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中古戸建の購入を考えて不動産屋に相談したところ、
混乱する回答をもらい悩んでいます。
以下、不動産屋の話です。

<築10年以下の物件>
リフォームなしでもOK。

<築11-20年の物件>
リフォームすれば20年くらい住める。

<築30年以上>
リフォームする意味がほとんどない。

予算を考えると築10年以下の物件の購入は難しそうです。
不動産屋と話す以前は、できれば購入直後には手を入れないで済み、またその後に手を入れながら一生住める物件を考えていました。

不動産屋の話を聞いていると、購入後必ず建て替えをしなくてはいけないような感じもあり不安を感じます。そういうものなのでしょうか?

また、上の「築…年」という話は中古住宅の売買上で常識的なことなのでしょうか?

住宅購入の本は数冊用意していますが、そのようなことは記載されていません。
インターネット上ではあまり調べられていないのですが、不安が高じて来たため質問をさせて頂きます。

よろしくお願いします。

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A 回答 (7件)

私は、築40数年の家に住んでいます。


トイレは10年ほど前に水洗に改装しましたが、お風呂はそのまま(給湯器のみ新調)、キッチンも昔のタイプ(システムキッチンではなくセパレートタイプ)、ちなみに昔の間取りなので脱衣所もありません。

一部クロス張替えをしたり、ペンキで色を塗ったり(これは自分でやりました)、適度にリフォーム&DIYを楽しんでいます。

家自体は木造の在来工法、10年に1度位のタイミングでシロアリ予防しています。

で、結論手には。

家(木造)は、多少の手入れをすれば、いわゆる100年住宅と言われるものではなくても、100年住み続けられる。

と考えます。

その一方で
不動産の価値としては(今の日本の実態として木造住宅の場合)、築後25年で建物の価値をほぼ0円で取り引きされています。(この価値観は今後変化していく可能性もある)

また、人気の間取りは時代と共に変化して行く事、
また、設備機器が進化して常に新しいものが出てきている事。
また、建築基準法(耐震基準)が変化してきているので、古い家の場合耐震診断が勧められること。

この三つの要因から、築20年から30年で建て替えされる方が多いのも事実です。

そうすると、不動産屋が言ったことは一部正解かもしれませんが、
私個人的には、賛同しかねる意見です。(だって築40年でも楽しく住んでますから)

この回答への補足

お礼に時間が掛かってしまいましたが、みなさん本当に心の籠ったご回答ありがとうございました。ようやく気に入った物件に出会い住み始めています。初めは一戸建てが良かったのですが中古の分譲マンションになりました。フルリフォーム済であったため新築と同じ気持ちで住んでいます。皆さんに教えて頂いたようにちょっと古いけれど大切に住んで行きたいと思ってます。

ありがとうございました。

補足日時:2011/12/06 07:10
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます!

お礼日時:2011/12/06 07:03

難しいですよね。



築10年以内なら、前の住人の方の使い方次第でリフォームの必要性が変わって来ると思います。しかし、築15年くらいになれば外装の塗装が必要になってきますし、築20年なら、キッチンやお風呂などの設備もガタがくる頃と思います。
築30年ともなれば、耐震を含めた大規模なリフォームが必要となってきます。

うちも昨年、築18年の中古戸建てを購入しましたが、今屋根のリフォームで悩んでいるとこで…。
なんにせよ、中古住宅は築何年であろうと何らかのリフォームが必要になってくるのかなというのが本音です。
私の実家は築120年で、しかも素人のひいじいちゃんが建てたもので今にも崩れそうですが、どうにか持ってます(笑)私は結局、手を加えていけば住宅は百年はもつと考えます。
ただ、問題は住宅の性能への不満です。古ければ古いほど、断熱性や耐震性、利便性が悪くなります。それを最近の住宅と同じくらいにしようと思うと、結局新築と同じくらいの費用がかかるらしいので、建て替えられる方がほとんどなんだと思います。
うちもそうですが、やはり20年前くらいの住宅は冬寒いので(笑)

よって、建て替えられるつもりがないなら、少し頑張ってでも築浅物件を購入された方が、快適度と後々の家にかかる費用が安いんではないかと考えます。

良い家が見つかるといいですね!長文失礼しました。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます!

お礼日時:2011/12/06 07:02

#5の回答者の答えは非常に共感します。


不動産屋さんは不動産を流通させる立場でおっしゃっていることです。
その立場ではごく常識的でわかりやすい判断基準です。

現在では木造住宅の耐用年数は20年と定められていますからそれ以降に建物価値は流通する際にはありません。流通価値がないものをリフォームしてまで売る必要はないわけです。
買った人が建物を気に入れば住めばいいし壊して新築を作ってもよいという考えです。

また、設備や内装のリフォームサイクルは15年では確実に1回回ってきますので(器具故障などは8~20年で必ず)10~20年の家はメンテを入れなければ売りにくいし、買ってもすぐメンテが必要になったりするものです。

一生使う家にめぐり合うためには専門家を利用して構造、老朽化、健全なつくりであるかなどを調べる方法と自分で知識を持ち判断する方法があると思います。そうでなければ折角買っても持たない家もあるというのが現実です。

しかし、持つ家にめぐり合えばそれはもう長く使えてちょっとの古さも「れとろ」でよいとなります。
持つ家(耐久性の高い家)を選ぶ目を養ってください。そして家の勉強をしてください。そうすれば不動産業者さんにも判断できない、あなたにとってよいおうちにめぐり合うことができるかもしれません。気をつけるべきは、不動産業者は流通させて何ぼの仕事です。決してよい建物を見抜く力があるというわけではありません。次のお客様に渡しやすいおうちに関してはプロですが、家を長く利用するという観点で仕事をしていませんよ。ですからそこは自分で勉強してよいおうちにめぐり合えますように。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます!

お礼日時:2011/12/06 07:02

まあ、常識的には、不動産屋さんの言われるとおりでしょう。


長期優良住宅(一時期200年住宅などと言われていましたが)でも、リフォームを前提にして100年以上使うという話ですし、伝統日本建築でもリフォームは定期的(東大寺の大修復がおよそ50年ごと)に行われていますし、一般の家では、時代背景による建物への要求の違いもあって、20~30年もすれば、かなりの大改修が必要でしょう。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます!

お礼日時:2011/12/06 07:03

>不動産屋と話す以前は、できれば購入直後には手を入れないで済み、またその後に手を入れながら一生住める物件を考えていました。



まさに我が家、そのパターンです。
築20年以上の中古を買い、リフォームしながら住んでいます。
でも結構お金をかけましたよ。

屋根130万
台所と壁紙50万
風呂、脱衣所、洗面台で130万
外回りのペンキ塗り40万
ベランダの波板5万

これでも安くて親切な所を探して探して…です。
まだ、外壁のペンキも全部塗り直さなくてはいけないし、トイレもその内、床もだましだまし使っています。
それでも死ぬまでこれで行こうと思ってますので、頑張りますよ。

でも思ったのですが、これは新築をちょっと無理して買っても同じではなかったかと。
まあ我が家の場合、当時はそれ以上のローンを組む気にはなれなかったのですけど。

ちなみにリフォーム業者の話しですと、床下にはちゃんとした柱(木の中心を使ったと言っていました)を入れてましたし、家の柱と柱も横の板を入れてボルト留めしてましたし、しっかり作ってありますよとの事でした。(当たり前?)
私が屋根裏を覗いた時も、棟上げ式の飾りが付いていましたので、建築主はそれなりの思い入れを持って作った家だと思います。売主からは注文住宅ですと言われています。

同じ中古でも、注文と建売では違うと思いますし、良い物件があったら、そういった所を確認なさってはいかがでしょうか。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます!

お礼日時:2011/12/06 07:04

こんばんは。



まぁ、特に不動産業者という立場からすれば、
築30年の住宅なんて、土地に価値はあっても
ウワモノの価値はゼロ、あるいは取り壊し費用分だけマイナスだということで、
そういう意味では、ある面、常識なんでしょうね。業界の

住宅の価値って、そうやって経済原則で決まる部分の一方で、
オーナーとか家族にしか分からない価値も存在します。
思い入れとか、愛着とか、レトロ趣味とか、いろんな言い方があるでしょうが。

あなたがおいくつで、残りの人生がどれくらいと思った上で、
一生住もうと考えているのか分かりませんが、
木造の戸建ての場合、やはり30年もたつと相当古ぼけてきますよ。
ただ、その古さに、価値とか愛着とかを見出す人もいますから、
それはもう人それぞれです。

一般的に30年もたてば、建て替えたくなるものでしょうから、
不動産業者はそう言ったのだろうとも思います。
もちろん10年後、20年後は築40年とか50年とかになるわけで、
その時を考えるイマジネーションは必要ですが、
あなたがそれで良いと決めたのであれば、惑わされることはないと思います。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます!

お礼日時:2011/12/06 07:05

30年で建て替えるように考えて作る家もあれば、100年住み続けることを考えた住宅もあります。



不動産屋さんは30年で建て替えるように考えた(=建売住宅のような)安普請の家のことを言っています。

でも、100年住み続ける住宅には当てはまりませんよ。
30年ごとに改修を三回ぐらいやれば合計で100-120年は問題ないです。

どんな家が100年住宅なのかというと、本格的な日本建築がそれにあたります。
実は、本格的なイタリア建築でも、本格的なフランス建築でも100年もつのですが、日本には本格的なイタリア建築も、本格的なフランス建築もありません。あるのは”○○風”と呼ばれている、まがい物ばかりです。

ですから、本格的日本建築の築30年を入手して畳、襖、障子、雨戸、それに風呂桶や便器、炊事場などの水回りを更新すれば快適な住宅として後70年住むことができますよ。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます!

お礼日時:2011/12/06 07:01

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●土地+古家で1780万です。

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以前リフォームと建て替えを検討しました。
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Q20年前に3000万だった家の価値について

はじめまして、こんにちは。
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いろいろ見ていて20年前に3000万だった家が1000万円で売りに出されていました。(20年間ずっと居住されていたようです)
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よろしくお願いします。

Aベストアンサー

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Q軽量鉄骨造一戸建ての寿命

積水ハウスの中古住宅(築18年)の購入を考えています。
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よろしくお願いします。

Aベストアンサー

その昔、積水ハウス軽量鉄骨造の平屋に住んでいました。築26年まで住みました。
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取り壊す時に解体業者の方に言われましたが、鉄骨の柱はまだ
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元々土地が田んぼを埋めたてたところだったので、湿気が多かったセイだと思います。

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補修が必要だろうと思う部分は上に書きました、床(耐久性)と内壁(美観)
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屋根がトタンだったら、雨がふったらバラバラと音がします。
慣れれば風情として楽しめる程度ですが(^^)
私は雨の音が好きだったので、今の家は殆どしないので残念です。

あと、これは建て替えないと判らなかった点なのですが
今の家は前の家に比べて気密性が高いので、冬温かく夏涼しいです。
冬の事ですが、暖房を切って寝て、次の日の朝起きたら温かく感じます。
(昔の家に比べて)あれ?今年は温かいねって言ってたら、外は雪。
それで中が温かいんだと気付きました。この点は大きい利点でしたね。
前の家では、1度暖房を付けに起きて、また暖まるまで布団に戻る感じでしたから。

他の点での不満は得に有りませんでしたから、前の家に手を加えてまだまだ
住めば良かったのにと思っています。
でも、親もどんどん年をとることだし、冬温かい家はやっぱりよかったのかも?
(断熱工事ができるんならそれの方がいいかもしれませんが)

どちらの地方かわかりませんが、断熱という面でも覚悟が必要かもしれません??

あまり役に立たない話でしたね(^^;(思い出話みたいになっちゃった)
他の方の回答も待ってみてください。

その昔、積水ハウス軽量鉄骨造の平屋に住んでいました。築26年まで住みました。
(今残ってたら築31年なんですが、5年前建て替えました)

取り壊すキッカケは
猫を飼っていたので壁紙など爪でバリバリにされた事
台所の流しの前の床が湿気で腐り、落ちそうになっていた事。
戸の建て付けがあちこち悪くなっていた事です。

取り壊す時に解体業者の方に言われましたが、鉄骨の柱はまだ
全然しっかりしていたそうですよ。(素人目ですが、私にもそう見えました)

台所の床が腐ったのは、長年ちょ...続きを読む

Q外壁塗装は必ず必要ですか?

築15年の軽量鉄骨住宅に住んでいます。外壁、瓦の塗装のセールスが多いのですが、迷っています。10年ごとにと良く言われますが、必ず必要でしょうか?同時期に同じメーカーが建てた家が10棟ありますが、半分以上は1回は塗り替えを行っているようです。定期的な塗り替えが良いことは分かりますが費用の問題があります。
たとえば、40年で解体するとして、その間に4回塗り替えをするのか、1回で済ますのか。1回100万円としても大きな差ですよね。雨漏りなどのトラブルが発生しなければ、なるべく少ない方がいいと思うのですが。近所には、私が小さい頃から1度も塗り替えなどしていないだろうと思われる木造住宅も結構あると思うのですが・・・・
我が家は現在、ひび割れなどはありません。目地部分はだいぶシワシワな感じになっています(ここから雨水が浸入してと言われたことがあります)。雨漏りなどは全くありません。出来れば先延ばしにしてトータルの回数も減らしたいのですが・・・
アドバイスをお願いします。

Aベストアンサー

親が大工しています。
実感としては#5さんに近いと思います。
但し建てられた家の状態がわからないのでなんともいえません。
ローコストで建てた場合は比較的早い頻度でしたほうが良い傾向にはあると思います。
リフォームやさんは外壁塗装は変化がわかりやすく費用もかさみ
かつうまみも大きいのでねらい目なのかなと思います。
リフォーム屋さんのお勧めの1.5倍の周期まではまあ大丈夫でしょう。

それより雨漏りやそれ以外の快適性に直接かかわらない部分、眼に見えにくい部分のチェックを大工さんに見てもらったらどうでしょうか ?
お近くに知り合いの大工さん(うでの良い)はありますか ?

ちなみに我が家の外壁は50年間塗装はしていませんまたまだいけそうです。塗ってもいいのですが古くなってきた感じが消えてしまうのが惜しい。

Q注文住宅、総額いくらかかりましたか?教えてください。

注文住宅で家を建てられた方、総額いくらかかかりましたか?
漠然としていて、叱られそうなのですが・・・。
もちろん、上を見ればきりがないし、タ○ホームなどの基本通り
で建てた方などは安く建てられたと思います。
つまり平均が知りたいのです。
建て方も、坪数も、もちろん皆さん違うと思うので一概に「いくら」
が平均とはいえないのも解ります。
ハウスメーカー、工務店、大工、それでも変わってくるのも解ります。

実は、新築を考える中で、主人と私の家に対する金額が500万ほど
違うので意見が分れて困るのです。
総床面積40から45で、主人は2000万あれば建てられるといい
私は2500万はすると思っています。
参考意見として、是非家にいくら使ったのか教えていただけると
助かります。

Aベストアンサー

有名メーカーではありませんが、床面積60坪の8LD+DKで2400万円でした。タ○ホームのようなローコスト建売まがいの住宅ではありません100%注文住宅です。私自身が間取りや仕様、主な材料製品をリストにして「これで2400万円で作ってください」と直接談判しました。

地盤調査にベタ基礎、次世代省エネ高気密住宅で全て断熱ペアガラスシャッター雨戸、トイレ洗面2箇所、6箇所給湯、本格和室と掘り炬燵、和室南側の縁側、出窓4箇所、1.2坪のバスルーム、キッチンは8畳で長さ2700のシステムキッチンと2方向の床ー天井の全面収納棚、と1方向の対面収納、1畳の階段下収納、2箇所の床下収納、ウォークインクローゼットは4箇所、6畳小屋裏収納、小屋裏収納拡張のための屋根裏出入り口付、床下収納2箇所、南側全面幅12m×2mのビルトインバルコニー暴風雨補強対策付、戸外の水栓2箇所、戸外コンセント5箇所、耐震強度も自分で再計算し、余裕の補強をしてもらっています。庭に電気を引いた1.5坪ログハウス物置も付いて、標準装備や希望オプションは全て入れました。築3年を経過しましたが、不具合はもちろん何もなく快適です。

「これでどうしてそんなに安いの」とよく言われますが、特に節約を意識せず普通に建てました。40坪で2500万円という価格は標準的なもののようですが「何でそんなに高いの?」と正直思います。

要するに「お任せ」では高くなりますし、手抜きや無駄な施工をさせないようよく勉強して必要な部分に必要なお金をかけていけば十分安い家が建つということです。その勉強が半端ではありません。

有名メーカーではありませんが、床面積60坪の8LD+DKで2400万円でした。タ○ホームのようなローコスト建売まがいの住宅ではありません100%注文住宅です。私自身が間取りや仕様、主な材料製品をリストにして「これで2400万円で作ってください」と直接談判しました。

地盤調査にベタ基礎、次世代省エネ高気密住宅で全て断熱ペアガラスシャッター雨戸、トイレ洗面2箇所、6箇所給湯、本格和室と掘り炬燵、和室南側の縁側、出窓4箇所、1.2坪のバスルーム、キッチンは8畳で長さ2700のシステムキッチンと2方向の床ー...続きを読む

Q建ぺい率、容積率オーバー物件を購入後に困ることは?

気になる物件が奇妙に格安なのですが「本物件は現況、建ぺい率、容積率を
超過しています」とありました。格安の理由はこれでしょうか?

建ぺい率、容積率を超過している=違法である、程度の認識はあるのですが、
一体どれくらいの不利益、罰則等があるのか調べてみると、過去ログに

http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3299878.html
「建ぺい率がオーバーしている中古物件を購入する際には住宅ローンが組めず、
現金一括でしか購入できない。」

とありました。一般に困ることってそれだけでしょうか?
居住を始めて、「違法=肩身が狭い」「違法=売りにくい」は覚悟するとして、
それら以外に、税金面などにペナルティはあるのでしょうか?

そもそも、違法な建築を建てることを業者はよく認めたものだと
思いますけどね(建築後に法律が変わったかもしれませんけど)

Aベストアンサー

こういったケースは自治体によって判断がマチマチなのが実情なのですが、現状引渡しが中古物件での主流となっています。そういった事情から重要事項に該当するので建蔽・容積オーバーと業者は謳っていると思われます。こういった物件の場合での借り入れ判断は金融機関によりますので一概にローンが組めないと言う事はありません(返済負担率等の諸事情で蹴られる事の方が遥かに多いと思われます)。よって問題点としては余程常識外の増築でない限り低層住宅に行政代執行までして強制撤去というペナルティを課す行政機関は聞いた事もないので通常住む分には問題は特にはありませんが、入居後に何らかの増改築等で確認申請が必要になった場合には申請が通らなくなる可能性が極めて高い(自治体が違法物件と認識していた場合)ので注意が必要です。ただ質問者様が該当物件を購入するに当たって注意すべき点は(1)抵当解除されているか否か(2)欠陥住宅でないかのみですね。中古住宅(特に不動産競売で取引される物件)では民民売買でも不良物件が多いので注意が必要ですので売主が販売するにいたった背景を調べる事ができるなら知っておいた方が良いと思われます。因みに確認申請を受けずに住む方法(工事を床・壁で2期に分け、施工業者も分ける等)で増築をしたような事であれば施工に関しての心配は無用だと思われます。こういった事情を受注側が持っていれば施工に関してのトラブルは極力避ける(特殊な顧客である可能性が高い)ので施工自体の問題はないと思われます。

こういったケースは自治体によって判断がマチマチなのが実情なのですが、現状引渡しが中古物件での主流となっています。そういった事情から重要事項に該当するので建蔽・容積オーバーと業者は謳っていると思われます。こういった物件の場合での借り入れ判断は金融機関によりますので一概にローンが組めないと言う事はありません(返済負担率等の諸事情で蹴られる事の方が遥かに多いと思われます)。よって問題点としては余程常識外の増築でない限り低層住宅に行政代執行までして強制撤去というペナルティを課す行...続きを読む


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