根抵当権設定されている土地を処分して会社の借金を返済する予定です。

土地の処分方法も分からないのですが、手順もわかりません。
ゆくゆくは弁護士に粛々と整理していただく予定ですが、
事前にその具体策を知っておき準備したいと考えています。
もしかしたら、貯金も負債の返済に回るかもしれませんので。

そこで、質問です。
根抵当権設定されている土地の処分する際の評価額はどうやって決まるのでしょうか?

公示価格、路線価、実勢価格、固定資産税路線価(公示価格の70%)など、基準になる評価額がたくさんあってさっぱりわかりません。

処分の手順ですが、事前に売り手に実勢価格で処分できるのでしょうか?
それとも、売る前に任意整理などで差押さえされ、なんらかの基準値で査定されるのでしょうか?

どう説明していいのやら、どこから説明していいのか
自分自身整理がついていないので申し訳在りません。

どうかよろしくお願いします。

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A 回答 (6件)

未だ締め切っておられないようですので私の最後のアドバイスをさせてもらいます。

未だ事態はひっ迫してないようですので、事業が法人か、個人か解りませんが、連帯保証人を交えて最終判断をするべきと思います。金融機関には、連帯保証人が同席すれば相談に乗ってもらえると思います。最終的に事業を整理するのであれば関係各所と相談の上、弁護士に依頼するのが得策と思います。
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この回答へのお礼

いろいろとご指導ありがとうございました。
やっと資料が揃い、弁護士に提出しました。
この場でいただいた、さまざまなご意見を頭に入れて、
弁護士に相談しながら今後の方針を決めていこうと思います。

本当にozisanはじめ、皆様ありがとうございました。
心より感謝申し上げます。

お礼日時:2003/10/22 10:13

金融機関以外のところからの債権の回収手続きはまず、内容証明が送られてきます。

その後、代理人を立てて民事訴訟をおこされます。親会社は、極力下請けを倒産させないよう努力や協力すると思いますが、今の所そのような動きが無いのなら、今のうちに弁護士に相談されることをお勧めします。あなた達が、事業を引き継ぐのかどうかで、判断も変わってくると思います。素人の経験でのアドバイスはこれ以上しない方が良いと思います。お父様のガンバリをいるチャンスです。大事にしてあげてください。

この回答への補足

会社の将来性はまったく無いということは関係者、親戚全員から指摘されています。
そこで、父以外全員、まだ財産が残るうちに任意整理したいと思っているのです。
しかし、父だけが強行に続けようとしていて問題になっているのです。

なるほど。
債権者としては、強制執行する場面まで待つということは
すなわち、債権者にとっても貸した金が返ってこないことを意味するのですね。
だから、任意整理で担保が高値で売れるうちに会社を清算してほしいと希望しているのでしょうか!?

なかなか複雑で微妙な判断になってきたように思います。
いろいろとご助言ありがとうございました。
おかげでだいぶ見えてきました。
これらの予備知識をもって弁護士に相談したいと思います。
本当にありがとうございました。

補足日時:2003/10/19 19:56
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追記 銀行の評価基準は独自の評価基準があり、それが4倍であるなら、プラスアルファーが時価と考えられます。

とアドバイスしましたが、全てに当てはまる物でないと訂正します。バブル崩壊後土地の評価はかなりシビアに評価していると思うのですが。 

この回答への補足

ちょっと心配事が・・・

実は、私はまったく会社に関わっていないのですが、
父が会社の代表をしています。
父はほとんど判断能力を失っているので、私が何とかしようと初めて考え始めたということです。

債権者が金融機関で無いところがあるのですが。
債権者が取引先(親会社で発注元)の場合はどう考えたらいいのでしょうか?

親会社から部品を預かり、製品を作り上げた後、親会社に製品を戻す。
このような形態で取引をしながら、お金も借りているのですが、そう言う場合は複雑な判断がいるのでしょうか?
金融機関と違い、支払いを滞らせていなくても強制的に差し押さえをすることが可能なのでしょうか?
先日ももう清算しないか?と話に来ましたが、
父は断ったようなのですが。

どうかご助言よろしくお願いします。

補足日時:2003/10/18 21:30
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説明不足でした。

tk-kubotaさんが説明していただいているよう「競売にならないよう・・・」です。
1、極度額を超える融資はしません。その場合、極度額の変更登記(増額)をします。2、その土地を2番抵当権者が評価して、まだ担保価値があると判断した場合設定します。3、銀行は実勢価格で評価していると思われます。評価基準は説明した通りです。路線価などは、主に相続財産等の評価基準であって、実際の価格と差があって当然です(余談ですが評価額が高ければ政治家が困る。税金が高い)。それが4倍であるなら、プラスアルファーが時価と考えられます。 時価を判断するのは難しいと思います。不動産屋さんに依頼すると足元を見ます。そして手数料もかかります。まずその土地周辺で土地を探しているのだが、いくらぐらいなのかを聞いてみます。その金額は、たぶん自分の儲けが入った金額と判断していいと思います。その辺で単純に判断するのは軽率ですが、一つの時価の目安となると思います。その後信頼できると思われる不動産屋さんに坪○×円で売買したい。と依頼すれば何らかの返答があると思います。ご存知だとは思いますが、土地に建物の有る無し、道路に面している、駅などに近い等で単価はかなり変わってきます。借入金から、預金等を差し引きした金額がいくらになるかをしっかり把握してから対処してください。多分あなたは仕事一筋でやってこられたのでしょう。不動産の売買は、思っているほど簡単に処分できる事ではないと思います。もうは未だなり、未だはもうなり。と言います。後で悔やむ事の無い取引が出来る事を期待しています。

この回答への補足

ますます、見えてきました。
ozisan本当にありがとうございます。

>まずその土地周辺で土地を探しているのだが、
>いくらぐらいなのかを聞いてみます。

そういうことですね。
分かりました。
裏の事情まで含めて具体的なご指導、感謝します。
非常に理路整然として参考になりました。
後で悔やまないように調べてみます。

本当にありがとうございました。

補足日時:2003/10/18 10:44
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>全然他人事で関わって来なかったものですから、



なるほど、だから戸惑っているわけですね。
まず、根抵当権と云うことですから、現在の被担保債権(その抵当権で担保されている借金)を調べて下さい。それは本人でないと不可能かも知れません。
そして近所の不動産屋に行き、幾らで売れるか聞いて下さい。
その額と被担保債権と比べ、被担保債権額の方が安いことを確認して下さい。そして、不動産屋に任せればいいと思われます。
被担保債権額の方が高い場合は、抵当権者の承諾が必要ですから、抵当権者と話し合いしながらでないと進めません。
なお「任意整理されないように返済を滞らせないようにすることを注意するということですね。」と云いますか、少々おかしなことです。と云いますのは、現在、任意に売却しようとしていることが「任意整理」ですから、返済を滞らせようとそうでなかろうと関係ありません。
「競売とならないように、そのためには返済を滞らせないようにし、任意に売却を模索している」とのことですから。

この回答への補足

なるほど、だんだん頭の中が整理されてきました。
ありがとうございます。

強制的に競売にかけられる事態にならないように返済を滞らせてはいけない。ということですね。

被担保債権と不動産屋による土地の評価額を比べる。
わかりました。早速調べます。

ちょっと質問です。
1.根抵当権の限度額を越えてさらに借りることって可能なのでしょうか?
2.根抵当権に順位付けで2つの債権者の名が綴られています。これって可能なのでしょうか?2重登録にならないのでしょうか?2つの債権者の限度額の合計が土地の評価額を越えなければいいということでしょうか?
3.この2つの債権者の限度額の合計が該当の土地の固定資産税路線価の4倍ほどになっていますが、
これも大丈夫なのでしょうか?
実際の売買価格の評価価格で限度額を見ているということでしょうか?

よろしくご教授お願いします。

補足日時:2003/10/17 09:31
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根抵当設定金額は、評価額の50~70%で設定されるのが通常だと思います。

銀行がどのような評価額を参考にしたのか不明ですが、参考までにアドバイスいたしますと、実際の負債(借入金額)から、資産(預金、現金)を引いた金額が、あなたが処分したい土地の売買代金が上回れば、銀行の返済が出来るという事です。売買は状況にもよりますが任意で出来ます。銀行などが評価額を算出するのには、固定資産税評価証明を参考にしています。そこから、お尋ねのように路線価や、公示価格等で評価金額を算出します。実際の取引は、あなたが売りたい金額で「売りましょう」、「買いましょう」で成立すれば、売主、買主、銀行と、司法書士立会いで行います。まず、その土地がいくらぐらいなのか調べる事です。任意整理されないよう、返済を滞らないようにしておく事ですね。

この回答への補足

いくらで売れるか、実際の売値の相場が分かればいいのですね。
売値が一番高値がつくと思いますので、それまでは
任意整理されないように返済を滞らせないようにする
ことを注意するということですね。
こういう理解でいいのでしょうか!?

すみません。全然他人事で関わって来なかったものですから、あまりピンとこなくて困惑している最中です。

補足日時:2003/10/16 20:56
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Q根抵当権 極度額と仕入値の関係

建築条件付き土地を購入したのですが、先日改めて
登記簿を確認したところ、乙区に根抵当権として

「極度額 金****万円」と書かれておりました。

我家との契約時には未だ根抵当権設定されておらず、
重要事項説明書での説明は受けております。

そこで質問なのですが、
債務者は仲介した建売業者、根抵当権者はその建売業
者の取引金融機関である某大手都市銀行になっており
ますが、この金額が一般的には建売業者が購入した金
額ということなのでしょうか?

インターネットで検索すると、
根抵当権 極限額は、利息分等を考慮し10から20%程度
プラスされたものというのを見たのですが、それからすると、
実際の購入価格は更に安くなる金額?

または物件によっては、100%借入できないものであり
建売業者は身銭+借入で購入するということもあるの
でしょうか?

建売業者は実績もあり、土地自体も人気のある地域の
物件で残りの半分も直ぐに売れたほどの土地です。

よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

× 建築士に見てもらえと言っているのです。

○  建築士の方に相談なさったほうがよろしいと
   思います。

すみません。部下の企画書チェックしながら書いていたら
叱り口調になってしまいました。
失礼しました。

Q物件価格を超える債権額の抵当権がついている土地を購入します。大丈夫でしょうか?

4000万円の土地の購入をしました。
契約時に受け取った全部事項証明書をみると、都銀が5000万で抵当権を設定しています。
引渡し時に抵当権は抹消するとのことです。

物件価格を超える債権額の抵当権がつくことは普通なのでしょうか?

なお、設定されているのは1ヶ月前です。
素人考えで、最近都銀が審査したのだから大丈夫かな、と思っているのですがどうでしょうか?

よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

普通です
特に「共同担保」とか書いてあればびっくりするような金額が登記されていることもあります

不動産業者が銀行から借りた5000万円で3600万の土地を購入し
(恐らく極度額5000万の登記がされていると思うので5000万使ったかどうかは解りませんが5000万使ったとして)
4000万円で売るのだから、その土地だけで見ると400万の儲けだけど、残りの1400万もたぶん使っていると思うので、抵当権を綺麗に外すには、あと1000万付けなければいけませんね
もう使ってしまって都合がつけれないと「損切り」で1000万の債務は業者に残ります。このような場合でも決済時に司法書士が「抵当権抹消」の書類を確認してから綺麗な状態であなたに所有権移転するので問題ありません。
銀行が全額返済を受けて抵当権を外すのか、損切りして抵当権を外すのか、新たな所有者には抵当権さえ外してくくれれば業者の事情は何も関係ないので問題はないのです

Q根抵当権設定額の法的根拠について

金融機関で融資を受ける際、不動産に対し根抵当権の設定がされる事があります。この場合例えば1億円の融資を受けるのに対し、設定学は債権額の1.2倍の1億2千万円の極度額が設定されます。この1.2倍の法的根拠は何でしょう?どんな法令にしたがって決められるのでしょうか?ご存知の方よろしくお願いします。

Aベストアンサー

根抵当権設定時に、極度額を予想される貸出額の2割増とすることについての法令はありませんが、割増する理由は、抵当権の場合は元金に加え、利息・損害金が担保されるのに対し、根抵当権は極度額までしか担保されないからです。
つまり、1億円の融資に極度額1億円では利息・損害金は無担保となってしまいます。

2割増とすることの根拠は、
(根)抵当権から回収可能な利息・損害金の額は状況により色々ですが、絶対的に他に優先して回収できる利息・損害金ということになると回収時点から遡って2年分なので、この分を2割とみているのです。
昨今の金利情勢では、利息だけなら多すぎ、損害金なら不足と言うところでしょうが借手からすれば、抵当権で借りても、2割増の根抵当権で借りても万一の時の支払いには差は殆んど無いでしょう。

Q根抵当権とは

うちの息子が我が家を担保に融資を受けているのですが
司法書士の作成した書類には根抵当権と書いてありました。

抵当権と思っておったら、根がついていると違うらしい。
しかも共同になっていました。それで色々調べてみました。

全体像はつかめましたが、イマイチわからんので教えて下さい。
極度額とかが出てきましたが、これは担保の限度額を決めるということらしいですな。
まず、この極度額とやらはどこを見れば分かるのでしょう。
また、どうやって決めるものでしょう。

次にお聞きしたいのが極度額は複数の金融機関で共通されるとあります。
でも審査は個別である以上、極度額というか担保の査定も金融機関で
それぞれ違うのではないですかな?
共同の極度額が先に設定されていたら、後から融資する金融機関はそれに倣いますか。
それとも個別にやってくれといったら新規にやってもらえるもんでしょうか。

素人理解ゆえにトントンカンになってしまっているかもしれませんが
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

共同根抵当権とは、同一の被担保債権(借りたお金ですね)の担保として、数個の不動産の上に設定された根抵当権のことをいいます。

たぶん、建物と土地の両方に根抵当権を設定しているのではないでしょうか?それで共同根抵当権となっているのではないかと思います。

共同根抵当権を設定すると、登記の際には「共同根抵当権」ということで登記します。ですので、共同の文字が入ってくることになります。
債務者が債権を払えない場合、担保を実行しますが、その場合、土地だけに根抵当権を設定していても、建物があると土地だけを利用することは難しいですよね。
土地に建物がある場合は、土地と建物の両方に根抵当を設定して、担保の実行の際は、両方まとめて競売をしたりします。

また、根抵当権を設定した場合、登記簿に極度額が記載されます。
ですので、極度額は登記簿を確認すればわかります。
登記簿は法務局で閲覧できます。

内容を把握することは大切ですが、息子さんの借りたお金を、あなたの土地や建物で保証しているわけですから、その内容については息子さんにしっかり確認すべきでしょう。お互いの理解も大切です。

共同根抵当権とは、同一の被担保債権(借りたお金ですね)の担保として、数個の不動産の上に設定された根抵当権のことをいいます。

たぶん、建物と土地の両方に根抵当権を設定しているのではないでしょうか?それで共同根抵当権となっているのではないかと思います。

共同根抵当権を設定すると、登記の際には「共同根抵当権」ということで登記します。ですので、共同の文字が入ってくることになります。
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