区分所有の買い取り請求の拒否はできますか?
できないとしたら時価は誰が決めるのですか?
その時価で売り渡しですか?

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A 回答 (2件)

なるほど、建替え決議に伴う売り渡し請求ですか。



だとしたら、対抗策はありません。
裁判でも、絶対に質問者様が負けます。

建替え決議が可決されれば、もうどうにもなりませんね。
今できるとしたら、反対派を1/5以上集めて決議を否決させることくらいでしょう。

質問者様のような主張をいちいち受け入れていたら、区分所有建物の建替えはいつまで経ってもできません。そこで、法律によって4/5以上の賛成で建替え決議をしたら、反対する人は管理組合から出て行ってもらうために、売り渡し請求ができる、と決められているのです。

なお、この「時価」ですが、私も経験が無いのではっきりしたことはいえません。ただ、聞いたところによると、一般的な評価額から取り壊し費用を引いたものになると言うことです。この辺は、経験者の補足をお願いしたいところです。

お役に立てず、申し訳ありません。
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マンション管理会社の社員です。



区分所有法での買い取り請求と言うと、大規模滅室の復旧くらいしか思い当たりませんが・・・。
あるいは質問者様が所有している専有部分を売り渡すよう請求されているんでしょうか?

もうちょっと詳しい状況を教えてください。
でないと答えようがありません。

この回答への補足

区分所有の筑30年の商業ビルで建て替え計画があり、建て替え計画が可決(4/5を確保)
される見通しです。
区分所有法では買い取り請求権があり時価で買い取るとありますが、最終的には時価で売り渡さないといけないのでしょうか?
利益か出ており売り渡したく無いのですが、対抗策は無いでしょうか?
その時の時価は裁判所指定の時価でしょうか?

補足日時:2011/05/26 07:13
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 建物の区分所有等に関する法律(通称:区分所有法)には下記のようにありますが、第三条を読んで「建物が存在すると管理組合(区分所有者の団体)は存在する」と主張する人が(ここの回答者の中に)います。しかし、第三十一条によると「区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議」がないと規約は作れません。規約がなくて管理組合(区分所有者の団体)は、どんな活動ができるのでしょう。
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 建物の区分所有等に関する法律(通称:区分所有法)には下記のようにありますが、第三条を読んで「建物が存在すると管理組合(区分所有者の団体)は存在する」と主張する人が(ここの回答者の中に)います。しかし、第三十一条によると「区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議」がないと規約は作れません。規約がなくて管理組合(区分所有者の団体)は、どんな活動ができるのでしょう。
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Aベストアンサー

「建物が存在すると管理組合(区分所有者の団体)は存在する」よりは、
「区分建物が存在し2人以上の区分所有者が存在すると管理組合(区分所有者の団体)は当然に存在する」のほうがより正しです。
分譲マンションなどでは別段の定めを必要としますし、分譲開始時に原始分譲業者は、32条に挙げられている4項目について公正証書規約(一人規約)を設定(複数分譲会社の場合を別手法)しています(主に、敷地権(割合)という表示登記と権利登記の架け橋が公正証書によって切断され、普通の登記と同じように、表示登記の錯誤が権利登記に波及しないため)が、例えば、区分所有権の対象が少数の小規模な区分建物の場合には、別段の定めを必要としないようなことも多く、分譲マンションのような別段の定めの管理規約を作ることも無く、分譲マンションのように団体として組織され、規約等で運営が定められている権利能力なき社団なり管理組合法人を作ることも無く、単に区分所有者の団体として区分所有法上の規定だけの集会の決議だけで運営しているのです。
管理者も定めないで、主に34条から46条の規定にしたがい(集会は、34条の5本文 「管理者がないときは、区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するものは、集会を招集することができる。」で招集)、つまり別段の定めと言う管理規約の無い状態で運営されています。

なおNo1回答者townsさんの示す参考図書は(推測ですが)
・稲本洋之助・鎌野邦樹「コンメンタール マンション区分所有法」〔平成9年(1997)・日本評論社〕

・水本浩・遠藤浩・丸山英氣・編「基本法コンメンタール・マンション法〔第二版〕」〔平成11年(1999)・日本評論社〕
でしょう。
でも私は、
・法務省民事局参事官・吉田徹・編著「一問一答 改正マンション法」〔平成15年(2003)・商事法務〕
・法務省民事局参事官室「新しいマンション法-一問一答による改正区分所有法の解説」〔昭和58年(1983)・商事法務〕
も薦めします。

「建物が存在すると管理組合(区分所有者の団体)は存在する」よりは、
「区分建物が存在し2人以上の区分所有者が存在すると管理組合(区分所有者の団体)は当然に存在する」のほうがより正しです。
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>ちなみに、今想定しているのは、現状いる多数の区分所有者から区分所有権をすべて買い取り土地は売却のうえ定借設定、建物を賃貸するといった感じです。

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Q区分所有している所有権って放棄できますか?

とあるリゾートマンションを所有しております。もともとは、16年ほど前に1室の所有権をもっていたリゾート業者から一部(3/13)の所有権を購入し、その会員として所有していたものでした。固定資産税はその業者に支払い、業者が役所に納めていました。
ところが、12年ほど前から業者による固定資産税の滞納が続き、それからまもなくして倒産し、連絡もとれなくなってしまいました。当方としては、区分所有分の差押えは避けようと、役所に掛け合って区分所有分(3/13)の固定資産税を認めてもらい、以来毎年払い続けております。
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とあるリゾートマンションを所有しております。もともとは、16年ほど前に1室の所有権をもっていたリゾート業者から一部(3/13)の所有権を購入し、その会員として所有していたものでした。固定資産税はその業者に支払い、業者が役所に納めていました。
ところが、12年ほど前から業者による固定資産税の滞納が続き、それからまもなくして倒産し、連絡もとれなくなってしまいました。当方としては、区分所有分の差押えは避けようと、役所に掛け合って区分所有分(3/13)の固定資産税を認めてもらい、以来毎年払い...続きを読む

Aベストアンサー

補足いただき有り難うございます。
そのリゾートマンションの現在の価値
また仮に売買できるとした場合の需要はどうなのでしょうか?

ちなみに地方のリゾートマンション等では需要はほぼ皆無に等しく
新築時数千万円で購入したものが現在では100~300万円程度で
取引されているものが多くあります。

固定資産税のみの滞納であれば、このまま放置していても
市役所等は競売まで行わない可能性が大です。
仮に競売に出したとしても、10/13の持ち分のみであれば
誰も買わない(落札しない)でしょう。

もし、貴方に他の不動産や預貯金等の資産がなければ
貴方も固定資産税を滞納して差押えしてもらうのも良いですが
最近は給与や動産を差押えられたりしますので現実的では
ないですよね・・・。

マンションそのものに現在でもそこそこの価値と需要があることが
予想される場合は、「共有物の分割請求」の訴訟を起こし
分割ができなければ(建物だから当然にできませんが)
全て持ち分を競売に出し、その売却価格を持ち分に応じた
比率で分配することができるはずです。

運良く誰かが落札してくれれば
その売却価格の3/13が貴方の取り分となります。
なお、競売に出しても落札されるまでは貴方の固定資産税の
支払い義務は続きますが・・。

※100%この方法が可能かどうかはわかりません。
ただ、不動産の相続等で親族の話し合いがつかない場合など
このような方法で分配する事例は多くあります。

なお、ご事情を拝見する限り、もし競売価格が安かったからといって
貴方が落札されてしまうのはお止めになったほうが良いでしょう。
競売でも任意売却であっても、従前の所有者が滞納していた
管理費はその購入者が支払わなければならないことが多いです。
リゾートマンション等の場合は通常住宅用の分譲マンションと比べて
管理費が割高なことが多く、莫大な滞納額となっている可能性があります。

以上、これら手続きは一般の方が行うのは無理がありますので
一度弁護士さん等の専門家にご相談になってみてはいかがでしょうか。

補足いただき有り難うございます。
そのリゾートマンションの現在の価値
また仮に売買できるとした場合の需要はどうなのでしょうか?

ちなみに地方のリゾートマンション等では需要はほぼ皆無に等しく
新築時数千万円で購入したものが現在では100~300万円程度で
取引されているものが多くあります。

固定資産税のみの滞納であれば、このまま放置していても
市役所等は競売まで行わない可能性が大です。
仮に競売に出したとしても、10/13の持ち分のみであれば
誰も買わない(落札しない)でしょう。
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Q株式の被相続人に対する当該会社からの売り渡し請求について

非公開会社の株式譲渡に関するお尋ねです

同社ではこれまで株式の譲渡制限をしています
今度新しく「相続人に対する売り渡しの請求」という条項を新設しました

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この売り渡し請求権によって、息子に株式を相続させることが出来なくなるのでしょうか

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PS:売り渡し請求の条文は以下の通りです。
 「当会社は、相続その他の一般承継により当会社の
  株式を取得したものに対し、当該株式を当会社に
  売り渡すことを請求することができる。」

Aベストアンサー

>価格の問題でなく、心情的に売りたくない時は、売ってくれと会社側から(例えば法的方法をとって)請求されても売らなくてすむと理解して良いのですね。

 それは違います。会社が適法な手続きを経て請求すれば、当然に会社と株式の相続人(ご子息)との間で売買契約が成立します。
 売買価格は当事者で協議して決めますが、協議が成立しなくても、請求のあった日から20以内に裁判所に売買価格の決定の申し立てをすれば、裁判所は売買価格の決定をします。
 ですから、いくら売りたくないといっても(代金の受領を拒んでも)、最終的には、会社は裁判所が決定した売買価格に相当する金員を法務局に供託してしまえば、その株式を取得することができます。
 ところで売渡請求は次のハードルをクリアーしなければなりません。

1、定款に定めがあること。
2、株主総会決議により、売渡請求する株式の数及びその株式を有する者の氏名を定め、それをもとに会社が相続人に対して売渡請求の意思表示をする。(会社が相続があったことを知ったときから1年を経過した場合は、もはや売渡請求はできません。)
3、売買価格の決定(そもそも分配可能額を超えてしまう場合は、売渡請求はできない。)

 将来のことですから、実際に売渡請求される可動化は分かりません。しかし、実際問題として簡単に請求できるわけでもないということも認識してください。

>価格の問題でなく、心情的に売りたくない時は、売ってくれと会社側から(例えば法的方法をとって)請求されても売らなくてすむと理解して良いのですね。

 それは違います。会社が適法な手続きを経て請求すれば、当然に会社と株式の相続人(ご子息)との間で売買契約が成立します。
 売買価格は当事者で協議して決めますが、協議が成立しなくても、請求のあった日から20以内に裁判所に売買価格の決定の申し立てをすれば、裁判所は売買価格の決定をします。
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Q慰謝料請求と所有権返還請求について

主人の結婚前からの不貞行為が原因で半年前に離婚しました。
半年間慰謝料問題で調停をしてまいりましたが、結局不成立に終ってしまいました。
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私の元には不貞行為が分かったときに彼を追い出したので、彼の荷物と現金があります。
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調停では私はこの額では納得できないと言いつづけてきましたが、本心はもうこの現金を慰謝料がわりにもらうことで納得し、裁判をするつもりはありません。
しかし不成立に終った今、この現金とこの話し合いは宙に浮いたままです。
慰謝料請求の時効のほうが早いから所有権に基づく返還請求を起こされたら私はこの現金をいずれ返さないといけないのでしょうか?
どうしたらいいのかアドバイスをください。

Aベストアンサー

 No1です。そのような状態であれば、相手の提示している金額(現在預かっている額)を、慰謝料としていただきますと言う意思表示を相手にすることで、良いと思います。仮に、相手が不満であれば、相手から調停なりの手段をとると思います。内容証明で、相手に意思表示をしておいて、心機一転、頑張ってください。


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