マンションの個人売買・・・

同じマンション内に住んでいる知人が引越しすることになりました。
管理費等を85万円ほど滞納し、いずらくなってなのです。
知人は残ローン700万円と滞納した管理費等85万円、
自分達の賃貸への引越し費用等300万円ので合計1000万円でいいから
私に買ってくれないかと、言ってきました。

築8年で住居は93m2、ルーフバルコニーを入れた総面積は、120m2ほとです。
7階建ての4階部分で、門扉から玄関までの広さも12畳ほどあり、
人気の間取りでした。
５ＬＤＫで犬がいた部屋の２部屋だけ傷んでいます。
当時３７８０万円で購入。
去年暮れに同じ間取りの７階が転勤のため売却が出ました。３１８０万円で広告が出ていましたが、
夫婦２人の生活だったので、ハウスクリーニングだけ入れての売却だったらしいです。

ＪＲ駅徒歩10分　市営地下鉄駅徒歩２～３分　バス停１分と交通便利で、
駅付近では買い物に困りません。

幸い、貯蓄が１３００万円ほどあるので、
１０００万円で買取り、リフォームして売却しようと思います。

○知人から買い取る際の手続き等は不動産やに頼んだ方がいいのでしょうか？
個人的に自分達でもでますか？その場合はどうすればいいでしょうか？
どのくらいの費用がかかるのでしょうか？

○現在私はで義務教育中の子供がいますので、児童扶養手当を受給しています。
申告はここ３年無収入です。不動産を購入して売却したその利益で手当てが受けれなくなったりすることはあるのでしょうか？

○年間
固定資産税や、管理費等を支払いながら、賃貸にするほうがいいのでしょうか？

お詳しい方、ご回答をお願いいたします。

No.3 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2011/07/08 11:57

不動産業者です。

不動産業者を介入させる一つのメリットは引き渡し後の不具合などの、取り決めですがこれは今回、債務整理の様な内容で、一切を質問者さんが受けると思いますので、業者介入の必要は無いでしょう。
所有権移転などは、司法書士に依頼、売主のローンの抹消がありますので、この手続きだけ、事前に売主から金融機関へ連絡してもらい日時を確定させて、支払いと同時に抹消書類を受領できる様に段取りする必要があります。また、このことに関しては事前に司法書士さんへも金融機関へ確認してもらうように依頼してください。
出来れば、やりとりは売主が借りている金融機関で行うのが都合が良いです。
管理費等は、決済時でなくとも後日、質問者さんが支払えば問題ありませんから、同日に処理する必要はありません。
但し、この手の話は売主も冷静になれば買い取り業者ならいくらで買ってくれるだう？など手取りが多くなるようにしたいのは当たり前ですから、買えれば儲けもん、ぐらいのお気持ちでいたほうが良いと思います。
私ら業者の様に、あからさまに翌日手付けを支払うような真似も出来ないでしょうし・・・・・
一つアドバイスを、売主が1000万と言っているなら、私たちの精一杯が・・・・・といって50万でも100万でも上澄みされたほうが気持ちよく買うことが出来ます、それでも十分に安いわけです。また他に話を持っていく確立が落ちて、買える可能性が上がります。
その後は賃貸のほうが良いでしょう。家賃から必要経費を差し引いて、出来るだけ使わないように貯めることです。ここでうまくいけば、マンションやアパートなど賃貸業という副業を開花させる事になるかもしれません。安く買ったのですから、売るのは賃貸の退去時にいつでも可能です。せめて長期譲渡所得の税率が適用される5年以上は保有するべきです。売主に対してもその方が体裁がよいですから。

No.4 回答者： superski 回答日時： 2011/07/08 12:31

７階の同じ間取りの実売価格は３千万を切っているでしょうから、

４階で２部屋のリフォームが前提となると２０００～２５００万では無いでしょうかね。

登記を司法書士に依頼すれば、不動産屋を通す必要はありませんが、
後々、相場－実売価格の差額に対しての贈与税はかかってくると思います。
（本来は不動産を鑑定して正当な売買価格が必要です）

最も注意すべき点は、「抵当権、質権が設定されていないかどうか」です。
特に根抵当権が設定されていると残７００万では済まないケースも。
司法書士か弁護士に依頼して調べてもらった方が確実です。


賃貸にすべきか否か
「固定資産税＋管理費＋メンテナンス費用」以上の賃料を設定するのが普通ですから
銀行に１３００万円を預金して得る利息よりは、明らかに収益は良いはずです。
ただし、賃料の未収があっても税金・修繕で出て行くお金は変わりませんし、
退去させる必要が生じた場合の(裁判)費用などもかかります。
優良（というか普通の）入居人がキチンと家賃を払ってくれれば大儲けに近いですね。
普通の展開で考えると、とりあえず４～５年は賃貸で廻し
改装で持ち出した分を回収した後に、利益が出る条件で売却する感じです。

No.2 回答者： 0621p 回答日時： 2011/07/08 10:54

不動産屋を通したほうが良い場合はローンを使う場合ですが、今回はローンは使わないのですよね。

それと個人間売買の問題点はトラブルがあった場合なのですが、その点は何とも言えません。もし後から問題が起こっても知人なので大丈夫と判断するか、安いので多少のトラブルがあっても我慢するか。
個人で売買する場合でも、登記は司法書士に依頼したほうが良いでしょう。費用はマンションの評価額によるのですが、数十万はかかるかもしれません。

不動産を売って利益があれば収入になりますので、譲渡所得税の申告をする事になります。収入が基準になっているものには影響が出ます。扶養手当の問題だけでなく、健康保険料も値上がりしたりするかもしれません。

賃貸にしても良いと思いますが、問題は空室のリスクです。交通至便な物件のようなので大丈夫かな、とは思いますが。


先の方も指摘されていますが、市場価格より大幅に安く購入した場合、安い分については贈与とみなされてあなたに贈与税がかかる可能性があります。どれくらい安ければ問題か？というのは難しいところですが、３０００万のものを１０００万となると安すぎるような気がしますね。

売った場合は譲渡所得税がかかります。仮に１０００万で買ったものを３０００万で売ると、差額の２０００万に対して、5年以内に売れば３９％の税金がかかります。売買のための諸経費は控除できますが。

自宅の売却であれば３０００万まで控除がありますので、住民票を移して引っ越してから売れば適用できると思いますが、すでに自宅をお持ちのようですので難しいかもしれません。

No.1 回答者： sacra-home 回答日時： 2011/07/08 07:29

7階３１８０万円で売却されたマンションの４階が１０００万円。

なんとも美味しすぎる話で、ほんまに大丈夫？と思ってしまいますが、、、。

それはさておき、

○個人でも売買は可能です。売買契約書の雛形などはネットで探せばあるでしょう。
　登記は、法務局に言って相談すればやり方を無料で教えてくれます。
　マンションの管理会社に連絡して、所有者変更の際の届出用紙などを貰いましょう。

○利益が出れば、翌年の手当てはもらえないでしょう。

○長期的に収入を得るのか、短期で収入を得るのか、それは個人の考え方、ライフスタイル次第。

蛇足ながら、
　そのマンション、抵当権の設定や差し押さえはないのでしょうか？
　余りにも安すぎるので、贈与税が課税される可能性も検討する必要があるのでは？

この回答への補足

値段は、犬のいる部屋がかなり傷んでいるからだと思います。それと、身内がいない方で、入居時から管理会社に注意されることが多く、仲裁に入ってきました。
私だからこの価格でいいと言っているとおもいます。

あとは売却するか賃貸にするか考えないといけないです・・・。

補足日時：2011/07/08 08:50