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気になっているマンションがあります。
新築で買うのは高いのであきらめて、中古で売り出されるのをある程度待ってみようと思います。

駅近の人気物件のようで、他にも待っている人がいるようなのですが、
どんな準備をしていたら、早く買えるでしょうか。

色んな不動産屋さんに、お願いしていたほうがよいものなのでしょうか。

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A 回答 (3件)

本当に人気物件であれば、チラシや情報誌には出てこないでしょうね。

それまでに売れてしまうからです。
中古マンションを多く扱ってる不動産屋に「あのマンションンが売りに出ればすぐに教えて」と言っておきましょう。1社だけでは全ての情報が入らないかもしれないので、いくつかの業者に言っておきましょう。ただしその場合、同じ物件について複数の業者から情報を聞いたら、最初に教えてくれたところを優先して他はきちんと断るようにしてください。
そのマンションの管理人さんに売物件の情報がないか聞いてみる、というのも昔はけっこう有効だったのですが、今は個人情報がうるさいですからどうですかね。

それと本当に人気物件であるなら大事な事は、すぐに決断できる用意をしておく事です。資金計画を考えておいていくらなら買えるのか?などを整理しておく事が大事です。
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この回答へのお礼

ありがとうございます

複数の業者にお願いしておいたほうがよいのですね!あちこちにお願いしすぎて、一斉に連絡がきたらどうしよう…失礼かな、などと思っていましたが、業者さんもわかってくれているかな。丁寧に断るようにします。

「すぐに決断できる用意」大事ですね。実は、周りの環境と外観が理想にぴったり!と思っているのです
が、間取りがまだわかりません…不動産屋さんは空きがなくても情報を持っているのでしょうか?

確認してみます。不安な点は気持ちを固めて即決できるようにしておきたいと思います。

お礼日時:2011/06/08 22:18

そのマンションを分譲した不動産会社と


周辺の主要駅にある大手不動産に依頼しておけば
ポスティングなどもするでしょうから
早めに商談が入るかと思います。
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この回答へのお礼

ありがとうございます

マンションを分譲した不動産会社もなんですね。売ったら終わりだと思っていました。
物件周辺の大手不動産屋さんですね。なるほどです。探してお願いしに行きます!!

お礼日時:2011/06/08 22:23

チラシを見続けることですね。


早い場合は明日にでも、出ている可能性があります。
(ちょっとシーズン外れではありますが、買ったものの資金繰りが、
ないしはもっといところに引っ越しなんてリッチな人が手放した場合、
まだ売れ残り物件を抱えている販売代理店は必死になって、隠そう(たたき売りしても
新規物件だけは売り切ろうとか)としているとかの事情があったりします。)
3-5年でもけっこう出ます。
自分が買おうと思って見に行った物件は、チラシがでればすぐにわかりますよ。
特定の部屋の物件も見かけます。(これは10-20年のスパンですが、あ、あそこ!なんて)
ほんと安いんですよね。これが、(あー買わなくてよかった。なんて)
でも、自分の家も実は全然価値がないのではと思うと、事実そうですから。
>駅近の人気物件のようで、他にも待っている人がいるようなのですが、
これがけっこう売れないんですね。経験的には、あまり、いないみたいですよ。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。

新聞を取っていないのと、物件から私の家が離れているので、チラシが入ったことがないのですが
近くに住む知り合いを見つけたので、チラシがはいったら連絡してもらうように頼んでみました!

子供ができるまでには落ち着きたいので、いつ出るかわからない物件を待つだけでも不安なのに
他の方も狙っているとなると、さらに不安でしたが、けっこう売れないものなんですね。

少し安心しました。

お礼日時:2011/06/08 22:01

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Qいま住んでいる分譲賃貸マンションを購入したい。

いま住んでいる分譲賃貸マンションを購入したい。

もともと、あと2年後くらいにマイホーム購入を目指して貯金していましたが、
今の住環境にも慣れ、隣人とのお付き合いもとてもスムーズにいっており、
できれば、いま住んでいる分譲賃貸マンションに長く住みたいなと思うようになりました。

そこで、この物件を購入したらどうかと考えているのですが
(もちろん大家さんの意向もあるのは重々承知しています)、
以前、同様の質問を教えてgoo内で見たときに
「分譲賃貸は、基本的には相場よりもかなり安い家賃で提供されているものだし、
賃貸なら、室内の設備が壊れても大家さん負担だし、賃貸のままのほうがトク」
という回答がついていました。
たしかに・・・と思いました。

現在、家賃10万弱で借りています(たしかに、他の賃貸物件に比べてかなりオトクでした)。
大家さんは現在、このマンションの近くに一戸建てを建てて住んでいるようです
(面識はありません)。

販売価格はおよそ1600万円ほどのようです。
来春に賃貸契約の更新があるので、そこで更新料20数万円を払わなければいけません
(できればこのタイミングまでに結論を出したいです)。

せっかくのマイホームを購入したのに
隣人トラブルで悩んでいる人が、私の周りにたくさんいます。
今の家だって、いつか隣人は変わるかもしれないけれど
何と言うか、マンション全体的に皆さん穏やかで
大きく常識外れな人はいないような気がしております。

お金の面ももちろん大事ですが、
とにかく、平穏に暮らしたい!!

購入を打診してみるべきでしょうか?
それとも、気が済むまで分譲賃貸契約で暮らしたほうがいいでしょうか?
(一生賃貸で・・・、とは考えておらず、いつかはどこかにマイホームを購入したいと思っています。)

どんなことでも構いませんので、アドバイスよろしくお願いいたします。

いま住んでいる分譲賃貸マンションを購入したい。

もともと、あと2年後くらいにマイホーム購入を目指して貯金していましたが、
今の住環境にも慣れ、隣人とのお付き合いもとてもスムーズにいっており、
できれば、いま住んでいる分譲賃貸マンションに長く住みたいなと思うようになりました。

そこで、この物件を購入したらどうかと考えているのですが
(もちろん大家さんの意向もあるのは重々承知しています)、
以前、同様の質問を教えてgoo内で見たときに
「分譲賃貸は、基本的には相場よりもかなり安い家賃...続きを読む

Aベストアンサー

聞いてみるのはいいでしょうが、大家さんの身になって考えてみると
管理費など引いて家賃収入8万ほど、年間100万の収入がなくなるのです。
もちろん16年分ですが、もし、年金プラスその費用を安定収入と考えていたら1600万使いきったら・・・。とも思います。もし、収入を今の家の住宅ローンに当てていたら・・。あと20年ローンだったら売りませんよね。
マンションを持ってみると管理費や修繕積立、大規模修繕時には一時金の集金がある場合もありますし、所有者の管理組合の定期総会では、仲の良い近隣とも意見が合わずけんか腰でみんなの共有財産について話し合うこともあります。それに自分の家といえども他人の意見がありますのでアンテナの方法ひとつとっても思うようには行きません。私も入るべきでない保険に大多数の意見ではいってしまって閉口しました。
賃貸は楽ですよ。それに自分の意見で管理ができる一戸建ては資金が許せばやっぱり魅力です。

Qマンションの寿命が尽きたら

中古マンションの購入を検討していますが、築30年以上の古い物件に興味があります。内装や設備などはリフォームするつもりです。しかし、疑問がありまして、現在のマンションの躯体の寿命は、せいぜい50年くらいだろうと思うのですが、取り壊しが決まった際には、マンションの権利関係はどうなるのですか?
土地を売り払って、みんなで山分けとか???
お詳しい方、いらっしゃったら教えてください。

Aベストアンサー

>取り壊しが決まった際には、マンションの権利関係はどうなるのですか?

マンションはまだ区分所有法(マンション法)ができたのが昭和37年(1962年)
それ以降マンション建設が本格化したわけで、まだ世の中で築40年を超える老朽マンション
の数はそれほど多くありません。
それでは立替はないか・・というとマンション以前に住宅公団が分譲したアパートが
寿命をむかえて、大阪千里や東京代官山、江戸川橋、清澄白川などで立替が行われて
きました。青山でも同潤会(公団の旧名)アパートの立替が進んでいます。

建替決議は議決権および区分所有者数の4/5の賛同がいります。
たとえば代官山の場合でも建替に12年要しています。
というのは、そのままの容積で建替えても、建物工事費だけが持ち出しになりますから
普通再開発や総合設計などの手法で容積を倍増して、「保留床」という財産を生み出し
それをデベロッパーに売ることで、建替費用にあてるのです。

厳密に言えば、建替前では建物の価値はゼロ。土地の持分が仮に1/200あったとすれば
その半分の1/400を新しい建物の床と交換します。
その結果土地の持分は全体の1/400になりますが、4000坪の土地単価が360万円/坪
なら1/400の持分は10坪・・価格は3600万円です。
建物の価格が開発費用込み100万円/坪なら36坪つまり119平米のマンションが取得できるという
話になります。

実際はそうそう簡単に容積はふえません。そこでなかなか建替えは順調にいかないわけです。
ただ政府は内需拡大の切り札として規制緩和マンション立替促進をすすめていますから
状況は今後も変わっていくでしょう。

となると、実は中古マンションの再開発待ちうけ買い
という裏技も登場してきます。西新宿とか渋谷駅周辺とか、都市計画上「再開発促進地域」
の指定を受けている老朽マンションを大家が「汚くて修繕費がかさんで嫌だ」ということで
売るものを狙って買い、10年ほど賃貸でしのぐ。
再開発で50平米の2DKが25坪のタワーマンションの一室に化けたりします。
まあプロの裏技ですから真似しないでください。
再開発がなくなるリスクもあります。その場合屑ビル抱えて泣くしかないです。





>土地を売り払って、みんなで山分けとか???

マンションって30年すぎるとご存知のようにほとんど賃貸になっていますから、地上げ屋
どうようデベが一棟買うというケースもでてくるかもしれませんね。これも再開発の一環で
ただ足元見ますからなかなか買い上げされません。
欧米ではコンバージョンで、SOHO化するとか(・・だまっていても神宮前のマンションなんて
みんな違法オフィス違法店舗になってますけど)いろいろあります。

これも皆築35年超のマンションが超都心部にあるからで、一方30年クラスは案外
郊外住宅地の大団地だったりしますが、私はこれは将来不安です。
何か手は打たれるかもしれませんが、30坪のマンションでも中古価格はベンツのCクラス
並みの値段まで下がる気がします。



>建替え工事といっても、バカにならない金額がかかると思いますが、
>人それぞれに経済状況も違いますので、もめそうですね。

みんなが持ち出しナシで建替えというのが保留床方式(容積マジック)ですね。

>所有権を時価で買い取ってもらうにしても、例えば半数近くの人が、建て替え反対であれば、
>所有権の買い取りの値段も結構な額になりますよね。

土地の価値を容積率で吊り上げてしまうわけで、再開発の「容積ボーナス」とか言われています。


>今までの、マンション建て替えの事例などで、参考になるものなどご存知でしょうか?
民間マンションではほとんどないです。
私は中古大好きです。
絶対都心部の好立地を狙ってくださいね。できたら道路から一本だけ引っ込んだ区画
表に老朽ビルがあったりすれば、将来それとの一体化で、建替えが容易になるケースも
ありますよ。無くても人気立地なら値下がりは少ないものが多いです。
ただ、共用部の赤水(給水管の錆、)屋上防水の劣化 エレベータ取替え
これらの改修が済んだものを狙うのがコツ。

>取り壊しが決まった際には、マンションの権利関係はどうなるのですか?

マンションはまだ区分所有法(マンション法)ができたのが昭和37年(1962年)
それ以降マンション建設が本格化したわけで、まだ世の中で築40年を超える老朽マンション
の数はそれほど多くありません。
それでは立替はないか・・というとマンション以前に住宅公団が分譲したアパートが
寿命をむかえて、大阪千里や東京代官山、江戸川橋、清澄白川などで立替が行われて
きました。青山でも同潤会(公団の旧名)アパートの立...続きを読む

Q築35年の中古マンション購入時における注意点(長文です)

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申し訳ないのですが、このような中古物件を購入する際に注意すべき点をご教示頂けたら幸いです。ちなみに、業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、作りは全く問題ないと言ってました。ただ、配管に関しては、年数も年数であるために、保証は出来ないとの事です。(ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。)ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。管理もしっかりとなされており、管理人も常勤です。

よく、住宅雑誌などを読んでると、青山辺りで築30年以上たったマンションをリフォームして住んでるという記事が載っていたりしますが、快適な点のみ記載してあり、実際にどのような不都合が生じたかが書いてないので、あまり参考になりませんでした。

リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

以上何卒よろしくお願い致します。

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申...続きを読む

Aベストアンサー

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
  一機1300万円程度ですから、取り替えているケースもあるでしょう。オレの家は二階だから
  関係ないとか言わずに。取替えとなれば割り勘でお金を払うのですから。
  ちなみにエレベータの耐用年限は25年から30年。しかし千代田区麹町あたりの老朽マンション
  の多くは、エレベータ改修をしていないところが多いです。オーバーホールとか制御機器の
  取替えで対応していますが、動力部分が限界にきているものも多いです。
  取り替えたら電気代も安くなるし、籠もきれいになります。

■給水タンク、ポンプの取替え
  給水タンクは25年以内で一度とりかえているはずです。取り替えていなかったら、鼠の死骸が
  なかで溶けていい出汁出しているかも。
  ポンプは確実に取り替えています。でももう2代目が老朽化の時期かもしれません。

■屋上防水層改修はどうなっているか。
  これも最上階以外は気にならない話題ですが、実際修繕となれば金は応分に負担します。
  築35年というと、最も気になるのは屋上防水の劣化ですね。
  いわゆるビンテージマンションと呼ばれる、昔の都心部の高級マンションの多くは屋上防水
 仕様もアスファルト防水、コンクリート押さえという高級仕様になっているケースが多いです。
 これは、持ちがいいのは長所ですが、改修工事にも金がかかります。
  屋上防水の耐用年数は普通25年~35年

■外壁タイルの浮き、剥離は大丈夫か。
  長期修繕で、打ち継ぎ目地のシーリングや、窓周りのシーリングの改修をしますが、外壁の
  浮きの調査をやっていないと、突然タイルが剥離して事故になったりもします。

■共用部分の給水管、排水管の取替え
  古い設計では、給水も排水も、各住戸内を縦に通っている可能性があります。
  共用部の給水管の劣化は、赤水、つまり錆の水の問題になります。
  30年経過して配水管の取替えをしていないと、赤水を心配すべきです。
  オープンハウスや、居ぬきの見学の際は、朝から水を出しているので赤水が出ません。
  しかし、朝一で水道を捻れば、見事な茶色のにごり水が出るかもしれません。
  私は築28年のマンションを見学に行った際に、いきなり台所の蛇口を捻って、赤水の多さに
  驚きました。

(3)次に、仲介業者から、長期修繕計画の内容の説明をうけます。
  上記の主要設備の更改が、すべて先送りされていて、なおその工事費も不明確ならば

>ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。
>管理もしっかりとなされており

というのは、眉唾ということになります。
大規模修繕が
第一期(10年~15年) 外壁シーリング、鉄部塗装替え、ポンプ基盤改修など
第二期(23年~25年) 外壁シーリング 鉄部塗装替え 給排水劣化部取替え ポンプ、給水タンク取替え
第三期(32年~35年) 外壁シーリング エレベータ更改 屋上防水改修、 鉄部塗装替え 給排水取替えなど

過去三回やっていても、金がないから、外壁と鉄部しかやっていないということも考えられます。

(4)耐震ですが、1981年以前の建物は、旧耐震基準で作られています。一概にすべてが弱いとは
いえません。新耐震基準で判定する「耐震診断」を行って補強が必要かどうか確かめるということに
なりますが、マンションで補強工事までやった例は少ないです。
これについては、修繕積立金に余裕がある管理組合が、耐震診断をやるケースもあります。
 
次に、占有部分ですが、室内の給排水管は、当然劣化が進んでいると思います。
まず、過去に何世代が住んだか、で大体改修履歴がわかります。
住んだままの大規模改修は極めて困難ですから・・
35年の間に、代が3代変わっていれば、おそらくキッチンや、洗面、浴室、湯沸かし器は
更改して10年以内のものがついている気がします。

>ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。

基本的にあと10年以上住むには、配管を含めた改修は必須です。
クロスの張替え、フローリング改修、室内ドアの取替えなどだけで、既存のキッチン、浴室、洗面などをそのまま使うのなら、
100万円~140万円
キッチン、バスユニットの改修も入れたら200万円~250万円。配管含めて内装一新の場合、400万円以上かかります。

となれば、3300万円の新築物件との比較という目安で考えるべきです。

>間取りは、75平米で、2LDKです
古いタイプの高級マンションですね。リビングが横長で、センターインのタイプかもしれません。間取りがいい
なら、それも重要な要素です。
22.7坪 リフォーム込みなら 坪145万円。
現在、世田谷、桜新町あたりで築20年内外で160万円ですから、安いといえば安いです。

ただ、5年以内に修繕積立金150万円を追加されたりするケースがあったり、
管理費や駐車場が、相場より高かったりするケースでは微妙です。

その他の注意事項は
(1)賃貸比率
  築35年というのは、多くの居住者が転売し、そのあげく居住用でなく賃貸物件に変わっている
  ケースが考えられます。全体の居住者のうちの賃借人の比率を知っておくべきです。
  賃借人が多くなれば、おのずと管理に対する感心は低下します。
  仮住まいという意識から、建物の扱いもいいかげんになります。また、初期の居住者がほとんど
  いなくなるのが築25年あたりからで、変な理事長が、恣意的な管理をしたりという話も出てきて
  次々と転売が出て価格が下がるという事例もあります。
  逆に、初期の居住者が30年経ってもまだ住んでいるマンションは、郊外の団地など売りたくても売れない
  物件は別ですが、管理のよいマンションの証拠でしょう。

(2)デベロッパー
  築35年といえば、マンション専門デベロッパーの、藤和や大京などが活躍した時代
  また、都心部では三井不動産がパークマンションシリーズで名作を残した時代でも
  あります。
  コープオリンピア(藤和)、網長パークマンション(三井)など、広尾タワーズなど長寿命の名作も
  あります。この時代、1970年の万博以来の建築ブームで、都心のマンションには丹下健三や
  槙文彦など一流建築家が設計したものも少なくないです。
  でも、その一方で、駄作、手抜きも多いわけで、見る目がないと泣きを見ます。その意味でも
  当初のデベロッパーは一応の目安になります。

(3)土地比率
  土地が今後値上がりする地域とは思えませんが、現在の地価と持分の土地面積をかけて
  正味の土地価格を知っておくのは、重要なことでしょう。

(4)ローン控除対象外
  新築や中古でも25年以内なら、確かローン控除が受けられます。35年ではいくらんでもダメ。 


>現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、

文京区は割高エリアですから、ただ、駒込というのは私、個人的には????ですけど。
本駒込は文京区ですが、駒込は豊島区。
確かに六義園の緑豊かな高級住宅地ではあります。

>非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます
文京区好きは、絶対にベイエリアには足を運ぼうとしないですから(;;)まぁ新築の3800万円あたりを
すすめてもだめでしょうけど。もう少し数多くの物件をご覧になって決めてもいいのかと思います。

>業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、
>作りは全く問題ないと言ってました。

このへんがラフですよね。具体的に、発売当初の価格とか、デベロッパー名とか施工業者とか
わかればいいのですが、そこまで書くと個人情報まるわかりですから、無理でしょう。

いろいろ書きましたが、しっかりチェックされて納得いく買い物なさってください。値段はもう少し
値切っていいです。どうせ売主は買い替えでしょうから。
この辺になると骨董選びに似てきます。多少失敗しても値段が安いと納得できますし、
趣味の問題も大きいですよね。
無名の作家の油絵でも、本人が気に入っていたら、額を入れ替えるだけで立派なインテリア
のしつらえになるのと同じです。

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
...続きを読む

Qマンションの現金購入で値引き交渉できますか?

マンションを購入する場合、売る方はローンを組んで契約してもらった方が得なのはわかりますが、キャッシュで買う場合、それを理由に値引き交渉とかできるのでしょうか?実際に「現金購入」を理由に値引き交渉して成功した方はいますか?また、例えば5000万円の物件を現金で購入する場合、税金等でいくらぐらいプラスになると考えたほうがいいのでしょうか。

Aベストアンサー

物件のもよりますが消費税分くらいは交渉次第で可能でしょう


新車もそうですが値引きはしないでオプションを付けてもらうのも手だと思います

エアコン、カーテン、照明器具、冷蔵庫…etc.


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