中途半端な回答はほしくないので大げさに書きます。

売主宅建業者の場合、古い中古物件でも瑕疵担保責任を一切負わない特約は無効で
知ってから1年若しくは引渡し後2年は免れないかと思いますが、
売主買主共素人の中古物件の現状有姿での売買の場合、
雨漏りや白アリ被害の存在がわからなかったとすれば
契約で瑕疵担保責任を一切負わない特約と言うのは
それを謳っておけば、たとえ後にどんな被害状況がわかっても
その特約は有効となるものなのでしょうか?(民法572条)
例えば買主が購入後にリフォームして床や壁をめくってみると
壮大な被害が確認できた場合でもこの特約を結んでおけば
売主、業者共一切責任はないものなのですか?
また、売主に確認しても調査履歴も無く被害状況がわからず
現状目視では壁はもちろん床下も点検口なく確認することができない場合
業者としてはどの程度まで調査義務があると考えればいいのでしょうか?
ネット検索しましたが素人の感情的判断の回答が混じっているものもあり判断つきませんでした。
プロの方の意見を募集します。

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A 回答 (4件)

中古物件の契約の場合には、売主様より物件状況確認告知書のような書面を書いていただきます。


売買対象の諸設備の状況から、近隣の騒音に至るまで問題の有無を記入署名押印してもらうのです。

その中には当然のことながら、雨漏りが有ったかどうか、シロアリの被害が有ったかどうかまで告知してもらいますので、将来の瑕疵担保責任を追及される心配は無いと思います。

心配でしたら「本物件は経年劣化による損耗が有ることを予めご承知ください。」と入れておきましょう。

個人所有の中古物件の売買では瑕疵担保免責は普通の事です。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
そういうことなんですが
自己防衛のために重説にいろいろ書いていると
なんだか買主さんを騙しているような気分になってしまい
なんともブルーになってきます。
この業界は向いていないんでしょうね。

お礼日時:2011/04/28 23:36

そのような特約がたとえ有効でもその物件を購入する馬鹿はいないでしょう。


そのような特約があると言うことは、その建物には価値がないと自らうたっているようなものですから。
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この回答へのお礼

不動産実務をやっておられない方なのでしょうか?
通常売主買主どちらも素人の個人間売買はこれが一般的だと思います。

お礼日時:2011/04/28 23:39

瑕疵担保責任を負わない契約は売主個人の場合、有効とされます。


ただし、建物欠陥に関する責任の問い方は瑕疵担保責任に限りません。
例えば、売主が建物の重大な欠陥を知っていて告知しなかった場合
には、売主の過失責任や買主の錯誤が認められる可能性があります。
また、雨漏りや給排水管の欠陥などが住居たる目的物の引き渡し義務
を履行していないということで売主の債務不履行になる場合もあり
ます。

多くの場合は、裁判所の判断になり、個別の事情が勘案されますから
必ずこうなるとか、ならないとかの断言はできないと思いますが、
瑕疵担保免責条項が絶対という訳でもありません。

尚、仲介業者の責任については、直接的に目的物の品質欠陥の責任を
請求するのはできないと思います。仲介事務に瑕疵があった場合その
範囲での追及ということになります。
そういう意味では業者も自己防衛的には余計な調査をして欠陥を
知りえる立場にできるだけならないようにしています。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。

売主さんの立場
買主さんのたちば
自己の防衛

この3つがラップする部分がすべてきれいに納まればいいのですが
なかなか難しいもんですよね。

お礼日時:2011/04/28 23:33

宅建業者です。



売主が個人である場合は、宅建業法の制限が無いため、ご存じのように瑕疵担保は特約で免責できます。これは動かしがたい事実です。

次に、媒介業者の調査義務ですが、調査義務があるのは簡単に言ってしまえば、物件の権利、履行、制限です。隠れた瑕疵に関しての調査義務はありません。もちろん知っていた瑕疵を告知しない場合は、損害賠償請求対象となりますが、調査すると言っても売主へのインタビュー程度ですので、知っていたという事実を証明する事は事実上難く、隠れた瑕疵に関しては、媒介業者に対しての請求はほぼ不可能であると思っていた方がいいでしょうね。

自分の身を守るのは、結局自分なのですね。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。

>自分の身を守るのは、結局自分なのですね。

そういうことなんですが、仲介する側にとっては
買主さんの身になるとなんともいえない気分になりますデス。

お礼日時:2011/04/28 23:31

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Q急ぎです。瑕疵担保責任なしは普通でしょうか?

このたび、中古の店舗物件を購入する事になり、週明けに契約を控えています。契約と引き渡しが一括です。準備を全て整え、昨晩FAXにて届いた重要事項説明書を見ましたら、最初に「特約」として、売り主は瑕疵担保責任を一切追わない、と書いてありました。
仲介業者さんは今まで、「重要事項としては、とくに一般と変わったところはありません。」と言っていたので、驚きました。

そこで教えて頂きたいのですが、
■瑕疵担保責任をなくす特約は、一般的と言ってよい事なのか?
 売り主さんは個人です。

■1年くらいは瑕疵担保責任を設定してもらうよう要望を出したい。
 もしも拒否された場合、どのように対処すべきでしょうか?

本日夕方、仲介業者さんの説明を受ける予定です。この事を今まで持ち出さなかった業者さんに、少し不信感を抱いてます。ただ、それが普通の事であるならば、姿勢をあらためなければいけませんが。

急ぎで恐縮ですが、どなたか、上記2点について、教えて頂けないでしょうか?

Aベストアンサー

元業者営業です

中古物件の売買において売主が瑕疵担保責任が義務付けられているのは「売主が業者」の時のみです。(ちなみに2年以上)

今回のケースでは「売主が個人」ということですので瑕疵担保責任を負う義務はありません。
故に「瑕疵担保責任をなくす特約は、一般的と言ってよい事なのか?」という問いに対しての回答は「そのとおり」です。

つまり、個人の売主が瑕疵担保責任を承諾してくれるケースはあくまで「売主の好意」です。
また、中古物件で売主が個人の場合、瑕疵担保責任が付くのは殆ど「中古マンション」の場合です。一戸建等では現在余程築浅物件で無い限り「瑕疵担保免責」で契約するのが通常です。
そして、瑕疵担保が付く場合も一般的に瑕疵担保期間は「2ヶ月~3ヶ月」です。「瑕疵担保1年」なんて聞いた事がありません。

結論
民・民の契約ですから双方が合意すれば公序良俗に反しないかぎり、どの様な契約も自由です。
今回も「瑕疵担保免責」が売主の契約条件という事でこれは「自由」。
そしてその条件を承諾するしないも買主の「自由」です。
物件を見ていませんので無責任には言えませんが、ご質問文を拝見する限りでは「ごくごく普通の売買契約」です。

勿論、交渉は可能ですが「それなら売りません」となる事も十分考えられます。

そのリスクをお考えの上ご判断下さい。

元業者営業です

中古物件の売買において売主が瑕疵担保責任が義務付けられているのは「売主が業者」の時のみです。(ちなみに2年以上)

今回のケースでは「売主が個人」ということですので瑕疵担保責任を負う義務はありません。
故に「瑕疵担保責任をなくす特約は、一般的と言ってよい事なのか?」という問いに対しての回答は「そのとおり」です。

つまり、個人の売主が瑕疵担保責任を承諾してくれるケースはあくまで「売主の好意」です。
また、中古物件で売主が個人の場合、瑕疵担保責任が付くのは...続きを読む

Q≪宅建≫重要事項説明の『瑕疵担保責任』について

こんにちは。
独学で宅建を勉強しています。

宅建行法 第35条「重要事項説明」の「瑕疵担保責任」について教えてください。
過去問(平成12年第39問の2番目の文章)で、

「建物の売買の媒介において、売主が瑕疵担保責任を負わない旨の定めをする場合は、その内容について買主に説明しなければならない。」
http://tokagekyo.7777.net/echo_t3/1239.html

とあり、答えは×でした。
自分が使っている教科書を見ると、
重要事項説明のページで、
「説明すべき重要事項」のひとつに、
「瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要」とありました。
措置を講じるときはその旨を、
講じないときもその旨を説明しなければならないとも書いてあります。

なんだか、この過去問と教科書の言っていることが反対のような気がして…。

過去問では、「重要事項説明の際、瑕疵担保責任については触れなくて良い!」
教科書では「瑕疵担保責任については、定めても定めなくても相手に説明しなさい!」

…私の頭の中では、こんな感じになっています(^^;)

昨日から、ぜんぜん勉強が進みません(^^;)
これは、どういうことなのでしょうか。
お教えいただければ幸いです。

よろしくお願いいたします!

こんにちは。
独学で宅建を勉強しています。

宅建行法 第35条「重要事項説明」の「瑕疵担保責任」について教えてください。
過去問(平成12年第39問の2番目の文章)で、

「建物の売買の媒介において、売主が瑕疵担保責任を負わない旨の定めをする場合は、その内容について買主に説明しなければならない。」
http://tokagekyo.7777.net/echo_t3/1239.html

とあり、答えは×でした。
自分が使っている教科書を見ると、
重要事項説明のページで、
「説明すべき重要事項」のひとつに、
「瑕疵担保責任...続きを読む

Aベストアンサー

瑕疵担保責任と瑕疵担保責任の履行に関する措置を混同していますね。

#1さんの指摘の通り、耐震偽装事件を受けて平成18年12月20に宅建業法が改正され瑕疵担保責任の履行に関する措置については重要事項説明が義務となっています。
http://www.z-gunma.jp/2006/12/post_19.html

品確法では新築物件については、構造上重要な部分と雨水の浸入に関する部分については売り主に10年の瑕疵担保義務があることになっています。
ところで耐震偽装事件ではヒューザーという偽装物件を大量に扱っていた業者が倒産しました。このように売り主が倒産した場合は瑕疵担保を請求する先が消滅してしまい、たとえ瑕疵担保が有効であっても、使用することができなくなり、ヒューザーの顧客は瑕疵担保保証を実行されていません。
つまり品確法であろうが民法であろうが契約であろうが瑕疵担保は売り主あっての問題です。

新たに重要事項説明に加えられた瑕疵担保責任の履行に関する措置というのは、そのような場合に備えて第3者機関による住宅性能保証のような制度を利用しているかどうかを説明することです(ちょうど手付けの保全措置のようなものです)。
つまり、民法・品確法・宅建業法に見られる瑕疵担保責任自体の内容を説明することではなく、瑕疵担保責任が履行されるための措置が執られているかどうかの説明をすることです。
「瑕疵担保責任」ではなく「瑕疵担保責任の履行の措置」については、定めても定めなくても相手に説明しなさいということです。
特に、新築物件に関しては売り主に瑕疵担保義務が品確法により強制されていますので、必ず瑕疵担保責任はついていますので、瑕疵担保があることが前提となっています。

なお、これについては質問者参照サイトにも説明が書かれていますよ。

一方、瑕疵担保責任については、質問者が引用しているサイトとは異なる回答になりますが、民法では瑕疵担保により契約解除ができる場合があります。そして宅建業法では契約解除に関する事項は説明事項です。

一般的な契約においては以下のようなものが説明される事項です。
1.手付け解除
2.引き渡し前の滅失などによる契約解除
3.契約違反による契約解除
4.ローン特約による契約解除
5.瑕疵担保責任による契約解除

つまり、瑕疵担保を理由とした解除については、民法の原則にある事項ですから、特にそれに異なる契約をする場合は場合は、契約解除に関する事項として特別な定めがあるケースとして重要説明事項に該当すると思います(民法の原則に従うなら不要と思います)。

しかし、責任を負わない(これより売り主は個人である)という場合については、負わない(瑕疵担保責任無し)ということを説明すればよくその「内容」までは説明する必要ないでしょう。だからこの問題では×となるのだと思います。

瑕疵担保責任と瑕疵担保責任の履行に関する措置を混同していますね。

#1さんの指摘の通り、耐震偽装事件を受けて平成18年12月20に宅建業法が改正され瑕疵担保責任の履行に関する措置については重要事項説明が義務となっています。
http://www.z-gunma.jp/2006/12/post_19.html

品確法では新築物件については、構造上重要な部分と雨水の浸入に関する部分については売り主に10年の瑕疵担保義務があることになっています。
ところで耐震偽装事件ではヒューザーという偽装物件を大量に扱っていた業...続きを読む

Q土地売買では確定測量しなければいけませんか?

親が以前に土地を買ったときに、隣地との境界がどこかということを確認しなかったようで、
売却したいと思って法務局に地積測量図を取りに行ってもありませんでした。

売却する際には、隣地の所有者に立会いしてもらう確定測量は必ずやるものでしょうか?
買主が了承すればやらなくてよいのでしょうが、市街化調整区域であり登記簿の面積もあまり信用ならないと法務局で教えてもらいました。
面積だけ確認なら現況測量でよいと聞きましたが、現状は境界標が全く見当たらないです。
これでは現況測量もできないでしょうか?

よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

業者してます。

>売却する際には、隣地の所有者に立会いしてもらう確定測量は必ずやるものでしょうか?
必ずやるものではありません。一般的な話として、「売主は買主に対して境界を明示する」とする契約書が多いと思います。杭や標があればそれがいいですし、無ければ隣地との塀を見れば概ね判断ができますよね。不動産業者が買う場合などには、後々の販売のために確定測量を条件としてくることもあります。

上に書いたように、杭等が見当たらなくても境界と推察できる塀などがあれば、それをもってとりあえずの現況測量はできるでしょう。農地などのように壁も何も無い場合には、トラブル防止のためにも結論として確定測量をやらざるを得ないでしょうね。

Q重要事項説明の「私設管の有無」について

重要事項説明における「私設管の有無」について質問です。

購入予定の土地の重要事項説明書の「私設管の有無」の項にチェックが入っていませんでしたが、最近になって、面している道路に埋設している水道管が私設管だということが分かりました。
現状分かっていることは以下の通りです。
・購入予定の土地に引き込んでいる本管(口径100mm、近隣数名で使用)が私設管だった(公道に埋設している公設管から分岐)。
・本管(私設管)からすでに購入予定の土地には配管(水道メーター13mm)が分岐されている。
・重要事項説明時に私設管に関する説明は無かった(重要事項説明書に記載無し)。
・私設管の所有者は現状不明(使用している人たち共同で持っている可能性が高い)。
・本管が埋設している道路(購入予定の土地の接道)は私道で、共有持ち分として売買契約の一部に含まれている。
・二世帯住宅建築予定なので、水道の口径を20mmに変更する予定。
そこで質問なのですが、
1.購入予定の土地に引き込んでいる本管(近隣数名で使用)が私設管だったことを、不動産は重要事項接目路に説明する必要があったのでしょうか。
2.説明する必要があったとして、重要事項説明不足による過失が不動産にあるとまで言えるのでしょうか。
3.分岐している配管が私設管の場合に発生しうるデメリットはどんなことがあるのでしょうか。(個人所有の場合、口径変更の許可が下りなかったり、使用料等を請求される場合があったりすることは別の質問で読みました)

よろしくお願いします。

重要事項説明における「私設管の有無」について質問です。

購入予定の土地の重要事項説明書の「私設管の有無」の項にチェックが入っていませんでしたが、最近になって、面している道路に埋設している水道管が私設管だということが分かりました。
現状分かっていることは以下の通りです。
・購入予定の土地に引き込んでいる本管(口径100mm、近隣数名で使用)が私設管だった(公道に埋設している公設管から分岐)。
・本管(私設管)からすでに購入予定の土地には配管(水道メーター13mm)が分岐されている。
・重要事...続きを読む

Aベストアンサー

不動産業者です。
(1)(2)については、調査不足で誤りですね。水道局へ出向いて調査したなら間違えることはありませんので、過失があります。契約時に給水配管図やマイクロなど受領しているなら、ただの重要事項の記載ミスですが、図面など受領していないのであれば、誤った説明となります。

但し、当初の配管時には私有管であったものが、帰属して公営化している配管も多いので、調査してみなければ正確には判断付きません。

また、その私有管の口径が100mmあるならば、今後の引きこみし直しなど、弊害となることはありません。現在その管を利用していない状態で引き込みをする場合、管の所有権が無ければ金銭を要求されることはありますが、既に利用している状態の場合は既得権がありますので、請求されることはないでしょう。デメリットは無いと思いますよ。大規模な地震等で損傷した場合は、それを使用する方々負担での復旧となるでしょう。

但し、引きこみの際に、私道の所有者から掘削と埋設の承諾を貰う必要があります。これは管の私有、公営問わず、道路の持分所有者との民法上の問題です。

その管の所有者がわからないのでしょうか?局で調査してもわかりませんか?100mmを引き込んでいるならそう古い管ではないはずです。局には申請時の書類や図面など保管されており(田舎だと無い場合も)わかるはずです。

重要事項に過失はありますが、それにより買主が不利益や損出があるかどうかが?問題となります。
売買契約済みで、まだ決済していない状態であれば、仲介業者に正しい情報と詳細な調査資料等要求して、リスクがあるかどうか判断してください。不安であれば、私有管から20mmを新たに引き込める旨の水道局の見解を確認し、所有者の承諾等必要な場合は、業者に用意させましょう。
ご自分で水道局へ行かれる際は、現在の所有者の委任状が無ければ、詳細な情報の閲覧は出来ません。

不動産業者です。
(1)(2)については、調査不足で誤りですね。水道局へ出向いて調査したなら間違えることはありませんので、過失があります。契約時に給水配管図やマイクロなど受領しているなら、ただの重要事項の記載ミスですが、図面など受領していないのであれば、誤った説明となります。

但し、当初の配管時には私有管であったものが、帰属して公営化している配管も多いので、調査してみなければ正確には判断付きません。

また、その私有管の口径が100mmあるならば、今後の引きこみし直しなど、弊害と...続きを読む

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q私設管って何ですか?

売買の重要事項説明に記載してある飲用水や下水のところに「敷地内配管の有無」と「私設管の有無」とあるのですが・・・

・私設管の定義とは?(説明がされているサイト教えてもらいたいです)
・敷地内配管と私設管の違いってなんでしょうか?

誰か教えてください・・・

Aベストアンサー

詳しくはその不動産屋さんに確認してほしいのですが・・・。

上水道、下水道の本管は道路の下を通っているのですが、実際にその上下水道を利用する為には敷地内への引き込み工事が必要です。これが「敷地内配管の有無」で、これが「無」だと、前面道路を割って敷地内への配管引き込み工事が必要になります。

敷地内への配管といっても、引き込み管は道路から1mくらいしかつかないので、後の配管(そこからキッチンなどの水回りまでの配管)は個人で付けなければなりません。これが「私設管の有無」です。

結論として、どちらも「有り」となっていれば、即それらを利用出来ます。

どういう現状で、今後どんな工事が必要なのか不動産屋さんに確認してください。

Q上下水道 引き込み工事の相場は

公道(市)から、2mで宅内に上下水道を同時に引き込む工事で、見積もり50万円は高くないですか?水道局納付金は含まれていません。
口径20mm、市道は4m幅の砂利敷きで、細かい見積もりを見ると申請手数料、材料費、ガードマン代など30項目もあり、市中の大工事の有様。施工費もカット代、接続代など細かく分かれていて、半日で終わる作業が計30万円位になってます。
材料代もホームセンターなどの小売価格の5倍くらいに書かれてます。
材料費も人件費も何人が何日とリーゾナブルに見積もれば20万円くらいと思われますが、指定業者さんは皆こんな感じでしょうか?
隣町の業者は出来ない工事で、競争が全くないためこうなのでしょう。
危険と責任を伴う工事とはいえ異常ではないでしょうか?

ホームページで各地に支店をもって安くやっているなんて会社ありましたら教えて下さい。

上記は千葉県千葉市の例ですが、安くやった方いたら教えて下さい。

Aベストアンサー

4,6です。

確かに、ここまで諸経費を取って商売をしているのは日本くらいでしょ
うね。私も確かにそこの部分に関しては思うところがあります。

商品を買うにしても、メーカーから直接購入する事が出来ず、商社,
販売代理店を経由して、工事業者へとやってくる流れなのでしょう。
2~3社が間にかんでいる分値段も高くなってしまいます。

しかし、工事は専門家に任せなければいけないのが現実です。
金額、施工業者に納得がいくまで検討、協議して下さい。
各地に支社を持っているような会社であれば、安く材料費を調達
しているでしょう。でも考えてみてください、大手HMでも
大量に資材を調達しているのは間違いないと思われますが、坪単価
は高いですよね。会社が大きくなれば資材とは逆に人件費がかさんで
来てその分を工事に上乗せせざるを得ないのです。
(私は中小の建設会社ですので、経費は少ないですが材料費は
それほど安くは入りません)

難しいですね・・・

Q根抵当権の抹消手続きをしたいのですが私でも可能でしょうか?

来週、義父がディックで借り入れていた500万円を主人が一緒に行って完済してくることになりました。
その後、その借り入れの根抵当権を抹消したいのですが、なるべく安く済ませたいのでその手続きは私が行こうと思っています。

私なりに調べてみたのですが、正直難しすぎて、結局どうしたらいいのかわかりません。完済したときにディックでもらってくる書類があると思うのですが、それをそっくりそのまま管轄の法務局へ持って行けばいいのでしょうか?それとも全くの素人の私では無理があるのでしょうか?

また、その根抵当権のついている土地は義父名義のもので、借り入れも義父名義での借り入れだったのですが、私が代わりに手続きにいくことは可能なのでしょうか?

仕事を休んで手続きに行かなければならないので、行ってから私ではダメだったとか、足りないものがあってまた後日もう一度・・・となってしまっては困るので、なんとか一回で済ませられるようにと考えています。

質問が多くて申し訳ありません。
ちょっと気持ちが混乱してしまっていて、うまく文章にできませんでしたが、よろしくお願いします。

来週、義父がディックで借り入れていた500万円を主人が一緒に行って完済してくることになりました。
その後、その借り入れの根抵当権を抹消したいのですが、なるべく安く済ませたいのでその手続きは私が行こうと思っています。

私なりに調べてみたのですが、正直難しすぎて、結局どうしたらいいのかわかりません。完済したときにディックでもらってくる書類があると思うのですが、それをそっくりそのまま管轄の法務局へ持って行けばいいのでしょうか?それとも全くの素人の私では無理があるのでしょうか?

...続きを読む

Aベストアンサー

一般的に根抵当権の抹消手続きは以下の書類が必要になります。
(全て金融機関でもらえる書類です)
 ★根抵当権設定契約証書
 ★根抵当権解除証書
 ★根抵当権抹消委任状
 ★登記原因証明情報(オンライン法務局の場合)
 ★資格証明書(有効期間:発効日より3ヶ月)
書類の名称が金融機関によって若干違う場合もありますので参考までに。
また、登記名義人以外の方が手続きを行うことも可能ですが、
登記名義人の委任状が必要になります。
この場合の委任状は上記の金融機関発行の根抵当権抹消委任状の余白欄にお義父様のご署名・ご捺印(認め印で結構です)されても構いませんが、万が一書き損じがあった場合に、金融機関の捨印がないために再度委任状をもらいに行かなくてはならないということになってしまう恐れがあります。
よって、お義父様の委任状は白紙の紙に別途記入されることをおすすめします。
土地に根抵当権がついているとのことでしたが、建物にはついていませんか?
通常土地建物はセットで取得するので建物にもついているのでは?と思います。

法務局では、登記申請書の記入が必要になりますが、親切丁寧に教えてもらえますので、安心して行ってみてください。
ただし月末月初の繁忙期は避けてあげて下さい☆
費用は登記印紙で納めますが法務局で購入できます。

一般的に根抵当権の抹消手続きは以下の書類が必要になります。
(全て金融機関でもらえる書類です)
 ★根抵当権設定契約証書
 ★根抵当権解除証書
 ★根抵当権抹消委任状
 ★登記原因証明情報(オンライン法務局の場合)
 ★資格証明書(有効期間:発効日より3ヶ月)
書類の名称が金融機関によって若干違う場合もありますので参考までに。
また、登記名義人以外の方が手続きを行うことも可能ですが、
登記名義人の委任状が必要になります。
この場合の委任状は上記の金融機関発行の根抵当権抹消委任状の...続きを読む

Q本審査に落ちました

宜しくお願いします。

住宅ローンの事前審査を通り、
ほぼ間違いないので準備を始めてくださいと不動産屋に言われ、
引越しも決まっていたのですが・・
まさかの審査落ちでした。
落ちた原因ははっきり分からないのですが、
過去の通帳のお金の出し入れがネック・・らしいのです。

正直、理解不能です。
10年も昔からの通帳内容を言われても・・・
覚えているものも覚えてないものもあります。
審査落ちの理由によく「転職・新規借金」と聞きますが、
そんなことも全くありません。
もう他の銀行に行っても無理でしょうか?

現在の住居も出なくてはならないですし、
引越し業者も断らなければいけないし・・
本当に大打撃でした。

Aベストアンサー

関係業界人。
事前でOKだけど本審査で落ちるのは、
(1) 事前審査の申告内容に間違いがあった、もしくは
  証拠資料が提出できなかった
(2) 事前審査時より信用状態が悪化した。(他社でも)カードの
  延滞など。
が多いです。また、過去にローンの延滞が無い・個人的な借入が
無いなどの証明が必要になるケースがあります。
「事前審査の時に言ってくれれば・・・」と思うかもしれませんが、
事前審査は早急に回答をするためのものなので、
時間を余分にかけないために、申込人が申込書に書いた書面を
全面的に正しいものと仮定しているのです。本審査は事前審査の
内容に間違いが無いことの確認作業が大半ですので、今回は通帳の提示などを求めたところ、提出できなかった、もしくは提出したところ
事前審査と相違があった、のいずれかの可能性が高いです。

よく見かけるケースとして、
自己資金の証明ができないことがあります。例えばローン2000万、
自己資金1000万で家を買う場合、1000万について自分のお金である
との証明(自分名義の通帳や証書で証明)が無いと、
「もしかしたらその1000万て他からの借金では?」という風に判断されることがあります。そうなると(1)に該当し、断られる可能性が出ます。
他に、以前に住宅購入など、大きな買い物をしていませんか?
そしてそのために銀行以外(親や親戚、知人、経営・勤務している
会社)から借入をしていませんか?
もしこれがあると、これも(1)に該当し、
「現在の借入残高」として申告した内容と違いが
出てくるため、断られる理由になりえます。

最後に、他行では無理かとのことですが、通る可能性は十分に
あります。包み隠さず相談してみると良いと思います。
(状況に不明な点が多いので、回答に対する自身は「参考」に止めます。)

関係業界人。
事前でOKだけど本審査で落ちるのは、
(1) 事前審査の申告内容に間違いがあった、もしくは
  証拠資料が提出できなかった
(2) 事前審査時より信用状態が悪化した。(他社でも)カードの
  延滞など。
が多いです。また、過去にローンの延滞が無い・個人的な借入が
無いなどの証明が必要になるケースがあります。
「事前審査の時に言ってくれれば・・・」と思うかもしれませんが、
事前審査は早急に回答をするためのものなので、
時間を余分にかけないために、申込人が申込書に書いた...続きを読む

Q重要事項説明書のその他の事項と売買契約書の特約条項

売契の特約条項について教えてください。

重要事項説明書の最後に、その他重要な事項として
1.本物件は現状勇姿とし・・・とする。
2.本物件の周辺土地は第3者の・・・するものとする。
3.・・・
4.・・・




等々細かい事項を色々付加しますが、これら重説のその他の事項は
売買契約書の条文最後に記載する特約条項にも全部そのまま記載するものなのですか?
それとも特約条項は重要事項とは意味合いが違うものなのでしょうか?
重複すべき内容もありそうですし、重説だけでよさそうな事項もありますが
結局どっちかに書いてあれば結局同じことにはならないのかな?とも思うのですが。

Aベストアンサー

再度書きますが、昨今は重要事項に売主も署名押印する事が慣わしとして多いですが、本来買主だけに説明して交付すれば足りる書類です。
ですから、取引に掛かる条項など、売主買主双方の権利や義務などの特約を、重要事項に唱っても仕方がないというのが、基本です。
契約書は当然に双務契約ですから特約を記載する意味があるわけです。
その様な基本を踏まえて、どうするかは質問者さんや主任者が判断して下さい。


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