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相場家賃は10万円、今の家賃は4万円。オーナーが売りに出すらしいのですが、住んでいる人はどうなるのでしょうか?

今、引越しを考えているものです。

すごくキレイで部屋も広くて、敷金礼金なしの家賃が4万円の分譲賃貸が目にとまりました。

ネットでマンション名を調べると、家賃は10万円とでてきて
おとりかぁ~と思いつつ問い合わせてみることにしました。

すると、内容を聞けばこの部屋のオーナーがもうすぐ売りに出す予定らしいのです。
オーナーからすると売れるまで、少しでも家賃が取れるといいということでこのお値段らしいのですが。

本当に住めるんだなと思ったら、すごく住みたくなってきたんですが
オーナーが変わることにより色々変更が出てきた場合トラブルになったりすのではないかと思い不安もあります。

この場合、どのようなトラブルが予想できますか?
あなただったら、住みますか?

家賃の変更だったり、更新料の変更。
退去願いを出された場合の費用の負担などなど、
色々と知恵を貸してください!
よろしくお願いします。

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A 回答 (3件)

元業者営業です



あくまで、その売却が「通常の売買」である事が前提として・・・

まず、売れる前に貴方が契約した場合は新しいオーナーは、貴方と前オーナーが交わした賃貸借契約の内容を当然に引き継がねばなりません。

つまり、家賃4万で契約した場合は新しいオーナーになっても4万円。
更新料、退去条件等、その他の条件も全て一言一句変わることなく契約を引き継ぎます。
これは更新時でも同様。
更新時に新オーナーから「家賃値上げ」等の要求があっても、それを受け入れる義務はありません。
民法上、契約とはどちらか一方の要求で内容を変更することは原則できないからです。

なので、仮に契約条件の変更、退去を新オーナーが要求してきた場合、全ての主導権は賃借人である貴方にあります。
極端な話、立ち退き料を1億円希望すれば、それが払われない限り貴方は出て行く必要はありません。
(まぁ、通常相場は家賃の6カ月分~ですが)

ただし、これらは賃借人が「善良なる賃借人」である場合だけです。
「賃料滞納」「犯罪」「迷惑行為」があった場合はダメ。

さて、問題は売却が「通常の売却」ではなく「抵当権の実行によるオーナーチェンジ(競売等)」の場合です。

この場合「貴方の賃貸借契約」と「抵当権の設定」のどちらが先かで結果は180°違います。

●貴方の賃貸借契約が先の場合
→通常の売却と同じ。内容は前述の通りです

●貴方の賃貸借契約より物件の抵当権設定が先だった場合

この場合、そのままその部屋に同条件で住めるかどうかは「新オーナーの胸三寸」です。
もし「出て行け」と言われたら最長で6カ月しか住む事ができません。当然、立ち退き料も無し。
どうしても住み続けたいという場合、新オーナーの定めた条件でしか契約できません。

この「抵当権設定あり・無し」は契約前の重要事項説明で説明されますので、決して聞き漏らさないで下さい。

長くなりましたがご参考まで。
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この回答へのお礼

わかりやすい説明をありがとうございました☆
すごく納得のいく説明でした!
詳しくないとトラブルの元になるのは間違いなさそうですね;;
本当にありがとうございました!

お礼日時:2011/06/19 00:11

No.2の方が詳しく書いておられますが。


通常なら10万円の家賃が取れるといころを4万円で貸すという事になると、その状態では売れにくくなるんですよ。買主もその賃貸契約を引き継がなければならなくわけですから。
つまり、おそらく抵当権の実行、競売にされてしまう物件で、それまでに少しでも家賃を稼いでおこうという事だと思います。
まともな物件ではないですが、そんな物件を扱う不動産屋もまともではないですね。
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この回答へのお礼

ご意見ありがとうございました!
ややこしいことに巻き込まれるのは嫌なのでもう少し考えます!
ありがとうございました!

お礼日時:2011/06/19 00:12

契約更新の際に相場通りの家賃の変更を求められる可能性は多々あります

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Q【借主】分譲賃貸の立ち退きについて

個人オーナーから分譲マンションを、不動産業者を通じ賃借しています。家賃月額12万の2年契約で、これまで2度更新し、現在賃借5年目です。オーナーの遠方への転勤による賃貸物件で、定借契約ではありません。入居以来、家賃の滞納・遅延などはありません。

先日、不動産業者より電話があり、オーナーが再転勤で戻るので、自ら居住のため、現契約満了(来年6月末)をもって解約したいとのこと。

知識不足の上、電話での不意な通達に、漠然と「契約満了じゃ仕方ないか・・・」と思っていました。が、こちらのような掲示板等を見ると、一般的に今回のケースはオーナー側の正当事由に当たらず、必ずしも申し入れを無条件に受け入れざるを得ないものでもないのかと考えています。

一般的な事情として、引越し費用や、転居先の礼金等諸費用は想定外の負担ですし、加えて個人的な事情として、子供が来年4月の幼稚園入園のため、今月初旬に手続きを済ませており、入園費と制服代で計20万を支払い済みです。
もちろん費用の問題だけでなく、プレ幼稚園から慣れ親しんだ友だちもいて、簡単に入園取りやめや転籍もできません。

これらを勘案し不動産業者に、オーナー希望のタイミングでの解約はやぶさかではない。その場合引越し代金等の負担はお願いできるものか、と問い合わせたところ、契約満了に伴う解約なのでそれら経済負担は出来かねる、と。

ここまでは有る程度想定していましたが、次の言葉は想定外でした。
曰く、オーナーは既に近所に戻り、近隣駅の賃貸物件に暮らしている。あなたがどうしても更新希望なら考えなくもないが、その場合更新時に賃料改定があるかも知れない、とのことでした。

文書に起こすとやや過激ですが、口調に恫喝的な雰囲気はなく、またオーナーの意向というよりは業者担当者の私見というニュアンスでした。
ただ、心象としては面白くなく、無闇に荒立てないまでも正当な主張を行いたいと思っています。

前置きが長くなりましたが、

仮にオーナー側が翻意して更新の意思を示し、賃料改定の申し出がある場合、値上げに応じる→更新、または値上げに応じない→解約、という選択肢はオーナー側の主張として成立しますでしょうか?


ご教示願えれば幸いです。

個人オーナーから分譲マンションを、不動産業者を通じ賃借しています。家賃月額12万の2年契約で、これまで2度更新し、現在賃借5年目です。オーナーの遠方への転勤による賃貸物件で、定借契約ではありません。入居以来、家賃の滞納・遅延などはありません。

先日、不動産業者より電話があり、オーナーが再転勤で戻るので、自ら居住のため、現契約満了(来年6月末)をもって解約したいとのこと。

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Aベストアンサー

 大家しています。

 分譲物件を賃貸に出すような素人大家にはよくあることですが、大家というものがお金を頂いて他人の生活基盤の一角を支えさせて頂いているという認識が全くないのです。

 大家の勝手な都合で契約を解除したり、契約内容を変更することなど出来ません。質問者様は現行の契約内容でそのまま住み続けることが可能です。そういう大家がいるために借地借家法が借主絶対有利の内容になってしまっているので怒りさえ感じます。

 転勤で戻るなら『定期借家契約』にすれば良いだけの話、それでは借り手も少ないし、家賃も近隣より下げなければならないので『通常契約』にしたのでしょう。ゴネるだけゴネて良いケースです。誰も質問者様を非難することなど出来ません。質問者様だって生活が不安定になる『定期借家契約』だったら2,3割安くとも借りようとは思わなかったでしょう。

 一般には大家都合による『立退き料』の相場?は借主さんが一銭の“持ち出し”もなく新しい部屋で同じような生活を送れる金額(家賃6ヶ月分くらい?)ですが、これに『迷惑料』が加わっても仕方ないでしょう。それを『賃料改定』なんて常識知らずにも程があります。せいぜい頑張ってください。出るところに出ても(裁判になっても)質問者様が必ず勝てるケースです。あくまで「現在のままで」と主張なさることです。

 大家しています。

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Q賃貸物件の所有者が変わった場合の敷金の取り扱い

賃貸物件の所有者が変わった場合の敷金の取り扱いについて教えて下さい。

約10年ほど入居していた賃貸アパートを退去することになり、管理会社と相談していた際に、管理会社のほうから「敷金の返還については確約できない」旨の話があり、困っています。

10年前に入居したときの家主(オーナー)さんは、同じアパートの3階に住むお婆ちゃんで、仲介会社を通じて、家主さんと賃貸借契約を結びました。
家賃は、家主さんの個人口座に振り込んでいました。
(この時点では、決まった管理会社というものはなく、何か支障やトラブルがあれば、家主のお婆ちゃんに直接相談して解決し、さしたる問題もなく過ごしてきました。)

ところが、2年ほど前に、突然、市外の聞いたこともない不動産会社から、「アパートの所有者と管理会社が変わったから、今後は家賃をこちらに振り込んでくれ」という内容の手紙が届きました。
最初は「振り込め詐欺」かと思ったのですが、家主さんに聞いてみると、「手紙に書かれてる内容はウソではないので、今後は家賃をその管理会社宛てに振り込んでくれ」とのこと。
(このときの家主さんの様子から、アパートの譲渡が決して円満になされたわけではない印象は受けましたが、もちろん詳しい経緯などはわかりません。)

半信半疑でしたが、とりあえず指示通り家賃は新しい管理会社へ払い続けました。
(新しい所有者や管理会社と改めて賃貸借契約を取り交わしたりはしてません。)
しかし、その会社自体が遠方にあって日常の管理がまったく出来ておらず、トラブル対応も遅れがちなので、今回、転居することにした次第です。

ところが、管理会社との打ち合わせ中に敷金(4か月分)の返還に話が及ぶと、先方から「アパートの所有権を移転した際に、前の家主=お婆ちゃんから敷金を預かっていないので、敷金の返金に応じられるかわからないし、返金できたとしても時間がかかるかも」と言われてしまいました。

話が長くなりましたが、アパートの所有をめぐるゴタゴタのとばっちりを、どうして入居者がかぶらないといけないのか納得がいきません。
どなたか、こんな私に良きアドバイスをお願いします。
(ちなみに、前の家主のお婆ちゃんは、姿を見かけないと思ったら、いつの間にかアパートから出て行ったみたいです。)

賃貸物件の所有者が変わった場合の敷金の取り扱いについて教えて下さい。

約10年ほど入居していた賃貸アパートを退去することになり、管理会社と相談していた際に、管理会社のほうから「敷金の返還については確約できない」旨の話があり、困っています。

10年前に入居したときの家主(オーナー)さんは、同じアパートの3階に住むお婆ちゃんで、仲介会社を通じて、家主さんと賃貸借契約を結びました。
家賃は、家主さんの個人口座に振り込んでいました。
(この時点では、決まった管理会社というものはなく、何...続きを読む

Aベストアンサー

 大家しています。

 居住者に居る物件を買ったことがありますが、その際は契約書も全て引き継ぎ、敷金も引き継いでいます。

 質問者様の場合も、大抵は契約書の最後の方に綴じ込まれている、『敷金預り証』があると思いますのでそれで新しい所有者に請求してください。

 『アパートの所有権を移転した際に、前の家主=お婆ちゃんから敷金を預かっていない』は旧所有者と新所有者の間での引き継ぎの不備だけですから質問者様には関係ないことです。

 『敷金の返金に応じられるかわからない』も“ふざけた”言い分で、『敷金預り証』を持って裁判所に行けば返さざるを得ないのです。

 『返金できたとしても時間がかかるかも』と言っているなら、「では裁判所で小額訴訟をします。」と言いましょう。『敷金預り証』は敷金を“預かっている”ことの証明ですから争うことも出来ない事実で、ゴネてもダメだと分かるはずです。

Q分譲貸しマンション所有者変更における居住権の限度

現在、分譲貸しのマンションを個人所有者より家賃借りしていたのですが、オーナーが自己破産することとなり、マンションを管財人なしで任意売却するとの通告を受けました。(売却先不動産屋は決定済みとのことで、居住者ありで売却を決定したとのこと。)
以前、居住権として3年間引き続き住むことを主張できると聞いたことが有るのですが、契約が切れる2年後に退去を宣告されることが濃厚となりました。
この際、敷金は不動産屋から戻るとのことですが、一方的な退去通知に対して、保証金全額の返済ならびに引越し費用等の請求は不動産屋に対して行えるのでしょうか? 自己の意思には関わらず退去命令となると、予定外の出費として新たなマンションを借りるために保証金が必要となり、敷金の戻りのみでは到底まかなえないため、不条理に思えます。 こういった案件について詳しくご存知な方、コメント宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

先の回答にもあるように、任意売却の場合、新たな所有者は前の大家の地位を引き継ぎますので(だから敷金の返還義務も引き継ぎます)、借地借家法により基本的に大家側(新所有者)に正当な理由がなければ、更新の拒絶はできません(契約書に書かれていなくとも法律で借り手が望めば強制的に更新できる)。
また期間内の契約解除についても契約で定めている場合を除きできないことになっています。

正当な理由とは建物の老朽化や大家自身が使用せざるを得ない場合や家賃滞納など借り手側の契約違反等が該当し、単に所有権が移転したことが理由としては不足です。
正当な理由が不足している場合、それを補充し正当化する意味で立ち退き料などが考慮されます。

以上のように大家側に正当な理由がなければ、借り手が住み続けたければ、法定更新され、大家側に正当な事由ができるまで、いつまでも住むことができます。

ただし、賃貸契約よりも前に設定された抵当権に基づく競売などによる場合は、権利関係が賃貸契約よりも前(任意売却の場合は賃貸契約後の売買契約であるので賃貸契約が優先されます)なので、そちらの権利のほうが優先され、居住権はなく、立ち退き要求から6ヶ月の猶予を与えられるだけで、敷金も新大家が引き継いだことにはなっていませんので、返還されないことになります。

以上のように所有権の移転の経緯により、借り手の権利は大きく代わります。まずは任意売却なのか競売などによるものかを確認した方がよいです。

でも質問文や補足事項などを見ると後者による所有権の移転ではないようなので、立ち退き料などによる提示を受けてから任意で引っ越す分には構いませんが、自分から出て行く必要はなく、大家側が正当な理由を有していなければ、大家が立ち退かせることも更新を拒絶することもできないと思います。

先の回答にもあるように、任意売却の場合、新たな所有者は前の大家の地位を引き継ぎますので(だから敷金の返還義務も引き継ぎます)、借地借家法により基本的に大家側(新所有者)に正当な理由がなければ、更新の拒絶はできません(契約書に書かれていなくとも法律で借り手が望めば強制的に更新できる)。
また期間内の契約解除についても契約で定めている場合を除きできないことになっています。

正当な理由とは建物の老朽化や大家自身が使用せざるを得ない場合や家賃滞納など借り手側の契約違反等が該当し...続きを読む

Q【オーナーチェンジの物件、現在賃貸中の方に退去していただくには?】

お詳しい方、宜しくお願いします。

投資用ではなく、自分が住むためのマンションを探しております。今、いわゆるオーナーチェンジの物件があり、その物件を購入して自分で住みたい、と考えております。

この場合、現在賃貸でお住まいの方(以下、Aさんとします)には、退去していただかなくてはなりませんが、仲介不動産屋さんの話では、若干のお金をお支払いする必要がある、との事です。

法律上、この様な場合、どのような規定があるのでしょうか?素人が考えますに、現行の賃貸契約が有効な期間内は、Aさんに権利があるとしても、更新するかどうかは、新しいオーナー(物件を購入できたら、私)が決定できるような気がします。例えば、退去していただく場合、契約更新時の○○ヶ月前に、告知する義務がある、なし、等、教えて下さい。また、法律上の解釈はともかく、トラブルに発展するのは何としても避けたいのですが、このようなケースでは、例えば、Aさんがどうしても退去しない場合、などご存知の方、教えて下さい。

出来ましたら、返答を速めに頂けると嬉しいです。

Aベストアンサー

#2です

ついでに...。

一般に事業用賃貸物件は入居者が居る状態での取引が普通です

むしろ入居者が入れば募集の手間、リスクも有りませんから好まれます

「追い出し費用が必要」との理由での値引は困難と思われます

Q私は分譲賃貸マンションに住んでいます。2年契約の2年目で契約更新日まで

私は分譲賃貸マンションに住んでいます。2年契約の2年目で契約更新日まであと3か月程度です。
先日、大家さんから連絡があり、どうされるのか聞かれ、更新するつもりですと答えました。
しかし、大家さんのほうから、「この部屋を売却したいと思っているが、購入するつもりはないか」と聞かれました。

後日、私が、「購入する予定はないが、退去するとなると費用が発生するのでその辺を考慮してほしい」と言ったところ、
大家さんのほうから「これは通常の更新するかしないか聞いただけなので、そんなこといわれても困る」と言われました。
また、「売却してオーナーが代わるかもしれないが、同じ条件で賃貸契約ができるなら住むつもりはあるのか?」と聞かれたので、「それはかまわない」と答えました。

貸主の事情による退去請求なら、6か月以上前に通知が必要で、立ち退き料を請求できると理解しておりましたが、
この場合、オーナーが代わる変わらないにせよ立ち退き料は請求できないのでしょうか?

Aベストアンサー

 大家しています。



> 貸主の事情による退去請求なら、6か月以上前に通知が必要で、立ち退き料を請求できると理解しておりました

 はい。立ち退きと立退き料に貸主・借主の両者が合意すればそうなります。合意できないとそのまま居住となります。

 分譲賃貸でのオーナーチェンジはよくある事ですが、今のオーナーさんは居住者である質問者様に売買交渉を持ちかけただけで、結果的に居住者との売買交渉が不調に終わって、別の買い手を捜して売買が成立したなら通常の更新と変わりありません。ただ契約書の貸主欄が変わるだけで借主さんには全く関係のないことです。新しいオーナーが契約を引き継ぐならそのまま同じ契約条件での更新となります。

> オーナーが代わる変わらないにせよ立ち退き料は請求できないのでしょうか?

 オーナーが誰であれ、質問者様はそのまま引き続き居住することが出来るのですから立退き料の問題は生じません。

> 今のオーナーが「居住者がいると売却できないから退去してほしい」と言ってきても通常の契約更新なのでしょうか?

 はい。新しいオーナーに契約が引き継がれるのですから普通の更新です。

 居住者との売買となりますと、新しいオーナーが全く知らない居住者との契約を継続しなければならない、或いは立退きを求めるにもいくら立退き料が必要であるか不明である、といったような不確定要素がないので安心して売買できることになりますし、仲介手数料の必要なくなりますので“お得”なのです。それでまずは質問者様に声をかけたのでしょう。唯それだけのことです。

 

 大家しています。



> 貸主の事情による退去請求なら、6か月以上前に通知が必要で、立ち退き料を請求できると理解しておりました

 はい。立ち退きと立退き料に貸主・借主の両者が合意すればそうなります。合意できないとそのまま居住となります。

 分譲賃貸でのオーナーチェンジはよくある事ですが、今のオーナーさんは居住者である質問者様に売買交渉を持ちかけただけで、結果的に居住者との売買交渉が不調に終わって、別の買い手を捜して売買が成立したなら通常の更新と変わりありません。ただ契約書の...続きを読む


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