根抵当権設定されている土地を処分して会社の借金を返済する予定です。

土地の処分方法も分からないのですが、手順もわかりません。
ゆくゆくは弁護士に粛々と整理していただく予定ですが、
事前にその具体策を知っておき準備したいと考えています。
もしかしたら、貯金も負債の返済に回るかもしれませんので。

そこで、質問です。
根抵当権設定されている土地の処分する際の評価額はどうやって決まるのでしょうか?

公示価格、路線価、実勢価格、固定資産税路線価(公示価格の70%)など、基準になる評価額がたくさんあってさっぱりわかりません。

処分の手順ですが、事前に売り手に実勢価格で処分できるのでしょうか?
それとも、売る前に任意整理などで差押さえされ、なんらかの基準値で査定されるのでしょうか?

どう説明していいのやら、どこから説明していいのか
自分自身整理がついていないので申し訳在りません。

どうかよろしくお願いします。

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A 回答 (6件)

未だ締め切っておられないようですので私の最後のアドバイスをさせてもらいます。

未だ事態はひっ迫してないようですので、事業が法人か、個人か解りませんが、連帯保証人を交えて最終判断をするべきと思います。金融機関には、連帯保証人が同席すれば相談に乗ってもらえると思います。最終的に事業を整理するのであれば関係各所と相談の上、弁護士に依頼するのが得策と思います。
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この回答へのお礼

いろいろとご指導ありがとうございました。
やっと資料が揃い、弁護士に提出しました。
この場でいただいた、さまざまなご意見を頭に入れて、
弁護士に相談しながら今後の方針を決めていこうと思います。

本当にozisanはじめ、皆様ありがとうございました。
心より感謝申し上げます。

お礼日時:2003/10/22 10:13

金融機関以外のところからの債権の回収手続きはまず、内容証明が送られてきます。

その後、代理人を立てて民事訴訟をおこされます。親会社は、極力下請けを倒産させないよう努力や協力すると思いますが、今の所そのような動きが無いのなら、今のうちに弁護士に相談されることをお勧めします。あなた達が、事業を引き継ぐのかどうかで、判断も変わってくると思います。素人の経験でのアドバイスはこれ以上しない方が良いと思います。お父様のガンバリをいるチャンスです。大事にしてあげてください。

この回答への補足

会社の将来性はまったく無いということは関係者、親戚全員から指摘されています。
そこで、父以外全員、まだ財産が残るうちに任意整理したいと思っているのです。
しかし、父だけが強行に続けようとしていて問題になっているのです。

なるほど。
債権者としては、強制執行する場面まで待つということは
すなわち、債権者にとっても貸した金が返ってこないことを意味するのですね。
だから、任意整理で担保が高値で売れるうちに会社を清算してほしいと希望しているのでしょうか!?

なかなか複雑で微妙な判断になってきたように思います。
いろいろとご助言ありがとうございました。
おかげでだいぶ見えてきました。
これらの予備知識をもって弁護士に相談したいと思います。
本当にありがとうございました。

補足日時:2003/10/19 19:56
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追記 銀行の評価基準は独自の評価基準があり、それが4倍であるなら、プラスアルファーが時価と考えられます。

とアドバイスしましたが、全てに当てはまる物でないと訂正します。バブル崩壊後土地の評価はかなりシビアに評価していると思うのですが。 

この回答への補足

ちょっと心配事が・・・

実は、私はまったく会社に関わっていないのですが、
父が会社の代表をしています。
父はほとんど判断能力を失っているので、私が何とかしようと初めて考え始めたということです。

債権者が金融機関で無いところがあるのですが。
債権者が取引先(親会社で発注元)の場合はどう考えたらいいのでしょうか?

親会社から部品を預かり、製品を作り上げた後、親会社に製品を戻す。
このような形態で取引をしながら、お金も借りているのですが、そう言う場合は複雑な判断がいるのでしょうか?
金融機関と違い、支払いを滞らせていなくても強制的に差し押さえをすることが可能なのでしょうか?
先日ももう清算しないか?と話に来ましたが、
父は断ったようなのですが。

どうかご助言よろしくお願いします。

補足日時:2003/10/18 21:30
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説明不足でした。

tk-kubotaさんが説明していただいているよう「競売にならないよう・・・」です。
1、極度額を超える融資はしません。その場合、極度額の変更登記(増額)をします。2、その土地を2番抵当権者が評価して、まだ担保価値があると判断した場合設定します。3、銀行は実勢価格で評価していると思われます。評価基準は説明した通りです。路線価などは、主に相続財産等の評価基準であって、実際の価格と差があって当然です(余談ですが評価額が高ければ政治家が困る。税金が高い)。それが4倍であるなら、プラスアルファーが時価と考えられます。 時価を判断するのは難しいと思います。不動産屋さんに依頼すると足元を見ます。そして手数料もかかります。まずその土地周辺で土地を探しているのだが、いくらぐらいなのかを聞いてみます。その金額は、たぶん自分の儲けが入った金額と判断していいと思います。その辺で単純に判断するのは軽率ですが、一つの時価の目安となると思います。その後信頼できると思われる不動産屋さんに坪○×円で売買したい。と依頼すれば何らかの返答があると思います。ご存知だとは思いますが、土地に建物の有る無し、道路に面している、駅などに近い等で単価はかなり変わってきます。借入金から、預金等を差し引きした金額がいくらになるかをしっかり把握してから対処してください。多分あなたは仕事一筋でやってこられたのでしょう。不動産の売買は、思っているほど簡単に処分できる事ではないと思います。もうは未だなり、未だはもうなり。と言います。後で悔やむ事の無い取引が出来る事を期待しています。

この回答への補足

ますます、見えてきました。
ozisan本当にありがとうございます。

>まずその土地周辺で土地を探しているのだが、
>いくらぐらいなのかを聞いてみます。

そういうことですね。
分かりました。
裏の事情まで含めて具体的なご指導、感謝します。
非常に理路整然として参考になりました。
後で悔やまないように調べてみます。

本当にありがとうございました。

補足日時:2003/10/18 10:44
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>全然他人事で関わって来なかったものですから、



なるほど、だから戸惑っているわけですね。
まず、根抵当権と云うことですから、現在の被担保債権(その抵当権で担保されている借金)を調べて下さい。それは本人でないと不可能かも知れません。
そして近所の不動産屋に行き、幾らで売れるか聞いて下さい。
その額と被担保債権と比べ、被担保債権額の方が安いことを確認して下さい。そして、不動産屋に任せればいいと思われます。
被担保債権額の方が高い場合は、抵当権者の承諾が必要ですから、抵当権者と話し合いしながらでないと進めません。
なお「任意整理されないように返済を滞らせないようにすることを注意するということですね。」と云いますか、少々おかしなことです。と云いますのは、現在、任意に売却しようとしていることが「任意整理」ですから、返済を滞らせようとそうでなかろうと関係ありません。
「競売とならないように、そのためには返済を滞らせないようにし、任意に売却を模索している」とのことですから。

この回答への補足

なるほど、だんだん頭の中が整理されてきました。
ありがとうございます。

強制的に競売にかけられる事態にならないように返済を滞らせてはいけない。ということですね。

被担保債権と不動産屋による土地の評価額を比べる。
わかりました。早速調べます。

ちょっと質問です。
1.根抵当権の限度額を越えてさらに借りることって可能なのでしょうか?
2.根抵当権に順位付けで2つの債権者の名が綴られています。これって可能なのでしょうか?2重登録にならないのでしょうか?2つの債権者の限度額の合計が土地の評価額を越えなければいいということでしょうか?
3.この2つの債権者の限度額の合計が該当の土地の固定資産税路線価の4倍ほどになっていますが、
これも大丈夫なのでしょうか?
実際の売買価格の評価価格で限度額を見ているということでしょうか?

よろしくご教授お願いします。

補足日時:2003/10/17 09:31
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根抵当設定金額は、評価額の50~70%で設定されるのが通常だと思います。

銀行がどのような評価額を参考にしたのか不明ですが、参考までにアドバイスいたしますと、実際の負債(借入金額)から、資産(預金、現金)を引いた金額が、あなたが処分したい土地の売買代金が上回れば、銀行の返済が出来るという事です。売買は状況にもよりますが任意で出来ます。銀行などが評価額を算出するのには、固定資産税評価証明を参考にしています。そこから、お尋ねのように路線価や、公示価格等で評価金額を算出します。実際の取引は、あなたが売りたい金額で「売りましょう」、「買いましょう」で成立すれば、売主、買主、銀行と、司法書士立会いで行います。まず、その土地がいくらぐらいなのか調べる事です。任意整理されないよう、返済を滞らないようにしておく事ですね。

この回答への補足

いくらで売れるか、実際の売値の相場が分かればいいのですね。
売値が一番高値がつくと思いますので、それまでは
任意整理されないように返済を滞らせないようにする
ことを注意するということですね。
こういう理解でいいのでしょうか!?

すみません。全然他人事で関わって来なかったものですから、あまりピンとこなくて困惑している最中です。

補足日時:2003/10/16 20:56
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Q根抵当権と賃借仮登記が設定されたままになっている土地と家屋に対しての住

根抵当権と賃借仮登記が設定されたままになっている土地と家屋に対しての住宅ローンについてお伺いします。
存命の伯父から土地と家屋をもらい受けることになったのですが、その土地と家屋で約20年前に根抵当権と賃借仮登記を1,000万円枠で設定し300万円を借金しました。その借金は約15年前に返済を完了したのですが、完済した時に末梢する手続きをせずに今に至っております。
今後、今年度中に私、私の妻、私の母の三人で贈与の申告をし、根抵当権付きのまま、三人の名義で登記をして今ある家を壊し新築する予定です。
そこで質問なのですが、根抵当権と賃借仮登記が設定されたままの土地と家を所有している私たちに、住宅ローンは貸し付けていただけるのでしょうか?
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私のネット環境が悪く速やかに閲覧できないことご容赦くださいませ。

根抵当権と賃借仮登記が設定されたままになっている土地と家屋に対しての住宅ローンについてお伺いします。
存命の伯父から土地と家屋をもらい受けることになったのですが、その土地と家屋で約20年前に根抵当権と賃借仮登記を1,000万円枠で設定し300万円を借金しました。その借金は約15年前に返済を完了したのですが、完済した時に末梢する手続きをせずに今に至っております。
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>借金は約15年前に返済を完了したのですが、完済した時に末梢する手続きをせずに・・・
先順位に抵当権がある状態では住宅ローンの順位が二番になるため、銀行の場合もフラット35の場合も難しい事になります。

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http://shoumura.blogdehp.ne.jp/article/13296256.html

「抵当権者不在」で検索してみてください。

>借金は約15年前に返済を完了したのですが、完済した時に末梢する手続きをせずに・・・
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根抵当権を設定している業者は借主から「解除の申出」がない限り契約を解除しませんので、原因証書を返却してくれません。
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土地の取得価額については減価償却資産のように明確な規定はありませんが、「法人税基本通達7-3-16の2」により「減価償却資産以外の固定資産の取得価額については、別に定めるもののほか、令第54条《減価償却資産の取得価額》及び第55条《資本的支出があった場合の減価償却資産の取得価額の特例》の規定並びにこれらに関する取扱いの例による」となっています。

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Q仮登記根抵当権のままの確定登記は本当にできるのか。

ある登記所において、
破綻した○○信用組合の仮登記根抵当権について

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同日、整理回収機構に、債権譲渡の移転仮登記が
されていました。

仮登記のままの元本確定は、できないはずでは
ないでしょうか。

専門的な質問ですいません。

Aベストアンサー

もう解決しましたか?(^_^ )

興味ある質問でしたので保存してどなたかの回答を待っていました。勿論、私も調べましたよ‥‥‥(^_^ )。

しかし、判りませんネ。とにかく、根抵当権の仮登記と確定登記の関係を論じた資料が見つからないのです。私の勉強不足もありますが‥‥‥以下、私見で全く自信なしです。

2号仮登記は、請求権や条件付なので未だ根抵当権の実体関係は成立していない。しかし、1号仮登記の根抵当権は、実体は成立しているが登記手続きの不備(その多くは登録税の節税?)の事例です。貴兄の事例は多分一応金融機関であることより後者であったと思います。もっとも、特殊事例を除いて根抵当権設定の仮登記はその殆どが1号仮登記だと思います。けだし、根抵当権そのものが別途契約(○○取引等)した<債権の枠>という考え方なので、登記した時の債権が0でもよい筈です。この点で抵当権と異なる(将来発生する債権の例外もありすが‥‥)と思います。

さて、1号仮登記でしたら単に仮登記(順位保全)というだけて、実体の根抵当権は成立している。実体に債務が存在しそれを担保している根抵当権の確定事由(倒産等)が発生すれば、その根抵当権は確定する、よってその登記もできる。確定の登記は、変更登記の一種で本体の登記(今回は、根抵当権仮登記)に矛盾せず利害関係人の承諾不要な事例だと考えます。但し、他行での後位の根・抵当権設定があるときは、本登記を進めるでしょうが‥‥、金融整理管財人から整理回収機構への案件はその必要がないのかも‥‥‥(ここは、更に不勉強です)
勿論、2号仮登記なら(請求権の行使や条件成就より)、まず本登記をしてからでないと駄目だと考えます。2号仮登記は、順位保全のみで未だ根抵当権の物権は成立していないからとの見解です。

全くの自信なしです。貴兄に更に深い読み(仮登記のままの元本確定?)や、間違いあるなら指摘下さい、そして一緒に勉強させて下さい。

もう解決しましたか?(^_^ )

興味ある質問でしたので保存してどなたかの回答を待っていました。勿論、私も調べましたよ‥‥‥(^_^ )。

しかし、判りませんネ。とにかく、根抵当権の仮登記と確定登記の関係を論じた資料が見つからないのです。私の勉強不足もありますが‥‥‥以下、私見で全く自信なしです。

2号仮登記は、請求権や条件付なので未だ根抵当権の実体関係は成立していない。しかし、1号仮登記の根抵当権は、実体は成立しているが登記手続きの不備(その多くは登録税の節税?)の事例です。貴兄の...続きを読む

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 宜しくお願いします。
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 その際に売却価格についてですが、時価を把握する事が難しいため固定資産評価額に国税庁HPに掲載されてる評価倍率表を乗じて算出しました。そこで幾つか質問させて頂きたいと思います。
 
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 (2) 上記算出方法で計算した結果、取得価格を下回ってしまいました。そ   の場合他の土地の譲渡で生じた所得と相殺できるのでしょうか。
 (3) 仮に上記算出方法で計算しました金額以上の価格で譲渡を行った場    合、法人として役員賞与の取り扱いになってしまうのでしょうか。
 
  宜しくお願い致します。

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(1) おっしゃる算出方法では問題があります。
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(2) 適正な時価で売却して売却損が生じたのであれば、他の土地の売却益と相殺することができます。

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 1号仮登記の場合には,既に物権が発生していますので,その物権が消滅しない限り仮登記を消すことはできません。

 2号仮登記については,権利が発生する条件が不成就に決定した場合には消すことができます。そして,その条件に消滅時効にかかるものが含まれている時には,それを理由として,仮登記を消すことができます。

 例えば,売買予約に基づいて条件付所有権移転仮登記がなされている場合には,予約完結権の消滅時効を理由として,仮登記を消すことができます。

Q路線価による土地価額の算出方法 

上司より「路線価20万だし、土地の価額出しといて」と言われたのですが、基本的には20万円×面積でよいのでしょうか?

Aベストアンサー

#1です
補正の方法はご紹介したページに載っていますが、路線価というのは簡単に言うと、その道路に接した、標準的な奥行(住宅地で12~24m)で、一面のみで道路に接し、標準的な間口(住宅地で8m~)で、長方形に近い形で、あまり細長くない(住宅地で奥行が間口の2倍まで)土地の価格を表しています
これらの条件から離れれば離れるほど、評価額は路線価から離れていきます

Q根抵当権仮登記の効力と時効について

1.夫と離婚し夫の建物共有持ち分二分の1全部を財産
 分与として私に所有権移転しました。(土地は祖父 名義)
2.移転後、確定申告の為に謄本を取得してみたら移転
 前に商工ロ-ン会社の根抵当権仮登記設定がされて
 おり夫に聞いてみたところ、2年前に事業資金とし
 て無担保融資を受けたらしく、設定した覚えはない
 とハッキリ言っています。
3.夫は離婚数カ月前に自己破産し、その頃に仮登記設
 定された模様です。
4.私は保証人なっていなく、一切無関係です。
以上の状態であり困惑しております。根抵当権仮登記
の効力と時効、今後起こり得る危惧等を教えてください。どのような対処をした方が良いのでしょうか?
  

Aベストアンサー

長文になります。

まず、夫が本当に自己破産したのであれば、建物の共有持分権は破産管財人の管理下に入るので、あなたに共有持分全部移転をすることはできないはずです。このため、本当は自己破産していないと思います。夫の経営する会社が破産したか、夫の事業が破産せずに倒産したかではないかと思います。以下は、自己破産していないという仮定で進めます。

根抵当権仮登記ですが、夫の共有持分権に対するものか、建物全体に対するものか、2通りありえますが、夫の共有持分権に対するものだとして進めます。根抵当権仮登記の後に、持分権全部移転の登記がある場合は、原則として、根抵当権が優先します。業者は、根抵当権を本登記にするよう夫に要請し、拒否すると訴訟を起こし、勝訴して本登記にした後、競売します。競落されると、買受人の持分権が登記され、あなたの夫からもらった持分権の登記は抹消されます。

しかし、今回のように、根抵当権仮登記が経済破綻後にある場合は、原則どおりに行かないケースになります。民法第424条に「詐害行為取消権」というのがあり、債務者(夫)が経済的に破綻状態にある場合、債務者がある債権者に担保の提供をしたり、資産を渡したした場合は、他の債権者はそれを取り消すことを裁判所に訴えることができます。

これを妻側から見ると、業者への担保設定登記は詐害行為になるので、取り消すことができます。逆に業者側から見ると、妻への財産分与は詐害行為にあり、取り消すことができます。このため、互いに訴えあって、根抵当権仮登記の抹消と、持分権全部移転登記の抹消を互いに求めることになります。

裁判が進めば、どちらの抹消も認められます。そして今度は、業者側が貸金請求訴訟を起こし、勝訴し、持分権を差し押さえます。妻側も財産分与請求権を夫に裁判上認めさせて、持分権を差し押さえます。差押が両者からかかると、持分権を競売したお金は、業者と妻とで、債権額で比例配分して分配することになり、終わることになります。

しかし、ここまで裁判を続けることは通常なく、互いに登記の抹消を訴えあった時点で、妻側が業者にある程度の金額を支払って、夫の持分権を買い取って和解して終わることが普通です。

どの程度の金額を支払うかですが、土地を「賃貸借」して建物を建てたのか、土地を「使用貸借」して建物を建てたのかによって、全然違ってきます。建物の所有者である夫と妻が、土地の所有者である祖父に、地代を払っていれば「賃貸借」、地代を払っていなければ「使用貸借」です。

賃貸借の場合、「借地権」が成立しますので、妻が業者に払う金額は高額になります。大体、「土地の価格×借地権割合(60%から80%)×持分×業者の債権額/(業者の債権額+妻の債権額)」になります。もし、妻が買い取らない場合は、業者は最終的に民法258条の2の共有物分割のための競売を申し立て、妻の持分も合わせて建物丸ごとを競売に掛けます。落札した人は新たな借地権者になるので、土地の所有者(祖父)も借地権者に対し「出て行け」とはいえません。

使用貸借の場合は、「借地権」が成立しないので、妻が業者に支払う金額はほとんど必要ありません。使用貸借の場合は、土地の所有者が明け渡しを要求すれば明け渡さないといけないので、建物を取り壊す決心ができれば、いつでも業者を追い出すことができます。ただし、業者を追い出すためには、祖父が業者と妻に対し「建物収去土地明け渡し請求訴訟」を起こして、勝訴する必要があります。その手間を考えて、業者と折り合える金額を見つけることになります。

「賃貸借」になる場合は、土地まで実質的に取られることになりますので、弁護士に相談すべきでしょう。

長文になります。

まず、夫が本当に自己破産したのであれば、建物の共有持分権は破産管財人の管理下に入るので、あなたに共有持分全部移転をすることはできないはずです。このため、本当は自己破産していないと思います。夫の経営する会社が破産したか、夫の事業が破産せずに倒産したかではないかと思います。以下は、自己破産していないという仮定で進めます。

根抵当権仮登記ですが、夫の共有持分権に対するものか、建物全体に対するものか、2通りありえますが、夫の共有持分権に対するものだとして進めま...続きを読む

Q土地付き建物の売却価格

土地付き建物の売却価格の売却価格が2億円。
契約書に消費税が明記されておらず、土地の価格を合理的な方法により按分することになりました。

そこで、固定資産税評価額を使用したのですが、固定資産税評価額は
公示価格の7割ということから、評価額を7割で割り戻した価格を計算し、その金額を2億円から引いて建物の価格を求めました。
これは合理的な処理と言えるでしょうか?

Aベストアンサー

・ 必ずしも間違いではありませんが、建物、土地の両方に同じ基準(固定資産税評価額)があるのに片方に使って、もう片方に使わないというよりは、むしろ、固定資産税評価額の比率による方が合理的と思います。

Q根抵当権の仮登記

登記簿に記載のある商工ファンドやその他金融業者の根抵当権設定仮登記とは所有者が何か事業などをしているときになどに設定されるものなのでしょうか?なぜ仮となっているのでしょうか?初歩的な質問ですみませんが宜しくお願いします。

Aベストアンサー

不動産を担保にして事業資金などを借りると、その不動産に抵当権または根抵当権をつけることになります。

仮登記は登記の順番(効力の順番)を保持するためのものなので、仮登記のままでは、なんかあったときにその権利を行使することはできませんが、この仮登記より後順位に別の抵当権なりがついていても、この仮登記を本登記に移すことによって、順番を維持することができます。まぁ、「先に唾つけた」ってところでしょうか。

仮ではない普通の登記では、抵当の金額または極度額に応じた登録免許税という税金を払います。結構バカになりません。

仮でも登録免許税を払いますが、抵当額や極度額ではなく、登記申請一物件あたり幾らの定額でそれほど高額なものではありません。つまりリーズナブル。

順番を安い金額で割と簡単に手にすることができる「仮登記」、街金さんがたはよく使います。

Q土地の評価と路線価について

土地を相続する際、路線価に基づいて評価するのが一般的です。
そして、その路線価というのは、実際の取引価額の約7割程度になっています。

そこでなんですが、土地については、実際の取引価額自体を測定することが困難な気がします。なぜなら、土地については、二つとして同じものはなく、さらに、取引をする当事者間による合意で売買価額がいくらでも上下してしまうからです。
たとえば、その人の経済状況などの立場によって、「売りたい人が、買いたい人に土地を売る価額」と、「売りたくない人が、買いたい人に土地を売る価額」は、まったく異なります。

つまり、いいたいことは、相続財産の時価って何だと思いますか?ということです。
また、時価の話はさておき、仮にも売買価額が判明しているにもかかわらず、その70%にする必要があるのでしょうか?

Aベストアンサー

時価ってのは、取引があってそのときに両者で合意する価格なので、定価とちがいますよね。 ヤフオクで同じ商品がでていても、2,3日違うだけで落札価格が違うのと同じことです。

なぜ税金を払うとき、公的に定められた価格をベースにするのか?というところが疑問なんですよね。

それは、税金をきちんと取りたいから。 です。つまり、恣意的・人造的な動機付けがあるためです。 
減価償却の期間が税制上きめられているのそのせいです。経済価値は制度できめられた価値以上の場合もあれば、以下の場合もあるけど、そんな個々の事例は無視しないと、手間ばかりかかって きちんと税金が徴収できなくなりますから。

まあ、日本の税制は他国に比べて規則が細かすぎて、納税者になにも考えさせないようになっているところからして、問題だと思っています。今回のご質問の核心は、そこに通じるものがあると思います。


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