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現在海外居住なのですが、住居取得のため相続した土地を流動化資産としたいのですが、借地人がおり今後のプロセスについてアドバイスをお願いいたします。
登記簿上は昭和48年からの借地権となりますが、過去8年ほどの賃貸料が未納であるため
先月には内容証明にて契約解除の告知を行いました。またこの借地人は市の諸税をやはり滞納しているため市により建物の差し押さえを受けております。市担当者に確認したところ、市による競売を実行することは当面控えると言われました。

建物の所有権は無職(病弱で就労できない)の息子に代わっており、現在は同居している母親の年金で生活しているため、納税もできずまた借地料も払えない状態です。

現在立ち退きについての以下の提案を考えております。この建物の所有権を年金生活の母親に移してもらい、息子は別住所に移住する。その後息子は生活保護を申請する。後に母親も新住所に移住することで今まで以上には収入確保ができるはずです。こちらでは借地人が滞納してる市税及びその利子の全額肩代わりとしてこちらで精算し、息子が移動する住居の3ヶ月分の家賃の補償および借地権消滅に際しての原状回復としての建物取り壊しは不要といった内容の提案なのですが法的アドバイスをお願いいたします。

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A 回答 (6件)

下記の書式では、 支払期限が経過しても、


法律的には、賃貸借契約は解除したことになりません。
へりくつになりますが、法律的には、契約解除予定の記載はある。

代金請求と、契約解除は1通でも可能ですが、
明確に「支払いなければ、解除する」との記載が必要です。

#2の書式には明確には「契約解除するとの事項がありません」。
#2と同じように記載して出した場合は、質問者は不利益を被る恐れがあります。

参考URL:http://naiyousyoumei.omiki.com/167naiyousyoumei/ …
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この回答へのお礼

akak71さん
ご説明ありがとうございました。大変参考になりました。
状況によりまたご質問させていただくことがあるかとおもいますので今後とも適切なアドバイスをいただければ幸いです。

お礼日時:2011/08/22 11:48

luglug_2011さん、私の投稿を「参考にしないでください。

」と言う者が現れていますが、戸惑ったでしよう。
私の内容を「補足します。」と言うことで補足して頂いたなら、私もありがたいですが「参考にしないでください。」と言われ中傷されたのでは私のブライドは台無しです。て
このサイトでは、他人の投稿を批判することはできないことになっています。まして、中傷することはできません。抹殺するよう管理者に通告しましたが。

ところで「この契約解除についての告知をした後、期間内に借地人から滞納分の支払いを行いたいと申し出がある場合は受領の拒否は可能なのでしょうか?また延滞利息を加算できるのでしょうか?」と言うことですが、請求したのですから、支払うと言い持ってくれば(持ってくることが原則です。)拒絶できないです。
「何日までに支払え」と言う期間が問題ですが、8年も経過しているわけですから、1週間や10日の日では権利の乱用と言われかねないです。
1ヶ月程が適当と思われます。
従って「本状到達の日から1ヶ月以内に・・・」と言うことなら1ヶ月待ちます。と言うことになります。
また、利息と言う名目なら請求できませんが、支払いが遅れたのですから不履行による損害金が請求できます。その額は、年5%です。
なお、賃料の消滅時効は、支払う日の翌日から5年です。
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この回答へのお礼

tk-kurodaさん

アドバイスありがとうございました。皆さんからのアドバイスでプロセスを理解することができました。
今後も状況により皆さんにご教授いただくことあるかと思いますので宜しくお願いいたします。

お礼日時:2011/08/21 10:19

#3 追加


下記に契約解除見本があります。
 
なお、代金の請求と契約解除を1通で記載しても良いです。

なお、法律文書は、事情など細かなことは記載しないで、
要件のみを、的確に書くのが良いとされています。

この場合の要件は、
 未払い代金
 いつまでに、支払え
 支払わなければ、契約解除する。

 不動産の所在地

などです。

参考URL:http://naiyousyoumei.omiki.com/181naiyousyoumei/
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この回答へのお礼

akak71さん

分かりやすいアドバイスありがとうございました。
是非参考とさせていただき、準備をはじめていきたいと思います。

ですが、この契約解除についての告知をした後、期間内に借地人から滞納分の支払いを行いたいと申し出がある場合は受領の拒否は可能なのでしょうか?また延滞利息を加算できるのでしょうか?
教えていただけたらと思いご質問させていただきます。

お礼日時:2011/08/20 15:36

#2 の契約解除通告書は 参考にしないでください。


 不十分なところ、
  「*月*日までに 支払ってください」の事項が抜けています。
  「同日までに支払いがない場合は賃貸契約を解除する」との事項が抜けています。

  #2の文書では、法律的には解除通告したことになりません。
  法律文書には書かない事項もたくさんあります。  例 再三、、、、、、  記載しません。

   
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>建物からの退去の強制執行および建物収去の強制執行はどのように進めればいいのでしょうか?



まず、契約を解除する必要があります。
「先月には内容証明にて契約解除の告知を行いました。」と言いますが、裁判所が関与する案件なので、その通知も法律上、正確でないとならないです。
ご足労でも、下記に契約解除の方法を私が詳しく記載していますので、そちらをごらん下さい。
http://oshiete.goo.ne.jp/qa/6951169.html
次に、裁判所に対して「建物収去土地明渡請求事件」として訴状を提出します。
書き方は、司法書士に書いてもらって下さい。
その時に契約解除の通知書が証拠書類となるので、その解除通知に間違いがなければ、1から2回の口頭弁論で勝訴は間違いないです。
次に、その勝訴判決を添付書類として執行官に強制執行の申立します。
実務では、約1ヶ月の猶予はありますが、建物退去と建物解体の強制執行が行われます。
一連の手続きは、やろうと思えば誰でもできる案件です。
事実関係も法律問題も難しいところはありませんので。
全部終わるのに、約6ヶ月ほどみて下さい。
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この回答へのお礼

tk-kurodaさん

早速のご説明ありがとうございました。

お礼日時:2011/08/20 15:30

luglug_2011さんが考えている「提案」は、相手に伝えましたか ?


相手が同意しなければ、一方的な提案では実現しません。
私ならば、淡々と手続きをすすめ、最終的には建物収去の強制執行します。
建物の強制執行の前に、建物からの退去も強制執行できます。
地代を8年も支払わないのに、法的手続きをしない方が、むしろ問題です。
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この回答へのお礼

アドバイスありがとうございました
亡くなった父親が何もアクションをとっていなかったのが相続後に判明したためこのような状況になった次第です。
先方には何も提案いないのですが、早々にアクションをとりたいと思っております。
建物からの退去の強制執行および建物収去の強制執行はどのように進めればいいのでしょうか?
お手数ですがご教授いただければ幸いです。

お礼日時:2011/08/20 10:26

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