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今回、自宅を全面リフォームすることとなりました。
小さな家なので、リフォーム中は違う場所に引っ越すことになります。
加入している火災保険について、共済組合に問い合わせたところ、リフォーム期間中は解約となり、
リフォーム完了後改めて再契約する、リフォーム期間中は工事会社が保険に入るので、それでカバーしてもらうのが普通だ、と主張されました。
しかし、リフォーム会社側は、工事責任での失火等に関する保険には入るが、それ以外の原因による保険には入らない、今当方が入っている火災保険を継続して契約できるはずだ、と主張しています。

話がこじれてしまい、共済組合の対応に不満があるため、この機会に火災保険を乗り換えてしまおうと思っています。

そこで質問です。
1.結局のところ、共済組合とリフォーム会社、どちらの主張が「一般的なもの」なのですか?
2.今回は工事中転居しますが、「住みながらリフォーム」とかでも同じような扱いになりますか?
3.共済組合と、一般的な損保のサービス面での違いを教えてください。

よろしくお願いいたします。

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A 回答 (1件)

火災保険は建物の構造・用法によって保険料が決まるので、リフォームがどのような内容なのかはわかりませんが、木造→鉄筋コンクリートなど構造が変わったり、住居専用→店舗併用に変わったりした場合には保険料がかなり変わるので保険会社との交渉が必要かと思います。

恐らく建物の構造・用法変更の異動処理でできるものと思います。

上記以外でも保険料の変更がなくても異動処理が発生する可能性があるので保険会社に確認願います。

その場合には一般の損保会社に訪ねたらいかがでしょうか。

以上より以下を回答としたいと思います。

1.リフォーム会社が一般的なものと思います。

2.住みながらでも同じかと思います。住みながらだとなおさら一旦解約なんてできないですよね。

3.共済も一般損保もサービス面は同じです。顧客対応は一般損保の方がいいかもしれませんね。

とにかく無保険状態は避けましょう。
    • good
    • 0
この回答へのお礼

ありがとうございます。共済組合が「過去にもそんな(契約したままリフォームするというような)ケースはない」と言い張るのにどうも納得できなくて質問させていただきました。
大変参考になりました。わたしも無保険の状態は避けたいと思っていますので、早急に手続きするように致します。

お礼日時:2011/06/14 17:52

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Q住宅建築中限定の火災保険と事故保険に加入すべきか?

住宅建築中限定の火災保険と事故保険に加入すべきか?

工務店との打ち合わせの中で、増改築の見積もり内に
「火災保険と事故保険を入れます」という話があり、
驚いたのですが、一般的に火災保険と事故保険は施主が
加入するものなのでしょうか?

保険金は約3万円程度を施主が負担するらしいです。
よく聞いてみると、任意保険のようですが、入らないと
万一の時に困りますよ。と言われ悩んでます。

建築中に、万一火災になった場合、保険加入しないと施主が責任を負う。
さらに、施工業者がケガをした場合、施主が責任を負うらしいのです。

火災になる確率は低いと思いますが、ケガ(最悪は転落死)が心配です。
工務店がすすめるように、火災保険と事故保険に加入した方が
良いのでしょうか?

なお、施工業者は労災に加入してるようで、施主が事故保険に
加入する意味がわかりません。

Aベストアンサー

ANo.3の補足の回答

1. >結論として、「火災保険」と「任意労災」の保険料を施主の私が負担する
必要はないですか?

回答 『火災保険」「労災保険」「任意労災」「上乗せ労災保険」とも貴方が加入する必要はありません。

2. >確認ですが、私の質問内の「事故保険」は「任意労災」を意味しますか?

回答 想定ですが、90%確率で、「事故保険」は「任意労災」「上乗せ労災」であると思います。但し、任意保険は、保険各社で呼び名が違います。但し、いずれも「建築業者」対象の保険です。
もうひとつ、建設工事保険、組立保険などの名称で呼ばれている(保険会社で名前が違う)工事中、請負者のミスで工事の不良が出てしまったものを、復元、是正する費用を補填するものもあります。大規模な工事ではほとんど加入しています。これは特約で、盗難、豪雨、台風などの被害も填補可能です。
さらに、工事中、第三者の事故に対する対人対物事故(通行人、隣接家屋、隣の壁、第三者の車)の保険があります。ちょとするとこの保険のことを工務店で言っていることも推定されます。
但し、あまりこのような保険は、よほどの市街地、通行者車両が多い場所、電車近接などの場合で、ゼネコンではほとんど加入しますね。

3. >これは強制加入の労災保険ですよね?
「見積もり内訳で堂々と記入」とありますが、見積もりに記載された場合の
労災保険料(建築は**請負金× **%など)は施主が支払うのですか?

回答 記載されていない場合は、経費の中に計上されています。法的に労災未加入は処罰されます。実質の支払いは業者が行い、労災の成立は業者です。貴方では在りません。
従って、法的に支払いが発生するわけです。、建築事業を起案実施(施主)、建築請負契約を締結、施工になるわけです。例えば、工事費(見積書)経費の中には、契約時の印紙代(法的に決まっている。消費税もそうですね。同等のものですね。公共工事の場合ですと役所の積算に当然計上され、業者の見積もりにも計上されています。強制の労災金は、着手前に支払い労災が成立します。控えを役所に提出しないと前渡金は請求できません。必須の条件です。仮の話ですが、別途、見積もりから除外して、(条件に記載)、業者から実費請求(法的に決まっている金額算定、労基署でチェック)され。貴方が業者に支払い、業者から労基署に払い、労災成立でもかまいませんね。
参考ですが、この強制労災は日本だけの制度です。台湾、諸外国は全て、任意保険であり、リスクを業者が負担しているため、見積書に計上できませんね。公共機関の建造物も同じです。
日本は、建設業の育成保護のため実施したものです。

4. >「任意労災は見積もりから削除・減額」に対し「労災保険は見積もり内訳に堂々と記入」

↑これは「任意労災保険料」は支払い不要で、「労災保険料」は支払う必要があるのですか?

回答 強制の労災保険は、上記の説明の通りの理由です。任意は本来、リスクに対し保険をかけるもので自由です。車両の保険と同じです。従って、これを記載するのは間違いです。ましてや貴方が負担するのも意味が違いますね。

5. >注文請書もなしですか。せめて注文書、請書、印紙。金額記載必要ですね。印紙なしでは脱税になりますね。いくら工務店でも、労災の知識は知っていますね。一人親方で全てを一人でやる場合は強制労災保険の対象になりません(一人親方、代表者としての事故時の任意保険です)

6. >事故保険の内容を聞いてみることが第一ですね。強制労災のことであれば、上の説明の通りです。


7.例外として「民間の大規模工事、発電所、大規模プラントなど」では、事業者(発注者)が工事保険、や第三者保険を全ての工区(数十の業者の請負工区)の工事に対して、例えば全体2000億円工事費として保険をかける場合があります。施主として、リスクの移転を図るわけです。1業者が大事故を起こし、全体の事業継続に遅延が予測されるなどの時事業を円滑に進めるため施主(***電力株式会社など、***製鉄***)が保険をかけます。保険会社もリスクを負担するため、数十社で、外国の保険会社もリスクを負います。
 事例  事業費    2000億(強制労災金3億積算計上済)発注者予算
     業者見積もり 2300億( 同、3.3億)ネゴコストダウン300億
     契約金    2000億(強制労災金3億含む)請負契約締結

 

ANo.3の補足の回答

1. >結論として、「火災保険」と「任意労災」の保険料を施主の私が負担する
必要はないですか?

回答 『火災保険」「労災保険」「任意労災」「上乗せ労災保険」とも貴方が加入する必要はありません。

2. >確認ですが、私の質問内の「事故保険」は「任意労災」を意味しますか?

回答 想定ですが、90%確率で、「事故保険」は「任意労災」「上乗せ労災」であると思います。但し、任意保険は、保険各社で呼び名が違います。但し、いずれも「建築業者」対象の保険です。
もうひとつ、建...続きを読む

Q築30年・中古住宅の火災保険・地震保険で悩んでます…

こんにちは。
先月、築30年の中古戸建住宅を購入しました。(大阪・高槻市)3800万円の物件で住宅ローンは25年返済です。この度、火災保険と地震保険加入で悩んでます… 建物自体にはほとんど価値は無いとのことです。どのような保険に入ったら良いか分かりません。良いアドバイスがありましたらお願いします。
(住宅ローンを借りた銀行から保険会社の指定はありませんが、火災保険には入ると言う約束はしています)

Aベストアンサー

>建物自体にはほとんど価値は無いとのことです
不動産の売買に関する売却価格と火災保険は無関係です。

>住宅ローンを借りた銀行から保険会社の指定はありませんが、火災保>険には入ると言う約束はしています

知り合いに全く保険関係者は、いないのですね?
(1)購入不動産屋に依頼する。不動産屋は保険代理店を経営しています。
(2)融資銀行に依頼する。銀行は、傘下子会社に保険代理店を必ず
 持っています。
(3)知り合いに声をかけて保険代理店を紹介して貰う。
大阪高槻の物件例
木造2階建て築30年面積85m2の場合
新価保険金額  1300~2000万円
時価保険金額  600~900万円
このような感じになると思いますが・・・
新価保険=事故・災害などで建物が全壊・全焼などの状況時に
     同じ様な建物を再建築する為の保険
時価保険=保険会社の規定による保険査定による時価で契約する保険
     時価以下で契約すると一部損など少しの被害では減額され      る。時価以上で契約しても時価以上の支払いは無い。

新価保険1000万円の保険料が3万円だと仮定すると
時価保険1000万円の保険料は3万3千円~3万5千円くらい
但し、時価1000万円の建物は親価1000万円の保険契約は出来ない為にこの比較は意味が無いとも言える。(逆も同じ)
時価1000万の建物が新価2000万円の可能性は有る。
この場合は、保険料は、2倍にはならない。

※火災保険自由化後、発売の補償幅の広い新型火災保険は新価でなけれ ば契約出来ない為に現在は、新価保険が一般的である。
 時価保険は、何十年も昔から存在する旧型保険となる。
 当然、補償の幅は、狭い。

地震保険は、契約した火災保険の保険金額の30~50%を
契約するだけです。全損保会社共通の同じ政府再保険です。
※共済の地震共済は、地震保険ではありません。
 当然ですが、政府の再保険もありません。
 あくまで共済内での補償となります。

>建物自体にはほとんど価値は無いとのことです
不動産の売買に関する売却価格と火災保険は無関係です。

>住宅ローンを借りた銀行から保険会社の指定はありませんが、火災保>険には入ると言う約束はしています

知り合いに全く保険関係者は、いないのですね?
(1)購入不動産屋に依頼する。不動産屋は保険代理店を経営しています。
(2)融資銀行に依頼する。銀行は、傘下子会社に保険代理店を必ず
 持っています。
(3)知り合いに声をかけて保険代理店を紹介して貰う。
大阪高槻の物件例
木造2階建て...続きを読む

Q新築並みの改築(リフォーム)、固定資産税は?

現在母が一人で住んでいる古い家を同居を機にリフォームしようと考えています。
当初は建て替えをするつもりでいたのですが、母が知人に
「新築よりリフォームの方が固定資産税が上がらないからいいよ」と
聞いたそうで、リフォームを勧めてきます。

私の考えでは
・部分リフォーム(内装・水回りリフォーム・外壁や屋根)→固定資産税変わらず
・全体リフォーム(新築そっくりさん等)→建物自体の評価が上がるため固定資産税は上がる
と理解していましたが、母は
「知り合いは工務店関係の仕事をしている人、全体リフォームでも固定資産税は絶対に上がらないって言っていた」
の一点張りです・・・
それに
「柱の一本・土台の一部だけでも残っていれば改築扱いになる。だから固定資産税上げずに新築並みにリフォーム(ほぼ建て替え)できるって聞いた」
と、知人の話を鵜呑みにしています。


固定資産税の算出方法と、新築扱いされない改築(リフォーム)の境界線はどこでしょうか。

Aベストアンサー

>現在の建物はかなり古くなっているので、基礎だけ利用しての改築を希望しています。

ご希望は自由ですけれども、少々コメントさせていただくと、古い建物と新築の違いはコンクリート部分の劣化です。
鉄筋コンクリートの基礎は最大で60年程度の耐久性ですが、木部はシロアリや腐朽菌の被害がなければ、100年でも強度を維持します。

したがって、古い民家の移築・再生などでは、コンクリート部は全部捨てて、木部だけを再利用するのです。

耐久性が短いコンクリート基礎部を温存し、まだまだ使えそうな木部を捨てて、新築と同様のカネをかけるというのはどう見ても賢明なカネの使い方とは思えません。

建築士資格をもっていないリフォーム業者が建築確認申請を避けて実施できる増改築工事に誘導して、商売を受注しようと習っている様な気もします。

固定資産税課税額にこだわる余りに、大損することないようにご留意下さい。

Q築40年木造住宅、リフォームか新築か迷っています

祖父の住宅を譲りうけました。
築40年 木造2階建て住宅です。二階と奥の一部屋は30年前に増築しています。
壁、天井(15年ほど前)、屋根(10年ほど前)にリフォームするなどかなりのお金をかけてくれています。
素人なのでまったくわかりませんが  床とかはベコベコしていそうなところはなくつくりもしかっりしていると母はいいます。
ただ トイレ以外の水周りなどは一度もといっていいくらいいじってなく、タイルのお風呂などはまったくつかっていなかったためとても入れるような感じではありません。
しばらくは祖母と同居するため 新築にはできないのですが 台所とお風呂くらいはいじれます。
 
今回、その家に入るにあたり  
(1)10年20年住むのを前提で台所とお風呂を500万円くらいかけてリフォームしようか。
(2)最低限のリフォームで我慢して 後に新築にする 
(3)最低限のリフォームで我慢して 後に新築くらいお金をかけておおはばにリフォームする。
かで迷っています。

祖父が大切にしてきた家なので 私は新築にするのは申し訳けないともおもっています。
 旦那は リフォームしてのちのち また不便なところがでるくらいなら しばらく我慢して新築にしたほうがいいのではという考えです。家も増築しているので 大きめで 私と旦那、子供で住むには広すぎる感もあります。

市の無料耐震診断をしてもらおうかともおもっていますが、 そこでそういった相談といもできるのでしょうか。
それ以外にどういったところで相談にのってくれるのでしょうか。
リフォーム会社に相談すればリフォームで大丈夫といわれそうだし、住宅メーカーに相談すれば建て替えをすすめられそうですよね。


結論がでなくて困っています。
皆さんのお考えをお聞かせいただければ幸いです。


 

祖父の住宅を譲りうけました。
築40年 木造2階建て住宅です。二階と奥の一部屋は30年前に増築しています。
壁、天井(15年ほど前)、屋根(10年ほど前)にリフォームするなどかなりのお金をかけてくれています。
素人なのでまったくわかりませんが  床とかはベコベコしていそうなところはなくつくりもしかっりしていると母はいいます。
ただ トイレ以外の水周りなどは一度もといっていいくらいいじってなく、タイルのお風呂などはまったくつかっていなかったためとても入れるような感じではありません。
しば...続きを読む

Aベストアンサー

まず今の住宅の間取りで不便なところがないか、一度検討してみたらいかがでしょうか。
今まで水周りに手をかけてないということであれば、水周りはリフオ-ムする必要があると思いますので、その部分は無視します。構造的にどうかということは、市も無料耐震診断をうけます。そうするとどこが弱いか資料をだしてきます。私の実家でも
市の無料診断をうけました。これらは市の中の登録された住宅建設会社さんが依頼されておこなっているようです。
依頼された会社には当然構造ソフトがありますので、それほど時間がかからず報告されるようです。
それによって構造補強が必要になる場合もあります。そうするとある程度の改修する場合の概要がつかめます。おじいさんはこまめにリフオ-ムされているようなのでたぶんあとはクロスとかの意匠面が残ってくると思います。これを考慮したリフオ-ム計画をたてられらいかがではないかと思います。お風呂はバリヤフリ-タイプにされた方がおばあさんのため将来てきには自分達のためになると思います。最小減にリフオ-ムしてくらしてみてから考えられたらというような気もしますが。
質問者さんはおじいさんといい関係でかわいがってもらったのでしょうね。文書からかんじられます。
叉構造体を残してやる方法というのもありますが、これは建築確認申請手続をしないで(大規模改修扱い)
現行法規を該当させないために利用するのではと思います。
したがって現在規制される法が適用除外になり法の網にかからないことが最大のメリットと考えるから適用するのだと思いますが。ただ今回思ったことは地震被害は地盤の影響が大きいということです。地盤を確認することも必要だと思います。
私の住んでいる地域では、3.11 に震度6強、その後4月の地震で震度6弱がありました。現在地震当時はあまりみられなかったのですが一部の商店や住宅の取り壊しも行われています。地盤がいかに重要か思いしらされました。
それとおのような巨大地震のあとの余震震度4とか3とかひっきりなしにくるとボクシングのボデイ攻撃のようにジョジョにきいてきます。

まず今の住宅の間取りで不便なところがないか、一度検討してみたらいかがでしょうか。
今まで水周りに手をかけてないということであれば、水周りはリフオ-ムする必要があると思いますので、その部分は無視します。構造的にどうかということは、市も無料耐震診断をうけます。そうするとどこが弱いか資料をだしてきます。私の実家でも
市の無料診断をうけました。これらは市の中の登録された住宅建設会社さんが依頼されておこなっているようです。
依頼された会社には当然構造ソフトがありますので、それほど時間が...続きを読む

Qできるだけ安く、かつ効果的な床下の湿気対策を教えて下さい!

ゆるい傾斜地に家が建っているためか、床下の湿気に悩まされています。
ちょっとでも油断すると、押入れでも畳でもカビが繁殖してしまい、大変困っています。
できるだけ安く、かつ効果的な床下の除湿方法を教えて頂けませんでしょうか。ホームセンターや家電量販店が近くにあるので、できれば自分でできる方法だと助かります。
自分で考えついたのは、何かを敷くこと(ゼオライト?という物が良いと、知り合いからは聞きました)、安価な換気扇(扇風機でも代用できるでしょうか?)で湿気を追い出すこと、市販の適当な扇風機を一台・または複数台置き、床下の空気をかき回すこと…などです。いかがでしょうか…?
ちなみに、自宅は木造(プレハブ方式ではなく、大工が作りました)、壁は土壁、建築年は昭和42年か43年です。

どうか知恵をお貸し下さい。よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

ゼオライトは、多孔質での「石」で、木炭同様、湿気を吸着します。
昔は、袋で持ちこんで、袋を切り開いてそのままシャベルで広げていました。
これは、重い(石だから)ので手間がかかります。

さいきんは、袋入りの木炭や、発泡黒曜石など、軽い材料のものが出ています。ホームセンターで買えば、軽トラックを貸してくれるので、必要枚数もって帰って、子供に小遣いやって、床下で「バケツリレー」すれば安くつきます。

下に敷くシートもいっしょに買えます。(農業用のシートで十分でしょう)

家の外から空気を入れるためには、そこそこのパワーのあるファンが必要になります。扇風機は風をふきつけることはできますが、淀んだ空気を排気する力は期待できないでしょう。
換気扇も、台所にあるようなやつは、口径が大きくないと床下通気口にあわない。

(参考URLのBBSで関係者のアドバイス聞けます。)


なお、#5で紹介されてる業者、業界では胡散臭がられていますよ。
ソーラーファンを40万円とか、ぼったくりだと思うな。
施工会社のくせにHPで価格を書いていないのが大体…。

参考URL:http://www.geocities.jp/hitogots/

ゼオライトは、多孔質での「石」で、木炭同様、湿気を吸着します。
昔は、袋で持ちこんで、袋を切り開いてそのままシャベルで広げていました。
これは、重い(石だから)ので手間がかかります。

さいきんは、袋入りの木炭や、発泡黒曜石など、軽い材料のものが出ています。ホームセンターで買えば、軽トラックを貸してくれるので、必要枚数もって帰って、子供に小遣いやって、床下で「バケツリレー」すれば安くつきます。

下に敷くシートもいっしょに買えます。(農業用のシートで十分でしょう)

家の...続きを読む

Q洗濯機防水パンって、ないと支障がありますか?

洗濯機の防水パンですが、あると掃除がしにくいので、いっそ新築時に設置しない事にしたい、と思うのですが、設置しないと何か支障があるでしょうか?

Aベストアンサー

カリスマ主婦らしき人が生活に便利な家造りに関する本を著しており、その中の1項目にありました。

防水パンは元々集合住宅などで、階下に水漏れが起きないようにするためのもの。しかし、この裏には湿気によるカビ、隙間から入った埃などが溜まり、不衛生この上ない。しかも、現在は水位センサー付きの洗濯機が主流を占めているため、洗濯機の水を溢れさせることは無いので無用の長物になりかねない。
仮に貴方が水位センサーの無い古い洗濯機を利用しており、防水パンを設置しようと考える費用があるなら、少し上乗せして新型の洗濯機を購入する方を薦めます。

とのことでした。同じ助言は不動産業者からも受けました。

Q建築確認申請書・確認済証はどこからもらうもの?

今住宅ローンの借り換えを考えております。

審査の必要書類をそろえていたところ「建築確認申請書・確認済証」の2点がどうしても見当たりません。

今の家は5年前に分譲住宅を新築で購入しました。

この2点の書類について聞くとしたらどこに聞けばよいのでしょうか?
それと再交付などはしてもらえるのでしょうか?

Aベストアンサー

重複する点もありますが。

基本的に、施工者あるいは設計者が審査機関から受取、引渡時に建築主に渡されるます。

ただ、ローンの借り換えとなると、当社のローンがあるわけですよね。
その当初ローンの審査の際に、建築主から、あるいは施工者(設計者)から銀行に一度行っているはずです。
まれですが、返却されていないこともあるのではないでしょうか。私は建築会社 営業やってますが、過去にそういう例が一度だけありました。

ですので、竣工書類、あるいは当初のローンの書類と一緒になっていないか。銀行に貸したままになっていないか。あるいは、なんらかの理由で施工者(設計者)の手元にないか確認してみてください。

あと、確認申請、済証の番号は、引渡書類に記載がある場合があるので、確認してみてください。(施工会社によって異なりますが)

Q登記簿謄本は法務局で申請すれば、誰でももらえるみたいなのですが、例えば

登記簿謄本は法務局で申請すれば、誰でももらえるみたいなのですが、例えば会社の土地の登記簿謄本を申請し取得した場合、会社の所有者などに、申請したことが分かってしまうものなのでしょうか?
すいませんが、ご存知の方がいたら教えてください。

Aベストアンサー

登記の情報は、一部を除いて原則公開です。

登記簿謄本(登記事項証明書)の請求を法務局で行う際には、本人確認を行いません。
手続き上、申請者の氏名や名称を書きますがね。

もともと公開が原則ですし、本人確認を行わない個人の情報といえども個人情報でしょう。
法務局から通知されることはないでしょう。

個人の不動産でも法人の不動産でも、近隣の地権者が自分自身の土地の管理や手続きのために第三者所有のものを調べますし、官公庁が行う公共工事などでも調べます。
会社の登記だって、取引先が取引審査などでも調査を行うことも多いですし、信用情報の調査会社なども登記で調査を行うでしょう。
これらの通知を行っていれば、法務局での手数料がもっと高くなるでしょうね。

私自身、両親所有の不動産登記簿謄本、自分が役員をする会社が所有する不動産登記簿謄本、複数の会社の役員ということから複数の会社の登記簿謄本を個人名で取得しますが、両親や会社などに通知が来たことはありませんね。

通知があったのは、登記変更の手続きで本人の意思確認などで通知があったぐらいですね。

Q請負契約書の印鑑について

新築の外構を地元の業者にお願いすることになりました。
「請負契約書」を締結することになったのですが、印鑑は実印でなくてはならないのでしょうか?
(特に指定はありませんでした。)
また、主人と私の二名を注文者名とするのですが、二名のサインと二つの印鑑がいるのでしょうか?

その他、契約書は4枚にわたっており、2枚目以降は割印を押す予定です。その際、割印は必ずしも署名(または記名)の末尾に押した印と同一の印でなくても構わないのでしょうか?

その他、請負契約書締結に当たり、気を付けることがありましたら、教えてください。

Aベストアンサー

お答えします。
>印鑑は実印でなくてはならないのでしょうか?
シャチハタ以外でしたら大丈夫です。

>二名のサインと二つの印鑑がいるのでしょうか?
その通りです。

>割印は必ずしも署名(または記名)の末尾に押した印と同一の印でなくても構わないのでしょうか?
いいえ必ず同一印で行って下さい。
つまり契約書にサインして印を押したご主人とご質問者様、それと業者 の3つの印影が無ければダメです。

Q不動産購入時の売主への売買金額の支払方法について

不動産購入時の売主への売買金額の支払方法について質問します。

妻と共有名義にして、某不動産業者を通じ念願のマイホーム(中古住宅です。)を購入しようとしているのですが、不動産屋さんによると売主さんは現金で売買金額を欲しがっているとのことです。

妻は「それなら、そのお金を支払えば現金で支払えばいいんじゃないの。」といいますが、

親しい会社の法務部の先輩から

「それはあまりに危険だ。契約書を結んだ後、お金を支払い、司法書士を使い所有権移転登記をするのだけれど、お金を支払っただけだと、その相手がお金を持ち逃げされてしまうかもしれないじゃないか。銀行保証小切手か銀行での口座振替を利用すべきだ。不動産屋さんも色々あって、全面的に信用するのは危険だよ。」

とアドバイスされました。

妻は「不動産屋さんか銀行で支払えば問題ないんじゃない?」と言います。

確かにお金を持ち逃げされれば困るし(現金だと怖い気もする。)、かといってすごくいい物件なので気に入っています。

つまるところ、契約書を売主と結び売買金額をどうやって支払うかということだと思うのですが、世間一般ではどうやっているのでしょうか。

法律的には売買契約の金額を支払ったということを、法務局や裁判所・善意第三者にどう主張し、対抗要件を備えるかということなのかな?とも思えますが、そのような視点に立った場合、どのような支払い方法がベストなのでしょうか。(一般的な不動産実務についても教えてください。)


よろしくアドバイスお願いします。

(もし、可能なら、法務部の先輩の手前もありますので、法律的な知識や根拠条文も教えて貰えると嬉しいです。)

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Aベストアンサー

不動産業者です。
不動産の決済資金は「現金」及び「銀行の自己宛小切手(横線の有無は売主指定)」のいづれかが原則です。
通常ですが、売買契約に照らし売主は所有権移転に必要な書類一式を買主へ引き渡します。これと引き換えに買主は代金を支払います。実務上は買主側が指定した司法書士に登記を依頼し、司法書士は事前に調査及び売主側の必要書類や買主側の必要書類など仲介人へ指示します。売主さんや買主さんはこの指示で必要書類を整えるわけです。

実際は当日、司法書士が代金授受の前に売主側の書類や買主側の書類、本人確認。委任状などへの署名押印など所有権移転に必要な書類関係の確認の後、「書類は整ったので代金の授受をしてください」という流れになり、その後代金の授受となりますから、お金を支払い登記されないということは、売主が悪意を持って書類偽造などの詐欺行為を行わない限り、ありえません。またこの手の犯罪は、身元を偽り行いますから、中古でそこに住んでおり仲介業者などが身元を確認している売主が犯罪を行うことは、現実にはありえません。また、仲介の場合業者は手数料を頂くだけですから、売主のお金の管理にはタッチしません。

このほかに、仲介の実務として、物件の取引完了の書類やら鍵の授受やら、確認通知書、図面一式などあれば、そのような諸々の授受を行います。

上記のように、どうしても書類に署名押印するテーブルやすべての関係者が一同に集まるスペースは必要になりますから、一番良いのは代金を引き出す口座がある銀行の一角を借りることです(応接までとはいいませんが)これが可能であれば、書類確認後、口座から現金を下ろして売主に渡して終了です。
但し、場所を提供しない銀行も多いので、この場合は不動産仲介人の伝を借りるか?または書類の確認等は司法書士の事務所や仲介業者で行い、金銭授受だけ銀行で行うのも良いでしょう。
前日の午前中には、翌日現金で幾ら出金する旨は銀行に伝えておかないと、小さな支店などでは現金がありませんので即座に用意は出来ません。
このあたりの段取りは、仲介人に相談すれば整えてくれると思いますが・・・・・現金での支払いは良いが、銀行窓口での受け渡しにして欲しいと(現金を持ち運ぶのは嫌だと)言えば、良いでしょう。

登記上の取引の責任は司法書士がすべて背負った上で、登記を受任しますので、そこは任せるしかありません。その先輩の顔を立てたいならば会社で使っている司法書士事務所を紹介してもらっては?
但し、仲介業者で依頼する不動産登記が主な事務所と法人登記を主に扱う事務所では、費用が結構違うので(後者の方が高い場合が多い)、そこは目をつぶりましょう。まあ違っても3万~5万程度です。質問者さんも安心なのでは?

法的根拠と言いますが、法的に売主は所有権移転に必要な書類一式を引き渡せば足り、あくまで移転登記を行うのは買主の費用負担で買主の責任です。
その移転登記を間違いなく行えるか(法務局に受理、登記完了となるかされるか)どうかの判断が、出来ないので司法書士に報酬を支払い依頼するわけです。
民法上は代金を支払い、領収書等があれば当然にその所有権を主張できます。しかし登記上の登記名義人でなければ第三者に対抗できません。ですから通常は借り入れ等が無くとも土地は所有権移転登記をするわけです。その法的根拠となる書類は当日司法書士が作成し、売主、買主、双方が署名押印することになりますし、売主は実印と印鑑証明を要します。買主は認印と物件に移動した住民票だけです。

不動産業者です。
不動産の決済資金は「現金」及び「銀行の自己宛小切手(横線の有無は売主指定)」のいづれかが原則です。
通常ですが、売買契約に照らし売主は所有権移転に必要な書類一式を買主へ引き渡します。これと引き換えに買主は代金を支払います。実務上は買主側が指定した司法書士に登記を依頼し、司法書士は事前に調査及び売主側の必要書類や買主側の必要書類など仲介人へ指示します。売主さんや買主さんはこの指示で必要書類を整えるわけです。

実際は当日、司法書士が代金授受の前に売主側の書類や...続きを読む


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