新築マンション購入の値引き額の妥当性

Question

昨日大阪市此花区にあるマンションの購入申し込みをしました。
すでに建ってから1年が経過しており、あと10戸（全164戸）ほどの物件の最終の追い込み販売を
しておりました。

今の家賃から大きく下がるので、かつ初期費用などほとんどかからないという魅力から
現地見学をして、部屋自体もとても気に入ったので購入したいと思いました。

そこで私も色々と駆け引きをしかけて、マンションの営業マンと価格などの条件交渉を
約3時間くらいかけてやりました。

結果、
3050万（3LDK）の物件を
300万まで値引くことができました。（2750万円）

ですが、もともとあるネットのコミュニティなどでは、物件がたった後などは、
2割くらいいけるとのコメントが数件見つけていたので、それも営業マンに強く言ってみたのですが、
2割というのはどこを探してもないと、昔は確かにそういうたたき売りのマンションがあったが、
そういう不動産業者はすべてつぶれている、つまりかなり無茶な売り方であると、非常に真実味の
ある言い方、真剣な顔でおっしゃっていたので最終その営業マンの言うことを信じました。（上司の課長まで登場）

そこでこの筋にお詳しい方にお聞きします。
1割まで下がっているのはお得ですか？よく頑張った方ですか？

fx350 · Accepted Answer

新築で1割を値切るとは、すごいですね。

不動産の購入には物件価格＋初期費用がかかり、初期費用は物件価格の5分から1割程度です。
今回初期費用分を値切ることができたと言えるでしょう。

初期費用は仲介手数料：3%、印紙税：02%、登録諸費用：2%、融資諸費用：2%、不動産取得税：2%
などです。

本題のお得かどうかは、
(1)不動産の評価額との購入価格の差
(2)月々の支払額に対する購入者の納得感
(3)実際に同等の物件を賃貸の場合の料金
から見た場合、どうかです。

(1)は銀行の融資担当者が不動産への評価を付ける価格のことで、
路線価と再建築価格から計算が可能です。
土地：路線価×土地面積×持分比率
建物：構造×床面積　
仮に、場所を西九条（徒歩10分圏内）だとすると
土地：路線価（20万）×300m2×1/164＝365,853円
（土地面積は仮です。単純に総戸数からわりました。登記簿や物件明細書には持分比率があるのでそれで再計算していただければ）
建物：コンクリート（20万）×70m2×46/47＝1370万円（建物は1年たっているのでコンクリートの税法上の耐用年数が47年から割り引いてます。）
銀行の評価額は1400万円くらいでしょう。土地の場所が不明なのでなんとも言えませんが。
たぶんいっても2000万くらいでしょう。新築だから仕方ありません。
銀行の評価額が低くても、銀行はフルで貸してくれます。
国民のマイホームを推奨するという建前がありますし、
国債より高い利率で貸せるなら銀行にとってはおいしいという本音もありますし。

(2)月々の支払額について
物件、初期費用込みで3300万円、1%（金利優遇）、元利均等、変動1%だとすると
月々の返済額は93154円
固定資産税+都市計画税は物件価格の7割に1.7%だとすると、32750円です。
それにマンション管理費と修繕積立金は
３LDKで164戸ということであれば、両方合わせて2万円くらいですかね。
（ただし、これも変わる可能性があります。最初は修繕積立金が安くあとから多く請求されることがあります。）
よって月々14，5万位になりますかね。

(3)賃貸の場合
西九条の徒歩10分圏内、３LDKの家賃相場は10.5万位です。
引っ越し費用や更新料、保険料を含めると、12、3万になります。

あとは、それぞれの計算結果に質問者様が納得するかどうか
それによって、値引き額の妥当性が決まると思います。

nabituma · Answer

自分で納得した金額なのでしょうからそれでよいのでは。

これでよく頑張ったとか、いやいやもっと下げられるはずだったとか無責任な意見を聞いても
何の意味もありません。
物件なんて同じ条件のものはないのだから、中には2割ひくものもあるかもしれませんし、
全く値引きをしないものもあるかもしれません。

新築マンション購入の値引き額の妥当性

自分で納得した金額なのでしょうからそれでよいのでは。

新築で1割を値切るとは、すごいですね。

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