介両方ともしっかりした不動産屋さんです

・・・ですが、多少この物件への思い入れもうせた感があり、他にもいい物件がないか併行して探している状況です
どうなるかわかりませんが、皆様のご意見大変参考になりました
ありがとうございました

お礼日時:2011/05/04 06:43

>借金が残したまま自己破産された場合、この物件についている根抵当の権利を相手業者は放棄してくれるのでしょうか?



 もし、根抵当を設定している人が不動産所有者に1,000万円の債権を持っていたら(要は1,000万円を貸している)、根抵当を外すなんてことはしないでしょう。自己破産と同時に不動産を競売に掛けて債権を回収するはずですよ。根抵当権者と不動産所有者の間に債権債務関係がなければ、登記費用を不動産所有者が支払うことで外してくれるでしょう。根抵当権は商取引の担保が目的なので数ヶ月間売り掛けがなく、振り出した手形が全て現金化されていれば0円となります。
 ちなみに根抵当というのは最大7,500万円の債権の担保であって常時7,500万円の債権があるわけではありません。抵当権が設定時に設定金額分の債権があるのとは違います。
 そして銀行は第一抵当権者になれない物件じゃないと融資をしてくれないと思いますよ。ですから、事実関係をしっかり確認されて不動産会社の担当者と一緒に借り入れ予定の金融機関に行かないと融資の可否はわからないと思います。
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現在本物件について銀行のローン仮審査中です
不動産屋さんが、手付金については抵当権抹消、名義変更がされない場合は返金することを条件に契約書を交わしてくれるとのこと
契約書の条項にかなり詳しくこちらの条件を入れてもらうようにお願いしましたので多分大丈夫だと思います
専任、仲介両方ともしっかりした不動産屋さんです

・・・ですが、多少この物件への思い入れもうせた感があり、他にもいい物件がないか併行して探している状況です
どうなるかわかりませんが、皆様のご意見大変参考になりました
ありがとうございました

お礼日時:2011/05/04 06:35

引越し費用もなく、根抵当権より、安い値段で売却したら、抵当権が外れるはずがないでしょう。



そもそも、無理な物件で、5000万円、ぜったいあぶないです。止めた方が良いでしょう。
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この回答へのお礼

現在本物件について銀行のローン仮審査中です
不動産屋さんが、手付金については抵当権抹消、名義変更がされない場合は返金することを条件に契約書を交わしてくれるとのこと
契約書の条項にかなり詳しくこちらの条件を入れてもらうようにお願いしましたので多分大丈夫だと思います
専任、仲介両方ともしっかりした不動産屋さんです

・・・ですが、多少この物件への思い入れもうせた感があり、他にもいい物件がないか併行して探している状況です
どうなるかわかりませんが、皆様のご意見大変参考になりました
ありがとうございました

お礼日時:2011/05/04 06:35

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Q根抵当権の抹消手続きをしたいのですが私でも可能でしょうか?

来週、義父がディックで借り入れていた500万円を主人が一緒に行って完済してくることになりました。
その後、その借り入れの根抵当権を抹消したいのですが、なるべく安く済ませたいのでその手続きは私が行こうと思っています。

私なりに調べてみたのですが、正直難しすぎて、結局どうしたらいいのかわかりません。完済したときにディックでもらってくる書類があると思うのですが、それをそっくりそのまま管轄の法務局へ持って行けばいいのでしょうか?それとも全くの素人の私では無理があるのでしょうか?

また、その根抵当権のついている土地は義父名義のもので、借り入れも義父名義での借り入れだったのですが、私が代わりに手続きにいくことは可能なのでしょうか?

仕事を休んで手続きに行かなければならないので、行ってから私ではダメだったとか、足りないものがあってまた後日もう一度・・・となってしまっては困るので、なんとか一回で済ませられるようにと考えています。

質問が多くて申し訳ありません。
ちょっと気持ちが混乱してしまっていて、うまく文章にできませんでしたが、よろしくお願いします。

来週、義父がディックで借り入れていた500万円を主人が一緒に行って完済してくることになりました。
その後、その借り入れの根抵当権を抹消したいのですが、なるべく安く済ませたいのでその手続きは私が行こうと思っています。

私なりに調べてみたのですが、正直難しすぎて、結局どうしたらいいのかわかりません。完済したときにディックでもらってくる書類があると思うのですが、それをそっくりそのまま管轄の法務局へ持って行けばいいのでしょうか?それとも全くの素人の私では無理があるのでしょうか?

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Aベストアンサー

一般的に根抵当権の抹消手続きは以下の書類が必要になります。
(全て金融機関でもらえる書類です)
 ★根抵当権設定契約証書
 ★根抵当権解除証書
 ★根抵当権抹消委任状
 ★登記原因証明情報(オンライン法務局の場合)
 ★資格証明書(有効期間:発効日より3ヶ月)
書類の名称が金融機関によって若干違う場合もありますので参考までに。
また、登記名義人以外の方が手続きを行うことも可能ですが、
登記名義人の委任状が必要になります。
この場合の委任状は上記の金融機関発行の根抵当権抹消委任状の余白欄にお義父様のご署名・ご捺印(認め印で結構です)されても構いませんが、万が一書き損じがあった場合に、金融機関の捨印がないために再度委任状をもらいに行かなくてはならないということになってしまう恐れがあります。
よって、お義父様の委任状は白紙の紙に別途記入されることをおすすめします。
土地に根抵当権がついているとのことでしたが、建物にはついていませんか?
通常土地建物はセットで取得するので建物にもついているのでは?と思います。

法務局では、登記申請書の記入が必要になりますが、親切丁寧に教えてもらえますので、安心して行ってみてください。
ただし月末月初の繁忙期は避けてあげて下さい☆
費用は登記印紙で納めますが法務局で購入できます。

一般的に根抵当権の抹消手続きは以下の書類が必要になります。
(全て金融機関でもらえる書類です)
 ★根抵当権設定契約証書
 ★根抵当権解除証書
 ★根抵当権抹消委任状
 ★登記原因証明情報(オンライン法務局の場合)
 ★資格証明書(有効期間:発効日より3ヶ月)
書類の名称が金融機関によって若干違う場合もありますので参考までに。
また、登記名義人以外の方が手続きを行うことも可能ですが、
登記名義人の委任状が必要になります。
この場合の委任状は上記の金融機関発行の根抵当権抹消委任状の...続きを読む

Q根抵当権がついているのですが、売却できるでしょうか?

家族が経営する会社が倒産の危機にあります。
その会社の担保に自宅が入っており、根抵当権がついています。
資金繰りの為に自宅を売却し、立て直し計りたいのですが、
このような状況で自宅を売却をする事は可能でしょうか?

全くの素人ではっきり言って状況もよく分からないのですが、
少しでも情報を頂ければと思います。

Aベストアンサー

今日は。
根抵当権が付いたままでの売却、と言うより、売却時に根抵当権を抹消すると考えた方が宜しいかと存知ます。
上限が1億だとして、借り入れが5000万でしたら、5000万を返金し、残りで、諸経費(税金、不動産手数料、抹消手続き費用等)を支払い、ご自宅の売却価の残りを手に入れることとなるのだと思います。
ただ、ここで質問してらっしゃるのですから、質問者様が経営しているとは思えず、根抵当権ぎりぎりで借受をしていらした場合、所得税等を支払って差額が出るかが心配です。
事業用資金の場合、根抵当権の設定が、ご自宅の査定金額にかなり近い数字を設定していらっしゃる方が多いときいています。
その点をよく調べないと、自宅はなくなり、尚且つ諸経費は持ち出しになりかねないと存じます。

ご参考までに

Q本審査に落ちました

宜しくお願いします。

住宅ローンの事前審査を通り、
ほぼ間違いないので準備を始めてくださいと不動産屋に言われ、
引越しも決まっていたのですが・・
まさかの審査落ちでした。
落ちた原因ははっきり分からないのですが、
過去の通帳のお金の出し入れがネック・・らしいのです。

正直、理解不能です。
10年も昔からの通帳内容を言われても・・・
覚えているものも覚えてないものもあります。
審査落ちの理由によく「転職・新規借金」と聞きますが、
そんなことも全くありません。
もう他の銀行に行っても無理でしょうか?

現在の住居も出なくてはならないですし、
引越し業者も断らなければいけないし・・
本当に大打撃でした。

Aベストアンサー

関係業界人。
事前でOKだけど本審査で落ちるのは、
(1) 事前審査の申告内容に間違いがあった、もしくは
  証拠資料が提出できなかった
(2) 事前審査時より信用状態が悪化した。(他社でも)カードの
  延滞など。
が多いです。また、過去にローンの延滞が無い・個人的な借入が
無いなどの証明が必要になるケースがあります。
「事前審査の時に言ってくれれば・・・」と思うかもしれませんが、
事前審査は早急に回答をするためのものなので、
時間を余分にかけないために、申込人が申込書に書いた書面を
全面的に正しいものと仮定しているのです。本審査は事前審査の
内容に間違いが無いことの確認作業が大半ですので、今回は通帳の提示などを求めたところ、提出できなかった、もしくは提出したところ
事前審査と相違があった、のいずれかの可能性が高いです。

よく見かけるケースとして、
自己資金の証明ができないことがあります。例えばローン2000万、
自己資金1000万で家を買う場合、1000万について自分のお金である
との証明(自分名義の通帳や証書で証明)が無いと、
「もしかしたらその1000万て他からの借金では?」という風に判断されることがあります。そうなると(1)に該当し、断られる可能性が出ます。
他に、以前に住宅購入など、大きな買い物をしていませんか?
そしてそのために銀行以外(親や親戚、知人、経営・勤務している
会社)から借入をしていませんか?
もしこれがあると、これも(1)に該当し、
「現在の借入残高」として申告した内容と違いが
出てくるため、断られる理由になりえます。

最後に、他行では無理かとのことですが、通る可能性は十分に
あります。包み隠さず相談してみると良いと思います。
(状況に不明な点が多いので、回答に対する自身は「参考」に止めます。)

関係業界人。
事前でOKだけど本審査で落ちるのは、
(1) 事前審査の申告内容に間違いがあった、もしくは
  証拠資料が提出できなかった
(2) 事前審査時より信用状態が悪化した。(他社でも)カードの
  延滞など。
が多いです。また、過去にローンの延滞が無い・個人的な借入が
無いなどの証明が必要になるケースがあります。
「事前審査の時に言ってくれれば・・・」と思うかもしれませんが、
事前審査は早急に回答をするためのものなので、
時間を余分にかけないために、申込人が申込書に書いた...続きを読む

Q住宅ローンの金消契約について教えてください。

中古の一戸建て住宅を購入し、
先日銀行から住宅ローンの
借入内定通知書がきました。

そして、金銭消費貸借契約のために
夫婦で(収入合算で購入したので)銀行に
きてくれといわれました。

この金消契約について教えてください。

過去の質問を閲覧させていただいたのですが、
この金消契約までは資金状況に変化を
させないほうがよいとありました。
(つまりカード使用しないほうがいいと)
もちろん借金するつもりはないのですが、
この金消契約の際も個人信用情報に照会するのですか?
信用情報に照会すると履歴が残ると思うんですが、
銀行は仮審査・本審査と信用情報に照会を
入れているんですよね?
その上、また金消契約の際も照会するのでしょうか?

それと、順番がよくわからないのですが
金消契約の際は新住所の住民票や印鑑証明が
必要とありました。
中古住宅の購入なので、今売主が住んでいます。
ちょうど引渡しの前日あたりに引っ越していく
予定らしいのですが、金消契約日(つまり融資実行)
を引渡しの5日ほど前にしたいと売主から連絡が
ありました。どの段階で住民票を写すことに
なるのでしょう?

あと、この金消契約で融資実行となり、
その後はもう銀行に行くことはないですか?
銀行に直接聞けばよいのですが
不動産やさんに任せてるのであまり聞けず・・・。

最後に金消契約の段階で融資不可、となることは
ありますか?それはどんな場合ですか?

色々書いてすみませんが
宜しくお願いいたします。

中古の一戸建て住宅を購入し、
先日銀行から住宅ローンの
借入内定通知書がきました。

そして、金銭消費貸借契約のために
夫婦で(収入合算で購入したので)銀行に
きてくれといわれました。

この金消契約について教えてください。

過去の質問を閲覧させていただいたのですが、
この金消契約までは資金状況に変化を
させないほうがよいとありました。
(つまりカード使用しないほうがいいと)
もちろん借金するつもりはないのですが、
この金消契約の際も個人信用情報に照会するのですか?
信...続きを読む

Aベストアンサー

通常、金銭消費貸借契約は取引日の前に銀行にて実施します。不動産屋・デベロッパー等が案内したり同席するケースもありますが、契約の主体は借主と銀行なので、不動産屋の参加は必須ではありません。むしろ守秘義務の観点からみるとジャマな存在となります。1時間程度で済むものです。この段階で審査をするということはありません。但し一般的な考えとして挙動不審であるとかは見ると思いますが、あくまで一般的な範疇であり普通にしていれば問題ありません。銀行からすると住宅ローンを利用する顧客は「利益の出る、ありがたい客」になるので、堂々とした態度で臨みましょう!
※借金しているといって「卑屈」になってはいけません。

金消契約時に新住所の住民票を用意できればベストですが、売主の退去の都合等、社会通念上合理的事由がありそれを銀行に説明し納得していれば、事前の移動は必要はありません。入居後速やかに住所変更すれば良いのです。
※銀行側としては、後での住所変更(通常の住所変更とは異なり、融資取引の住所変更は手順が多い)はメンドーかつリスク(債務者が速やかに住所変更をしてくれない等)が伴うため、金消契約時に新住所になっている方がありがたい。

取引日当日の動きとしては、一般的に買主側の取引銀行(住宅ローンを利用する銀行)で行います。双方の必要書類を確認し、
1.住宅ローンの実行・買主口座への入金
2.買主口座から決済相当額を出金し、売主へ支払い
3.売主が入金確認後、登記手続
となります。これが「取引」です(決済ともいいます)。
買主と売主の取引銀行が異なると、代金決済後の入金確認に時間がかかることも考えられますので、決済は朝一番からはじめた方が良いと思います。

この段階で物件は買主のモノになりますが、実際はその後(一週間程度、この期間については双方合意の上、売買契約書に記載します)売主が退去することになり、不動産屋を通じて「鍵」を受け取ります。これが「引渡し」です。

引渡し後、買主は中古物件の「リフォーム」等をし、速やかに引越しします。同時に役場へ出向き住民票の移動を行います。そして速やかに銀行へ住所変更の届けをします。

リフォームの有無、市外からの転入、売主の転居都合等により、全体のスケジュールは異なりますが、概ね上記のとおりになります。例外のケースもあるので、銀行・不動産屋とよく相談・確認をしてください。

通常、金銭消費貸借契約は取引日の前に銀行にて実施します。不動産屋・デベロッパー等が案内したり同席するケースもありますが、契約の主体は借主と銀行なので、不動産屋の参加は必須ではありません。むしろ守秘義務の観点からみるとジャマな存在となります。1時間程度で済むものです。この段階で審査をするということはありません。但し一般的な考えとして挙動不審であるとかは見ると思いますが、あくまで一般的な範疇であり普通にしていれば問題ありません。銀行からすると住宅ローンを利用する顧客は「利益の...続きを読む

Q根抵当権のデメリット

こんにちは。

抵当権や根抵当権について知識が疎いので質問させてください。

うちの会社で運転資金の借入を行う際、社長は毎回自社の土地や建物に「抵当権」を設定して借入をしますが、絶対に「根抵当権」の設定を行いません。
もし根抵当権を設定しないと借入ができないときは、融資を断るほどです。

私の方で調べる限り、根抵当権を設定した方が、設定上限までは何度でも簡素な手続で借入ができ、便利なように思います。

そこで、「なぜ、かたくなに根抵当権を拒むのか」について、根抵当権には何か、大きなデメリットがあるのか、お教えいただきいと思います。

自分で調べる過程で一つ気になったことは、抵当権は、特定の債権を担保するもので、根抵当権は不特定である、と記述がありました。

そこから想像したことは、抵当権であれば、例えばある土地に抵当権を設定し、万一借入が滞った場合、抵当権を設定したその土地のみ競売にかけられ、それだけ失えば済むが、根抵当権の場合は、土地を競売にかけて債権が回収仕切れない場合、その他の競売にかけて欲しくない資産まで取られるみたいなことがあるのかな、という感じですが、あくまで想像です。

あとは、社長のポリシーとして、わざわざ抵当権を選択することで、借入の手間を都度感じて、安易に借入に頼らないように自身を戒めているのか・・とも思いました。

繰り返しになりますが、抵当権と比べたときの根抵当権のデメリット、もし何かあるようでしたら教えてください。
よろしくお願いします。

こんにちは。

抵当権や根抵当権について知識が疎いので質問させてください。

うちの会社で運転資金の借入を行う際、社長は毎回自社の土地や建物に「抵当権」を設定して借入をしますが、絶対に「根抵当権」の設定を行いません。
もし根抵当権を設定しないと借入ができないときは、融資を断るほどです。

私の方で調べる限り、根抵当権を設定した方が、設定上限までは何度でも簡素な手続で借入ができ、便利なように思います。

そこで、「なぜ、かたくなに根抵当権を拒むのか」について、根抵当権には何...続きを読む

Aベストアンサー

回答No2の者です

下記のような例で改めてご説明しましょう

当初銀行から期間3年の均等返済条件で30百万円の融資を受けました
その際、極度額30百万円の根抵当権を設定契約を行いました

翌月、さらに手形貸付10百万円の融資を受けました。
この際には期間が1年と短期扱いなので無担保条件でした

1年後、当初30百万円の借入残高は20百万円まで
返済が進みました。すると・・・

銀行からみた場合、融資額の総額は30百万円、
担保権は根抵当権極度額相当の30百万円・・・
結果無担保融資はゼロ・・・というわけです

つまり「無担保」が保証される”証”など
なにもないということですね!

Q建ぺい率、容積率オーバー物件を購入後に困ることは?

気になる物件が奇妙に格安なのですが「本物件は現況、建ぺい率、容積率を
超過しています」とありました。格安の理由はこれでしょうか?

建ぺい率、容積率を超過している=違法である、程度の認識はあるのですが、
一体どれくらいの不利益、罰則等があるのか調べてみると、過去ログに

http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3299878.html
「建ぺい率がオーバーしている中古物件を購入する際には住宅ローンが組めず、
現金一括でしか購入できない。」

とありました。一般に困ることってそれだけでしょうか?
居住を始めて、「違法=肩身が狭い」「違法=売りにくい」は覚悟するとして、
それら以外に、税金面などにペナルティはあるのでしょうか?

そもそも、違法な建築を建てることを業者はよく認めたものだと
思いますけどね(建築後に法律が変わったかもしれませんけど)

Aベストアンサー

こういったケースは自治体によって判断がマチマチなのが実情なのですが、現状引渡しが中古物件での主流となっています。そういった事情から重要事項に該当するので建蔽・容積オーバーと業者は謳っていると思われます。こういった物件の場合での借り入れ判断は金融機関によりますので一概にローンが組めないと言う事はありません(返済負担率等の諸事情で蹴られる事の方が遥かに多いと思われます)。よって問題点としては余程常識外の増築でない限り低層住宅に行政代執行までして強制撤去というペナルティを課す行政機関は聞いた事もないので通常住む分には問題は特にはありませんが、入居後に何らかの増改築等で確認申請が必要になった場合には申請が通らなくなる可能性が極めて高い(自治体が違法物件と認識していた場合)ので注意が必要です。ただ質問者様が該当物件を購入するに当たって注意すべき点は(1)抵当解除されているか否か(2)欠陥住宅でないかのみですね。中古住宅(特に不動産競売で取引される物件)では民民売買でも不良物件が多いので注意が必要ですので売主が販売するにいたった背景を調べる事ができるなら知っておいた方が良いと思われます。因みに確認申請を受けずに住む方法(工事を床・壁で2期に分け、施工業者も分ける等)で増築をしたような事であれば施工に関しての心配は無用だと思われます。こういった事情を受注側が持っていれば施工に関してのトラブルは極力避ける(特殊な顧客である可能性が高い)ので施工自体の問題はないと思われます。

こういったケースは自治体によって判断がマチマチなのが実情なのですが、現状引渡しが中古物件での主流となっています。そういった事情から重要事項に該当するので建蔽・容積オーバーと業者は謳っていると思われます。こういった物件の場合での借り入れ判断は金融機関によりますので一概にローンが組めないと言う事はありません(返済負担率等の諸事情で蹴られる事の方が遥かに多いと思われます)。よって問題点としては余程常識外の増築でない限り低層住宅に行政代執行までして強制撤去というペナルティを課す行...続きを読む

Q住宅ローンの本審査にかかる日数

今銀行で住宅ローンの本審査中です。
不動産屋の担当さんから2-3日で返事が来ると聞きましたが
4日経った今、まだどちらからも結果連絡がありません。
契約書上の ローン審査の返事をもらう期日は昨日でした。
(不動産屋の担当が期日を過ぎても大丈夫と言っている)
契約書上の物件引渡し期日は21日です。
私は元々は時間や約束事はその時までに余裕を持って
済ませてしまう性格なので、正直かなりモヤモヤしています。
今までも担当さんは何を言っても「大丈夫、大丈夫」と
のんびりとした感じで、「まだですか」と聞いても
また「大丈夫」と言われるのが目に見えてるので
こちらで質問させていただきました。

大まかで構わないのですが、銀行の本審査は大体何日位かかるのでしょうか?
仮審査の結果は、丁度一週間で返事が来ました。

よろしくお願いしますm(_ _)m

Aベストアンサー

一般的な流れを申し上げると

気に入った物件が見つかって、住宅ローンを利用して購入する場合は、

(1)事前審査を提出
(2)買付証明を書く、媒介契約を結ぶ
(3)契約日の決定
(4)契約、手付金の授受
(5)住宅ローンの本審査申し込み
(6)審査OKで金消契約(住宅ローン契約)
(7)ローン実行
(8)決済・引渡し

一般的な手順はこんな感じとなります。

(1)と(2)は前後することもあります。
(5)で審査が通らない事があると購入できませんので「ローン特約」をつけます。

(1)は2~5銀行営業日で結果が出ます
(2)~(3)はほぼ1週間程度
(5)も2~5銀行営業日で結果が出ます
(6)は銀行営業日(平日)に銀行に出向いて契約をします(平日休みでない方は、お仕事をお休み又は抜けて頂くことになります)
(7)の審査OKから実行までは1週間から10日間程度必要です
(7)~(8)は間髪を入れずに行われます

本日18日現在が(5)と(6)の間ですよね。
この後に、金消契約を今日もしくは明日行ったとしても
ご質問者様の口座に借入れのお金が入金されるのは早くて大体1週間後ですから。。。
ですから100%間に合わないとお答えさせて頂きました。

担当者から「3~4日で結果が出る」と言うのは間違いではありません。
本審査の申し込みをして結果が出るまでには、上記しましたように2~5銀行営業日です。
金融機関によって多少バラツキがありますし、ご質問者様の資金計画・物件の決定・借入額の決定・金融機関期間の決定その他諸々の事情がハッキリしないと
「仮審査は一週間、本審査は二週間かかる」としか返答のしようがありませんので
他の業者さんの話はひとまず置いておきましょう。


まずは、上記日程を念頭に決済日・引渡日が何時になる予定か確認しましょう。

担当者が何を考えているかチョット理解できませんので。。。

一般的な流れを申し上げると

気に入った物件が見つかって、住宅ローンを利用して購入する場合は、

(1)事前審査を提出
(2)買付証明を書く、媒介契約を結ぶ
(3)契約日の決定
(4)契約、手付金の授受
(5)住宅ローンの本審査申し込み
(6)審査OKで金消契約(住宅ローン契約)
(7)ローン実行
(8)決済・引渡し

一般的な手順はこんな感じとなります。

(1)と(2)は前後することもあります。
(5)で審査が通らない事があると購入できませんので「ローン特約」をつけます。

(1)は2~5銀行営業日で結...続きを読む

Q競売:前所有者の抵当権は全て確実に抹消されますか

競売で、物件Aの取得を検討中です。物件Aの登記の全部事項証明書を取り寄せたところ、乙区欄に抵当権(債権額数千万円)と根抵当権(極度額億単位)が設定されています。

そこで質問です。
1.買受人となり残代金を納付すれば、これらの抵当権は全て確実に抹消されますか。
2.買受人が支払い義務を負う例があるなら、どういった場合ですか。
3.登記の全部事項証明書に記載のない巨額の支払い義務が付随する可能性はありますか。
4.登記の全部事項証明書の共同担保目録欄に他の土地建物が多数表示されており、物件A以外は全て既に抹消されています。これらの他の土地建物が、物件Aの抵当権に関わることはありますか。

民事執行法第59条の1.に、「抵当権は、売却により消滅する」とあり、競売においては裁判所が買受人への所有権移転及び前所有者の抵当権等抹消の嘱託登記をするようですが、同条4.には「不動産の上に存する留置権並びに使用及び収益をしない旨の定めのない質権で第2項の規定の適用がないものについては、買受人は、これらによつて担保される債権を弁済する責めに任ずる」とあります。債務額が億単位で、自分が支払い義務を承継しても履行できないため、今回の物件について「買受人が弁済する責めに任ずる」ことが発生しない確証を得たいです。

あさって水曜日が入札期限ですので、至急ご教授いただけますと、大変助かります。ご回答よろしくお願いします。

競売で、物件Aの取得を検討中です。物件Aの登記の全部事項証明書を取り寄せたところ、乙区欄に抵当権(債権額数千万円)と根抵当権(極度額億単位)が設定されています。

そこで質問です。
1.買受人となり残代金を納付すれば、これらの抵当権は全て確実に抹消されますか。
2.買受人が支払い義務を負う例があるなら、どういった場合ですか。
3.登記の全部事項証明書に記載のない巨額の支払い義務が付随する可能性はありますか。
4.登記の全部事項証明書の共同担保目録欄に他の土地建物が多数表示されてお...続きを読む

Aベストアンサー

ご心配は無用です。
物件明細書の3項「買受人が負担とすることとなる他人の権利」欄が「なし」
となっているはずです。
だから何億円あっても買受代金だけ納めればいいです。
ただし、マンションの場合で未払い管理費等は承継します。

Q中古物件の売主さんへ何かするものですか?

今回中古物件を購入すし再来週引渡しになります。
その時に残金の清算と諸々の手続きで再度不動産屋で
売主さんとお会いしますが、この時売主さんに対して
菓子折りか何かお持ちするものなのでしょうか?

部屋は今現在空き家となっていますが 契約時(ローン審査前に契約)に
売主さんが、部屋に残っている荷物は処分するものばかりなので、
欲しいものがあればもらってください。。と、
3種類7点ほどを頂く事になりました。
使用していたものばかりですが新品で買えば50万円程の額に
なると思います。
一番長く使って汚れているものは多分10年程の使用だと思いますが
多分洗えば大丈夫だと思います。

この場合は中古物件の買主の常識&マナーとしては
引渡しで不動産屋で会う時に何か菓子折りでも
持って行くのくものですか?
売買契約(お金のやりとり)が成り立ってるのであるのだから
しなくてもいいのか、
普通オプションで何か頂いたらほとんどの人は気持ちだけでも何か持って行くのか・・・

不動産屋でお会いするので、もし渡すのであれば
担当さんの目の前で渡す事になります。

「人は人、気持ちがあるなら持って行けば良い」ではなく、こう言う場合
どう言う風にするのが「買主」として一番マナー的に良いのかが知りたいです。
よろしくお願いしますm(_ _)m

今回中古物件を購入すし再来週引渡しになります。
その時に残金の清算と諸々の手続きで再度不動産屋で
売主さんとお会いしますが、この時売主さんに対して
菓子折りか何かお持ちするものなのでしょうか?

部屋は今現在空き家となっていますが 契約時(ローン審査前に契約)に
売主さんが、部屋に残っている荷物は処分するものばかりなので、
欲しいものがあればもらってください。。と、
3種類7点ほどを頂く事になりました。
使用していたものばかりですが新品で買えば50万円程の額に
なると思いま...続きを読む

Aベストアンサー

業者の者ですが、そういう買主は滅多にいません。
でも、気持ちを形にすることは良いことだと思いますよ。気持ちよく取引を終わって欲しいものです。

私たち業者もお客様からお菓子をいただくことはあるし、売主さんが買主さんに手みやげを持ってこられることもあります。
「買主」のマナーではなく、「人」としてどうかということではないでしょうか。

Q不動産の買付証明書・・助けてください

先日新築戸建てを探していたところ、なかなかいい土地が見つかり、不動産屋に早くしないとなくなるかもしれません。という言葉に焦って、留めておくという意味で、買付証明書という物にサインしました。(印鑑は押していません)
ですが、後々冷静に考えてみたところ、西向きで、午前中、お日様が入らないということから、購入をキャンセルしようと思い、不動産屋に連絡したところ、買付証明書にサインしてあるから、やめるとなると損害賠償問題になります。ということをいわれました。本当に損害賠償問題になるのでしょうか?
買付証明書には、末尾記載の不動産を夏季の条件をもって買付することを確認いたします。とだけ書いてあり、末尾記載部分の項目である
・買付価格 
・手付金額
は記入してありますが、
・契約締結日
・代金決済・所有権移転登記
・その他の条件
という項目には何も書いていません。
助けてください・・・

Aベストアンサー

買付証明書は、購入申込人が購入の意思を表明する文書ですが、民法の契約における「申し込み」には当たらず、将来買いうける可能性を表明したに過ぎず、いつでも取消できるものとして取り扱うのが商習慣となっているものです。
回答3様のいう判例(東京地裁 S59.12.12)は、売渡承諾書の場合でしたが、買付証明書にも準用すると解釈する弁護士が少なくありません。
次の7つのURLをプリントのうえ、宅地建物取引業者に提示して説いてはいかがでしょう。
http://www.takahara.gr.jp/houteki/baibai_02.html
http://www.e-sumikae.co.jp/hajimete/kouza/houritsu-015.htm
http://www.fudosan-ms.com/sapporo/horitu.html
http://www1.ocn.ne.jp/~juukenn/mametisiki-013.html
http://next-home.livedoor.biz/archives/50762543.html
http://www.sakurajimusyo.com/column/study/q_and_a/q_and_a-0070.html
http://homepage2.nifty.com/ge/k_a2.htm

但し、購入申込人が、売主より買付証明書を承諾する返答を聞いた後に、「買います」と発言し、それに対し売主が「承諾します」と返答を発した時点で契約は締結します。(これを諾成契約といいます)
なお、宅地建物取引業法の謳う37条書面(売買契約書のこと)を作成しない場合は、宅地建物取引業者が行政罰を受けるだけ。
契約が締結済であることには変わりありません。

ちなみに、37条書面違反どころではない土壌汚染隠蔽(今年6月.大林組等)の行政罰でも、わずか7日間の業務停止でした。
この7日間には、定休日の2日間を含みますので、実質5日間の停止になっただけ。
37条書面違反程度では、初犯だと口答注意しか行わないことが少なくありません。

参考URL:http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/01/010613_3_.html

買付証明書は、購入申込人が購入の意思を表明する文書ですが、民法の契約における「申し込み」には当たらず、将来買いうける可能性を表明したに過ぎず、いつでも取消できるものとして取り扱うのが商習慣となっているものです。
回答3様のいう判例(東京地裁 S59.12.12)は、売渡承諾書の場合でしたが、買付証明書にも準用すると解釈する弁護士が少なくありません。
次の7つのURLをプリントのうえ、宅地建物取引業者に提示して説いてはいかがでしょう。
http://www.takahara.gr.jp/houteki/baibai_02.html
http:/...続きを読む


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