資金が今は無いですがケーキ屋開店を目指しています。

自己資金250万を元手に家内の実家のある神戸でケーキ屋を開業しようと1年前に東京より移住し
物件探しをしていたのですが、今年3月の東日本大震災で私の宮城県仙台市の実家が半壊し、
補修工事費で私の資金は全て失ってしまいました。
震災より4か月が過ぎ、実家の生活も落ち着いてきた為、自身の計画である家内との開業を再開
しようと動きだしましたが、資金ゼロだと不動産屋もほとんど取り合ってもらえません。
しかし、良心的な不動産屋さんが一軒あり、現在はその方と共に色々と方法を模索していたところ
ですが先がまだ見えません。

質問というのは、現在進めようとしている方法が実現可能な方法なのか、またはそれ以上に有力
な方法があれば是非アドバイス頂きたいのです。
かなり厳しい状況ではありますが、何とか実現に向けて前進しようと考えています。
どうかお力をお貸しください。宜しくお願い致します。


■その前に現状のご説明
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【家族構成】

私（35）兵庫に移住前に飲食店経験10年
（主にカフェ／レストランの店長、マネージャーなどの経験）

妻（29）同じく飲食店経験6年
（銀座・原宿・中目黒にてパティシエ経験・雑誌・菓子メーカーなどにレシピ提供あり）

長男（5）

長女（2）

【収入】
私　昨年　年収300万 ／　今年　年収320万＋60万（バイト）見込み
妻　昨年　年収60万　／　今年　年収100万　見込み
【借金】
なし
【住居】
賃貸アパート
【借入する際】
私が仕事を継続し、収入を確保した状態で家内が義母に手伝ってもらう予定なので、
この場合はおそらく私の年収だけでの借入額の査定になると考えています。

今月より１ヶ月に出来る貯金額12万　現在0円
―――――――――――――――――――――――――――――――――――

■出店予定の業態の概要について

　幅広い商材を置くというよりは○○専門店として始めようかと考えていました。
　しかし一応クリスマスやバースデー、お中元などにも対応出来る商材として考えています。
　簡単に申し上げますと今考えているのはロールケーキに代わる土産に丁度いい商材です。
　ネットでの販売なども行い、夢は大きくデパ地下、駅ナカへの出店と考えています。


■現在進めようとしている方法

(1)20坪前後の中古の店舗付き住宅を購入、リフォームする。

　この場合、物件取得にローンが使えるように住居部分が50％以上、屋内に階段がある条件。
　また、ほとんどの銀行がリフォーム費用が物件取得価格の10％までしか借入出来ないとの
　ことだったので、物件取得とリフォーム資金をまとめて借りられるらしい、三菱東京UFJ銀行
　の住宅融資保険付き住宅ローンを使おうと考えています。

　概算で資金の使い道は下記のように考えています。
　
　希望借入額　3000万

　｜物件取得　　1000万（諸経費込）
　｜リフォーム　1000万（厨房設備工事込）
　｜厨房機材　　初期費用50万（リース）
　｜備品・販促　50万
　｜材料費　　　初期費用50万
　｜運転資金　　550万（約1年分）
　｜生活費　　　300万（約1年分）

　このプランの場合、まず借り入れた資金の使い道として上記のような使い方が可能なのか、
　また着手金など先に必要なお金をどうやって用意するかがまだわかりません。

(2)中古をリフォーム前提だと借入先も限られてくるので20坪前後の土地を購入、新築で
　 店舗付き住宅を建てる。

　 楽天フラット35で借入、着手金などは先に必要な場合は楽天銀行つなぎローンを活用
　
　 概算での資金の使い道はほぼ上記と同様に考えています。

　希望借入額　3000万

　｜土地購入　　900万（諸経費込）
　｜建築費　　　1200万（厨房設備工事込）
　｜厨房機材　　初期費用50万（リース）
　｜備品・販促　50万
　｜材料費　　　初期費用50万
　｜運転資金　　500万（10か月分）
　｜生活費　　　250万（切り詰めて約1年分）　

　このプランも場合、神戸市内でも500万程度で土地はゴロゴロありましたがいずれも遠隔地、
　集客をある程度見込める立地と考えると800万以上なのかと思いました。
　土地価格を1000万以下に抑えなければいけない点を考えるとよっぽどの穴場物件を
　見つけなければならないのかと考えていました。
　また低価格の遠隔地で新築し、ネット販売中心に口コミ・雑誌フル活用というのも案も…
　
　
　以上のような方法の実現を模索している最中でした。
　まず、店舗付き住宅という考え方がいいのかも謎です。ただ子供が小さい為、
　面倒を見る事を考えての流れです。
　それから日本政策金融公庫と住宅ローンの併用も考えていましたがどうなのでしょうか？

　私の年齢・年収で多くの資金を借りれて、その資金の使い道として上記のような活用をする
　為に有効な情報があれば是非教えて下さい。

　長文にお付き合い頂き、ありがとうございます。
　何卒宜しくお願い致します。

No.2 ベストアンサー 回答者： 423592 回答日時： 2011/07/24 12:03

まずは、あなたはパティシエ経験はありますか？

一日に製造可な能菓子の量を、計算する事が先でしょう。

奥様は、家事に子供の面倒もありますから、あなたが製菓の経験が無いと家事全般をあなたが出来ないと難しいです。

この計算をすると、設備と厨房の広さが決まります。勿論、ターゲットにする客層調べ・店の方向性これが定まらないと

始まりません。

これによって、年商・月商・日商・原価・ロス・減価償却費・ローン返済・水光熱費・レンタル費・消耗品費・宣伝広告費・
人件費（生活費）福利厚生費これらは、店長経験のある、あなたが出せるでしょう。

方向性が決まっていなければ、長年（最低でも１０年）人気のあるお店のコピー店を作ることを、おススメいたします。

私は以前、レストランを経営していましたが5年続けられませんでした。しっかりと計画を立ててください。


お店を開業して営業し続けることは、簡単なことではありません。夢物語で終わらぬように願ってます。

この回答へのお礼

早々にご回答ありがとうございます。

＞まずは、あなたはパティシエ経験はありますか？

たしかに私はパティシエではありません。
しかし私と妻は同じ店に勤めていたので補助で仕込やら仕上げやらをしていました。調理経験があり、仕込をしっかりと行い、段取りさえ出来れば製造可能だと思います。
現在のところ最終的にアルバイトが作れるまでにオペレーションを簡素化出来るようなカタチで商材は考えていました。

＞一日に製造可能な菓子の量

現在考えているのは100本です。
（これは以前の会社で12坪のケーキ屋をしてた際のロールケーキの本数が目安です）

＞この計算をすると、設備と厨房の広さが決まります。

今、考えている収支計画を基に住居部分も考慮して20坪以下借入3000万以下というところなのかと考えていました。
以前いた会社が10～30坪ほどの出店を繰り返していて、何度もその立ち上げに携わった事があり、その規模の出店のイメージはつくのですが、実際に資金調達は初めてな為にその部分でつまずいていました。

＞お店を開業して営業し続けることは、簡単なことではありません。夢物語で終わらぬように願ってます。

ありがとうございます。
身が引き締まる思いです。
売上半減時代と言われる時代ですが諦めず挑戦したいと思います。

お礼日時：2011/07/24 13:14

No.5 回答者： whitepanda07 回答日時： 2011/07/27 20:47

カフェ開業に向け修行中の身です。

失礼ながら、貯蓄ゼロからの住宅購入+開業はかなりハードルが高いです。
普通はどちらか一方でも難しいことを充分ご存知なお年かと。
ちょっと甘いなぁ・・・と思いました。

住宅ローンは住宅購入資金にしか使えません。
お店の事業資金は別途借入先を探さないと駄目です。
お考えのような使い方はローン審査の前の相談の段階で玉砕です。

お子さん二人を義母様に預けご夫婦二人で夢中で働くのが近道ではないでしょうか。
開業場所や方法は、資金500万以上作ってから考えることでは？

地域によっては、商工会議所等での低金利ローンなどもあります。
あなたの考える事業計画書が的確と判断されれば審査に通ります。
一度、相談して客観的な判断を仰ぐのも勉強になると思います。

この回答へのお礼

〉お子さん二人を義母様に預けご夫婦二人で夢中で働くのが近道ではないでしょうか。開業場所や方法は、資金500万以上作ってから考えることでは？

ご回答ありがとうございます。
そうですね、震災で資金を失って、何か希望の光は無いものかと今回の質問だったのですが、やはり資金を働いて作るのが一番の近道ですね。
ありがとうございました。

お礼日時：2011/07/29 18:29

No.4 回答者： akebonotarou 回答日時： 2011/07/26 16:11

普通に考えて、年収300万ちょっとの人が、3000万の住宅ローンってくめませんけど？

ローン計算したことありますか？？
事業資金と、住宅ローン額は分けて考えないとまずくないですか？？

単純に中古住宅でリフォームします資金で年収300万でいくら借りられるのか。
返済比率300万年収の人だと25%しか見てくれませんし、そもそも奥様の収入では合算が無理（300万異常はないとローンすら組めません）
とすると2%の金利で1800万程度が限度です。

新築を建てるのに1200万じゃ建てられません・・・下水道工事や基礎工事費とか、知識持ってます？
しかも住宅ローンで厨房機器まで、一般の住宅ローンで見てくれません・・・・

本当に不動産屋さん相談に乗ってくれていますか？？
これって素人でも多少不動産をかじった人ならわかると思うんですけどね。

ですから、貴方の計画は全く現実的ではないと申しておきましょう。
この夢を実現するには少なくとも500万は3年で貯めましょう。
ただ、年収から察するに、小さい子供がいて12万は難しいのでは？ということと、その貯金はすべて事業資金のための貯金だとすれば、お子さんへの貯金はどうなさるつもりでしょうか？

ちなみに自己資金がないのに、事業を始めること自体銀行から信用されません。＝事業ローン組めないです。

もう少し、銀行のHPを見るとか、住宅ローンについての知識を深めるとか。
そういう基礎的なことをすべきだと思いますけどね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
震災で資金を失って、何か良い方法はないものか？と無理は承知で質問しました。確かに現実的ではないですね。資金を作るのが一番の近道ですね。
参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時：2011/07/29 18:42

No.3 回答者： 423592 回答日時： 2011/07/24 14:00

Ｎｏ２の回答者です。

そこまで考えが出来ていれば、私は開業前に役所で（私は東京杉並区）開業計画を無料で相談してもらえる部署があります。

これは、銀行から低金利でお金を借りるために役所が（保障協会？）一緒になって事業計画を練ってくれます。かなり突っ込まれますけど！これを知ったのは、「月間店舗」という雑誌からです。

役所は自分たちの町の活性化の為に、行っていますので無料ですし、自分達以外の第三者に事業計画を冷静に見てもらうにはいいと思います。私は実際には借りませんでしたが・・

お住まいの役所、又は、今後取引をする業者（小規模な）に相談するのもいいと思います。

この回答へのお礼

度々、日曜の貴重なお時間を頂戴し、アドバイス頂きありがとうございます。

＞銀行から低金利でお金を借りるために役所が（保障協会？）一緒になって事業計画を練ってくれます。

そんな部署があるんですね。
「自己資金ナシ」という事で役所は門前払いだろうと調べてませんでした。
調べる価値ありそうですね。

自己資金を日々蓄えながら開業その先の事業展開を綿密に練りながら様々な可能性を調べてみようと思います。
また有力な情報等ございましたら是非アドバイスお願いいたします。

お礼日時：2011/07/24 16:08

No.1 回答者： konata508 回答日時： 2011/07/24 11:49

移動販売形式は駄目なんでしょうか？遠隔地で作って立地条件のいいところに売りに行く。

実際に屋台からパン屋を開業し、年商１０００万ほどになった会社をテレビが取材してました。また、古民家をそのまま喫茶店にしているお店と言うのも同じくTVで見たことがあります。遠方地でも来る場合はありますよね。設備にお金をかけないと言うやり方で某飲食店は売りだしている取材もありましたが、本当に閉店したお店の設備をそのまま使っていますし。いっそのこと中古住宅はだめなのでしょうか？（実際にカレー屋ですがうちの地区ではそのままの住居で営業してます）

どちらかと言うとうちの地区ではせっかく施設にお金をかけたのにはやらず他企業に吸収合併されたケーキ屋が多いのですが。

この回答へのお礼

＞移動販売形式は駄目なんでしょうか？

たしかに当初考えていました。
・商品製造スペースの問題
・果物・スポンジ生地などストックスペースの問題
・要冷蔵な為の移動販売車の設備投資
などで断念していましたが、商材を変えれば移動販売形式も可能だと思います。一案として是非考えさせてもらいます。

＞古民家をそのまま喫茶店にしているお店と言うのも同じくTVで見たことがあります。

実は以前の会社で中目黒に出店していたのが「古民家をそのまま喫茶店にしているお店」でした。私が深く携わっていた店舗なので内情は把握しています。ココに関しては立地勝ちというのもありましたが。
契約期間が終わり現在はなくなりましたが、個人ブログを参考サイトで掲載させて頂きます。
http://p.tl/0WMA

＞本当に閉店したお店の設備をそのまま使っていますし。いっそのこと中古住宅はだめなのでしょうか？

居抜き物件→中古の店舗付き住宅→新築という優先順位で探していましたが、今はいい物件に巡り合えてないのが現状です。
現在は資金調達という部分の問題を少しでも明るい方向に持っていきたいのですが何かご存じありませんか。

＞せっかく施設にお金をかけたのにはやらず他企業に吸収合併されたケーキ屋が多いのですが。

おっしゃる通り本当に難しい時代ですよね。
何とか突破口を見つけたい。
何か有力な情報がありましたらまた教えて頂ければ幸いです。
ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2011/07/24 13:43