自宅の周りが全て他人の土地で道路と接していません

自宅の周りが全て他人の土地で囲まれていることが分かって驚いています。
かなり昔からの土地で、公道には専用通路(幅約２．５メートル）のような形で接していますが、この通路も他人の土地の一部でした。
建て替えを予定していますが、この通路を私道扱いとして建築確認が取れるのか分かりません。土地の所有者に通路として使用を認めてもらえば（たとえば承諾書のような形で）建築確認は取れるのでしょうか？
もし、この部分を買うとしたら通路を含む全体を買う用になったら、金額的なかなり難しいと思います。
このままの状態で、建て替えをしたいのですが、是非アドバイスお願いいたします。

No.5 ベストアンサー 回答者： kei1966 回答日時： 2011/06/14 10:34

補足読みました。

では、借地契約などでうまくいくとよいなあと思います。
担保を取る際によく銀行と相談し、出来れば行政書士さんなどに問題ない書式で今後の利用に担保のとれる書面を作っておかれるとよいでしょう。

ちなみに２棟は建ちません。
１件当たりに２ｍ以上の接道が必要ですから。

たとえ、この路地部分を道にして2ｍ以上接する敷地に分割して２棟建てたいと言ったとしても、
この敷地の状態からいえば２棟あなたが建てても2.5ｍの部分を道にすることは不可能だと思います。
まず「以前からある」わけではないこと。
道路にするには幅員が４ｍ必要であること。これをとてもみたしません。
なので、２棟はこの路地を利用して建築することはまず絶対的に不可能です。

どうしてもとなると（わたり廊下を造るなどしてでも）増築扱いになります。
なので、建築物の検査済証がないと次の増築もできなくなりますのでかならず合法建築、合法維持、合法に検査済証をお取りください。

老婆心ながら
２棟建てるという計画よりも本当はまずはその土地を譲って（売買）してもらうのが筋ですよ。
敷地延長は担保価値は７～８割しかも借地ではさらに１～２割は確実に価値を落とすでしょう。
土地を買うお金はないというならば家も融資を利用すると考えれば担保の低さは建築を不可能にします。
とても２棟の建築資金は借りれないのが普通でしょう。
つまりどちらにしろ現金が必要であり、現金があるならまずは敷地有効利用価値を落とさない土地の取得にかけるべきです。隣人も相続や破産などいつ所有者が変わるかわかりません。いつまでもその土地が使えるわけではありませんから。

この回答へのお礼

いろいろな視点からのアドバイス大変参考になりました。やはり、先のこともよく考え、もう少し時間をかけてひとつずつ検討し、地主さんとも相談ていきたいと思います。ご丁寧な回答ありがとうございました。

お礼日時：2011/06/14 11:49

No.4 回答者： kei1966 回答日時： 2011/06/13 17:14

専用道路というからには、その部分を使用するのはあなたの敷地だけですか？

その場合については、
一敷地しか使わない路地の部分は「道」にはなりません。
多くの人が使わないと「道」とはいわないのです。
その場合はその土地を敷地の一部とすれば、公道に接する幅も2.5ｍあるということで接道条件をみたしますので、所有者にお借りすることを承諾してもらう形になります。

つまり、形状は旗さお敷地で申請可能です。

ただし、人の土地を介さなければ公道につながらないとなると融資は厳しいです。
担保価値も低ければ、融資もしてくれない可能性があります。
きちっとした書類を作りその敷地が使える公的な書類を作っておくことをお勧めします。
つまり所有者は全く使えないので購入は厳しくても借地料等の契約が必要になる可能性もあるお話です。

この道状の部分を他に何軒の家が使って公道とつながっているかによって事態は違います。
もし、複数であれば補足にて件数等お知らせください。

この回答への補足

回答ありがとうございます。この道路部分の使用は現在当方の家だけです。形状は「旗さお敷地」です。ただ近い将来、敷地内ににもう一軒小さな家を立てることも考えていますが、2軒となるとまた話は違ってくるのでしょうか？

補足日時：2011/06/13 18:59

No.3 回答者： kentkun 回答日時： 2011/06/13 16:56

そういう土地で建築確認申請を取る時は

専用通路の土地の持ち主が、あなたの住居の専用通路としてその使用を認める
という使用承諾書が必要です。

その持ち主が複数以上の人数になるのなら、その全ての人の承諾書が必要です。
なお、承諾書の内容の期限は、金融機関の融資の返済期間以上が絶対条件です。


建築資金が公庫等に頼る場合は、その金融機関からその土地の持ち主に
承諾書の内容について確認があります。

この回答へのお礼

ありがとうございました。参考になりました。

お礼日時：2011/06/13 19:01

No.2 回答者： atelier21 回答日時： 2011/06/13 16:49

道路認定されるか否か、役所にて調べる

地主の事情を調べる
公図、登記、経緯　を調べる
其れから作戦開始

この回答へのお礼

あるがとうございます。やる事が沢山ありそうですね。

お礼日時：2011/06/13 19:05

No.1 回答者： yasuto07 回答日時： 2011/06/13 16:40

私道をかいとるか、私道を当してもらう契約書がなければ、道路にならないのでは。

その辺、土地鑑定士とかにお願いしても良いのでは？。

もしそれができなければ、その土地は使えないのだし。