会員登録で5000円分が当たります

旗竿地で2項道路に対し、竿地で1.5m幅で接道した土地の購入を考えています。
竿地は他の方の通路状土地を含めて全体で4m幅です。
今回はお隣さんの土地をお借りして、申請することで建築できるそうです。

不動産屋からは再建築可能と言われていますが、本当でしょうか?
こちらから聞かない限り、話を振ってきておらず、ちょっと信頼できません。
また、問い詰めたら、
「再建築時にお隣さんから許可をもらえれば」という条件付きの意味で言っていると
かわされそうな気がします。

JRも利用可能で交通の便が良く、都内としてはそれなりに広い土地が市場価格の2/3程度で購入できそうですが、
将来的に売却が必要な事態になった場合が心配です。

このような土地を売却された経験のある方、仲介されたことのある業者の方、
ぜひどの程度で売れたかなどをお聞かせ願えませんか?

不動産屋からは契約をせかされています。

よろしくお願いします。

このQ&Aに関連する最新のQ&A

A 回答 (3件)

先の回答者のとおりです。


2m以上の旗竿で7~8割
再建築不可なら5割の流通。今回は建つから6~7割程度というのは本当に建つなら相当でしょう。

不動産としては建築不可と書かれます。
今回建っても、次回の約束はありません。
もちろん不足幅の購入ができれば可能性は出てきます。
借地の契約ができても所有者変更や契約者の死亡などでその権利が永劫に続く例はそう聞きません。

融資がつかないので現金買いのお客さんだけですが、次に建物がたたないのなら買う人はいないでしょう。

今回建築が不安なら、建築できないと言われた際は目的を達成できないので契約を白紙にすることはできるはずですが、それとともに損害賠償を請求できるか不動産屋さんに聞いてみるといいですよ。
そして契約書にその旨を書いてもらいましょう。

この回答への補足

ご回答ありがとございます。

なるほど、敷地形状に応じてある程度の相場が決まっているものなのですね。
今回は、建築できるとのことを役所にも確認できている、と言われています。
そして、フラットなら建築確認さえおりていれば通る、らしいです。

今後もフラットが続くならば、隣地の承諾を得られれば、再建築が可能で、
土地も半値くらいで売れるのでしょうか。

補足日時:2011/07/31 13:17
    • good
    • 1
この回答へのお礼

具体的な相場観、とても参考になりました。
立地上は優秀な土地だと思いますので、半値でも付いてくれれば覚悟ができるというものです。
お隣の敷地も通路状ですし、分筆されているので、買い受けや借地等の可能性も残されていると思うので。
どうもありがとうございました。

お礼日時:2011/08/14 07:28

再建築可能か?・・・



隣の家を建築した際の確認確認申請において、自分の土地の幅員2.5mのところ、2mにて申請していれば可能ですが、2.5mにて申請していれば、隣の方が許可したとしても、申請不可の可能性があります。

市町村役場の建築指導課で確認するのが一番硬い方法です。

将来の売却について

今、安く買えるのだから、売るときも当然安い。(そらそやね)
他の方が回答しているように、現状2m接道していないと考えると、相場の半値が妥当なライン。

もしくは、売却時に収益還元法(たとえば賃貸に出して10万円/月で貸せるとしたら、年間120万円の家賃収入→1000万円で売ると、表面利回り12%となる)で売却価格を計算する。

車がなくて生活できる環境のようなので、ある程度の需要はあると想像しますが、
基本的に住宅ローンは使えないので、現金で購入するお客さんを探すことになります。=買い手の絶対数が少なくなる=売れるまでに時間がかかる可能性が高い。という事になります。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

不動産屋いわく、行政への確認はとれているとのこと。
建築できない場合は白紙の条項をいれてもらうことになっていますので、
たぶん建つには建つとは思っています。

フラットは使えないのでしょうか?
使えるといわれておりますが・・・

売る時も安いのは覚悟してましたので、半値くらいという相場は、自分の中で覚悟の範囲でした。

急な現金化が必要な事態では半値以下に買いたたかれる恐れはあるとのことですね。
下手に繰り上げ返済をしすぎず、手持ちをある程度持っておこうと思います。

補足日時:2011/07/31 13:25
    • good
    • 0
この回答へのお礼

収益還元法からの考え方、とても参考になりました。
相場的には20万前半で貸しているようです。
15万でみても、買値の半額ではどうにか売れるかもという理解で前向きに進めて行きたいと思います。

どうもありがとうございました。

お礼日時:2011/08/14 07:36

双方の立場です


先ず、価値は半分です
融資の対象になりません(為ったとしても不利)
買い手が中々付かず、値切り倒されるでしょう
隣家に借地が可能か直接お聴き下さい(難しいと思いますが)

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
隣地の方々とは、仲良くしていきそうですが、相続時に不安があります。
ただ、価値が半分くらいには付くのであれば、少し安心です。
基本的にはずっと住むつもりなので。

補足日時:2011/07/31 13:05
    • good
    • 0
この回答へのお礼

ご回答どうもありがとうございました。

立地上は優秀な土地だと思いますので、半値でも付いてくれれば覚悟ができるというものです。
お隣の敷地も通路状ですし、分筆されているので、買い受けや借地等の可能性も残されていると思うので。
どうもありがとうございました。

お礼日時:2011/08/14 07:30

このQ&Aに関連する人気のQ&A

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aを見た人が検索しているワード

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Q道路への接地が2M未満の土地

道路への接地が2M未満の土地での、現住居の解体・新築は可能ですか?

説明が分かりにくく申し訳ないのですが…

対象地の土地は、旗竿状です。
地形は平坦で、周囲も含め段差はありません。
接地は1M少しです。(自転車を押して入れるくらい)
上記の1M少しの通路(旗竿の竿部)が、5Mほどです。
旗竿の旗部は、50~60坪ほどあります。
旗竿の旗部は、公園と隣り合っています。
この公園には遊具や、地域の防災倉庫などがあります。

現在、築30年の住居があります。現住居新築時は、隣接する公園からの工事だったとのことです。
今、公園からの工事が可能だとしても、遊具の撤去または移動が必要だと思われます。
このような土地での解体・新築は可能でしょうか?

Aベストアンサー

現状で、この敷地は単独での売買も難しい土地に思います。
こうした場合の多くは、隣接地の方々が買ってくれるかがカギで、公園が市のものとしても
市は購入をせず、寄付ならなんとかと言ったところでしょう。
厳しい事ですが、担保価値が無いと思われるので、融資も困難に思います。

30年程前となると、おそらく隣接公園も現在とは違っていたと思います。
河川もそうですが、整備途上において隣接地が現在の建基法に適合するにグレーな事でも「公共事業に協力した」という名目で、その時だけの特別な取り計らいがあったケースも聞きます。当時の公園使用において新築できたのはそうした由縁もあるかもしれません。

解体工事は、2mに満たない幅員だとユンボが入って行けない。
廃材積み込み用のトラックも横付けが出来ないように思います。
そうすると、手作業での解体と廃材の小運搬になりますよね。つまりは、単価が高くなります。

新築については、現在の建物の建てることが出来た経緯を行政側に話してみることが良案です。
隣接地からの一部土地の借用で接道確保も一案ですが、塀などがあると撤去してもらって、有効幅で接道を確保しないといけない。旗状地だと、奥行きにより必要な有効幅も広くなりそう。難しいよね。
敷地借用に際し、市街化区域なら手続きはいりませんが、市街化調整区域だと地権者から承諾書へ実印や印鑑証明等を用意しないといけない。
先刻のような経緯があった場合にそれが証明できる約束ごとの書面でもあると、行政側も法を盾にしないこともあります。
現状で、獣道らしきもの以外に接道が無い江戸時代前からある家の建替えに際して、頭を痛める行政も実際にあります。
まぁ、とにかく話を聞いてもらうことが一番で、ここよりも確実な回答が得られます。

現状で、この敷地は単独での売買も難しい土地に思います。
こうした場合の多くは、隣接地の方々が買ってくれるかがカギで、公園が市のものとしても
市は購入をせず、寄付ならなんとかと言ったところでしょう。
厳しい事ですが、担保価値が無いと思われるので、融資も困難に思います。

30年程前となると、おそらく隣接公園も現在とは違っていたと思います。
河川もそうですが、整備途上において隣接地が現在の建基法に適合するにグレーな事でも「公共事業に協力した」という名目で、その時だけの特別な取り計ら...続きを読む

Q旗竿地の間口が2メートルの考え方について教えて下さい。

このたび、旗竿地の中古の戸建て(築10年)を契約をしようと思っております。

この物件は6メートル道路に2メートルの間口があるとの説明を受け、実際に両隣の塀から塀の間を計ってみたのですが、竿地の部分(入り口)が1.9メートル程しかありませんでした。
そこで不動産屋さんに聞いたところ、境界標(十字の埋まっているものだと思います。)の間と間が2メートルあれば、再建築は出来ますよと返答を受けました。
確かにその図り方であれば、2メートルギリギリだと思います。
地積測量図のコピーも頂きましたが、そちらでも幅2メートルとなっています。

これは、法律的に再建築するにあたり問題ないのでしょうか
再建築の際、両隣の塀を壊さなければ(実際、そんな事は無理ですが)2メートル無いから、建築の許可が下ろせません。というような事は起きないのか心配です。

価格的には安く買えるため、問題がなければ購入をしたいと思っているのですが、再建築の事を考えると不安です。
上記の回答とあわせて、もし他に何か気をつけた方が良いような事があれば教えて下さい。

Aベストアンサー

その杭の間が本当に2mあるかどうか?確認してください。
杭は動きます。1.99mでも確認は降りません、その際に杭を動かし
2mへ復元するわけですが、対抗地(相手方)もいる事なので勝手に
行うわけにも行きません。
法務局備え付けの測量図はあるようですから、売買時には一度対抗地
の方に立ち会ってもらい境界を出して、お互い2mはある旨を確認して
おけば将来も問題ないでしょう。(動いても復元しやすい)
もしお互いに2mなければ、2m確保した上で旗状の部分だけでも売主
に境界の確定と寸法が入った図面を作成してもらい、承認の印鑑をもらった
ものを交付してもらいましょう。(境界確定測量図が一番望ましい)
当方不動産業者ですが、経験上結構トラブルは多いです。

Q接道2mを満たさない土地は何も出来ない?

現在住んでいる所が、公道に1.85mの接道しかありません。以前 区画整理が行われ、隣の土地を分けてもらったようなのですが公図を見ても微妙に2mを切る様なかかれ方でした。(中古物件で購入し接道に関する説明は聞いていないようです 親の土地です)
現在建て替えを検討中ですが、2mのハードルがなかなか越えられなく困っております。
隣に土地を分けて欲しいむね相談中ですが、なかなかよい返事は返ってきません。
そこで疑問になったのが、区画整理が行われたのに何故2mないのか。また、接道用件を満たしていないと建て替えや増築は全く不可能なのでしょうか?

Aベストアンサー

>あるのか分かれませんが、調べてみます
該当の地域を担当する建築指導課は必ずあります。

市町村役場内にある場合と、都道府県の庁舎内にある場合があります。
何処でも名称は「建築指導課」が一般的なので、もし市町村に無ければ、都道府県にお聞き下さい。
ご質問者の最寄りの市町村役場にない場合もあります。

Q間口2m

ポーチの間口2mしかない土地を購入しようか悩んでいます。
現在車は持っていないのですが、
いつか購入し(もちろん車種は限定されるとして)、
できれば駐車スペースを設けたいと思っています。
それは可能なのでしょうか?
尚、ポーチ部分の奥行きは4m近くあります。
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

自動車の幅は、軽自動車で1.5mを切る幅です。2mあれば50cm余裕があると思われるかもしれませんが、どちらか端にぎりぎりに停めて、ようやく片方のドアから出入りできるレベルです。
また、前面道路の幅が6m無いと結構厳しいようです。6mあったとしても、軽自動車の場合で幅は2.2m最低必要なようです。
うちの義母の家が2.5m幅のスペースで、前面の道路が幅6m以上あるのですが、幅1.65mのコンパクトカーを注射することがあります。ただし、入り口に0.5mほど隅きりが入っているので何とか入れることができるレベルです。

添付urlは、参考になると思います。

参考URL:http://www.parking.or.jp/data/kodate/kodate.pdf#search=%22%E9%A7%90%E8%BB%8A%E3%82%B9%E3%83%9A%E3%83%BC%E3%82%B9%20%E5%B

Q建築不可物件の相場は?

自宅の隣が、道路(位置指定道路)に1.8mほどしか接道していません。
(突き当たりを左右に我が家と隣があり、我が家は2.2m接道)

隣は老夫婦です。

こういった物件というのは、将来隣が売りに出すとしたら、相場の何割安が目安なんでしょうか?
もし将来売りにだしたら購入に手を上げたいと思っているのですが、どのくらい貯めておけばいいのか皆目見当もつきません。

築30年以上らしいので、多分土地だけの価格だと考えています。

土地の相場は大体20万円くらいで、隣は40坪ほどです。
購入の諸経費(税金、登記など)は考えない価格を知りたいと思っています。

Aベストアンサー

目安は無いでしょう

私なら半額ですね

私の所有物件の裏に「接道無し」の家が有ります

買うなら1/3...うちの物件を売るなら3倍...(笑)。

再建築不可の物件は住宅地でも田畑並の価値しか有りません

Q通路状敷地の利用協定書の効力について

他の質問もさせていただいておりますが、旗竿地の購入を考えています。
http://oshiete.goo.ne.jp/qa/6908944.html

旗竿地で2項道路に対し、竿地で1.5m幅で接道しております。
竿地は他の方の通路状土地を含めて全体で4m幅です。
今回はお隣さんの土地をお借りして、申請することで建築できるそうです。

購入にあたり協定書を作成いただきました。
・Aさんの土地を建築確認用の敷地として利用可能とすることを承諾する
・互いに通行や掘削を許可
・塀などを設け、通行を妨げない。
・私が第三者に売却時には、協定書は引き継がれる。
といったことが書いてあります。

最後の引き継がれるというのがあれば、私が将来売却時に、2m以上の接道並みに評価があがるでしょうか?
反対にお隣さんが売却した場合には、どうなってしまうのでしょうか?

どうかご回答よろしくお願いします。

Aベストアンサー

長期にわたる法的効力の低い約束事の書面です。
ちゃんとするなら行政書士に見てもらい公正証書にしたらいかがですか。
1の方の言う通り、Aの方の死亡、相続、売買、譲渡でいくらでも効力を失う内容と思われます。

売却時に評価は上がりません。
融資時も銀行の評価は所有権の有無と接道条件ですので、簡単には通りません。

評価を上げたければ法的にその幅を位置指定道路として許可をとるほうが良いと思いますが、できれば0.5m巾高くても買い受けることが評価もあがり一番だと思われます。
買い受けて半分所有権があっても塀を設けないなどの隣人との協定をつくるのは利便性が上がると思いますのでよいと思います。

Q家が建築出来ない土地だった

宅地を8年前に購入。 
1年ほど前に 家を建てようと、建築業者をあたった所、建築出来ないのでは・・・と言われ発覚。
引き込みの奥の分譲を購入したのですが、私道の持ち分の登記がどうやら間違っていた様です。
なので、持分が足りず、2m道路に接している面積が足りないとの事で、建築申請が下りないと 市から指導され、さっそく仲介業者と 売主に言いました。
しかし、仲介業者と売主は、家が建ちますと言いました。
それを信じ、じゃあ、間違いを正してくださいとお願いして もうすぐ1年が過ちます。
動きが無いので、宅建協会に相談した所、家は建ちませんよ・・・と言われました。
契約を 白紙か 解除などにしたいのですが。
民事で訴訟した場合、容疑は 債務不履行?重要事項説明義務違反?瑕疵担保責任? 
何になるのでしょうか?
時効にひっかからない範囲で、有効な良い方法があれば教えて下さい。

 

Aベストアンサー

>契約を 白紙か 解除などにしたいのですが。
>民事で訴訟した場合、容疑は 債務不履行?重要事項説明義務違反?瑕疵担保責任? 
>何になるのでしょうか?

これが質問でしたね。すみません読み間違えていました。
答えは債務不履行に基づく損害賠償(415条以下)ですね。刑事事件で罪を犯したわけではないので「容疑」ではないです。
まず、誰の責任追及を行うかですが、区画分譲をした宅建業者である売主。訴状に書く内容としては、売買契約の債務として宅地としての商品として不完全なものを引き渡したことについて債務の不完全履行、土地に瑕疵があることを理由に契約の解除、代金の返済を求めるということになるのではないでしょうか。
 ただ、その不完全性や瑕疵の状況が、本人がうまく説明できていないのが問題ですね。
重要事項は説明しているでしょう。故意に間違った説明をしているかどうかはこの記述の
なかでは判然としません。
 仲介業者をせめても損害賠償まではいきません。せいぜい短期間の営業停止処分くらいで
質問者さまに補償があるわけではない。
 登記の間違いは、誰の責任かというと売る際にそのことに気付くべきであったかどうか
当然気づいてしかるべきであったかどうか・・・そういう話ですね。
 
 どうもこの話以前にも何度かお目にかかったように記憶していますが気のせいですかね。

>契約を 白紙か 解除などにしたいのですが。
>民事で訴訟した場合、容疑は 債務不履行?重要事項説明義務違反?瑕疵担保責任? 
>何になるのでしょうか?

これが質問でしたね。すみません読み間違えていました。
答えは債務不履行に基づく損害賠償(415条以下)ですね。刑事事件で罪を犯したわけではないので「容疑」ではないです。
まず、誰の責任追及を行うかですが、区画分譲をした宅建業者である売主。訴状に書く内容としては、売買契約の債務として宅地としての商品として不完全なものを引き渡したこ...続きを読む

Q再建築不可の物件を買い取ってもらえるのでしょうか

中野区にある家を売りたいと思っています。両親が住んでいたのですが、埼玉の家に一緒に住むことにしたので空き家のままだと固定資産税ももったいないし、賃貸に出すのも管理が煩わしいと思い、売却を考えています。

ただし、目の前の私道持分がなく(通行承諾有り)建築基準法の道路に接していないので、再建築不可となっています。
また建物増築未登記部分もあり、住宅ローンも利用しづらいようで、現金での購入希望者を探すか、不動産買取会社に見積もり(あまり期待できない)をしてもらってます。


築年数は古いですが、10年ほど前にリフォームをしているのでわりと綺麗です。お風呂は追い焚き、ウォシュレット有りと設備も良いです。
10坪ほどと小さい物件なのですが、1500万円位で売れたら理想ですが、値段設定としては悪くないと思うのですが、いかがでしょうか?

Aベストアンサー

金利が高くなってしまいますが、ノンバンクの住宅ローンでしたら利用できるかと。
でも、1000万円代でしたら現金で買ってしまう方も多いです。但し、1500万円で売れるかどうか。

中野区は都内23区の中では人気があります。10坪の狭小物件だと、投資家もしくは単身の方が買ってくれるかもしれないです。
賃料が10万円前後だとすると、表面利回り12%で考えても1000万円位だと妥当じゃないでしょうか。
再建築不可を考慮すると、投資家の方は手を出してこないかもしれません。

一度、売りにだしてみて全く話にならなければ、値下げしてみてはどうでしょう。
買取業者にお願いすると、価格は安くなってしまいますが、瑕疵担保免責や境界非明示など現況のままで買ってくれるという利点もあります。

東京都内だったら再建築不可でも買い取ってくれる業者もあるようです。ネットで検索しても、下記の様に出てきますよ。
仲介会社をはさむと手数料かかりますから、自分でも多くの会社に見積もりとってみてください。

http://www.san-eikensetu.com

http://www.athome.co.jp/ahto/homeway.html

金利が高くなってしまいますが、ノンバンクの住宅ローンでしたら利用できるかと。
でも、1000万円代でしたら現金で買ってしまう方も多いです。但し、1500万円で売れるかどうか。

中野区は都内23区の中では人気があります。10坪の狭小物件だと、投資家もしくは単身の方が買ってくれるかもしれないです。
賃料が10万円前後だとすると、表面利回り12%で考えても1000万円位だと妥当じゃないでしょうか。
再建築不可を考慮すると、投資家の方は手を出してこないかもしれません。

一度、売りにだしてみて全く話になら...続きを読む

Q再建築しても、誰一人セットバックしない2項道路のナゾ・・・

道路幅4m未満の、いわゆる2項道路に接道する家に住む者です。

現状の接道が建築基準法上の道路「4m」に満たない場合、法施行前から存する「2項道路」として扱われること、そして再建築する場合は、自己の土地とはいえ、道路の中心線からそれぞれ2m以上「セットバック」した位置でなければならないことは、存じ上げております。

しかし、沿道の家が次々と建て直しされているのを見ても、一軒としてセットバックする家はありません。それはナゼなのでしょうか?4m道路になれば、車が通れるようになるし、間違いなく不動産としての資産価値だって上がると思いますし、そもそも緊急時に救急車も消防車も入れない道は危険極まりないと思います。また、セットバックなしで建築確認申請や完了検査にパスしていることが不思議でなりません。皆インチキをしているのかと疑いたくなります。

但し、ここ数年で4~5件の家が建て替えられるのを見ていて、自分なりにひとつのカラクリに気付きました。ピカピカの家を建てたのに、周りを囲う塀だけは古いままだからです。そして、しばらく経ってから塀を作り直してます(もちろんセットバックなんてしません)。きっと、完了検査時に塀(=道路との境界にある工作物)さえ再構築されてなければ、セットバックする必要はないのだと判断されるのでしょうか。これは私見に過ぎませんが、正しい見解でしょうか?

自分の土地が削られるのは誰だって嫌です。でもこれでは、いつまで経っても道は広くならないと思います。どうすれば4m道路になるのでしょうか?ちなみに私も建て替えを検討していますが、永遠に車も通れない道ならば、当地に見切りをつけるべきかと考えています。正しい見解や良いご助言をお願いいたします。

道路幅4m未満の、いわゆる2項道路に接道する家に住む者です。

現状の接道が建築基準法上の道路「4m」に満たない場合、法施行前から存する「2項道路」として扱われること、そして再建築する場合は、自己の土地とはいえ、道路の中心線からそれぞれ2m以上「セットバック」した位置でなければならないことは、存じ上げております。

しかし、沿道の家が次々と建て直しされているのを見ても、一軒としてセットバックする家はありません。それはナゼなのでしょうか?4m道路になれば、車が通れるようにな...続きを読む

Aベストアンサー

おっしゃるとおり、ガイコウをあとにまわすとセットバックからは逃れられます。
うちの実家の周辺には地主さんだらけですが、同じ方法で何度も建て替えています。
道路は3.3Mのまま・・・。
やはり土地を削られるのが
イヤなのでしょうね・・・。
世代が変わるとどうなるかわかりませんが、見切りをつけられるならつけてもよいかもしれません。
30年すんでいましたが、いまだに3.3mのままでした。
私は結婚して6m幅の広いところを購入予定です。

Q間口2mの土地・・・

こんにちは土地購入を考えています。

その土地は4m幅道の突き当りの土地を分筆したもので間口は2m強です。
 
・お隣はすでに住んでおり車も大きいので当然購入を    考えている土地に侵入しないと入れません。
・侵入しての駐車はお互いさまなのでお隣さんも了解               済みとのことです。
 
☆もし隣の方が売りに出して違う方が購入した場合
車は使わないからとフェンスを建てられた場合とても困ります。

★所有者がかわっても効力のある(法的?)誓約書みたいな方法はありますか?
★またこのような土地はさけるべきでしょうか??

Aベストアンサー

私は質問者の同様の物件を検討したことがあります。
そこは既に1軒が入居済で、残り(私が検討した土地)を購入する場合には相互に地役権を設定することが販売業者の条件でした。先に立てた方も地役権設定に同意済でした。
しかし、銀行のローン審査で地役権のために希望額を承認されず泣く泣くあきらめたのです。
地役権は登記簿に記録され資産価値として低く評価されるそうです。
全ての地役権設定が悪く評価されるかわかりませんがご参考まで。


人気Q&Aランキング