出産前後の痔にはご注意!

従前の土地と仮換地の土地どちらの内容が記載されているのが普通ですか。
用途制限やライフラインなどの説明も従前の土地でしょうか。それとも登記事項の内容のみでその他は仮換地の土地について記載されているべきでしょうか。

お手数ですが、専門の方ご教授お願いします。

このQ&Aに関連する最新のQ&A

A 回答 (3件)

このようなケースは買い主の立場で考えれば良いのです。


買主は従前の宅地が欲しいのではなく、区画整理事業のその区画が欲しいわけです。また従前の土地が1筆でも仮換地の予定地が複数になることも当然にあるわけです。
物件の表示は、わかりやすく仮換地の仮称地番と面積、同時に従前の土地の表記もします。
一般の買主さんは従前の土地というのは聞きなれず、重説の時間内で理解を得るのはむずかしいですから、権利にかかる事項以外は換地後を詳しく説明したほうが良いと思います。
重要事項は、区画整理事業の設備の整備予定や法的制限を記載します。現在既に既存の建物が建っている場合などは、現状と整備後と両方説明したほうが親切ですね。
市街地の再開発や事業地内の既存建物などがある宅地などでお悩みだと思うのですが、これを山林や田畑の区画整理事業と置き換えれば、わかりやすいと思います。(従前の土地には道路も設備も無いわけですから)
現在事業がどのような進展状況なのかわかりませんが、トラブルの元は「使用収益開始の時期」と「精算金の額」です。予定より早く進捗したなんて話は聞いたことがありませんから。
この辺りは、組合から良く聞いて、遅延の責任が回避出来るような文面を心がけてください。
相手が業者ならどうでも良いですけど・・・・・
    • good
    • 0
この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
またお礼がおくれてしまい、申し訳御座いません。

注意事項や重説まで詳しく書いて頂き、
誠にありがとうございます。

よく重説を確認したら、精算金についても
買主に帰属となっておりました。
説明はなかったですが・・・。

従前の土地が地目、山林で重説には農地法で
農地転用が必要と記載がありました。
区画整理事務所に聞いたら、用途制限以外に
法令制限はないと言っていたので、どちらの
土地について記載されているのかわからなくなりましたが、
仮換地後の土地ということが分かったので、
区画整理事務所に再度確認します。

お礼日時:2011/07/11 17:32

>従前の土地と仮換地の土地どちらの内容が記載されているのが普通ですか。



区画整理事業中の土地売買であっても
所有権の売買ですから従前地で売買します。
ただし、売買契約書は2段書き(従前地、仮換地)となります。

>用途制限やライフラインなどの説明も従前の土地でしょうか。それとも登記事項の内容のみでその他は仮換地の土地について記載されているべきでしょうか。

ライフラインは現場の使用収益の状態で記載内容は異なります。
※整備状況によります。

最後に、換地清算金(徴収、交付)があるか、ないか
確認する必要があります。
※換地処分時の所有者に帰属します。
    • good
    • 0
この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
またお礼がおくれてしまい、申し訳御座いません。

質問に的確に答えて頂き誠にありがとうございます。
重説が見つかり買主となっていたので、換地処分後の費用について
現状を確認しようと思います。換地はまだまだ先みたいですが・・・。

お礼日時:2011/07/11 17:37

整理施行中のようですから従前の土地でやりとりされます。


換地処分され地番がつかないと登記できません。
それまでは計画であって実は確定ではないと考えるべきです。
じつは、多くは問題ないでしょうが
事業の遅れや、整備計画の不備もみたことがあります。

登記の内容で売買できるので内容は従前の土地の内容だけでよいと思います。
仮換地の内容は土地区画整理組合にきく方が良いでしょう。
    • good
    • 0
この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
お礼がおくれてしまい、申し訳御座いません。

>事業の遅れや、整備計画の不備もみたことがあります。

現状遅れているみたいなので、土地区画整理組合によく
聞きたいと思います。

お礼日時:2011/07/11 17:20

このQ&Aに関連する人気のQ&A

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aを見た人はこんなQ&Aも見ています

このQ&Aを見た人が検索しているワード

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Q土地区画整理の精算金払わなければいけないんですか?

土地区画整理の精算金払わなければいけないんですか?
10年前に土地区画整理組合の土地を知人から購入したのですが 最近組合から清算金の支払いを要求されました。精算金の存在すら聞かされていなかったのですごく驚いています。
近所でも同じように請求されている家も何件かあるようです。精算金の存在を聞いていれば購入しなかったか、土地購入代金の値下げ交渉ももっとしていたはずなので売主に対して怒りも感じています。
(だまし討ちにあったかんじ)私は凄く理不尽さを感じているのですが。
こんな場合でも精算金を払わなければいけないのでしょうか?

Aベストアンサー

知人の方との直接売買だったのでしょうか? それとも不動産仲介業者を介入させていましたか?
それによって対応が変わると思います

まず清算金についてですが、区画整理が終盤にならないとわからないことなのです なぜなら換地設計の際にすべての換地を過不足なく配置することは技術的に困難であるため、換地相互間にはある程度の不均衡が生じます

この不均衡に対して徴収もしくは交付をするのが清算金です

質問者様の土地は、計画段階よりも価格評定が高くなったので清算金が発生したのでしょう

質問文からお怒りなのは察しますが、知人との直接売買であれば交渉されてはいかがでしょう? もし業者が仲介していた場合は重要事項説明書にて説明しなければなりませんので、書面に記載されていないか確認してください

いずれにしても、清算金は原則
換地処分時の所有者に帰属されます

従って質問者様が支払わなければいけません

Q換地後は再登記が必要なのでしょうか?

昨年の晩秋に区画整理事業中(住都公団)につき「仮換地」に建っている中古住宅を購入しました.
その際,土地・建物ともに,登記を行いました.土地面積は従前の値ということで,実測160m2程度なのに対し,1000m2(!)程の値となっています.
最近になり,区画整理事業が終了したとのことで,住居表示が変わり,新しい住所となった旨の通知が市からきました.しかし,通知はその旨のみで,登記のことや権利値額のことなど,一切触れられていませんでした.
購入の際に既に登記をしているのですが,再度登記をしなくてはいけないのでしょうか?
また,再登記をしないと来年度よりの住宅ローン控除を受ける事ができないのでしょうか?実は,現在の登記簿上の面積が異なる為,今年度のローン控除の確定申告の際,かなりややこしく大変な思いをしたのですが・・・
ご回答よろしくお願いします.

Aベストアンサー

 No2です。登記簿も修正はされますが、区画整理事業の終了と同時に修正がされることにはなりません。多少の時間が必要になります。住民票は、転居届けの必要はありません。同様に役所が職務権限で、修正を行ないます。登記簿の住所変更ですが、購入時に現在の整理事業終了前の住所で登記をしている場合には、所有権登記名義人表示変更の必要はありません。ローン控除のための資料は、新・旧どちらの住所地で登記簿謄本(又は登記事項要約書)を請求しても、変更後の現在の住所地の登記内容で証明がされます。

Q仮換地って何ですか?

今購入を考えている土地があります。都市公団が手がけているというニュータウンなんですが、書類に「仮換地」とあります。業者さんに意味をきいたら、「従前地」と「仮換地」があり、「従前地」は山林だったけど、今は「仮換地」としてちゃんと宅地になっていると言われました。家を建てるのには問題なさそうですが、「仮」とついているのがなんとなく気になります。「仮換地」の意味についてお詳しい方、教えてください!

Aベストアンサー

 おはようございます。

 多分購入される土地が,区画整理事業などで造成された土地なのだと思います。
 区画整理の工事が行われると,雑然としていた広い面積の土地が整然とした町並になります。つまり土地を並べ替えるわけですね。
 以前の土地ことを「従前地」と呼び,これにかわって新たにできる土地を「仮換地」と呼びます。換地処分が完了するまでは,登記簿上は区画整理前の図面が地図として備え付けられますが,換地処分が完了しますと新しい地番のついた登記簿ができますので,問題はないです。

http://www.chosashi-hyogo.or.jp/qanda/qa_21.htm

参考URL:http://www.chosashi-hyogo.or.jp/qanda/qa_21.htm

Q重要事項説明の「私設管の有無」について

重要事項説明における「私設管の有無」について質問です。

購入予定の土地の重要事項説明書の「私設管の有無」の項にチェックが入っていませんでしたが、最近になって、面している道路に埋設している水道管が私設管だということが分かりました。
現状分かっていることは以下の通りです。
・購入予定の土地に引き込んでいる本管(口径100mm、近隣数名で使用)が私設管だった(公道に埋設している公設管から分岐)。
・本管(私設管)からすでに購入予定の土地には配管(水道メーター13mm)が分岐されている。
・重要事項説明時に私設管に関する説明は無かった(重要事項説明書に記載無し)。
・私設管の所有者は現状不明(使用している人たち共同で持っている可能性が高い)。
・本管が埋設している道路(購入予定の土地の接道)は私道で、共有持ち分として売買契約の一部に含まれている。
・二世帯住宅建築予定なので、水道の口径を20mmに変更する予定。
そこで質問なのですが、
1.購入予定の土地に引き込んでいる本管(近隣数名で使用)が私設管だったことを、不動産は重要事項接目路に説明する必要があったのでしょうか。
2.説明する必要があったとして、重要事項説明不足による過失が不動産にあるとまで言えるのでしょうか。
3.分岐している配管が私設管の場合に発生しうるデメリットはどんなことがあるのでしょうか。(個人所有の場合、口径変更の許可が下りなかったり、使用料等を請求される場合があったりすることは別の質問で読みました)

よろしくお願いします。

重要事項説明における「私設管の有無」について質問です。

購入予定の土地の重要事項説明書の「私設管の有無」の項にチェックが入っていませんでしたが、最近になって、面している道路に埋設している水道管が私設管だということが分かりました。
現状分かっていることは以下の通りです。
・購入予定の土地に引き込んでいる本管(口径100mm、近隣数名で使用)が私設管だった(公道に埋設している公設管から分岐)。
・本管(私設管)からすでに購入予定の土地には配管(水道メーター13mm)が分岐されている。
・重要事...続きを読む

Aベストアンサー

不動産業者です。
(1)(2)については、調査不足で誤りですね。水道局へ出向いて調査したなら間違えることはありませんので、過失があります。契約時に給水配管図やマイクロなど受領しているなら、ただの重要事項の記載ミスですが、図面など受領していないのであれば、誤った説明となります。

但し、当初の配管時には私有管であったものが、帰属して公営化している配管も多いので、調査してみなければ正確には判断付きません。

また、その私有管の口径が100mmあるならば、今後の引きこみし直しなど、弊害となることはありません。現在その管を利用していない状態で引き込みをする場合、管の所有権が無ければ金銭を要求されることはありますが、既に利用している状態の場合は既得権がありますので、請求されることはないでしょう。デメリットは無いと思いますよ。大規模な地震等で損傷した場合は、それを使用する方々負担での復旧となるでしょう。

但し、引きこみの際に、私道の所有者から掘削と埋設の承諾を貰う必要があります。これは管の私有、公営問わず、道路の持分所有者との民法上の問題です。

その管の所有者がわからないのでしょうか?局で調査してもわかりませんか?100mmを引き込んでいるならそう古い管ではないはずです。局には申請時の書類や図面など保管されており(田舎だと無い場合も)わかるはずです。

重要事項に過失はありますが、それにより買主が不利益や損出があるかどうかが?問題となります。
売買契約済みで、まだ決済していない状態であれば、仲介業者に正しい情報と詳細な調査資料等要求して、リスクがあるかどうか判断してください。不安であれば、私有管から20mmを新たに引き込める旨の水道局の見解を確認し、所有者の承諾等必要な場合は、業者に用意させましょう。
ご自分で水道局へ行かれる際は、現在の所有者の委任状が無ければ、詳細な情報の閲覧は出来ません。

不動産業者です。
(1)(2)については、調査不足で誤りですね。水道局へ出向いて調査したなら間違えることはありませんので、過失があります。契約時に給水配管図やマイクロなど受領しているなら、ただの重要事項の記載ミスですが、図面など受領していないのであれば、誤った説明となります。

但し、当初の配管時には私有管であったものが、帰属して公営化している配管も多いので、調査してみなければ正確には判断付きません。

また、その私有管の口径が100mmあるならば、今後の引きこみし直しなど、弊害と...続きを読む

Q仮換地について教えてください

大手ハウスメーカーの建築条件付き土地を購入しようと思っているのですが、土地契約時に仮換地である事を説明されました。非常に難しく理解できませんでした。
そこで、金額に絡む件があり契約に戸惑っています。
この土地は、県の都市開発事業地で平成17年に完了するそうです。
質問1 仮換地の為、換地時40万円別途費用がかかる(司法書士料金含む)といわれてます。通常の土地と比べると、損なのでしょうか?
質問2 都市開発終了時(換地時)都市開発がうまく進まなかった場合県より追徴金が取られる可能性がある。との事です。これは、どのようなことなのでしょうか?
なにぶん知識が無い為、よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

補足させてください。
仮換地の場合、原則的に換地時に土地の登記を行うのですが、
仮換地に対応する従前地の土地の売買、所有権移転は、
ごく普通に行われています。(施行者に届出が必要)
つまり、従前地を買うことによって、事業が終わるときには
それに対応する仮換地が本当に「換地」されることになる訳です。
現在の土地の状況がどうなっているのかわかりませんが、
工事が終わって建築できる状態なのですよね。

対応する従前地が無い「保留地」の場合は、
事業終了後に登記となると思います。

Q重要事項説明書のその他の事項と売買契約書の特約条項

売契の特約条項について教えてください。

重要事項説明書の最後に、その他重要な事項として
1.本物件は現状勇姿とし・・・とする。
2.本物件の周辺土地は第3者の・・・するものとする。
3.・・・
4.・・・




等々細かい事項を色々付加しますが、これら重説のその他の事項は
売買契約書の条文最後に記載する特約条項にも全部そのまま記載するものなのですか?
それとも特約条項は重要事項とは意味合いが違うものなのでしょうか?
重複すべき内容もありそうですし、重説だけでよさそうな事項もありますが
結局どっちかに書いてあれば結局同じことにはならないのかな?とも思うのですが。

Aベストアンサー

再度書きますが、昨今は重要事項に売主も署名押印する事が慣わしとして多いですが、本来買主だけに説明して交付すれば足りる書類です。
ですから、取引に掛かる条項など、売主買主双方の権利や義務などの特約を、重要事項に唱っても仕方がないというのが、基本です。
契約書は当然に双務契約ですから特約を記載する意味があるわけです。
その様な基本を踏まえて、どうするかは質問者さんや主任者が判断して下さい。

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q建ぺい率と容積率の計算方法

建ぺい率と容積率の簡単な計算方法

を例で良いので教えていただけませんでしょうか?

建ぺい率と容積率オーバーかどうか調べたいのですが

うまく理解できる所がありません。

ご指導のほど宜しくお願いします。

Aベストアンサー

建ぺい→水平投影面積/敷地面積
容積→延床面積/敷地面積
・・・はお解かりでしょうが。

要は庇が1m以上出た場合の面積の取り方や、車庫が床面積の1/5以下の場合の容積率緩和等細かく調べていくと、極端な場合建築主事ですら考え方、算出方は変わります、素人では不安でしょうね。

建築士に知り合いいませんか?

9割方正解を導いてくれるでしょう。ただで。(なれた建築士なら単純な建物なら簡単に解ります)

住宅で平屋の類、単純な建物のなら別です。素人でも可。

設計事務所のHPで質疑回答してるとこけっこうありますから、そこにメールするのも手。
喜んで教えてくれますよ。

Q換地処分とかあったら、抵当権とかどうなるの?

抵当権の付いた土地について換地処分とかあったら、設定されていた抵当権とかってどうなるのかな?
抵当権の登記がされていなかったらどうなるんだろう?

Aベストアンサー

抵当物件が換地の対象になった場合には,
その抵当権は,換地後の土地にそのまま引き継がれます。
(登記手続上は,従前土地の表題部が書き換えられるのを基本とするので,
従前土地の登記簿がそのまま換地後の土地に流用されることになりますし,
1筆が2筆になるような換地では,2筆目の土地にも抵当権が移記されます)

未登記抵当権は第三者対抗要件を備えていないだけであって,
当事者間では,その抵当権は有効です。
抵当権が登記される前に換地があった場合には,
換地後の土地を目的に新たに抵当権設定契約を結んでもいいですが,
従前地を目的とした抵当権設定契約書に換地の通知書を添えることで,
換地後の土地に抵当権設定登記を申請することができるものと考えます。
(実務的には事前に登記所に相談してやりますけど)

Q仮換地の土地の固定資産税について

5年前に仮換地である土地を購入しました。
仮換地ということで購入した土地の約3分の2は以前の所有者が畑を作っていました。
仲介した不動産屋から県の都市開発事業なので、そうかからずに換地が完了する旨の説明を受けていました。自分で購入した土地が使用できないことに疑問を感じつつも、今まで固定資産税を市に納付し続けてきたのですが、購入から5年も経っても換地が完了せず、以前の所有者が自分の土地を使用していることに疑問を強く感じるようになりました。
今年も固定資産税納付書が送られてきたのですが、上記のような状態で実際に自分の土地を使用できない状態でも、固定資産税を納める義務はあるのでしょうか?
全くの素人考えなのかもしれませんが、ご存知の方がいればご教授頂ければと思います。

Aベストアンサー

※「地方税法343条6項」について、質問者さんにもNo.3の回答が正確に伝わっていないのかと、少し不安になりました(拙文が原因かも)。繰り返しになりますが、もう一度具体例を交えて説明します。

1.質問者さんは、仮換地を購入されたのですが、所有権移転登記は従前地(土地区画整理事業が施行される前の土地)の地番でなされます。固定資産税は、土地を保有していれば課税されますから(免税額以下を除く)、従前地の地番の土地に対して、従前地の評価額に基づいて課税されることになります。
 ですから、仮換地の指定やその使用収益の有無に関係なく、納税通知書は必ず質問者さんのもとへ届きます。
ただし、質問者さんが仮換地の使用収益ができない場合、仮換地の高い評価額ではなく、従前地の低い評価額に基づいて課税されます。
ここで市資産税課に確認すべきは、納税通知書の「評価額」と「税額」が妥当か否かです。

2.例えば、従前地の評価額が1000万円としたら、税率1.4%を乗じて固定資産税額は14万円となります。仮換地が指定され仮換地の使用収益ができても、仮換地には地番がありませんから、登記することができない。固定資産課税台帳にも仮換地は登録することができず、従前地の評価額1000万円に基づいて、税額は14万円として課税されます(地価下落に伴う時点修正は別途考慮される)。

3.しかし、現実に仮換地が使用できるのであれば、仮換地のほうが利便性はよく地価水準も高いので、従前地の評価額のままでは不公平な場合があります。
 そこで、仮換地の所有者を「従前地の所有者」であるとみなして(登記がなくても)、仮換地の評価額を求めて課税できるとするのが「地方税法343条6項」の趣旨です。仮換地の評価額が2000万円であれば、税率1.4%を乗じて税額は28万円となります。土地課税台帳には、従前地の地番に対し、評価額2000万円、税額28万円と登録されます。
 従前地も使用できず、仮換地も使用できないときは、地方税法には明文規定はないのですが、課税権者である市長による「所要の補正」として従前地の評価額を補正して課税していることもあります(例えば、従前地に対して▲20%補正して評価額800万円、税額16万円とする)。

4.地方税法では非課税や課税免除について詳細に規定されていますが、土地区画整理事業を理由として非課税や免除の規定は、市街化区域農地に関する免除(地方税法附則29条の5)以外ないのです。法律も条例もなく、ある納税者からの申し出でに対し個別に税を免除することは、公務員の法令義務違反を問われるだけです。
 
5.結論は、「仮換地」が指定されてもされていなくても、また「使用収益開始決定」の有無に関係なく、市内に土地を保有していれば、固定資産税の納税の義務はあります。←この点を市資産税課に言っても「法律の規定通り」と返答され、徒労に終わる可能性が高い。
しかし、仮換地が使用できないにも関わらず、仮換地の高い評価額に基づいて課税されていれば、市資産税課に対して、評価額の訂正と差額の税額の還付(5年間)を請求できるということです。←市資産税課には「評価額」と「税額」の算定根拠を説明してもらい、法律の規定に反していれば是正してもらう。

6.さて、実際に占有者をどうやって立ち退かせるかですが、質問者さんが実力行使をすることは論外ですが、裁判所に訴えて強制執行する必要もないと思います(強制執行には費用も時間もかかります)。
 土地区画整理事業の施行者が、県であれば、県が責任をもって対処し、仮換地の所有者である質問者さんに使用収益をさせなければならないと思います。県は土地収用法に基づいて、不当な占有者を退去させることも可能です。不当な占有者の退去は、あくまでも施行者である県が税金で行うべきです(そのために都市計画税が使われる)。

7.それでも、施行者である県が重い腰をあげなかったら…。
 大阪地裁平成14年12月5日判決で「堺市に対し仮換地の使用収益承認の遅延を理由とする国家賠償請求事件」というのがあり、仮換地の所有者に損害金を払えという判決が出ています。質問者さんのケースに直接あてはまらないかもしれませんが、この判決文を見せて、施行者である県と交渉してみて下さい(※施行者が県か市か組合かという確認は、事前にして下さい)。なお、費用も時間もかかるので、訴訟は“最後の手段”です。もし、損害賠償を請求するなら、相手は施行者である県になります。
 ご参考までに、大阪地裁の判決全文を下記URLに貼っておきます。

※回答の補足で「個人対個人で争いになるのはあまり気持ちの良いものではない」と書かれていましたので、できる限り質問者さんの心理的なご負担が少なく、また費用がかからない解決案のひとつとして書いてみました。

参考URL:http://courtdomino2.courts.go.jp/roudou.nsf/Listview01/CE3E5A034E681CBA49256F390018DD27/?OpenDocument

※「地方税法343条6項」について、質問者さんにもNo.3の回答が正確に伝わっていないのかと、少し不安になりました(拙文が原因かも)。繰り返しになりますが、もう一度具体例を交えて説明します。

1.質問者さんは、仮換地を購入されたのですが、所有権移転登記は従前地(土地区画整理事業が施行される前の土地)の地番でなされます。固定資産税は、土地を保有していれば課税されますから(免税額以下を除く)、従前地の地番の土地に対して、従前地の評価額に基づいて課税されることになります。
 です...続きを読む


人気Q&Aランキング