痔になりやすい生活習慣とは?

事業用マンションを経営(遺産相続)しております。
税金負担等で利益が出ない為今回売却をする事にしました。
今回マンション売却に伴い銀行よりローン解約違約金支払いを求められています。
契約時に中途解約は1000万円の違約金支払いの項目が入っております。
借り入れ金額は9000万円 返済期間 20年 金利 2・15%です。
現在支払い3年めで残り17年の返済期間です。
違約金支払いで若干の利益はでる見込みです。
違約金の支払い金額が多い為
どなたか 違約金が安くなる方法をお知りの方がおられましたらお教えください。
宜しくお願いし致します。

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A 回答 (1件)

>どなたか 違約金が安くなる方法をお知りの方がおられましたらお教えください。



一方的な契約の解除に対する違約金で、額面が定まっていますので、
相手にどう交渉しても減額してくれるとは思えません。
又、契約約款の内容を知りませんので、抜け道があるかどうかも分かりません、
金融機関が作成した金銭消費貸借契約書なら、金融機関に不利になるような書き方は一切されていませんけど。

ただし、減額してほしいと言うのは無料なので、言うだけ言ってみたらいかがですか。
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Q繰上弁済の違約金を払わなければなりませんか

小さな会社を経営している者です。資金繰り困難のため、知人経由で貸金業者から利息年率12%、10年間との条件で二年前ほどに借金しています。借用書には「期限前弁済の場合、一年分の利息に相当する違約金を支払う」との特約が付けられています。当初一年目は約束の利息を支払いました。しかし、現在資金の目処がついたため、元金と当該年度分(今年度分)の利息を付けて繰り上げ返済を申し入れましたが、違約金を要求されて困っています。この期限前返済違約金特約は果たして有効でしょうか。要求された分の違約金を支払わなければならないのでしょうか。また、利息分と違約金分を合わせれば、かなり高い金利になりのすが、法的に問題はないのでしょうか。債務者としてなんとか負担を減らしたいですが、どなたか、お知恵をお貸しいただけませんか。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

No2補足です。

残念ながら契約条件、支払日等が分からないので概算程度にしか計算できません。
また、額が大きいことと、会社の信用にかかわりかねない話なので、
細かい計算は、申し訳ありませんが避けさせてください。
参考程度の概算だけ示します。
また、一番最後の注意事項も必ず見てください。

計算のほうは、計算シート(excel)があるので、
そのサイトからそれをダウンロードして計算してみてください。

名古屋消費者信用問題研究会
http://www.kabarai.net/
のサイト右側にある「利息計算ソフト」です。
細かい使用方法はその下にあります。

(半角で)入力するのは、貸付の年月日(例 2008/07/31)、貸付金額、返済の年月日、返済額、です。
利率を15%、すなわち0.15を入力すれば計算できます。

そして、「今年を期日に約束通りに支払ったならば」、
いくら払いすぎになるのかが赤字になるのでわかります。
つまり、赤字分が支払わなくていい額となります。
それで確認してください。

【参考の概算】
質問文 >二年ほど前に借金→2008年?
補足  >初年度は年間利息分のみの支払いでした→返済の初年度?
借り入れ初年度?たぶん返済初年度のことなら、返済は2009年、2010年?

この辺が不確かですが、上記?を前提とすれば、実質年利は18%となり、
3%分ほど超過部分となるように思います。

■【注意事項】■
○貸金業者と交渉する際には必ず弁護士さんに資料を提示し、相談して額を確定してからにしてください。
○上記交渉のデメリットもあります。これが会社名義なのか、個人名義なのかは判然としないのですが、
いずれにせよ、名義人の信用情報に傷がつく可能性が高いです(最悪、他社から数年間借り入れができない)。
また、この交渉をした場合には、その貸金業者からは二度と融資はないと思ってください。
○この辺をきちんと弁護士さんから説明を受けた後に、行動するようにしてください。

No2補足です。

残念ながら契約条件、支払日等が分からないので概算程度にしか計算できません。
また、額が大きいことと、会社の信用にかかわりかねない話なので、
細かい計算は、申し訳ありませんが避けさせてください。
参考程度の概算だけ示します。
また、一番最後の注意事項も必ず見てください。

計算のほうは、計算シート(excel)があるので、
そのサイトからそれをダウンロードして計算してみてください。

名古屋消費者信用問題研究会
http://www.kabarai.net/
のサイト右側にある「利息計...続きを読む

Q期限前返済禁止等に関する特約の違約金について

投資不動産を購入に際して、融資を受けた銀行と上記特約を交わす様、申し入れ受けております。
20年ローンで10年固定金利なのですが、この10年固定適用期間中に繰り上げ返済は認めないという事なのですが、
どうしても繰り上げ返済をする場合は、違約金が発生します。

その違約金の算式が以下のようになっています。

**************************
違約金=(A-B)×約定返済方法変更時の残存元本額×残存日数÷365
A:約定返済方法変更時の適用利率
B:約定返済方法変更日の2銀行営業日前における円/円スワップマーケットにおける資金調達サイドの残存日数に応じたレート(ビットレート)気配値、またはそれに基づき算出される理論値
残存日数:約定返済方法変更の翌日から次回利率見直しの日(見直し日を定めない場合は最終返済期日)
なお、Bの利率がAの利率と同一または上回っている場合(B≧A)は違約金は発生しないものとします。
**************************

この算式がよくわからないので、どなたかお分かりの方がいらっしゃいましたら、具体的にお教え頂けるとありがたいです。
宜しくお願い致します。

投資不動産を購入に際して、融資を受けた銀行と上記特約を交わす様、申し入れ受けております。
20年ローンで10年固定金利なのですが、この10年固定適用期間中に繰り上げ返済は認めないという事なのですが、
どうしても繰り上げ返済をする場合は、違約金が発生します。

その違約金の算式が以下のようになっています。

**************************
違約金=(A-B)×約定返済方法変更時の残存元本額×残存日数÷365
A:約定返済方法変更時の適用利率
B:約定返済方法変更日の...続きを読む

Aベストアンサー

資金を融資する銀行側は、10年間の期間と返済による元本圧縮を織り込んで市場(金融機関の間での資金やり取り)から資金を調達して、それに利鞘を乗せて個人に融資を行います。仮に10年の途中で繰上げ返済を受けた場合にその資金を再運用しなくてはいけませんので、従来運用金利(質問者に対する貸付金利)と新規運用の際の運用金利に差が生じる場合には、その差額は日割計算にて返済する際に違約金として徴求します、という考え方です。

以下あくまでもイメージとしてですが、
仮に、借入時の市場金利が10年で2%(=表記のA)の資金100をマーケットから引っ張ってきて、利鞘1%を乗せて質問者に3%で運用(融資)するとして、2年経過時点で、残高95を一括返済された場合、銀行が返済を受けた95の資金を再運用するのに、1.75%(表記のB)でしか運用ができなければ違約金は、

(2%-1.75%)×95(元本)×残存8年=1.9の違約金が発生する

再運用金利が2%以上になる場合には、違約金は発生しない、という考え方になります。
(一般的には金利低下局面で違約金発生、金利上昇局面では他への運用で吸収可能、ということになります。)

資金を融資する銀行側は、10年間の期間と返済による元本圧縮を織り込んで市場(金融機関の間での資金やり取り)から資金を調達して、それに利鞘を乗せて個人に融資を行います。仮に10年の途中で繰上げ返済を受けた場合にその資金を再運用しなくてはいけませんので、従来運用金利(質問者に対する貸付金利)と新規運用の際の運用金利に差が生じる場合には、その差額は日割計算にて返済する際に違約金として徴求します、という考え方です。

以下あくまでもイメージとしてですが、
仮に、借入時の市場金利が...続きを読む

Q住宅ローンの違約金は、支払わなければならないのでしょうか?

住宅ローンの違約金は、払わなくてはいけないのでしょうか?住宅ローンを収入合算で申し込みました。
事前審査は通っていて、本契約前に会社をやめた場合です(派遣で契約を切られました)

住宅ローンを収入合算にて、申し込みました。

その際、事前審査は、通っており、本審査の間に、間取りや仕様を決めていました(建築条件付購入のため)
本契約は、事前審査の前に結んでおり、ローン特記事項(ローンが通らない場合は、契約が解除できる)の期限は、1月31日ととっくに過ぎております。

事前審査をした時期が1月中旬で、本審査が3月21日ですが、その間に派遣で働いていた私が、派遣先から契約を解除されてしまいました。同じ派遣会社からの仕事を探したのですが、見つからず、他の派遣会社にも登録したら、面接で即仕事がきまってしまい、そこで働きはじめたのですが。

事前で通った銀行から、本審査の間に派遣会社が変更されているので、ローンが通らないといわれてしまいました。その旨を不動産会社に申し出て、手付金の100万円を放棄して契約を解除を申し出たのですが、自己都合(転職)により、違約金が発生するといわれ、物件価格の20%が発生するので、とにかく、どこかのローンを通すか、違約金を払うしかないといわれました。

現段階では、工事も始まっておらず、建築確認書が認可されてだけです。ただ、重要事項説明書には、契約の履行の着手は、建築確認書の取得をもって。。と明記しております。

私は、住宅ローンが通らなかった場合は、違約金を支払わなくてはいけないのでしょうか?


もし、裁判になったら、負けますか?

住宅ローンの違約金は、払わなくてはいけないのでしょうか?住宅ローンを収入合算で申し込みました。
事前審査は通っていて、本契約前に会社をやめた場合です(派遣で契約を切られました)

住宅ローンを収入合算にて、申し込みました。

その際、事前審査は、通っており、本審査の間に、間取りや仕様を決めていました(建築条件付購入のため)
本契約は、事前審査の前に結んでおり、ローン特記事項(ローンが通らない場合は、契約が解除できる)の期限は、1月31日ととっくに過ぎております。

事前...続きを読む

Aベストアンサー

住宅ローン特約の契約書の条文(ローン未承諾の場合の内容)をご確認下さい。

期日を過ぎてローン審査がOKになっていなかった場合、
1)「自動的に解除になる」という内容か、
2)「買主からその旨申し出ると解除できる」という内容か、

業者が事前申請手続きを行っていたので、本審査がまだ通っていない事(本審査の申請すら1月31日の時点では行っていない!)は知っていたはずです。(1)なら1月31日の時点で自動的に契約が解除になっているという事です。(2)なら、微妙だと思います。

業者が買主に「ローンの審査は通りました」と伝えて打ち合わせなどを行っていたでしょうから、買主としては「わざわざ申し出る必要は感じなかった」でしょう。業者が買主に審査が通ったと「思わせて」いた点は、業者にも責任があるのではないでしょうか?

また、「事前を通って本審査を通らない人は、いない」は99%はその通りだと思いますが、100%ではありません。100%ならば事前審査は必要ありません。

ただ、業者側から見ると、全ての責任が業者側にあるとするのも酷な話だと思います。既に新しい職場で仕事をしておられるようなので別の銀行で審査が通る可能性もあるでしょうし、今まで打ち合わせ等していた時間などを考えると、このまま進んで行くことが望ましいように思います。(上手く行けば、結果オーライになる)

私個人的には上記の結果オーライを目指すことが一番無難だとは思いますが、質問者さんはこの家に住むことに躊躇しておられるようです。
契約解除を目指して行く、その場合は業者とやりあう覚悟が必要です。まあ、業者の「裁判しても負けますよ」というのは、その通りだとは思いません。しかも、裁判なれしている業者なんて、実はそんなにいないので、半分脅しみたいなもんだと思って下さい。
その前に業者が加盟している宅建協会に相談される事をお勧めします。

白紙解除を目指すのではなく、手付けを放棄しても良いと考えておられるので、万一裁判になったとしても(実際は協議の末和解になる)、100万円の損害の範囲内でおさまるのではないでしょうか。

住宅ローン特約の契約書の条文(ローン未承諾の場合の内容)をご確認下さい。

期日を過ぎてローン審査がOKになっていなかった場合、
1)「自動的に解除になる」という内容か、
2)「買主からその旨申し出ると解除できる」という内容か、

業者が事前申請手続きを行っていたので、本審査がまだ通っていない事(本審査の申請すら1月31日の時点では行っていない!)は知っていたはずです。(1)なら1月31日の時点で自動的に契約が解除になっているという事です。(2)なら、微妙だと思います。

業者...続きを読む

Q一般収集資料せん…提出しなかったら?

社員10数名の会社で、経理担当を一人でやっています。
二年に一度の割合で、税務署から「売上、仕入、リベート、費用などに関する資料」の提出の協力依頼が来ます。(一般取引資料せん、とその用紙には書いてあります。)
今年もその書類一式が来ました。

この仕事について6年目ですが、今までは取り上げる件数もさして多くなかったため、当然のように作って提出してきました。
ところが今年は作成範囲が細かくなったのと、業績好調で取引件数自体も多く、今までのようにすべて手書きで、作成するのは無理…と感じました。

そこで、国税局のHPやフリーソフトなどでパソコンを使って簡単に作れる方法を模索してみたのですが、ありません。
グーグルで検索してみたところ、名古屋国税局などでは入力フォームがあったのですが、東京国税局管内の為、便利な入力フォームなどはないとのこと…。

正直言って、一枚一枚手書きで作成するのはイヤです。
所轄税務署に問い合わせたところ、これはあくまで出来る範囲でご協力いただくものですので…と曖昧な感じでしたが、要は出さなくてもいいものなんでしょうか?

社員10数名の会社で、経理担当を一人でやっています。
二年に一度の割合で、税務署から「売上、仕入、リベート、費用などに関する資料」の提出の協力依頼が来ます。(一般取引資料せん、とその用紙には書いてあります。)
今年もその書類一式が来ました。

この仕事について6年目ですが、今までは取り上げる件数もさして多くなかったため、当然のように作って提出してきました。
ところが今年は作成範囲が細かくなったのと、業績好調で取引件数自体も多く、今までのようにすべて手書きで、作成するのは無理…...続きを読む

Aベストアンサー

他の方も書かれているように、資料せんは法律に基づくものではなく、任意での協力になります。
そもそもは、資料せんの相手方の調査等の資料とすべきもので、提出しなかったからといって何らペナルティーはありません。

聞いた話によれば、国税局単位で、1ヶ所に提出された資料せんを集めてCP処理するそうで、その際、税務署単位で提出実績みたいのものがあるそうで、その数字が悪いと税務署が言われるみたいで、その関係から、提出しない場合は催促が言ってきますが、そのまま無視していたら来なくなった、という話も聞きます。
ですから、それからすると、数枚でも提出さえすればその税務署の提出実績にカウントされますので、それ以上何も言われる事はありませんが、ただ、適正な課税のためには極力協力した方が良いとは思います。

フリーソフトについては、下記サイトで公開していますので掲げておきます。
(この中の、メニューから「オリジナルフリーソフトウェア」をクリックして、その中から選んでダウンロードされて下さい。)

参考URL:http://www7.ocn.ne.jp/~yukisaki/Homepage/mitu.html

他の方も書かれているように、資料せんは法律に基づくものではなく、任意での協力になります。
そもそもは、資料せんの相手方の調査等の資料とすべきもので、提出しなかったからといって何らペナルティーはありません。

聞いた話によれば、国税局単位で、1ヶ所に提出された資料せんを集めてCP処理するそうで、その際、税務署単位で提出実績みたいのものがあるそうで、その数字が悪いと税務署が言われるみたいで、その関係から、提出しない場合は催促が言ってきますが、そのまま無視していたら来なくなった...続きを読む

Q繰り上げ返済の時期と手数料について

3年固定、金利1.55%、期間35年で1400万円の住宅ローンを組んで2年目です。来年の4月でちょうど3年になりますが、250万円ほど貯金ができたので、期間短縮型での繰上げ返済を考えています。その際の手数料が、切り替えの時期だと5250円、途中だと21000円かかります。手数料の額が約15000円違うため、どの時期で繰り上げ返済するのがよりお得なのかわからなくて困っています。できれば、今月末にでも繰り上げ返済したいのですが・・。「教えてgoo」でも似たような質問をされている方はいらっしゃったのですが、難しくてなかなか理解できませんでした。詳しい方がいらっしゃいましたら教えてください。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともある者です。

簡単にエクセルの「ローン計画書」テンプレートを使って算出してみました。

2004年5月から返済開始、借入額:1400万円、返済期間:35年、年利:1.55%(3年固定)→固定期間終了後適用金利・年利2.10%(ありえないですが最終まで全期間固定)、ボーナス返済なし、元利均等償還
という条件を設定してみました。

この条件で
(1)今年の4月(期間の途中)に250万円を繰上げ返済をした場合
(2)来年の4月(固定期間終了・36回目の返済時)に250万円を繰上げ返済をした場合
(3)来年の5月(固定期間終了後・37回目の返済時)に250万円を繰上げ返済をした場合
のパターンをシミュレートしてみました(私の勤務先では、繰上げ返済については、全額繰上げも一部繰上げも1か月以上前に申し出なければならないので、今申し出ても早くて3月の返済日。返済日によっては4月になると思いましたので、(1)を4月で設定してあります)。

(1)の場合の総返済(予定)額は、14,961,340円。
(2)の場合の総返済(予定)額は、15,025,873円。
(3)の場合の総返済(予定)額は、15,033,103円。
このようになります。
(3)は金利が上がってから返済しているので、(2)より総返済(予定)額が多くなります。
(2)は(1)よりも借入残高が多い期間が長いので、(1)より総返済(予定)額が多くなります。
(1)と(2)の総返済額の差は、64,533円。
21,000円と5,250円の差は、15,750円です。
この差を考慮しても、(1)の方が48,783円お得-ということになります。
総返済(予定)額を基準に考えるならば、金利の低いうちに、少しでも早く返済した方がお得-ということです。

これを念頭において、さらに住宅借入金等特別控除を受けた結果も考えてみてください。
住宅借入金等特別控除を受けた結果については、課税される所得金額等が必要になってきたりしますので、ご自身でお考えになってくださいね。
何しろ、住宅借入金等特別控除の額は、年末の住宅ローン残高により計算されるのですから。
早く繰上返済をされれば年末の住宅ローン残高も早く減ります。
イコール住宅借入金等特別控除の額も違ってきます。

ローンのシミュレートに関しては、私は、エクセルの「ローン計画書」が使いやすくて好きです。
http://okwave.jp/kotaeru.php3?q=1722967
http://okwave.jp/kotaeru.php3?q=1938952
↑このあたりをご参考に、よろしければ一度お試しください。

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともある者です。

簡単にエクセルの「ローン計画書」テンプレートを使って算出してみました。

2004年5月から返済開始、借入額:1400万円、返済期間:35年、年利:1.55%(3年固定)→固定期間終了後適用金利・年利2.10%(ありえないですが最終まで全期間固定)、ボーナス返済なし、元利均等償還
という条件を設定してみました。

この条件で
(1)今年の4月(期間の途中)に250万円を繰上げ返済をした場合
(2)来年の4月(固定期間終了・36回目...続きを読む


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