『ボヘミアン・ラプソディ』はなぜ人々を魅了したのか >>

同じマンション内に住んでいる知人が引越しすることになりました。
管理費等を85万円ほど滞納し、いずらくなってなのです。
知人は残ローン700万円と滞納した管理費等85万円、
自分達の賃貸への引越し費用等300万円ので合計1000万円でいいから
私に買ってくれないかと、言ってきました。

築8年で住居は93m2、ルーフバルコニーを入れた総面積は、120m2ほとです。
7階建ての4階部分で、門扉から玄関までの広さも12畳ほどあり、
人気の間取りでした。
5LDKで犬がいた部屋の2部屋だけ傷んでいます。
当時3780万円で購入。
去年暮れに同じ間取りの7階が転勤のため売却が出ました。3180万円で広告が出ていましたが、
夫婦2人の生活だったので、ハウスクリーニングだけ入れての売却だったらしいです。

JR駅徒歩10分 市営地下鉄駅徒歩2~3分 バス停1分と交通便利で、
駅付近では買い物に困りません。

幸い、貯蓄が1300万円ほどあるので、
1000万円で買取り、リフォームして売却しようと思います。

○知人から買い取る際の手続き等は不動産やに頼んだ方がいいのでしょうか?
個人的に自分達でもでますか?その場合はどうすればいいでしょうか?
どのくらいの費用がかかるのでしょうか?

○現在私はで義務教育中の子供がいますので、児童扶養手当を受給しています。
申告はここ3年無収入です。不動産を購入して売却したその利益で手当てが受けれなくなったりすることはあるのでしょうか?

○年間
固定資産税や、管理費等を支払いながら、賃貸にするほうがいいのでしょうか?

お詳しい方、ご回答をお願いいたします。

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A 回答 (4件)

不動産業者です。


不動産業者を介入させる一つのメリットは引き渡し後の不具合などの、取り決めですがこれは今回、債務整理の様な内容で、一切を質問者さんが受けると思いますので、業者介入の必要は無いでしょう。
所有権移転などは、司法書士に依頼、売主のローンの抹消がありますので、この手続きだけ、事前に売主から金融機関へ連絡してもらい日時を確定させて、支払いと同時に抹消書類を受領できる様に段取りする必要があります。また、このことに関しては事前に司法書士さんへも金融機関へ確認してもらうように依頼してください。
出来れば、やりとりは売主が借りている金融機関で行うのが都合が良いです。
管理費等は、決済時でなくとも後日、質問者さんが支払えば問題ありませんから、同日に処理する必要はありません。
但し、この手の話は売主も冷静になれば買い取り業者ならいくらで買ってくれるだう?など手取りが多くなるようにしたいのは当たり前ですから、買えれば儲けもん、ぐらいのお気持ちでいたほうが良いと思います。
私ら業者の様に、あからさまに翌日手付けを支払うような真似も出来ないでしょうし・・・・・
一つアドバイスを、売主が1000万と言っているなら、私たちの精一杯が・・・・・といって50万でも100万でも上澄みされたほうが気持ちよく買うことが出来ます、それでも十分に安いわけです。また他に話を持っていく確立が落ちて、買える可能性が上がります。
その後は賃貸のほうが良いでしょう。家賃から必要経費を差し引いて、出来るだけ使わないように貯めることです。ここでうまくいけば、マンションやアパートなど賃貸業という副業を開花させる事になるかもしれません。安く買ったのですから、売るのは賃貸の退去時にいつでも可能です。せめて長期譲渡所得の税率が適用される5年以上は保有するべきです。売主に対してもその方が体裁がよいですから。
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7階の同じ間取りの実売価格は3千万を切っているでしょうから、


4階で2部屋のリフォームが前提となると2000~2500万では無いでしょうかね。

登記を司法書士に依頼すれば、不動産屋を通す必要はありませんが、
後々、相場-実売価格の差額に対しての贈与税はかかってくると思います。
(本来は不動産を鑑定して正当な売買価格が必要です)

最も注意すべき点は、「抵当権、質権が設定されていないかどうか」です。
特に根抵当権が設定されていると残700万では済まないケースも。
司法書士か弁護士に依頼して調べてもらった方が確実です。


賃貸にすべきか否か
「固定資産税+管理費+メンテナンス費用」以上の賃料を設定するのが普通ですから
銀行に1300万円を預金して得る利息よりは、明らかに収益は良いはずです。
ただし、賃料の未収があっても税金・修繕で出て行くお金は変わりませんし、
退去させる必要が生じた場合の(裁判)費用などもかかります。
優良(というか普通の)入居人がキチンと家賃を払ってくれれば大儲けに近いですね。
普通の展開で考えると、とりあえず4~5年は賃貸で廻し
改装で持ち出した分を回収した後に、利益が出る条件で売却する感じです。
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不動産屋を通したほうが良い場合はローンを使う場合ですが、今回はローンは使わないのですよね。

それと個人間売買の問題点はトラブルがあった場合なのですが、その点は何とも言えません。もし後から問題が起こっても知人なので大丈夫と判断するか、安いので多少のトラブルがあっても我慢するか。
個人で売買する場合でも、登記は司法書士に依頼したほうが良いでしょう。費用はマンションの評価額によるのですが、数十万はかかるかもしれません。

不動産を売って利益があれば収入になりますので、譲渡所得税の申告をする事になります。収入が基準になっているものには影響が出ます。扶養手当の問題だけでなく、健康保険料も値上がりしたりするかもしれません。

賃貸にしても良いと思いますが、問題は空室のリスクです。交通至便な物件のようなので大丈夫かな、とは思いますが。


先の方も指摘されていますが、市場価格より大幅に安く購入した場合、安い分については贈与とみなされてあなたに贈与税がかかる可能性があります。どれくらい安ければ問題か?というのは難しいところですが、3000万のものを1000万となると安すぎるような気がしますね。

売った場合は譲渡所得税がかかります。仮に1000万で買ったものを3000万で売ると、差額の2000万に対して、5年以内に売れば39%の税金がかかります。売買のための諸経費は控除できますが。

自宅の売却であれば3000万まで控除がありますので、住民票を移して引っ越してから売れば適用できると思いますが、すでに自宅をお持ちのようですので難しいかもしれません。
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7階3180万円で売却されたマンションの4階が1000万円。



なんとも美味しすぎる話で、ほんまに大丈夫?と思ってしまいますが、、、。

それはさておき、

○個人でも売買は可能です。売買契約書の雛形などはネットで探せばあるでしょう。
 登記は、法務局に言って相談すればやり方を無料で教えてくれます。
 マンションの管理会社に連絡して、所有者変更の際の届出用紙などを貰いましょう。

○利益が出れば、翌年の手当てはもらえないでしょう。

○長期的に収入を得るのか、短期で収入を得るのか、それは個人の考え方、ライフスタイル次第。

蛇足ながら、
 そのマンション、抵当権の設定や差し押さえはないのでしょうか?
 余りにも安すぎるので、贈与税が課税される可能性も検討する必要があるのでは?

この回答への補足

値段は、犬のいる部屋がかなり傷んでいるからだと思います。それと、身内がいない方で、入居時から管理会社に注意されることが多く、仲裁に入ってきました。
私だからこの価格でいいと言っているとおもいます。

あとは売却するか賃貸にするか考えないといけないです・・・。

補足日時:2011/07/08 08:50
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Q物件の個人売買をするときの住宅ローン

こんにちは。
社宅として住んでいる物件が気に入ったので、会社に相談したところ、
譲ってくれることが決定しました。
そこで、住宅ローンを組んで購入しようと思い、大手銀行へ相談しに行きました。
基本的な審査は通ったのですが、一点、問題が発生いたしました。
今回は、不動産業者を通さずに私の勤めている会社と私が個人的に売買する、というところです。
銀行からは、過去に不動産業者を通さずに、ローンが通ったことがない、という事を伝えられました。

そこで質問です。
1.このような状況下でローンを組めた方はいらっしゃいますでしょうか?
2.不動産業者を通すとなると、だいたい幾らぐらい(物件価格の何%程度)の費用がかかるのでしょうか?
3.他に解決策があればご教授いただけないでしょうか?

なにぶん、不動産業者を通さないで通常より安価に購入できるというところも私としては相当なメリットだったので、何とか解決策を見つけ出したいです。

よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

1.このような状況下でローンを組めた方はいらっしゃいますでしょうか?
 
 ありますよ。身内のものが地主から土地を購入する際に、不動産業者を通さず、ローンを組んでいます。仕事上でも経験しています。
  
2.不動産業者を通すとなると、だいたい幾らぐらい(物件価格の何%程度)の費用がかかるのでしょうか?

 物件価格の3%+6万円が仲介手数料です。ほとんどの業者さんがこれに加えローン手数料を請求します。10万なんていうとんでもない請求の場合もあります。ちなみに私はローンの手続きを全部自分でしましたので、業者さんの方からいただけませんと仰いました。

 不動産業者を通す大きな意味は、買主、売主を見つけることと物件の調査説明をすることです。賃借物件の購入は、いずれも不要なのですから、不動産業者を通す意味がありません。中には、売買価格の交渉の為に依頼することもありますが質問者様の場合はこれも決まっているのですから全く無駄です。

 その銀行も不動産業者を通さないと融資できないなんて、無能さを公言しているようなものです。必ず、ローンを組んでくれる銀行があるはずです。大手ではなく、地銀や信用金庫も当たられてはどうでしょうか。

3.他に解決策があればご教授いただけないでしょうか?

 融資の審査では、売買契約書等も必要になります。どのみち登記手続きは司法書士が行いますので、早い目に依頼して、売買契約書の作成から頼まれることもアリです。大した費用はかからないはずです。
 それから、不動産業者さんは、用途地域、容積率、建蔽率、接道義務等についても重要事項証明で説明されるわけですが、個人間売買の場合は、当事者で調べる事になります。特に接道義務を果たしていないと再建築が出来ませんので重要です。(もっとも、マンションならこれらの調査は不要です)
 もし、調べ方が解らなかったり、面倒であれば、これも含めて司法書士にお願いされてもいいと思います。
 

1.このような状況下でローンを組めた方はいらっしゃいますでしょうか?
 
 ありますよ。身内のものが地主から土地を購入する際に、不動産業者を通さず、ローンを組んでいます。仕事上でも経験しています。
  
2.不動産業者を通すとなると、だいたい幾らぐらい(物件価格の何%程度)の費用がかかるのでしょうか?

 物件価格の3%+6万円が仲介手数料です。ほとんどの業者さんがこれに加えローン手数料を請求します。10万なんていうとんでもない請求の場合もあります。ちなみに私はローンの手続...続きを読む

Qいま住んでいる分譲賃貸マンションを購入したい。

いま住んでいる分譲賃貸マンションを購入したい。

もともと、あと2年後くらいにマイホーム購入を目指して貯金していましたが、
今の住環境にも慣れ、隣人とのお付き合いもとてもスムーズにいっており、
できれば、いま住んでいる分譲賃貸マンションに長く住みたいなと思うようになりました。

そこで、この物件を購入したらどうかと考えているのですが
(もちろん大家さんの意向もあるのは重々承知しています)、
以前、同様の質問を教えてgoo内で見たときに
「分譲賃貸は、基本的には相場よりもかなり安い家賃で提供されているものだし、
賃貸なら、室内の設備が壊れても大家さん負担だし、賃貸のままのほうがトク」
という回答がついていました。
たしかに・・・と思いました。

現在、家賃10万弱で借りています(たしかに、他の賃貸物件に比べてかなりオトクでした)。
大家さんは現在、このマンションの近くに一戸建てを建てて住んでいるようです
(面識はありません)。

販売価格はおよそ1600万円ほどのようです。
来春に賃貸契約の更新があるので、そこで更新料20数万円を払わなければいけません
(できればこのタイミングまでに結論を出したいです)。

せっかくのマイホームを購入したのに
隣人トラブルで悩んでいる人が、私の周りにたくさんいます。
今の家だって、いつか隣人は変わるかもしれないけれど
何と言うか、マンション全体的に皆さん穏やかで
大きく常識外れな人はいないような気がしております。

お金の面ももちろん大事ですが、
とにかく、平穏に暮らしたい!!

購入を打診してみるべきでしょうか?
それとも、気が済むまで分譲賃貸契約で暮らしたほうがいいでしょうか?
(一生賃貸で・・・、とは考えておらず、いつかはどこかにマイホームを購入したいと思っています。)

どんなことでも構いませんので、アドバイスよろしくお願いいたします。

いま住んでいる分譲賃貸マンションを購入したい。

もともと、あと2年後くらいにマイホーム購入を目指して貯金していましたが、
今の住環境にも慣れ、隣人とのお付き合いもとてもスムーズにいっており、
できれば、いま住んでいる分譲賃貸マンションに長く住みたいなと思うようになりました。

そこで、この物件を購入したらどうかと考えているのですが
(もちろん大家さんの意向もあるのは重々承知しています)、
以前、同様の質問を教えてgoo内で見たときに
「分譲賃貸は、基本的には相場よりもかなり安い家賃...続きを読む

Aベストアンサー

聞いてみるのはいいでしょうが、大家さんの身になって考えてみると
管理費など引いて家賃収入8万ほど、年間100万の収入がなくなるのです。
もちろん16年分ですが、もし、年金プラスその費用を安定収入と考えていたら1600万使いきったら・・・。とも思います。もし、収入を今の家の住宅ローンに当てていたら・・。あと20年ローンだったら売りませんよね。
マンションを持ってみると管理費や修繕積立、大規模修繕時には一時金の集金がある場合もありますし、所有者の管理組合の定期総会では、仲の良い近隣とも意見が合わずけんか腰でみんなの共有財産について話し合うこともあります。それに自分の家といえども他人の意見がありますのでアンテナの方法ひとつとっても思うようには行きません。私も入るべきでない保険に大多数の意見ではいってしまって閉口しました。
賃貸は楽ですよ。それに自分の意見で管理ができる一戸建ては資金が許せばやっぱり魅力です。

Q知人へのマンションの売却方法

マンションを知人に売却したいと思っております。
不動産売却の経験はありません。手続き等複雑だと思いますが、不動産屋を解すしか選択肢は無いのでしょうか?
不動産会社に売却委託していましたが、3ヶ月以上買い手が見つからず、困っていたところ知人が購入してくれることになりました。 
 
不動産屋によると、自分で買い手を見つけた場合でも、売買に関する手続きを委託すれば、売り手・買い手からそれぞれ3%の手数料を徴収するとのことです。
不動産屋を介し、合計6%を支払うしか選択肢は無いのでしょうか?
(ローンは無し、現在空室の物件です。) 
アドバイスの程、宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

一般媒介契約ですので、売主は、自己発見取引を自由に締結することができます。例えば、下記サイト参照。

http://www.tottori-takken.or.jp/soc/fudosantorihiki.html

不動産の標準売買契約書は、例えば、下記サイトにあります。

http://www.fudousan.or.jp/service/howto/kaikata_13-2.html

基本的には、買主が売買代金を振り込んでもらったことを確認して、売主に物件を引き渡し、かつ、登記に必要な書類を交付すればよいということになります。

不動産会社を通さないと(通した場合でも?)、一般的には、売主よりも買主にリスクがあります。売買の仲介の不動産業者がする大事なことは、事前の権利関係の確認と、重要事項説明書の内容を契約時に説明することです。逆に言えば、不動産業者を通さなくても、売主及び買主が重要事項説明書に記載すべき内容を理解して、納得すればよいだけのことだと思います。マンションを買った時にも必ず重要事項説明書が添付されているはずですので、その内容の変更部分を事前にチェックすればよいだけです。

私が売主でしたら、司法書士に代金決済の場に立ち合いを依頼して、不動産業者抜きで決済してしまいます。

司法書士に重要事項説明書の説明まで依頼することはできませんが(宅建業法違反になるでしょう)、売買契約書の内容の確認、及び、代金決済により所有権がキチンと移転しているかぐらいなら、依頼可能だと思います。

一般媒介契約ですので、売主は、自己発見取引を自由に締結することができます。例えば、下記サイト参照。

http://www.tottori-takken.or.jp/soc/fudosantorihiki.html

不動産の標準売買契約書は、例えば、下記サイトにあります。

http://www.fudousan.or.jp/service/howto/kaikata_13-2.html

基本的には、買主が売買代金を振り込んでもらったことを確認して、売主に物件を引き渡し、かつ、登記に必要な書類を交付すればよいということになります。

不動産会社を通さないと(通した場合でも?)、一...続きを読む

Q築35年の中古マンション購入時における注意点(長文です)

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申し訳ないのですが、このような中古物件を購入する際に注意すべき点をご教示頂けたら幸いです。ちなみに、業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、作りは全く問題ないと言ってました。ただ、配管に関しては、年数も年数であるために、保証は出来ないとの事です。(ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。)ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。管理もしっかりとなされており、管理人も常勤です。

よく、住宅雑誌などを読んでると、青山辺りで築30年以上たったマンションをリフォームして住んでるという記事が載っていたりしますが、快適な点のみ記載してあり、実際にどのような不都合が生じたかが書いてないので、あまり参考になりませんでした。

リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

以上何卒よろしくお願い致します。

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申...続きを読む

Aベストアンサー

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
  一機1300万円程度ですから、取り替えているケースもあるでしょう。オレの家は二階だから
  関係ないとか言わずに。取替えとなれば割り勘でお金を払うのですから。
  ちなみにエレベータの耐用年限は25年から30年。しかし千代田区麹町あたりの老朽マンション
  の多くは、エレベータ改修をしていないところが多いです。オーバーホールとか制御機器の
  取替えで対応していますが、動力部分が限界にきているものも多いです。
  取り替えたら電気代も安くなるし、籠もきれいになります。

■給水タンク、ポンプの取替え
  給水タンクは25年以内で一度とりかえているはずです。取り替えていなかったら、鼠の死骸が
  なかで溶けていい出汁出しているかも。
  ポンプは確実に取り替えています。でももう2代目が老朽化の時期かもしれません。

■屋上防水層改修はどうなっているか。
  これも最上階以外は気にならない話題ですが、実際修繕となれば金は応分に負担します。
  築35年というと、最も気になるのは屋上防水の劣化ですね。
  いわゆるビンテージマンションと呼ばれる、昔の都心部の高級マンションの多くは屋上防水
 仕様もアスファルト防水、コンクリート押さえという高級仕様になっているケースが多いです。
 これは、持ちがいいのは長所ですが、改修工事にも金がかかります。
  屋上防水の耐用年数は普通25年~35年

■外壁タイルの浮き、剥離は大丈夫か。
  長期修繕で、打ち継ぎ目地のシーリングや、窓周りのシーリングの改修をしますが、外壁の
  浮きの調査をやっていないと、突然タイルが剥離して事故になったりもします。

■共用部分の給水管、排水管の取替え
  古い設計では、給水も排水も、各住戸内を縦に通っている可能性があります。
  共用部の給水管の劣化は、赤水、つまり錆の水の問題になります。
  30年経過して配水管の取替えをしていないと、赤水を心配すべきです。
  オープンハウスや、居ぬきの見学の際は、朝から水を出しているので赤水が出ません。
  しかし、朝一で水道を捻れば、見事な茶色のにごり水が出るかもしれません。
  私は築28年のマンションを見学に行った際に、いきなり台所の蛇口を捻って、赤水の多さに
  驚きました。

(3)次に、仲介業者から、長期修繕計画の内容の説明をうけます。
  上記の主要設備の更改が、すべて先送りされていて、なおその工事費も不明確ならば

>ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。
>管理もしっかりとなされており

というのは、眉唾ということになります。
大規模修繕が
第一期(10年~15年) 外壁シーリング、鉄部塗装替え、ポンプ基盤改修など
第二期(23年~25年) 外壁シーリング 鉄部塗装替え 給排水劣化部取替え ポンプ、給水タンク取替え
第三期(32年~35年) 外壁シーリング エレベータ更改 屋上防水改修、 鉄部塗装替え 給排水取替えなど

過去三回やっていても、金がないから、外壁と鉄部しかやっていないということも考えられます。

(4)耐震ですが、1981年以前の建物は、旧耐震基準で作られています。一概にすべてが弱いとは
いえません。新耐震基準で判定する「耐震診断」を行って補強が必要かどうか確かめるということに
なりますが、マンションで補強工事までやった例は少ないです。
これについては、修繕積立金に余裕がある管理組合が、耐震診断をやるケースもあります。
 
次に、占有部分ですが、室内の給排水管は、当然劣化が進んでいると思います。
まず、過去に何世代が住んだか、で大体改修履歴がわかります。
住んだままの大規模改修は極めて困難ですから・・
35年の間に、代が3代変わっていれば、おそらくキッチンや、洗面、浴室、湯沸かし器は
更改して10年以内のものがついている気がします。

>ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。

基本的にあと10年以上住むには、配管を含めた改修は必須です。
クロスの張替え、フローリング改修、室内ドアの取替えなどだけで、既存のキッチン、浴室、洗面などをそのまま使うのなら、
100万円~140万円
キッチン、バスユニットの改修も入れたら200万円~250万円。配管含めて内装一新の場合、400万円以上かかります。

となれば、3300万円の新築物件との比較という目安で考えるべきです。

>間取りは、75平米で、2LDKです
古いタイプの高級マンションですね。リビングが横長で、センターインのタイプかもしれません。間取りがいい
なら、それも重要な要素です。
22.7坪 リフォーム込みなら 坪145万円。
現在、世田谷、桜新町あたりで築20年内外で160万円ですから、安いといえば安いです。

ただ、5年以内に修繕積立金150万円を追加されたりするケースがあったり、
管理費や駐車場が、相場より高かったりするケースでは微妙です。

その他の注意事項は
(1)賃貸比率
  築35年というのは、多くの居住者が転売し、そのあげく居住用でなく賃貸物件に変わっている
  ケースが考えられます。全体の居住者のうちの賃借人の比率を知っておくべきです。
  賃借人が多くなれば、おのずと管理に対する感心は低下します。
  仮住まいという意識から、建物の扱いもいいかげんになります。また、初期の居住者がほとんど
  いなくなるのが築25年あたりからで、変な理事長が、恣意的な管理をしたりという話も出てきて
  次々と転売が出て価格が下がるという事例もあります。
  逆に、初期の居住者が30年経ってもまだ住んでいるマンションは、郊外の団地など売りたくても売れない
  物件は別ですが、管理のよいマンションの証拠でしょう。

(2)デベロッパー
  築35年といえば、マンション専門デベロッパーの、藤和や大京などが活躍した時代
  また、都心部では三井不動産がパークマンションシリーズで名作を残した時代でも
  あります。
  コープオリンピア(藤和)、網長パークマンション(三井)など、広尾タワーズなど長寿命の名作も
  あります。この時代、1970年の万博以来の建築ブームで、都心のマンションには丹下健三や
  槙文彦など一流建築家が設計したものも少なくないです。
  でも、その一方で、駄作、手抜きも多いわけで、見る目がないと泣きを見ます。その意味でも
  当初のデベロッパーは一応の目安になります。

(3)土地比率
  土地が今後値上がりする地域とは思えませんが、現在の地価と持分の土地面積をかけて
  正味の土地価格を知っておくのは、重要なことでしょう。

(4)ローン控除対象外
  新築や中古でも25年以内なら、確かローン控除が受けられます。35年ではいくらんでもダメ。 


>現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、

文京区は割高エリアですから、ただ、駒込というのは私、個人的には????ですけど。
本駒込は文京区ですが、駒込は豊島区。
確かに六義園の緑豊かな高級住宅地ではあります。

>非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます
文京区好きは、絶対にベイエリアには足を運ぼうとしないですから(;;)まぁ新築の3800万円あたりを
すすめてもだめでしょうけど。もう少し数多くの物件をご覧になって決めてもいいのかと思います。

>業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、
>作りは全く問題ないと言ってました。

このへんがラフですよね。具体的に、発売当初の価格とか、デベロッパー名とか施工業者とか
わかればいいのですが、そこまで書くと個人情報まるわかりですから、無理でしょう。

いろいろ書きましたが、しっかりチェックされて納得いく買い物なさってください。値段はもう少し
値切っていいです。どうせ売主は買い替えでしょうから。
この辺になると骨董選びに似てきます。多少失敗しても値段が安いと納得できますし、
趣味の問題も大きいですよね。
無名の作家の油絵でも、本人が気に入っていたら、額を入れ替えるだけで立派なインテリア
のしつらえになるのと同じです。

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
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Q築40年 このマンションを買うのはあり?

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車で10台ほど
・管理費/修繕積立金が15,000円/5,000円
・修繕費積立残高 100万円未満
・1999年に大規模修繕(外壁)、それ以降、ほぼ毎年、共有部分の水道管やガス配管の交換などをまめに実施
・2~3年後に大規模修繕(主に外壁)の予定あり
・共有部分の通路や階段に個人の私物はまったく置かれてなく清掃もかなり行き届いている
・駐輪場やバイク置き場もかなり整然としている
・新築時からの入居者が割りと多いらしい
・入居されているかたに聞きましたが上下左右の隣室から音(話し声やテレビなど)はまず聞こえない。排水等の生活音はする
・管理組合はしっかりしているようです

このような状況なのですが、
デメリットとしてはやはり古いということが最大です。
気になるところとしましては
・修繕積立残高が少ない
・管理費と修繕積立金のバランスが悪い(修繕積立金が安すぎる?)

メリットはやはり立地です。
あと、この戸数にしてエレベーターが2基というのは有難いですが、逆に管理費や修繕費発生の原因でもありますね。

今ですと1,000万円を切る価格で出ていますが、
5年後だと売れるんでしょうか。
10年後だと価格は付かないですよね?
というか、
建て替えの話が出てきますよね。

10年以上は住みたいと思っていますが、「買い」はありでしょうか?

ご意見お聞かせください。
よろしくお願いします。

 

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車...続きを読む

Aベストアンサー

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
ウチのマンションはあと2~30年大丈夫な感じですし、そのように修繕計画も立てています。

古いと耐震性が心配ですが、ウチの場合は大丈夫と診断されています。
そちらのマンションの耐震性はいかがでしょうか?
あと地盤も気になりますね。
自治体からハザードマップや液状化マップが公開されていますから、確認された方が良いでしょう。

電気の容量が昔のままだったので、現代の家電を何も考えずに使うとブレーカーが落ちます。
今容量を大きくする工事をしているところです。
電気関係は大丈夫ですか?
(各戸の問題ではなく、マンション全体の配電の問題です)

ウチは来年度外壁と窓の修繕をしますが、予算は約3億5千万円です。
規模が違うので同じにはならないと思いますが、2,3年後の修繕は明らかに資金不足だと思います。
追加徴収(50万円くらい?)される可能性は織り込んでおいた方がよいです。

耐震性と液状化の危険性(地盤)に問題なければ、管理と立地のよいマンションは買いだと思います。
高い買い物ですので、後悔のないように良くお調べ下さい。

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
ウチのマンションはあと2~30年大丈夫な感じですし、その...続きを読む

Q土地家屋の名義変更、自分で出来ますか?

資産価値800万円程度の土地家屋があります。現在は父親(10年前に他界)の名義になっているのですが、所有権を私に移したいのですが何をすればいいのでしょうか?やはり司法書士さんに依頼しないと出来ないものなのでしょうか?

相続人は私と兄と母です。私がその土地家屋を貰う事は了承済みです。
相続税は発生しません。

何分、予算がないので出来るなら自分で行いたいのですが・・・・

Aベストアンサー

質問者様のやろうとしたい事は、相続による所有権の移転手続きです。
(一般的に相続登記と言う)
相続登記は、法務局に、申請書と、それに関わるいろんな添付書類を添付して申請します。
自分でも出来ますし、司法書士等に、代理申請してもらうことも出来ます。
自分で行なうのは、非常に手間が掛かりますが、司法書士に頼む場合に比べて、
相当安く出来ます。

グーグルで「相続登記」で検索すると、たくさん参考になるホームページがヒットします。
参考URL http://homepage2.nifty.com/office_yamada/souzoku.html

上記等のホームページを参考にしてみて下さい。
または、法務局に相談窓口がありますので、そこで相談すると、申請書類を含めて、
そろえる書類等の説明が受けられます。

私なりの注意点として、被相続人(質問者様の場合は父)の出生から、死亡時までの連続した
戸籍謄本が必要ですが、父が本籍を何度も変更していると、そろえるのが大変です。
相続人(質問者様の場合は、質問者様を含め3人)の戸籍謄本は、現在の物のみで良い。
(抄本でも可)父のように、出生から、全部そろえる必要は無いです。
固定資産税評価証明書は、市役所でもらいますが、土地と建物は、別管理ですので、
土地及び、建物の両方を取得します。

>資産価値800万円程度の土地家屋があります。

自分で行なった場合の金額的な目安は、集める書類関係(戸籍謄本、印鑑証明等)と、
登録免許税です。登録免許税は、
固定資産税評価額(固定資産税評価証明書に書かれている)×4/1000(0.4%)です。
要は、固定資産税評価額が800万円ですと、3.2万円(収入印紙で収めます)になりますが、
通常、家の評価などは、古くなると、下がりますので、固定資産税評価額は800万円もないと思います。
(3.2万円の半分ぐらいかも?)
あと、自分には手に負えないとお感じなら、司法書士に頼む事になりますが、やる内容、集める書類は、同じですので、自分でそろえられる書類はすべて用意すれば、その分は安く依頼出来ると思います。

質問者様のやろうとしたい事は、相続による所有権の移転手続きです。
(一般的に相続登記と言う)
相続登記は、法務局に、申請書と、それに関わるいろんな添付書類を添付して申請します。
自分でも出来ますし、司法書士等に、代理申請してもらうことも出来ます。
自分で行なうのは、非常に手間が掛かりますが、司法書士に頼む場合に比べて、
相当安く出来ます。

グーグルで「相続登記」で検索すると、たくさん参考になるホームページがヒットします。
参考URL http://homepage2.nifty.com/office_yamada...続きを読む

Q家 売却時 引越してから?住みながら?

家を売却しようと思っています。

賃貸に引越して売却するか、住みながら売却するか悩んでいます。

引越してからの方がよいのだと思うのですが、家賃とローン(売れるまで)を払うのはキツイです。

住みながらだと汚いイメージがついて売れなさそうですし・・。クローゼットの中は見せれませんし・・。

家は築6年ですが、小さい子供がいるので傷などはあります。

どなたか アドバイスください。

Aベストアンサー

昨年、転勤によりマンションを売却しました。
一昨年の9月に転勤が決まり、引っ越し前に不動産屋と契約を交わし、
すぐに売り出してもらいましたが、
売れたのは2月の月末で5か月かかりました。

住みながら売却でもいいかもしれませんが、
全て見られることは覚悟しておいたほうがいいです。
安い買い物ではないのだから、逆の立場なら、全て見て確認したいですよね?
「見られたくない」となると、他の方々が仰るように
買い手は避けると思います。
できるなら、何もない状態でどんな状態なのかを
買い手は見たいと思いますよ。

うちの場合ですが。
傷みもないし、かなり綺麗な状態だったので、
少しでも高く売りたくて、相場より若干高く価格設定したので、
始めのうちは問い合わせは少なかったです。
価格を相場位に下げたところ、問い合わせや内覧希望者が多くなってきて、
相場より下げたところで買い手がつきました。
*販売価格は不動産屋ではなくて、自分で決めるものなんですよ。
 周辺相場(予想販売価格)は不動産屋に行けば計算してくれます。
 どこの不動産屋に行っても出てくる数字はほぼ同じです。

家のキズや不具合など細かいことでも確認し合い契約書を交わすので、
隠し通せません。
不動産屋には、「どんな細かいことでも隠しておくと、後でクレームになり、
場合によっては裁判を起こされる可能性もある」と言われていたし、
遠回しに、裁判になったら負ける可能性が高いと言っていました。

売却すると決めたのなら、少しでも早く、
不動産屋に行って相談してみたほうがいいですよ。
 

昨年、転勤によりマンションを売却しました。
一昨年の9月に転勤が決まり、引っ越し前に不動産屋と契約を交わし、
すぐに売り出してもらいましたが、
売れたのは2月の月末で5か月かかりました。

住みながら売却でもいいかもしれませんが、
全て見られることは覚悟しておいたほうがいいです。
安い買い物ではないのだから、逆の立場なら、全て見て確認したいですよね?
「見られたくない」となると、他の方々が仰るように
買い手は避けると思います。
できるなら、何もない状態でどんな状態なのかを
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Q赤い便が・・・これは病気ですか?

汚い相談ですいません。

ここ数日、連日連夜徹夜の仕事を続けていて、気力体力ともに限界にきていて、便秘も数日続いていたのですが、今日、どかんと12時間近く眠って、やっと元気になりました。
お通じも、復活したのですが・・・
便の一部が赤い色をしていて、びっくりしました・・・
見たことがないので判らないのですが、血便っていう奴なんでしょうか?
(鮮血って色をしていた訳ではなく、生肉っぽい赤みがある程度だったんですが)
ほんと、汚い相談でごめんなさい。

でも、不安が募ってしまって。。。
自覚のある体調不良は、徹夜続きの間には、頭痛や吐き気があったのですが、今日はこれといって何もない、元気な状態です。
それでも、何かの病気の信号なのでしょうか?

Aベストアンサー

お役にたてるか分かりませんが、直接見ていないので(当たり前ですが)色の雰囲気がちょっとわからないのですけど、お通じは硬かったのでしょうか?
便秘で硬いお通じを無理に出すと、切れて出血したりします。肛門に近い部分から出血があると、赤く見えます。

もしも、少し赤黒い感じだとすると、もう少し上の消化器からの出血も考えられます。吐き気はあったようですが、辛い胃痛などはありませんでしたか?

あとは、お通じが丁度良い硬さで、赤っぽいものが混じると言う事だったら、赤い食べ物が出てきたとも考えられます。トマトとか赤ワインとか。。。

しばらくお通じを観察されてみてはいかがでしょうか。続くようだったり、ひどく(体調も含めて)なってるように感じたら外科や肛門科に行かれるのが良いと思います。
お通じは健康のバロメーターですので、全然汚い相談ではないと思いますよ。

お仕事お疲れ様でした、ゆっくり休んで下さい。お大事にどうぞ。。。

Q親が亡くなった人にかける言葉

先日、私の職場の同僚のお父さんが亡くなりました。
私は、こういう経験がなく、今度彼女に会ったら何て言ったらいいのかわかりません。
もう3日も休んでいるので、何も言わないのもおかしい気がするし。
それとも、触れるべきではないのでしょうか?
今度会ったときに何て言おうかと悩んでいます。
相手を気遣い、かつ不快にさせないことばがあるでしょうか?

Aベストアンサー

こんにちは。 30代オンナです。

私は5年前に実母を癌で亡くしました。
そのときに会社の皆さん、友人たちにいろいろな言葉をかけてもらいました。
「大変だったね」「何かできることあったら言ってね」等々なぐさめやねぎらい(お通夜・お葬式は大変だった!)の言葉はどれもありがたいものでした。

ただ、うちの母親の場合56歳という若さで亡くなったのでそれは私自身とても残念で悲しいことでした。
唯一「まだ、若かったのに残念ね・・」という言葉には正直辛く感じました。

わたくしごとをゴタゴタ並べてしまいましたが、やはり何か言葉をかけてあげたほうが良いと思います。
腫れ物を触るように気をつかっていただいたことがあり逆にこっちが気をつかっちゃったりしたことがありました。

ただ、なくなった直後は葬式やら事務手続き等でとても忙しくて亡くなったんだ実感というものが感じられません。
できたら、落ち着いた頃に(49日が終わり、2か月くらいたったころ)食事にでも誘ってお話を聞いてあげてみてください。

Q【オーナーチェンジの物件、現在賃貸中の方に退去していただくには?】

お詳しい方、宜しくお願いします。

投資用ではなく、自分が住むためのマンションを探しております。今、いわゆるオーナーチェンジの物件があり、その物件を購入して自分で住みたい、と考えております。

この場合、現在賃貸でお住まいの方(以下、Aさんとします)には、退去していただかなくてはなりませんが、仲介不動産屋さんの話では、若干のお金をお支払いする必要がある、との事です。

法律上、この様な場合、どのような規定があるのでしょうか?素人が考えますに、現行の賃貸契約が有効な期間内は、Aさんに権利があるとしても、更新するかどうかは、新しいオーナー(物件を購入できたら、私)が決定できるような気がします。例えば、退去していただく場合、契約更新時の○○ヶ月前に、告知する義務がある、なし、等、教えて下さい。また、法律上の解釈はともかく、トラブルに発展するのは何としても避けたいのですが、このようなケースでは、例えば、Aさんがどうしても退去しない場合、などご存知の方、教えて下さい。

出来ましたら、返答を速めに頂けると嬉しいです。

Aベストアンサー

#2です

ついでに...。

一般に事業用賃貸物件は入居者が居る状態での取引が普通です

むしろ入居者が入れば募集の手間、リスクも有りませんから好まれます

「追い出し費用が必要」との理由での値引は困難と思われます


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