物件の価値からすると安値で手にはいる裁判所競売物件を買いたいと思っています。
現在でもかき集めれば、その最低売却価格プラス
αの資産は持ってはいるのですが投資をしていたりして一括時に全部は使いたくないのです。
資産を担保に国民金融公庫を利用したいと思うのですが可能でしょうか?
借り方はどのようにするのでしょうか?
どこの金融関係がいいと思われますか?
現在の資産残高証明などで借りれますか? 
近い将来今の仕事から転職になるかと思いますが、現在の職場の源泉徴収表なりで借れますか?
ほかにいい手立てがありますか?
また、素人なので競売物件代行サービスをおこなっているサイトをご存知の方おしえてください。
また、所有が可能になって何年か先に売るとか借家し貸し出すとかのお話は地元の不動産屋に相談すればよろしいのですか?
素人なんで漠然としていたり、的外れでしたらご指摘ください。よろしくお願いします

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A 回答 (5件)

再び,No4のakr8696です。



>>公庫融資が不可能な場合と可能な場合があるという ことでしょうか?

公庫融資を受けるためには,建築士事務所等が現地調査等に基づき作成した概要書が必要です。そこで,この運用では,執行官が現況調査する際に,建築士事務所等を同行することにより,その現地調査を可能としています。このため,この運用を求める上申は,不動産執行申立ての際に抵当権者(又は債権者)がすることが必要になります。
つまり,抵当権者(又は債権者)がこの制度を利用するか否かの選択権をもっていることになります。
ちなみに,概要書の作成費用は執行費用とは認められず,2万円~4万円程度かかるようです。
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この回答へのお礼

>>つまり,抵当権者(又は債権者)がこの制度を利用するか否かの選択権をもっていることになります。
買い手が買いやすいようにと公庫融資の道を債権者が
つくっていたら、可能であり、2-4万円の概要書作成を渋っていたら不可能ってことですね。
大概の場合、ソコまでのお金と精神的余裕がなく不可能のはんこが押してあることが良くわかりました
ありがとうございました

お礼日時:2003/10/29 23:26

かつては,No1さんのおっしゃるように登記嘱託の時期の関係で国民金融公庫(当時は住宅金融公庫ですが)を利用することができませんでした。

しかし,「競売手続の円滑化等を図るための関係法律の整備に関する法律」(平成10年法律第128号)により新設された登記嘱託の方法の特例(民事執行法82条2項)により,平成11年7月1日から公庫融資を利用して競売代金を納付することができるようになりました。
詳しい手続きの説明は,スペースの都合もありますし,私自身完全に理解しているとはいえないため差し控えますが,国民金融公庫取扱いの金融機関でしたらノウハウもありますので,一度直接相談されてはいかがでしょうか。
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この回答へのお礼

どこかでそのようなことを読んだような記憶があります。
・・・が実際裁判所に行って書類をみましたら
はんこでー公庫融資不可ーっておしてあるのがたくさんあったような気がしました。
公庫融資が不可能な場合と可能な場合があるといういことでしょうか?
ご親切にありがとうございました

お礼日時:2003/10/28 22:23

素人の方に競売を勧める場合には.「動産に限る」という条件をつけます。


というのは.不動産の場合に.変な権利が付随する場合(排水権や水利権がない).地目変更が困難.等悪条件な場合が多いからです。

動産ならば.品物を持ち帰るだけですから簡単です。子供の同級生の学生は.集団で裁判所に出かけて.電話の加入権を買って(負債を払っても電電公社正規購入よりも1-3割安い。いつ頃の話かわかりますね).全員が電話を持っているような状態になったときもあります。
素人ならば素人らしく.安全な利用方法を考えてください。
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この回答へのお礼

家主は経営者で名義は社員でその家主が競売にかけられたとか複雑な場合もあるようですね
いろいろお教えいただいて、素人には一筋縄でいかなさそうって感じですね。安全策を模索します。
ありがとうございました

お礼日時:2003/10/28 22:27

すでに過去の質問をお調べになった上での回答かもしれませんが、関連する質問は、



http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=662166
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=649826
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=605601
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=475379

など、まだまだ沢山あります。

さて、(住宅金融公庫ではなく^^;)国民金融公庫ですが、上記質問のなかにあるように抵当権設定のタイミングがありますので、果たして協力してもらえるのかどうか疑問があります。またそもそも基本的に国民金融公庫は事業のために貸し出しますから、事業計画がきちんとしていない状況ではきわめて困難でしょう。

あと、これも前の回答のなかにありますが、安く落札できる競売物件=事業化/転売しにくい物件ですから(当然安くて事業化したり転売しやすい物件はプロの間で取り合いとなる)、意外とおいしい話というのは転がっていません。

ただ、たとえば権利関係の整理などで数年寝かせても大丈夫ということであれば、プロも敬遠する物件で安いものはあるかもしれませんが、でもそれを融資してもらったお金で買うのだと結局金利分持ち出しになるし、そもそもそんな事業計画では貸してくれません。
銀行に単純にその担保価値分で融資してもらうというのはありかも知れませんが、もちろん担保価値というのは物件価値の半分以下になるでしょうし、支払う金利や返済のお金をほかの事業で捻出しなければなりません。

つまり、、、、簡単ではないということです。少なくともそれで儲けられるとはっきりしているようなものではないということです。
おいしい話であれば専門家の皆さんが飛びつきますのでね。
プロが気が付かない儲ける方法を編み出せば別ですが、それは自分で素人だといっているようではまず望みは薄いかと。
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この回答へのお礼

<プロが気が付かない儲ける方法を編み出せば別ですが>・・・どんなウラ技があるのでしょうか
いろいろ勉強になりました
ありがとうございました

お礼日時:2003/10/27 23:33

競売物件は住宅ローンは使えませんよ。


入札の時に入札額の10%を預けて落札する事ができたら決まった期限内に全額を支払わなきゃいけないんです。
ローンや金融公庫などは抵当権の設定と所有権の移動が同時でなければ貸してくれません。
競売だと裁判所に全額を支払った後に所有権移転されますのでできないんです。
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この回答へのお礼

的確にお答えいただき感謝です。
ありがとうございました

お礼日時:2003/10/27 23:34

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お世話になります。
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やはり公庫付きの方がいいのでしょうか?
要点がまとまってない質問ですみませんがよろしくおねが致します。

Aベストアンサー

どういう住宅性能保証なのかによります。
たとえばJIOのような保証機関を使うのであれば、確かに公庫よりも検査は厳しい(公庫は中間と竣工時の2回のみで不十分ですが、JIOでは公庫では検査しない配筋検査や断熱工事検査など4回行うので建物の基本性能検査が充実している)ので、その工務店の言うことは正論です。
また公庫の場合は役所仕事で期間の融通が利かず遅いから、評判が悪いのも確かです。

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どういう住宅性能保証なのかによります。
たとえばJIOのような保証機関を使うのであれば、確かに公庫よりも検査は厳しい(公庫は中間と竣工時の2回のみで不十分ですが、JIOでは公庫では検査しない配筋検査や断熱工事検査など4回行うので建物の基本性能検査が充実している)ので、その工務店の言うことは正論です。
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Q固定資産と金融資産

固定資産と金融資産をもつのではどちらが有益なのですか?メリット、デメリットを教えてください

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個人のことだろうと思って回答します。
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>公庫廃止後のローン住宅基準は、戦国時代的てんでばらばらになる可能性が高い、ということですね・・・

 個人的な見解ですが、ばらばらに…ではなくて品格法あたりの基準で統一されるんじゃないかって思います。統一って言ってもどこの銀行も右習えってことじゃなくて住宅購入者個人個人で品格法とかに興味がもたれて公庫廃止とともに公にクローズアップされるのではないかってことです。それが共通仕様書的なものになるんじゃないかな。それに銀行がついてくる感じかな?
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Q競売物件を購入します☆資金につきまして

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住宅購入資金という限定で、今は500万までもらっても非課税です。
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それ以上受け取ると課税対象になります。
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50万差で負けましたが・・・
がんばってください。

Q住宅ローン:公庫と銀行の組み合わせ

新築マンションを購入し、1500万円のローンを組む必要がある者です。私としては全額を住宅金融公庫から借りたい(なるべく長期の固定利率を適用したいから・金利上昇傾向にある現在、申込時点の金利適用はありがたいから)ところなのですが、最高でも1200万円しか借りられそうにありません。残り300万円を民間銀行の住宅ローンとする二本立てでいくか、公庫はあきらめて銀行のみでいくか、迷っています。
購入した土地が区画整理事業中の仮換地・保留地なので、マンションの引渡が19年1月であるのに、登記は22年3月までできません。そのため、公庫と民間提携のフラット35は利用できず、(純粋な公庫のみはOKとのこと)大手銀行でもマンション会社と提携しているA銀行くらいしか利用できない状況です。
A銀行は公庫と比べると長期ものの金利が高く、融資実行時(来年1月)の金利適用であるため、これからさらに金利が高くなるのではと不安です。そこで銀行と公庫の二本立てを考えているのですが、手数料が二重にかかったり、公庫ではつなぎ融資が必要であったりと、かえって高くつくのか?とも思われます。
公庫と銀行の併用・銀行のみ、どちらがよさそうでしょうか?また、このような条件のマンションでも融資可能な銀行をご存じでしたら、お教え下さい。

新築マンションを購入し、1500万円のローンを組む必要がある者です。私としては全額を住宅金融公庫から借りたい(なるべく長期の固定利率を適用したいから・金利上昇傾向にある現在、申込時点の金利適用はありがたいから)ところなのですが、最高でも1200万円しか借りられそうにありません。残り300万円を民間銀行の住宅ローンとする二本立てでいくか、公庫はあきらめて銀行のみでいくか、迷っています。
購入した土地が区画整理事業中の仮換地・保留地なので、マンションの引渡が19年1月であるの...続きを読む

Aベストアンサー

一昨年に住宅を新築しました。
私たちの場合は、近い将来に金利が上昇すると見込んでいたので、民間(都市銀行)でローンの50%、公庫で残りの50%を組みました。

民間は3年固定で1.25%(全期間1%割引)、公庫は2.5%(11年目より3.5%)ともに35年ローンです。

抵当権をみると、公庫が1位で民間が2位になっています。現在はフラット35が主流とのことですが、私たちの場合は問題なく公庫と民間を併用できました。

とくに注文住宅で土地融資と建物融資を分けて受ける場合、公庫は一般的に土地に融資しませんから、民間融資を土地に回し、建物融資を公庫にされることが多いと思います。参考にしてください。

PS、都市銀行の担当者はなんとか自分のところの融資で100%やらないかと持ちかけてきました。もしかすると、公庫を使うと民間は嫌がるのかもしれません。

Q住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の返済が滞ったら?

現在返済中の住公ですが、最近の不景気で返済が危ぶまれてきました。今のところ1ヶ月遅れではありますが返済していますが、今後返済できなくなったら当然売却になると思います。

返済はまだあと22年ほど残っているので元金自体はあまり減っていないと思われますが、主人にはこの土地建物以外に郷里に田畑を所有しています。住公の返済不能で売却になったとき、売却額が返済額に満たない場合、郷里の田畑も返済金の一部に充てられてしまいますか?

ちなみに主人のみこちらの土地を離れ、現在その郷里の田畑で農業を営んでいます。 
住公の条件に、建てた本人が住むという事がありましたのでその辺も気になっています。

Aベストアンサー

#2です。
ご丁寧なお礼をありがとうございます。

> 住公のローンは30年の固定金利2.8パーセント、5年・10年で返済額が上がるゆとり返済です。
住公の「ゆとり償還制度」は、平成12年3月末を以って取扱い(申し込み受付)を廃止しています。
それで当初の「基準金利」が2.80%ということは、平成11年11月1日~平成12年2月6日までのお申し込みか、平成12年3月13日~平成12年3月31日までのお申し込みかと思います。
返済期間が30年で、残り22年ということは、「ゆとり償還制度」の悪評が叩かれて、「もう廃止しますよ」というギリギリに利用されちゃったんですね…。
5年経過で「ゆとり期間」が終了し返済額が上がる…という連絡は、「去年かおととし(平成19年か20年)」ではなく、もう少し前、平成17年~18年頃のことではないかと思います(住公の一般融資は、遅くとも借入申込みから1年程度で初回返済となるようになっていましたから)。

はい、実は「ゆとり償還制度」の利用者は、「ゆとり期間」が終了する6年目以降、段階金利で「返済金額」が大幅にアップする11年目以降に、返済に耐えられなくなる方が多いんですよ…。
平成4年に始まった「ゆとり償還制度」ですが、第一段階として平成10年頃に自己破産者を続出させ、また、昨年も自己破産者を続出させました。
何の保障もないのに「将来の給与増を見込んで」返済方法を設定した借り方ですから、平成10年になって「ゆとり期間」が終わり、返済額が増えることになったけれど、特に給料は増えておらず、「返済不能」となった方を続出させてしまったので、「悪名高き」とか言われて、平成12年3月を以って廃止されたんですよね。
さらに、「11年目以降」となれば金利が上がり、返済額が増えるけれど、やはり給料は増えていないということで、何とか「ゆとり期間」終了から10年目まではがんばってこられた方も、11年目を迎えて「体力」が続かず、再び「返済不能者」を続出させ、しかも、昨年あたりは不動産価格の下落があった関係で、対象物件を売却して弁済に充てたとしても、なお債務残高が相当あるという現象を引き起こした結果、自己破産せざるを得ないという人を続出させてしまったんですよね…。
本当に「ゆとり償還制度」利用者は、ごく普通の返済方法を採られた方よりも「返済不能」になられる確率が高く、家を手放された方は数知れません。

> 住公のローンは30年の固定金利2.8パーセント、5年・10年で返済額が上がるゆとり返済です。
これは少し違いますよ。
住公の一般融資は「固定金利」ではなく、もともと「段階金利」です。
借入当初に完済までの金利が確定する…というだけで、「ゆとり償還制度」でなくても、最初から「当初~10年目まで」と「11年目以降」の2段階金利が設定されています。
(申し込み時期から考えますと)おそらく、ご質問者さまのお宅の場合、11年目以降は4.00%になると思いますが、その時の「毎月の返済額」は当初渡された「返済予定表」に記されていますよね?
住公の一般融資の場合、条件が揃っていないと当初も「基準金利」だけが適用されているとは限らないので(「大型住宅金利」や「特別金利」が適用される部分がある)、場合によっては、4.00%に上昇しても、さほど毎月の返済額が上昇することはない…ということも考えられなくはないのですが、どうでしょう、その提示されている11年目以降の返済額を返済し続けることはできますか?

> 銀行から本人に向け、返済の遅れの通知は行っていると思いますが、相談はしていないと思います。
相談は、住宅金融支援機構ではなく窓口となっている金融機関に対して行いますので、ご自宅から離れた「郷里」にいらっしゃっては相談できませんよね。
銀行には「住宅公庫融資対象物件に債務者本人が住んでいない」ということは『届け出』てあるのですか?
届出をされていなければ、ご主人には連絡は行きませんよ。
それに、銀行は特に損をするわけでもありません。
損をするのは債務者です。
ですから、金融機関は平気で「ほったらかし」にしておくこともあります(時々、支援機構が金融機関に「ちゃんと対応しているか」と確認するくらい)。
損をしたくなければ、自ら動くしかないんです。

「売却額が返済額に満たない場合で、それ以外に蓄えがなければ、残りの分は『自己破産』して『免責』を受けるしかなくなる。『自己破産』となれば、当然、『郷里の田畑』も売られて返済金の一部に充てられることになる。不動産価格が下落している今は、売却額が返済額に満たないという可能性が高い。家どころか郷里の田畑も失うことになったらどうするの?田畑がなくなったら農業収入も得られなくなるのよ。」とご主人に尋ねてみるくらいしかないかもしれません。

#2です。
ご丁寧なお礼をありがとうございます。

> 住公のローンは30年の固定金利2.8パーセント、5年・10年で返済額が上がるゆとり返済です。
住公の「ゆとり償還制度」は、平成12年3月末を以って取扱い(申し込み受付)を廃止しています。
それで当初の「基準金利」が2.80%ということは、平成11年11月1日~平成12年2月6日までのお申し込みか、平成12年3月13日~平成12年3月31日までのお申し込みかと思います。
返済期間が30年で、残り22年ということは、「ゆとり償還制度」の悪評が叩...続きを読む

Q住宅金融公庫利用可?

住宅金融公庫を利用できる物件=信頼できる物件だと思うのですが、住宅情報サイトで、「公庫利用可」という条件で検索すると、新築一戸建ての場合、ほとんどありませんでした。確かに金利や融資にかかる時間などを考えると、公庫を利用しないケースも多いのでしょうけど、「公庫利用可」の条件は、今ではその程度の効力(?)になっているのでしょうか。それとも、実際は利用できても、そのように登録していないだけのことなんでしょうか。

Aベストアンサー

No.1です。

>公庫仕様にするのは、大変なのですか?
>差し支えなければ、どんな点が大変なのか、
>教えていただけますか?

良くも悪くも、”本当の”公庫仕様にするのは大変です。私の場合に事前に工務店から公庫仕様の住宅が標準だと聞いていたので、工事の請負契約書に公庫仕様を満たすことと明記しました。

ところが、実際に作業を始めた所、公庫仕様には満たない場所があちこちに出てきたのです、、、これは工務店に悪気があったのでは無く、普段から公庫の検査を通っていたので工務店の方も自分たちの住宅は公庫仕様に完全に適合していると思っていたのです。

結果的にこの工務店は非常に誠実な工務店だったので、今は作業前に私と工務店の間で各種法律、公庫仕様書を読み合わせをして工事を進めています。これが悪意を持った工務店だったら本当に大変な事になっていたと思います。

更に言うと、公庫の分厚い仕様書に全て従っていたとしても、本当に当てにならないのです。わかり安い点を言うと、例えば、基礎のコンクリート厚さは”国民の生命、健康及び財産の保護を最低限の基準を定めた”建築基準法(建築基準法施行令)で記載されています。しかし、この点については公庫の仕様では規定も無く更に公庫の検査の対象外でもあります。これは公庫の仕様はあくまで法律に決められたことは既に守られているという前提に基づいているからのようです。

本当にほぼ確実に安全な良い家を建てたいならNo.3さんの言われるように、施工(工事)と監理を分けるか、もしくは質問者さんが工務店に負けないくらいの法律、公庫仕様などの仕様の知識をつけて、工務店を選定して現場チエックをするしかありません。(ちなみに大手ハウスメーカだからと言って安心できる訳では無いようです)

私の場合は、契約済みだったので後者の道しかありませんでした。ちなみに前者の方は具体的には、設計と監理を設計事務所へ依頼して実際の施工を工務店に依頼する方法になりますので建て売り住宅や建築条件付きではまず不可能となります。

他人任せでは良い家は建たないと思った方が良いと思います。色々悩まれるでしょうが、是非がんばって良い家を建てて(選んで)ください。

ちなみに、すみません。私はここ最近家を建てようと思ったばかりなので一昔前の事はわかりません。。。

No.1です。

>公庫仕様にするのは、大変なのですか?
>差し支えなければ、どんな点が大変なのか、
>教えていただけますか?

良くも悪くも、”本当の”公庫仕様にするのは大変です。私の場合に事前に工務店から公庫仕様の住宅が標準だと聞いていたので、工事の請負契約書に公庫仕様を満たすことと明記しました。

ところが、実際に作業を始めた所、公庫仕様には満たない場所があちこちに出てきたのです、、、これは工務店に悪気があったのでは無く、普段から公庫の検査を通っていたので工務店の方も自分...続きを読む

Qクレジットカードの借り方

少しお金が足りなくなったので手元にあるJCBカードでお金を借りようと思ったんですけど、
よく考えたら使い方が分からないので教えて下さい。

銀行のキャッシングカードなら銀行へ行けばいいと分かりますが、
クレジットカードの場合、JCBのATMとかを探さないと借りれないのでしょうか?

こんなことしか思いつきませんので、よろしくお願いします。

Aベストアンサー

JCBでしたら、ほとんどの銀行や、コンビニのATMで大丈夫だと思います。

下記サイトで、確認してみて下さい。

http://www.jcb.co.jp/loan/cash_loan/cdatm.html


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