出産前後の痔にはご注意!

他の質問もさせていただいておりますが、旗竿地の購入を考えています。
http://oshiete.goo.ne.jp/qa/6908944.html

旗竿地で2項道路に対し、竿地で1.5m幅で接道しております。
竿地は他の方の通路状土地を含めて全体で4m幅です。
今回はお隣さんの土地をお借りして、申請することで建築できるそうです。

購入にあたり協定書を作成いただきました。
・Aさんの土地を建築確認用の敷地として利用可能とすることを承諾する
・互いに通行や掘削を許可
・塀などを設け、通行を妨げない。
・私が第三者に売却時には、協定書は引き継がれる。
といったことが書いてあります。

最後の引き継がれるというのがあれば、私が将来売却時に、2m以上の接道並みに評価があがるでしょうか?
反対にお隣さんが売却した場合には、どうなってしまうのでしょうか?

どうかご回答よろしくお願いします。

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A 回答 (4件)

長期にわたる法的効力の低い約束事の書面です。


ちゃんとするなら行政書士に見てもらい公正証書にしたらいかがですか。
1の方の言う通り、Aの方の死亡、相続、売買、譲渡でいくらでも効力を失う内容と思われます。

売却時に評価は上がりません。
融資時も銀行の評価は所有権の有無と接道条件ですので、簡単には通りません。

評価を上げたければ法的にその幅を位置指定道路として許可をとるほうが良いと思いますが、できれば0.5m巾高くても買い受けることが評価もあがり一番だと思われます。
買い受けて半分所有権があっても塀を設けないなどの隣人との協定をつくるのは利便性が上がると思いますのでよいと思います。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
不動産屋には協定書があれば大丈夫とのお話をいただいておりますが、
やはりそうですよね。
行政書士を通す方法はしりませんでした。
購入時に正式にお隣さんになった際にご相談させていただこうと思います。

お礼日時:2011/07/31 17:57

不動産業者です。


現状で購入地の間口が2m以上あり利用上協定書などで隣地を利用できるなら良いのですが、1.5mでは自己の所有地だけでは建築確認は取得できないのですから、隣地が親族以外やめたほうが良いでしょう。
質問者さんは現金で購入され新築されるのだと思いますが、住宅ローンを利用される方だと貸付先を探すのはかなりむずかしいと思います。要は担保価値が無いということです。
第三者の敷地を利用して建築確認を取得できる(建築可)と土地自体の評価や担保価値とは関係がありません。あくまで未接道地の評価です。
中古で安くそのまま利用するというならともかく、公ではない第三者の承諾がなければ利用不能な土地など買うものではありません。
その土地を売る経緯で、今まで隣地へもその部分の売却などの依頼も当然にあったと思われ、隣接地は売るのは駄目だが、承諾は良いということでしょうからね。地役権の設定なども手はありますが承諾してもらえるとは思えません。
どうしてもそこが欲しいなら、相応の対価を支払っても部分的に売却してもらうか?その部分への地役権の設定など第三者に対抗できる登記などが無ければ、隣地を買った第三者が全くそのことを知らなかった場合、売主へ(今の所有者)損害賠償などは出来ますが、使わせないとなれば裁判は免れません。
安いのでしょうが、安物買いの何とやら・・・・になりますよ。車庫や倉庫で使うなら良いでしょうが。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
仲介の不動産屋によると相応の価値があるそうです。
銀行も融資してくれると。
自分でも銀行に確認したところ、フラットに限り、ローンが組めるようです。
フラットでも危ないでしょうか?
ローン申し込み前に地役権の設定ができれば、担保価値を認めてもらえるのでしょうか?

周辺価格よりおそらく3,4割は安く設定されているようなので、
ある程度の価値の低さは理解していたつもりですが、通常の住宅ローンが組めないとは説明が全く今に至ってないです。

補足日時:2011/07/31 18:11
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どうして買い切る事が出来ないのですか


売らない理由がある → 将来計画が隣地にはある
せめて、借地契約&登記が必要ですね

この回答への補足

お礼を先にしてしまいましたが、借地契約を行った場合、価値の向上は見込めるのですか?
今だと、定期借地権しか設定できませんよね?
それでも、協定書よりは相当ましという程度ですかね。

補足日時:2011/07/31 18:18
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

先方も相続して間もないようです。
それを一度挨拶に来た人間には売れないということかと。

今後、お付き合いができたら、お願いをしてみたいと思います。

お礼日時:2011/07/31 17:52

協定書が遵守されれば、4mの私道に準じます(評価が上がるかどうかはなんとも言えない、上がると判断する人もいるでしょうが、登記等で担保されていないのは確実性に劣るので評価には反映されないと判断する人もいるでしょう)



>・私が第三者に売却時には、協定書は引き継がれる。

その第三者に引き継がれます

お隣(Aさん)が第三者に売却時には、協定書は引き継がれる。 との取り決めが無ければ、お隣が第三者に譲渡した時点で効力を失います
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
やはり売却時には効力失効しますよね。
不動産屋はあてにならんので、住み始めて隣家の方(良い方でした)の信頼を得てから
お話をさせていただこうと思います。

お礼日時:2011/07/31 17:49

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Q協定道路とは

土地を探し始めて半年経ちます。正直素人には難しいです。
概ね良いのだけれど、ちょっとネックがあるなぁと思う土地は、すぐには売れず値下がりしたりして「値下がりしたし買い時か?でも売れ残っているのってやっぱりあまりいい物件ではない?」などと迷っているうちに売れてしまい、後からちょっと悔やんだりしています(夫婦そろって優柔不断です)。

今、また迷っている土地があります。その辺の相場より価格も安いし。ただ、ちょっと気になるのは協定道路部分が20平米あることです。隣の元地主さんの駐車場の都合らしいのです(現在、土地の所有者はデベロッパー)。
もし、元地主さんが現在の家を建て替えれば駐車場はそこに作る必要もなく(元地主さんの家は角地で別の所に駐車場を作れる)、協定道路にする必要もなくなると思うのです。

もし元地主さんの次の世代になったり、元地主さんが更地にして土地を売るときには協定道路の協定を解除してもらえるものなのでしょうか?

○協定道路部分を所有するメリット
・協定道路部分を建ぺい率容積率に組み込める
○デメリット
・共有で使っているのに固定資産税は我が家が払う
・ゆったりした駐車場のスペースを確保したいが、協定道路部分は自由に使えないので、駐車場スペース確保の為に家の形がいびつになりそう。

土地を探し始めて半年経ちます。正直素人には難しいです。
概ね良いのだけれど、ちょっとネックがあるなぁと思う土地は、すぐには売れず値下がりしたりして「値下がりしたし買い時か?でも売れ残っているのってやっぱりあまりいい物件ではない?」などと迷っているうちに売れてしまい、後からちょっと悔やんだりしています(夫婦そろって優柔不断です)。

今、また迷っている土地があります。その辺の相場より価格も安いし。ただ、ちょっと気になるのは協定道路部分が20平米あることです。隣の元地主さんの駐...続きを読む

Aベストアンサー

>4.2メートルの公道があり、その延長線上に協定道路(幅4.2メートル、長さ約5.5メートル)があります。
>左に検討している土地(協定道路に約5.5メートル接している)、右に元地主さんの駐車場の入り口があります。

ということはもし協定道路がなくなると、御質問者の土地は4.2mの公道にそのまま接続するけど元地主さんの土地が道路に接することの出来ない土地になるわけですね。
ちなみに協定道路の先は行き止まりで、影響あるのはその元地主さんの土地だけなんですよね?

その場合は協定道路を廃止するには単に元地主さんが承諾すれば可能なようですね。

通常協定道路(正確には協定通路と言った方がよい)は建築基準法による建物を建築する敷地の接道条件を満たさないときに、それを満たすようにするために作ります。

ご質問の場合元地主さんの建物は別に協定道路は必要ないので、ご質問者の土地に家を建てるときに協定道路にしたのだと思います。
単に公道に接した敷地とすると、もちろん元地主さんが駐車場を使えなくなるので何らかの法的に道路としての形にしたかったのでしょう。で、通常はこれは位置指定道路にします。
そうすると、位置指定道路にしてしまえば道路の廃止は簡単に出来ないし元地主さんの承諾が必要になり、また道路は非課税になるメリットもあるのですけど、そうすると今度はそれを建ぺい率などに入れることが出来ません。
そこで単なる通路にしたいという思惑があって、協定通路という形にしたのでしょう。

この場合には敷地の固定資産税が取られてしまうのはいたし方ありませんね。その代わり建築の規制がその分ゆるくなるのですから。

まあ平たく言えば土地の貸し出しですよね。無償の。
多分元地主さんが売るときにつけた条件なんでしょうね。その分土地価格は安かったはずです。

で、将来的に廃止できるのかという話ですけど、元地主さんの意向次第ですね。こればかりは。

>4.2メートルの公道があり、その延長線上に協定道路(幅4.2メートル、長さ約5.5メートル)があります。
>左に検討している土地(協定道路に約5.5メートル接している)、右に元地主さんの駐車場の入り口があります。

ということはもし協定道路がなくなると、御質問者の土地は4.2mの公道にそのまま接続するけど元地主さんの土地が道路に接することの出来ない土地になるわけですね。
ちなみに協定道路の先は行き止まりで、影響あるのはその元地主さんの土地だけなんですよね?

その場合は協定道路を廃止...続きを読む

Q協定道路は前面道路になるのか

現在、協定道路の奥の敷地で住宅を建てるよていなのですが、
協定道路(43条第1項ただし書による道路)は建築確認申請でいう
前面道路にあたるのでしょうか?
それとも協定道路に接する道路の部分が前面道路になるのですか?

教えていただけると幸いです。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

法43条1項但し書きによるものは「前面道路と同様に扱われます」が道路ではありません。建築審査会に提出する図面でも「道路」ではなく「道」として申請しています。しかし、建築基準法の道路と同様に「道路斜線」もかかってきます。行政との事前の打ち合わせで建築審査会で許可を受けられるようであれば、建築計画は、前面道路して計画を進めればよいかと思います。

Q解決方法はあるか。土地購入、但書き道路について

建築基準法43条「但書き道路」(他人の所有地)を通らないと、自分の土地に入れない物件の購入を考えています。この道路の持ち主は名の通った不動産会社です。この道路に接している家は全部で(自分を入れて)2件です。ここを通ることと建築をすることに許可(了解)は取れています。同意書を交わしてあります(同意書の内容は第三者に譲渡しても継承されます。また、立会人として市議会議員の押印もあります)。このような但書き道路がある土地の購入自体、あまり勧められるものではないとは思いますが、将来的にもめ事を避けるために、やれる措置はありますか?同意書の効力は法的に確かなものでしょうか?できれば解決し、土地を購入できればと思っています。素人考えでは、この但書き道路を敷地として購入するしか方法はないのかなと思っています。このような場合、どこに相談するのかいいか、ということも教えていただけると助かります。弁護士でしょうか?大きな金額の買い物なので慎重にすすめたいと思います。どうぞアドバイスよろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

No.2です。解決策というよりも、ちょっとだけ個人的意見を書かせてください。

確かにこの土地の購入はリスクが高いのは事実です。法改正により再建築不可になった家が現在でも五万とあるように、No.6の回答通り、将来に渡ってその家が再建築可能か誰も担保してくれません。

ただ、私は直ぐに諦めると言うのはいかがなものかと思います。要は現在の法律に沿って安全な土地に変えてしまえば、これはかなりお買い得物件となるはずです。もちろん知識も行動力もないのであれば諦めるしかありませんが、私は仕事柄こうした欠陥物件を優良物件にして売る事を商売にしているので、何も直ぐに諦めなくてもと思いがあります。

通行地役権もその一つですが、これは民法上の話(通行の担保)で、建築基準法とは関係の無い話(再建築可能の担保)なので、隣地の通路部分の購入を目指すのが良いと思います。敷地延長(いわゆる旗竿地)になりますが、資産価値はぐっと高くなります。問題は売ってくれるかどうかという点と、価値が上がるのだからと、高い金額を吹っ掛けられる事ですが、そこからは交渉術と言う事になりますね。

我々なら公道に面した土地も購入し、分筆しなおしてしまうのですがね…。

No.2です。解決策というよりも、ちょっとだけ個人的意見を書かせてください。

確かにこの土地の購入はリスクが高いのは事実です。法改正により再建築不可になった家が現在でも五万とあるように、No.6の回答通り、将来に渡ってその家が再建築可能か誰も担保してくれません。

ただ、私は直ぐに諦めると言うのはいかがなものかと思います。要は現在の法律に沿って安全な土地に変えてしまえば、これはかなりお買い得物件となるはずです。もちろん知識も行動力もないのであれば諦めるしかありませんが、私は仕事柄こ...続きを読む

Q路地状敷地と見なす方法について

再建築不可の物件を購入しました。(添付の図の赤い箇所です)

物件は全面が4mほどの通路に接しており、その通路の持分もあります。
また、公道に面している側から3分割された土地で、それぞれの持ち主にも通路の持分があります。また、公道側の土地のみが公道に接する形で奥の2つが公道に接道していません。

役所に問合せたところ、再建築を可能にするためには、奥側の持ち主と、2mずつの路地状敷地と見なすべく手前、奥の持ち主と協定を交わすべしとのことでした。(42条1項5号道路(位置指定道路)にするのが難しいので)
これは、建築許可が出せるかどうかは、実際の持分は関係なくそのようにみなせるかどうかが問題だから、とのことです。

さらに、この場合、測量士や建築士などに依頼し見なし分の境界を確定し、さらにそれぞれの土地の持ち主に再建築の際には路地状敷地とみなしてもらうべく一筆書いてもらっておいたほうがいいとのことでした。

これは具体的に何をするのがよいのでしょうか。測量士や建築士に依頼する必要がある場合、
費用などはどの程度かかるものでしょうか。
対応方法などご教示頂けましたら幸いです。

再建築不可の物件を購入しました。(添付の図の赤い箇所です)

物件は全面が4mほどの通路に接しており、その通路の持分もあります。
また、公道に面している側から3分割された土地で、それぞれの持ち主にも通路の持分があります。また、公道側の土地のみが公道に接する形で奥の2つが公道に接道していません。

役所に問合せたところ、再建築を可能にするためには、奥側の持ち主と、2mずつの路地状敷地と見なすべく手前、奥の持ち主と協定を交わすべしとのことでした。(42条1項5号道路(位置指定道路)にするの...続きを読む

Aベストアンサー

役所からのアドバイスについて。
行政からは、このような回答が限度です。

>これは、建築許可が出せるかどうかは、実際の持分は関係なくそのようにみなせるかどうかが問題だから、とのことです。

この意味を考えてみましょう。
確認申請だけに限れば、土地の権利関係は審査の対象ではありません。
確認を通すだけなら任意に敷地を設定し、その形態で接道義務が果たせればいいんです。

この状態で奥の2敷地が再建築不可とは断言できません。
というのは、路地(旗竿の竿部分)を複数名義で所有したり、細分化した土地でお互いが持ち合っている、というケースはときどき見かけるからです。
もちろん確認申請は大丈夫。

道路側の起点の土地所有者が、あなたも区分で所有しているこの通路を駐車場への出入りで使っているわけですよね。
あなたは容認しているんですか?
同じことを確認申請の敷地設定で考えられませんか?

まず、道路位置指定が無理として、路地状敷地で考えてみましょう。
幅が4mちょうどであれば、2軒目(2宅地目)と3軒目(3宅地目)で半分の2mずつを使えば接道義務が果たせます。
確認申請なら、そのような配置図で申請すれば普通に通ります。
これについて行政は何も言いませんが、通路の他の権利者(所有者など)に無断であれば、そちらともめることになりますね。

役所、つまり建築行政がアドバイスしたのは、確認申請は通っても民事上のトラブルを起こさないように、との注意です。
確認申請では申請者(=設計者である建築士)が申請する任意の敷地設定でOKです。
公図や登記簿情報を添付することは無いため、土地の権利関係は審査の対象外なんです。
確認申請で権利関係を審査しないのであれば、「そのようにみなせるかどうか」は役所、つまり築行政は介入しない、ということ。
ただ、最近おもしろい判例がありました。
袋地の所有者が、道路に接する側の土地を、その所有者の承諾無しに敷地に組み込み路地状敷地として接道を果たす計画で確認を取ったら、裁判で確認処分が無効と判断されました。
実際に使えない竿部分では万が一の非難などに支障をきたす、法第43条の趣旨から外れる、ということです。
以前はこのようなことは無かった(法では求められないため)のですが、絵に描いた餅ではダメだという潮流なんでしょう。
この図の下側の状況が良くわかりませんが、3宅地以上で幅が4mの場合に道路位置指定が効果を表します。

>持分はともかく再建築の際の申請をスムーズにするための合意書などを作っておきたいのですがどのようにすればよろしいでしょうか?
>このあたりも測量士さんなどに相談すべきでしょうか。

仮に建築士に依頼するのであれば、状況を理解し最善の方法を考えてくれると思います。
重要なのは、通行に関する権利ではなく、
「この土地に建物が存続する限り、敷地の一部として設定することを承諾してもらう」
です。
敷地の2重使用はできない、ってこと。
勝手に嫌だとは言わせない、ってこと。
あなたが通路の一部を所有しているのであれば、2軒目のあなたも、3軒目の方も、奥の駐車場へ出入りする車も、お互い様。
これらを書面に整理して関係者が署名・捺印し合意文書としておくのがよろしいかと。
これが役所で言われたことです。

トラブルさえ起こらなければ、書面でなくても口頭で承諾しあえば問題無し。
ただ、将来に相続が発生したり売却で所有者が変わったなどで口約束が反故にされたら、大変なのはあなたです。
ソノ筋の怖い方の手に渡ったら怖いでしょ?

>費用などはどの程度かかるものでしょうか。

具体的にいくら、とは簡単に言えませんね。
報酬の算出の計算式がありますが、これは設計や工事監理などを行う場合。
単純に人工(にんく)で考えるとわかりやすいかも。
建築士の日当を2~3万円としましょうか。
これは事務所の人件費で、建築士個人がもらう手取りではありません。
同意をもらうには内容を図面化し、合意文書を作文しなければなりません。
図面を描くには現地へ赴き簡単な測量をします。
関係地の権利者を確認するため、法務局へ行き登記簿などの取得も必要でしょう。
調査や折衝のための交通費が別ですね。
こんな感じで、現地の確認で半日、資料の作成などで半日、現地での説明から合意を得る作業で1日、整理に1日、とすると3日程度になります。
現場の内容によっては当然追加の作業があるでしょうけど、だいたい目安が付きませんか?

役所からのアドバイスについて。
行政からは、このような回答が限度です。

>これは、建築許可が出せるかどうかは、実際の持分は関係なくそのようにみなせるかどうかが問題だから、とのことです。

この意味を考えてみましょう。
確認申請だけに限れば、土地の権利関係は審査の対象ではありません。
確認を通すだけなら任意に敷地を設定し、その形態で接道義務が果たせればいいんです。

この状態で奥の2敷地が再建築不可とは断言できません。
というのは、路地(旗竿の竿部分)を複数名義で所有したり、細分化...続きを読む

Q分譲地における敷地延長部分の通行について

自宅の裏口から出たところが、同時期に分譲で購入した
斜め後ろの方の敷地延長部分と接しています。

このたび、通勤に使うためにバイクを購入しました。
自宅には駐車スペースがあるのですが
横幅が狭く、車と横に並べての保管は無理なので、
車を後ろに下げてバイクを停めたりしていましたが
車とバイクの乗り換えにいちいち2台とも
出し入れしなくてはいけないこと、駐車場が奥に長いため
裏口からバイクの出入りをすれば楽になると思い
裏口側のブロック塀をバイクの出入りができる分だけ
取り壊しました(扉はつけます)

すると、敷地の所有者の方からクレームがきました。
(今まで私は関わりはなかったのですが、他の分譲地の方とも
敷地トラブルがあったようです)

自分の許可なく私有地を通行するつもりなのか?
工事をやってしまった後、後付けで「やってしまったからいいでしょ?」と
事後承諾をするつもりなのかと怒られました。

確かに、最初に一言御断りなり報告をしなかったことはまずいと思いますが、
自宅購入の際の契約書に、『地内の敷地延長部分(現況道路及び歩道)を
全区画所有者に対し通行使用の目的だけに承諾させるものとし、・・・』とあり
また、不動産会社からも「個人所有ですが、共有に使用できます」と
説明をされていたので、バイクで朝晩通行するだけなら大丈夫だと思っていました。

実際、分譲地の真ん中におなじように数軒分の敷地延長があるのですが
居住者の知人や家族が来た時に駐車することなどは、暗黙の了解になってます。

我が家の裏は居住者の通り抜けにしか使わないところですが
車も通れないようにポールを立てています(バイクは通れます)
そこまで他の人に入られるのがイヤなんでしょうが
バイクで出入りするのに通るのは、契約書の「通行使用の
目的だけに承諾・・」に該当できないのでしょうか?

相手の方が感情的になっており(私の受け答えが気に入らなかったようです)
「通行料とかお支払いすることでもだめですか?」と言っても
ここを通れば出入りができると思われたのが不快なのか
承諾してもらえそうにありません。

ブロック塀は壊してしまったし、バイクを保管するガレージも
組み立てた後のクレームで困っています。

なにかよい対処法を教えてください。

自宅の裏口から出たところが、同時期に分譲で購入した
斜め後ろの方の敷地延長部分と接しています。

このたび、通勤に使うためにバイクを購入しました。
自宅には駐車スペースがあるのですが
横幅が狭く、車と横に並べての保管は無理なので、
車を後ろに下げてバイクを停めたりしていましたが
車とバイクの乗り換えにいちいち2台とも
出し入れしなくてはいけないこと、駐車場が奥に長いため
裏口からバイクの出入りをすれば楽になると思い
裏口側のブロック塀をバイクの出入りができる分だけ
取り壊しました(扉...続きを読む

Aベストアンサー

No3です。再々です。

>では、私が持っている「覚書」は何のためでしょう。
>何の権利・効力のためなのかという疑問がわいています

全区画所有者の署名・捺印が無ければ、何の意味もないでしょう。たぶん署名無いですよね?

そんな重要な書類に地名地番が書いていなくて、分譲時の○号地しか書いていないなんて、書類の体裁的に有りえないです。だって、「じゃあ○号地って、どこなんだ、おれは分譲以降に買ったからそんなの聞いていないぞ」って言われるでしょ?

>どの部分は車も可・ここは歩行のみ、と区分けをされていないので
>通行=通行可能な手段であれば大丈夫なのか?と思ったわけです。

袋路通行権が「徒歩」であるように、普通は最初から駐車場が面していないのなら、「通行」=「徒歩」だと思いますよ。

でもあくまでも明文化されていないなら、本人同士が納得できればそれでよかったのですが、こじれてしまってはもうだめです。いくらこちらが「バイクはいい」といっても、相手が「違う」といったら、無理でしょ。


>覚書の存在が腑に落ちません。

覚え書きがあろうがなかろうが、関係者さえ納得してもらえれば問題ない話だったので、話を自らややこしくしましたね。


前回も書きましたが、この覚え書きは質問者さんにはメリットだけがあり、デメリットがありません。それに対して敷地延長部分の所有者はデメリットしかありません。つまり、この覚え書きは不公平です。
そう考えると、どんなに譲歩しても「徒歩」です。

しかし、お互いが納得すればいい話なので、がんばって交渉してください。

No3です。再々です。

>では、私が持っている「覚書」は何のためでしょう。
>何の権利・効力のためなのかという疑問がわいています

全区画所有者の署名・捺印が無ければ、何の意味もないでしょう。たぶん署名無いですよね?

そんな重要な書類に地名地番が書いていなくて、分譲時の○号地しか書いていないなんて、書類の体裁的に有りえないです。だって、「じゃあ○号地って、どこなんだ、おれは分譲以降に買ったからそんなの聞いていないぞ」って言われるでしょ?

>どの部分は車も可・ここは歩行のみ、と区分...続きを読む

Q前面道路が43条但し書き 新築について

新築を購入し、手付金を支払った状態で残金決済はまだの状態です。
新築は私有地の通路を43条但し書きで確認済証と許可通知書が降りています。
私が購入した新築は横並びに5軒建っていて全て同じ不動産会社の分譲です。
その私有地の通路を使ってしか公道に出られない家はその5軒の新築を含め10軒程あります。
重要事項説明の時には口答でその私道は一人の持ち物で不動産会社が買い取る前の土地所有者が私道の通行切削等承諾書を私道の持ち主からとっているとの事でした。(無償通行、第三者への継承)
①その通行切削等承諾は1枚しか原本がないのですがコピーでも効力はありますか?また、ない場合対策はありますか?

そして住宅ローンを組む時に保証会社の書式で通行切削等承諾書を改めて私道の持ち主に貰ってきて欲しいと言われ所有者の元を尋ねた所、以前に承諾はしているが改めて承諾書と印鑑証明は出せないとの事でした。そして、その時に私道の持ち主にこの私道は個人ではなく6人の持ち物だと告げられました。
②この場合、不動産会社は説明義務違反になりますか?重要事項説明をした営業はその事実は知らなかったと言っています。法務局へ出向き調べたらやはり6人分名前がありました。
また、私道の持ち主に改めて承諾してもらえる良い方法はありますか?

③別の金融機関の住宅ローンではローンが組めるのですが、このまま購入までして後々トラブルになる可能性はありますか?
また、トラブルにならない為の対策はありますか?

私道の所有権を得ると言うのは難しいのでそれ以外の方法でどんな事でもかまいませんのでお知恵を貸してください。
よろしくお願いします。

新築を購入し、手付金を支払った状態で残金決済はまだの状態です。
新築は私有地の通路を43条但し書きで確認済証と許可通知書が降りています。
私が購入した新築は横並びに5軒建っていて全て同じ不動産会社の分譲です。
その私有地の通路を使ってしか公道に出られない家はその5軒の新築を含め10軒程あります。
重要事項説明の時には口答でその私道は一人の持ち物で不動産会社が買い取る前の土地所有者が私道の通行切削等承諾書を私道の持ち主からとっているとの事でした。(無償通行、第三者への継承)
①その通...続きを読む

Aベストアンサー

ところで。。。

重要事項説明書では何と書いてありますか?
また、営業担当(つまり宅建主任者)の口頭での説明に、書面との齟齬がありましたか?

仮に土地情報で「43条ただし書」の表現があれば、相手はあなたをだましたわけではない。
この言葉だけで建築基準法の道路には接していない袋地であることを表現しているんです。
決して悪徳業者ではない。
ただ、売りたいがあまりなのか、まだ慣れていないのか、説明不足や無知があったかもしれない。

今からでは建築基準法の道路にすることはほぼ不可能。
なぜかというと、それができるなら最初から道路として分譲していますよ。

幅4.9m、長さが50m程ですよね。
多くの特定行政庁の位置指定道路の技術基準では、延長50mまでなら幅員は5mでOKです。
それなのに今回位置指定をしなかった理由は、3点考えられます。
①道路になる空地の隣接者から同意が取れなかった。
通常、位置指定では新設道路に接する土地と建物所有者の全員の隣接同意が必須。
融資の抵当などがあれば、抵当権者の同意まで求められます。
なぜかというと、新しい道路ができるおかげで道路斜線制限が発生します。
もしこれに抵触した場合、法律が変わったわけではないので既存不適格にはならず違反建築となる。
②新設道路の起点部分に所定の大きさの隅切りが確保できなかった。
③都市計画法第29条の許可の対象になった。

③について説明します。
都市計画法では市街化区域に限り、開発行為に該当する区域の規制規模を定めています。
今回の規模をざっと計算してみましょうか。
・道路=4.9m×50m=245㎡
・宅地=販売5件、既存5件として計10宅地。
 1宅地100㎡と仮定して1000㎡。
よって道路と宅地、すなわち開発区域は1245㎡。

都市計画法施行令第19条では開発行為の規模を定めています。
法では基本1000㎡ですが、自治体によってはさらに厳しくなっていて、最低で300㎡ですね。
いずれのケースでも今回は開発行為となるのがほぼ確実だったはず。

建築基準法では都市計画法第29条が審査の対象法令であり、その規制は守らなければなりません。
なので、今回は位置指定道路ではダメなんですよ。
都市計画法による、建築基準法第42条第1項第2号による道路とする必要があったはずです。
じゃ、何で開発行為の道路にしなかったのか…
都市計画法第29条の許可を得るには高いハードルがあります。
幅員は4.9mではダメ。
途中に退避所、終端に転回広場が必要。
1宅地の最低面積の制限がかかります(だいたい135~165㎡くらい)。
道路の構造も、市道並みの基準となります。
U字溝などの排水施設も整備が条件。
雨水の浸透施設も必要。

当然、先行して開発をかけるわけで、3割安どころか道路などの整備の費用をすべて分譲に含まれるので、何もしない土地よりも割高は必須。
今回は売る方も買う方も、安さだけを狙ったんですよ。

>家族に迷惑をかけない為に今必死に解決策を勉強していますが万全な解決策が見当たりません。
>安心して暮らせるいい解決策はありますか?

暮らすだけなら大丈夫でしょう。
分譲なら、ましてや既存でそこを通行している住人がいるのなら、通路の土地の6名の共有者が通行の制限をかける可能性は小さい。
これだけを心配するのなら、そもそも私道であれば共通に懸念されてしまいます。
位置指定道路だって、道路内の建築制限などを除けば通行権には行政は関与しませんしね。
将来の43条ただし書の再許可、つまり再建築を考えなければ心配はいらないと思います。
今回は一部買い手であるあなたの要望を取り入れた建て売り住宅ですよね。
すでにインフラは埋設したわけで、通路を掘り起こす工事は当面いらないはずです。

それと金融機関の融資ですが、私が耳にしたのは、接道不良の土地は担保の価値が低いので金利が割高になる恐れがある、でした。
住宅金融支援機構のフラット35が大丈夫なら金利のデメリットも無いでしょう。

一応。
建築士
建築監視員
建築主事
そして43条ただし書許可申請と位置指定道路の申請を受け付け、処分するヤクザな仕事をいたしております(笑)

ところで。。。

重要事項説明書では何と書いてありますか?
また、営業担当(つまり宅建主任者)の口頭での説明に、書面との齟齬がありましたか?

仮に土地情報で「43条ただし書」の表現があれば、相手はあなたをだましたわけではない。
この言葉だけで建築基準法の道路には接していない袋地であることを表現しているんです。
決して悪徳業者ではない。
ただ、売りたいがあまりなのか、まだ慣れていないのか、説明不足や無知があったかもしれない。

今からでは建築基準法の道路にすることはほぼ不可能。
なぜか...続きを読む

Q接道幅が2m以下の土地の売却価格

旗竿地で2項道路に対し、竿地で1.5m幅で接道した土地の購入を考えています。
竿地は他の方の通路状土地を含めて全体で4m幅です。
今回はお隣さんの土地をお借りして、申請することで建築できるそうです。

不動産屋からは再建築可能と言われていますが、本当でしょうか?
こちらから聞かない限り、話を振ってきておらず、ちょっと信頼できません。
また、問い詰めたら、
「再建築時にお隣さんから許可をもらえれば」という条件付きの意味で言っていると
かわされそうな気がします。

JRも利用可能で交通の便が良く、都内としてはそれなりに広い土地が市場価格の2/3程度で購入できそうですが、
将来的に売却が必要な事態になった場合が心配です。

このような土地を売却された経験のある方、仲介されたことのある業者の方、
ぜひどの程度で売れたかなどをお聞かせ願えませんか?

不動産屋からは契約をせかされています。

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

先の回答者のとおりです。
2m以上の旗竿で7~8割
再建築不可なら5割の流通。今回は建つから6~7割程度というのは本当に建つなら相当でしょう。

不動産としては建築不可と書かれます。
今回建っても、次回の約束はありません。
もちろん不足幅の購入ができれば可能性は出てきます。
借地の契約ができても所有者変更や契約者の死亡などでその権利が永劫に続く例はそう聞きません。

融資がつかないので現金買いのお客さんだけですが、次に建物がたたないのなら買う人はいないでしょう。

今回建築が不安なら、建築できないと言われた際は目的を達成できないので契約を白紙にすることはできるはずですが、それとともに損害賠償を請求できるか不動産屋さんに聞いてみるといいですよ。
そして契約書にその旨を書いてもらいましょう。

Q契約書と協定書の違い

契約書と協定書の違いを
教えてください。

Aベストアンサー

契約書や協定書などの名前は、単なる書面の「名前」でしかなく、全くその違いはありません。
といいますか、複数の人間がある合意をすることが、契約なり合意なりと呼ばれるものであり(法律上は、売買、贈与、請負などの典型的な契約もあれば、分類できないような複雑な契約もあります)、これを書面にして残すものが、契約書、協定書、合意書、覚書、確認書・・・、といろいろ呼ばれているものです。

従って、書面の名前は、契約の当事者が適当に決めるだけです。また、はっきり言って、この「表題」に意味はありません。書面の中身が問題なのです。
表題が「売買契約書」と書いてあっても、中身は売買契約でも何でもないような文書(例えば、贈与)だったら、それは文書の中身に応じた解釈がなされます(上記であれば、贈与ですね)。

実務上は、契約書とすると、ちょっとおおげさな内容だったりする場合には、他の言い方、例えば協定書とか覚書とかに変えていることが多いと思います。

Q共有している私道について

質問させていただきます。

我が家は私道(4m以下)と公道に面しており、私道側のほうに門があります。
その私道は私道を囲む周りの4軒にて共有するという形(登記簿にその旨記載あり)で30年程前に私道の地主に対して1/4づつ支払い共有しておりました。
※支払った後も登記簿上は地主の名義のままで地主が「ここは名義はうちなんだからね」と忘れた頃に促しに来ていました。

最近4件の中の1軒が家の建て替えのために
周りの3軒には何の断りもなく地主(登記簿の名義人)と内密にやり取りし、
私道の名義(登記簿上の仮名義)をお金を払い購入した事が発覚しました。
理由は接道義務の要件を満たせないからです。

我が家にはその私道側に駐車場がありますし、門もあります。
30年程前ではありますが『4軒で共有する』という私道であったにもかかわらず登記簿の地主と内密にやり取りし、勝手に仮名義人になるという事は法律的に許されるのでしょうか?

現在その建て替えをする家主が「この私道をふさぐ」とか「この私道はうちのものだ」と言い張っており、近隣の住人も含め非常に困っております。
どうかよろしくおねがいいたします。

質問させていただきます。

我が家は私道(4m以下)と公道に面しており、私道側のほうに門があります。
その私道は私道を囲む周りの4軒にて共有するという形(登記簿にその旨記載あり)で30年程前に私道の地主に対して1/4づつ支払い共有しておりました。
※支払った後も登記簿上は地主の名義のままで地主が「ここは名義はうちなんだからね」と忘れた頃に促しに来ていました。

最近4件の中の1軒が家の建て替えのために
周りの3軒には何の断りもなく地主(登記簿の名義人)と内密にやり取りし、
私道の名義(登記簿...続きを読む

Aベストアンサー

基本的に昔に私道持分を支払ったというのであれば、登記もそのときに変更するのが筋です。しかしそれをしていないのであれば、後日このような問題が生じます。

ただご質問を見るとこの話は単にそれにとどまらないように思われます。
4m未満の道路であることと、建築時に接道条件を満たすために今回購入したという話をあわせると、そもそもそこは建築基準法では「私道」としてすら認められていないと思われます。なぜならば私道として認められているのであれば、そもそも所有権は関係ないからです。この場合にはそれは私道といわずに通路といいます。

建築基準法上どのように扱われているものなのかについては、役所の建築指導課に聞けば詳しく教えてくれます。
ご質問者の場合には公道にも接しているようですから最悪の事態(再建築も出来ない)ということにはならないと思われますが、他のそれが唯一の通路である人たちにとっては死活問題かもしれません。


昔の持分購入(しかし登記しなかった)の話を有効にするのは結構骨が折れる話です。
基本的に登記されていないものは権利主張が難しくなるからです。

>勝手に仮名義人になるという事は法律的に許されるのでしょうか?
基本的には購入者に問題はありません。登記するという仕組みを社会で用意しているのは権利の主張が出来るようにするという意味があり、所有者がまだ地主であれば、地主から購入することは出来るからです。

まず問題は地主に問題がないのかどうかという点が議論になります。
つまり過去に売買契約がなされて代金も支払ったが登記がされていないというだけの話であれば、たとえ未登記であっても、さらに二重に他の人に売却するような行為は許されませんので、損害賠償の対象になりえます。が、当時の話がもし購入ではなく、単なる使用料、地代という形でしかなかったといわれたときに、それを覆すようなもの(確かに売買した)という契約書などがないとかなりつらい話ですね。

さらに言うと、今回売却した相手がもし善意の第三者であると、たとえ地主の行為が否定されても、その土地は戻りません。登記がされてない以上は善意の第三者に対抗できないからです。ただ、ご質問の場合にはその当時から関係している人のようですから善意の第三者とはいえない可能性は十分にありますので、そうなると対抗できる余地はありますけど。

この話はかなりややこしい話なので司法書士(登記関係の専門家)なりあるいは弁護士なりに善後策を相談したほうがよいでしょう。

ちなみに、もしそれが通路に過ぎない土地であり、売買が成立して通路としてその人物が取得した場合には、少なくとも他に公道への道がつながっているご質問者の場合には以後通行は出来なくなる可能性は十分にあります。(現在のその通路が唯一の出入りできる道である人たちの場合には、いにょう地通行権による通行が認められる可能性が高いですが)

基本的に昔に私道持分を支払ったというのであれば、登記もそのときに変更するのが筋です。しかしそれをしていないのであれば、後日このような問題が生じます。

ただご質問を見るとこの話は単にそれにとどまらないように思われます。
4m未満の道路であることと、建築時に接道条件を満たすために今回購入したという話をあわせると、そもそもそこは建築基準法では「私道」としてすら認められていないと思われます。なぜならば私道として認められているのであれば、そもそも所有権は関係ないからです。この場合...続きを読む

Q通行使用承諾書(合意書)の有効性と位置指定道路について

法律のことについてあまり詳しくないので教えていただきたいのです。
知り合い(Aさん)から土地について相談があり、調べたところ地目が宅地なのに家が建てられないことがわかりました。
仮にこの土地をAとします。Aの位置は公道から3.5m幅の通路状私有地の一番奥右側にあります。
Aの左隣にBという土地があり、現在Aは更地、Bはアパートが建ってます。この通路を使うのはAとBだけになります。
今から9年前にBにアパート建設の計画の際に当時通路を持っていた方(Cさん)とBの所有者(Bさん)とで「土地通行使用合意書」を交わされ、そこには
・所有地番と面積(面積は通路分全部)
・無償にて永年使用
・Bの建築確認上建築申請地として使用
・日常生活における通行目的
・水道、ガスなどのライフライン設備のための掘削
・将来的に双方の土地所有権が譲渡された場合でも譲受人に継承
・その他問題が発生した場合は双方協議の上解決すること
と記載されてました。
このことをのちに知った土地AをAさんに売った方(Dさん)がAの権利を失ってはいけないと、CさんとAさんとでBさんと交わした同じ内容の(Aの建築申請地として)「土地通行使用合意書」を作成しました。その後Cさんが亡くなる寸前に「土地通行使用合意書の公正証書」(AさんとCさんとの)を作成、通路の土地をAさんが購入、名義変更したそうです。
建築できない理由は役所で調べたところ、Bのアパートは旗上敷地で3.5m幅のうちの2.0mを使って確認申請をしているのでAの土地は接道が足りなくなってしまっているからです。

Cさんはすでに亡くなっているためこれらの通行使用合意書の有効性はどうなのか。
また役所に相談したところ位置指定道路を取ることを進められましたが、通路の角地の右側(A側)の隣は1.0mの国有地と共同墓地、角地左側(B側)の隣はBの土地所有者です。Bの土地所有者は位置指定取得の隅切りには理解は示すものの、墓地側に塀を建ててくれないと応じないとのこと。
また国有地の払い下げについても役所に聞いたら墓地が通路側に向いて建っているため払い下げに難色を示しています。
回答をよろしくお願いします。

法律のことについてあまり詳しくないので教えていただきたいのです。
知り合い(Aさん)から土地について相談があり、調べたところ地目が宅地なのに家が建てられないことがわかりました。
仮にこの土地をAとします。Aの位置は公道から3.5m幅の通路状私有地の一番奥右側にあります。
Aの左隣にBという土地があり、現在Aは更地、Bはアパートが建ってます。この通路を使うのはAとBだけになります。
今から9年前にBにアパート建設の計画の際に当時通路を持っていた方(Cさん)とBの所有者(Bさん)...続きを読む

Aベストアンサー

2です。そうでしたか。
ちょと違う案件ですが、袋小路で角から3軒あり、角からの3件で敷き延長部分の持分があるとき、敷延部分がなぜか4mをきってしまっていて奥のかたが建てられない状態になっていたことがありました。幸い2番目のかたは花壇をはずせば4m確保できるように十年ほど前に新築しなおしておりましたが、角は古いのですが店舗もしており間口をきる事になかなか同意しにくい状況でした。
それを、一生懸命説得して次の建て直しには下がるという書面を取り付けることで役所のかたにも救済していただいた事があります。

Eは所有者でなく、Bが所有者でEは居住者だと読みました。
Eに墓地側に塀を建てさせる権利なんて基本的にはないはずですから、土地所有者に理解させるしかないと思います。Eへの説得は土地所有者が行うべきでしょう。


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