築40年木造住宅、リフォームか新築か迷っています

Question

祖父の住宅を譲りうけました。
築40年　木造2階建て住宅です。二階と奥の一部屋は30年前に増築しています。
壁、天井（15年ほど前）、屋根（10年ほど前）にリフォームするなどかなりのお金をかけてくれています。
素人なのでまったくわかりませんが　　床とかはベコベコしていそうなところはなくつくりもしかっりしていると母はいいます。
ただ　トイレ以外の水周りなどは一度もといっていいくらいいじってなく、タイルのお風呂などはまったくつかっていなかったためとても入れるような感じではありません。
しばらくは祖母と同居するため　新築にはできないのですが　台所とお風呂くらいはいじれます。
　
今回、その家に入るにあたり　　
(1)10年20年住むのを前提で台所とお風呂を500万円くらいかけてリフォームしようか。
(2)最低限のリフォームで我慢して　後に新築にする　
(3)最低限のリフォームで我慢して　後に新築くらいお金をかけておおはばにリフォームする。
かで迷っています。

祖父が大切にしてきた家なので　私は新築にするのは申し訳けないともおもっています。
　旦那は　リフォームしてのちのち　また不便なところがでるくらいなら　しばらく我慢して新築にしたほうがいいのではという考えです。家も増築しているので　大きめで　私と旦那、子供で住むには広すぎる感もあります。

市の無料耐震診断をしてもらおうかともおもっていますが、　そこでそういった相談といもできるのでしょうか。
それ以外にどういったところで相談にのってくれるのでしょうか。
リフォーム会社に相談すればリフォームで大丈夫といわれそうだし、住宅メーカーに相談すれば建て替えをすすめられそうですよね。

結論がでなくて困っています。
皆さんのお考えをお聞かせいただければ幸いです。

dokatan · Accepted Answer

まず今の住宅の間取りで不便なところがないか、一度検討してみたらいかがでしょうか。
今まで水周りに手をかけてないということであれば、水周りはリフオ－ムする必要があると思いますので、その部分は無視します。構造的にどうかということは、市も無料耐震診断をうけます。そうするとどこが弱いか資料をだしてきます。私の実家でも
市の無料診断をうけました。これらは市の中の登録された住宅建設会社さんが依頼されておこなっているようです。
依頼された会社には当然構造ソフトがありますので、それほど時間がかからず報告されるようです。
それによって構造補強が必要になる場合もあります。そうするとある程度の改修する場合の概要がつかめます。おじいさんはこまめにリフオ－ムされているようなのでたぶんあとはクロスとかの意匠面が残ってくると思います。これを考慮したリフオ－ム計画をたてられらいかがではないかと思います。お風呂はバリヤフリ－タイプにされた方がおばあさんのため将来てきには自分達のためになると思います。最小減にリフオ－ムしてくらしてみてから考えられたらというような気もしますが。
質問者さんはおじいさんといい関係でかわいがってもらったのでしょうね。文書からかんじられます。
叉構造体を残してやる方法というのもありますが、これは建築確認申請手続をしないで(大規模改修扱い）
現行法規を該当させないために利用するのではと思います。
したがって現在規制される法が適用除外になり法の網にかからないことが最大のメリットと考えるから適用するのだと思いますが。ただ今回思ったことは地震被害は地盤の影響が大きいということです。地盤を確認することも必要だと思います。
私の住んでいる地域では、3.11　に震度6強、その後4月の地震で震度6弱がありました。現在地震当時はあまりみられなかったのですが一部の商店や住宅の取り壊しも行われています。地盤がいかに重要か思いしらされました。
それとおのような巨大地震のあとの余震震度4とか3とかひっきりなしにくるとボクシングのボデイ攻撃のようにジョジョにきいてきます。

岩間誠治 · Answer

設計事務所にご相談すれば、現在の住宅を調査しリフォームでどれくらいの費用がかかり、どの程度までリフォームが可能かもご提案いただけると思います。また、それにあわせて新築を建てた際の金額と提案もいただけるかと思います。
リフォームも部分リフォームだと最終的には新築より金額はかかってきます。
まとめて行えば金額は抑えられますが、新築と比較して500万程度の違いになってしまう可能性もあります。
まずはそれぞれ新築とリフォームの金額と提案を並べてから検討するのが良いかと思います。

mlt-tlm · Answer

No.４です。
つけ加えです。

解体時に水道管を見せてもらい、腰を抜かすほど驚きました。
そういえば、蛇口によく錆みたいなものがたまるし、
留守したあとに茶色の水が出るので、変だとは思っていました。
当時の水道管がどんなふうになっていたか、想像してみてください(>_<)
リフォームであれば、水道管は今どきのものに変えた方がいいですよ。

それから、解体中に基礎や土台を見て、これにも驚きました。
土地が不同沈下していたために、基礎のあちこちにひびが入っていました。
また、シロアリ駆除はしましたが、土台の根太が湿気でぼろぼろでした。
３５年前ですからコンクリートの基礎にはなっていましたが、
最近のフルベース基礎（ツーバイフォー）は全然違います。
2メートルの地盤改良をした上にフルベース基礎ですから、
今度はかなり丈夫だと思います・・・・。
と言うか、大震災がきても丈夫だと信じたいです(^^ゞ

診断してくださる人はプロですから大丈夫だと思いますが、
特に基礎を念入りにみていただいてください。
古いうちを大事にすることはエコですから、よい診断がでるといいですね。

517hama · Answer

築４０年であるとすると、今の耐震基準にはほど遠く、筋交い等も入っていない状況だと思います。

また、一部増築をされていると言うことで、構造体そのもののゆがみ等も心配されます。

そして、リフォームで上物（建物）はどんなに直せても、土台となる基礎は補強は出来ても、４０年前のままです。

どちらにお住まいかが分かりませんが、地震の心配はかなり高いでしょうね

それと、水回り関係をいじるとなると、配管をすべて露出で処理すればいいですが、そうでないと壁をはがしたときなどに耐震の状況が分かりますから、結局はお金がかかる可能性も高いです。

また、水道関係がリフォームでは大きくお金がかかるところになります。
耐震と水道と多分断熱の関係でリフォームをするとかなりかかります。
実際私の隣の家は、おばあさんがいるので、建物はそのままと希望したところ、１階は柱を残してすべて解体し、２階は床だけなおしたそうですが、期間もお金も新築以上にかかったそうです。

リフォームで最低限直すと言っても数百万単位でとられると思いますので、出来れば一気に新築を建てられて、その中でおばあさんがいられる空間を残したり、新築の中に、今の建物の一部を残せる方法を検討されてもいいと思いますよ（大手のメーカー系だと難しいと思いますが、工務店系や、自由設計できるホームメーカーなら可能だと思います）

lv4u · Answer

私のところでは、たぶん築４０年以上の木造２階建てで、ほとんどメンテをやっていなかったような状態でした。
ある人は「借金が少ないほうがいいから、ちょっとずつリフォームすれば？」という意見を言ってくれたりしました。
でも、工務店の方に概算見積もりをお願いしたら、「こりゃもう床もだめだし、リフォーム後の図面に見合った柱強度が得られない。それに、新築に近い金額がかかると思いますよ。」という意見で建て替えとなりました。

工務店さんの話では、リフォームは現在の家の状態に縛られる部分が大きいので、設計も施工も大変だということでした。
そして、新築なら建ぺい率やセットバックなどの不利な面があるけど、自分たちの希望を最大限盛り込んだレイアウトにできます。耐震性も大きく改善されますからね。

多額の資金をつぎ込むのは、リフォームも新築も同じなのですが、完成後の満足度は、新築のほうがずーと大きいと思います。
普段の生活にどうしても支障があるなら、リフォームも仕方ないでしょうが、我慢できるレベルなら、旦那さんの意見のとおり、しばらく我慢して新築されたほうがいいと思います。

4696879 · Answer

建築士です

リフォームの場合は
(1)耐震補強の検討は必須（築40年で耐震基準をクリアしている物件は殆どありません。）
地域によって無料耐震診断が受けれますが、簡易診断です。リフォーム前提なら設計時についでに診断し設計に生かします。（自分で診断もできない業者に設計はできません。）

(2)家全体のリフォームには新築の50～80％ほど費用が掛かります。手をかければキリがありません。（コスト管理が重要です）

(3)リフォームはシロウトにとってはコスト、品質が不明瞭です。価格交渉や工事現場でも建築主にとって公正で技術的判断ができる設計、監理者が不可欠です。（坪いくらでは話になりません。）

オーダー住宅を手がける建築士に相談されては如何でしょうか。
耐震診断、補強設計、設備、インテリア計画設計監理、コスト管理、業者との公平な交渉など工事費の８％程度の報酬でもうからなくても引き受ける設計事務所はいくらでもあります。（業界は不況ですし、将来の顧客になるかもしれませんから）
それに新築ばかりが設計士の仕事ではありまん。

新築の客観的メリットは耐震性能を自由に設計出来る点です。耐震基準の２倍程度の性能も容易ですがリフォームはおおむね基準同等ぐらいが限度です。（ケースバイケースですが・・・）

間取りや見た目は、好みとコストとのバランスの問題ですから御家族とよく御相談されるのがよいでしょう。

qwe2010 · Answer

新築にしても、それから２０年たてばリフォームをします。
今リフォームして又２０年たってリフォームをします。

必要な費用はリフォームをするほうが遙かに少ないと思います。

解体費用も含めて、多額の借金をして小さな家に住むより、
お金に余裕のある生活をしたほうが幸せとは思います。

定年を迎えてまだ家の借金が残っている人がたくさん居ます。
それよりも家は古くても預金のある暮らしのほうが、私は良いです。

yana1945 · Answer

私は、大正８年築の昔の戸建て２階家に、３０年住みましたが、
震度０でも揺れる、位は我慢しましたが、大きな地震、大きな
台風で、周りに被害が無いのに、我が家だけ大きな被害が発生
を経験しました。

屋根（特に、瓦の地上への落下が）大きな補修費となりました。

mlt-tlm · Answer

我が家は、築３５年で解体し、建て替えました。

３５年前に建てた家は、１５年前にキッチンのリフォームをしました。
ちょっと増築もしたので、大きな工事になりました。
そのあと、お風呂とトイレのリフォームをしました。
１０年前に屋根と外装と二重サッシのリフォームをしました。
屋根は、下地がすっかり劣化していたので、根本的にやり直しで、
時間も費用も予想外にかかってしまいました。
（雨漏りではなく、結露が原因とのことです）
３回のリフォーム費用は、しめて１５００万（泣）
悪質業者ではありません、身内の設計士も入って工務店で工事してもらいました。

ところが、我が家を建てたと翌年に建築基準法が改正になり、
とても耐震強度が弱い家だと言われておりました通り、
根本的な基礎にまた不安を抱えるようになりました。
基礎のコンクリートに亀裂が入り、建付も狂いが大きくなりました。
細かな見積もりではなく、判定士によると補強費は５００万以上だと言われました。

これで、我が家を建て替えた理由が想像できると思います。
今までのリフォーム費用があれば、小さな家なら半分、大きな家なら三分の一できます。
勿体ないリフォーム費用だったと思い、今さらながらに後悔しています。
当時の家は、次々と不具合が起きて、古民家とは造りが違うようです。

我が家も７０坪近い家でしたが、４５坪の家に建て替えました。

思い出とか勿体ないと言う観点でいけば、大事に住むべきでしょうが、
我が家の経験では、建て替える方がよかったという感じです。

リフォーム業者はリフォームを勧め、ＨＭは新築を勧めます、その通りです。
質問者さんが何歳かと言うことも大きなポイントです。
私は、築３５年の家が老後まで保つかとローを組める限界年齢は何歳かと、
これらを合わせて考え、今がチャンスだと建て替えに踏み切りました。

shyro · Answer

30歳主婦です。

リノベーションという選択肢はないのでしょうか？
お家の基礎や骨格をそのまま利用して、痛んでいる場所は補強、家を新築同様に生き返らせるものです。

分かりやすく言えば、「劇的ビフォーアフター」。
あのように全て剥がしてしまうこともできますが、予算や家の状態に合わせて部屋単位でのリノベーションも可能です。間取りの一新もできてしまいます。
築４0年で、後20年以上先までの住処を考えるのであれば、水回りの配管などはやり変えた方が後々の問題も回避できます。こういう場合は、一度着工の際に床板を剥いでみて、状況に応じて追加工事とすることも可能です。
お住まいの県で、「リノベーション」部門のある工務店などを検索してみてはどうでしょうか。相談に乗ってくれると思いますよ。

築40年木造住宅、リフォームか新築か迷っています

まず今の住宅の間取りで不便なところがないか、一度検討してみたらいかがでしょうか。

設計事務所にご相談すれば、現在の住宅を調査しリフォームでどれくらいの費用がかかり、どの程度までリフォームが可能かもご提案いただけると思います。

No.４です。

築４０年であるとすると、今の耐震基準にはほど遠く、筋交い等も入っていない状況だと思います。

私のところでは、たぶん築４０年以上の木造２階建てで、ほとんどメンテをやっていなかったような状態でした。

建築士です

新築にしても、それから２０年たてばリフォームをします。

私は、大正８年築の昔の戸建て２階家に、３０年住みましたが、

我が家は、築３５年で解体し、建て替えました。

30歳主婦です。

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