新築マンションの購入を考えているのですが
売主が前田興産、施工が南海辰村建設株式会社
というあまり有名ではない企業が受け持っているのですが
どちらともあまり有名ではないです。
このような物件を購入するのは
欠陥などという点から考えて、大丈夫でしょうか?
あまり有名ではない分心配です。
何か悪いうわさなどありましたら、教えてください。

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A 回答 (3件)

はじめまして、設備関係の仕事をしているものです。



どちらの会社も寡聞なため知りませんが、基本的に売り主や施工会社で欠陥や手抜きが左右されるというものではありません。
というのは、超有名なゼネコンの建物でも実際に施工に従事するのは、下請の下請=孫受けや曾孫受け、下手をすると玄孫受けなんです。看板の大手ゼネコン会社からは、現場監督として人間が入っており、クレーム処理や調整をしているのが、普通の形です。
したがって、ゼネコンの社員が実際に建物を作っている訳ではないので、現場管理がどれだけ厳しいかの違いしかありません。

そこで目安としては、やはり値段かと思います。立地条件や仕様、専有面積・設備なんかを考え、極端にやすい場合は気をつけなければいけないかもしれません。建物が既に出来あがっているものを購入の場合は、現地での図面と施工に違いがないかの確認(竣工図は備付けが法律で決まってます)が、良いでしょう。
竣工図面上の面積や構造が、実際と異なっていないかや壁面クロスの仕様などがあっているか、設備(キッチン・バス・トイレ)の仕様は守られているか等を、確かめることが出来ます。

また、売り主責任は新築引渡し後2年程度と規定しているのが普通なので、その辺を確かめることも良いかもしれません。仮契約書や契約書の重要事項説明書の記載内容をよく確認する必要がありますね。瑕疵担保責任の範囲の規定や年限、保証などが書かれてるからです。

あまり参考にはならなかったでしょうが、欠陥や手抜きは有名な売り主や施工会社だからない・・・なんてことはありませんので、小さいからといって心配することはないかと思います。
ただ、注文・施工・販売・管理までやっているようなところの利点は、クレーム発生時に管理会社が言うことを聞かなければ、頭越しに不動産部へクレームをつけることも可能だってこと位です。

この回答への補足

丁寧な説明でありがとうございます。
管理会社について少し疑問があるのでお願いします。
管理会社というのは管理人を派遣する会社のことで
よろしいのでしょうか?約款によると2年間は
日本ハウズイングで、それ以降は管理組合で
変える事も出来るみたいです。
このような仕組みなのですが、
これは良い仕組みなのでしょうか?
素人なのでその辺の仕組みが全く分からなく
お手数お掛け致します。

補足日時:2001/04/30 15:43
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この回答へのお礼

建設業界の仕組みや、注意する点について教えていただき
ありがとうございました。

お礼日時:2001/05/01 22:02

管理会社のことについて一言。


通常、分譲マンションの場合マンションに関しての権限は
住民によって構成される「管理組合」にあるのだと思います。
しかし、新築の場合は住民が決まっておらず、
入居前に「管理組合」を立ち上げることが難しいので
売り主の側で日々の管理を委託する「管理会社」を当初決めているのだと思います。
本来建物の管理を委託するのは、住民による「管理組合」ですので
委託料、内容等によっては、管理会社の変更は当然管理組合が行える権利です。
分譲の場合は、あくまでも持ち主はご自分達ですので
建設時の瑕疵と思われること以外は、やはり自分たちでやって行くものだと思います。
文章をお見受けする限り、kyoroqさんは「管理会社が全部責任を持っていろいろやってくれる」とお考えのようなのですが。(違っていたらすいません)
あくまでも、自分たちの財産を維持管理するために「委託」するのですから、
その内容はご自分達で決めるべきことであると言うことをお忘れにならないように。

最後になりましたが、私は建設関係の仕事をしていますが、
施工会社の南海辰村建設の名前は大阪圏ではよく聞きますし
仕事の内容が特に悪いという話も、知っている範囲では聞いたことはありません。

よい住居に巡り会われることを。
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この回答へのお礼

ご親切にありがとうございました。
moon00さんのおかげで少しほっとしました。
これから検討したいと思います。

お礼日時:2001/05/01 22:01

前田興産は知りませんけど、南海辰村は南海沿線に住んでいるのでよく目にする名前です。


・・・内容については全然知りません。
売主・施工会社が大切なのはもちろんですが管理会社の事も調べてみたらいいと思います。
定期点検など販売会社と接触する事もありますが、入居してからの窓口は管理会社ですよね。
時間の経過とともに疎遠になる販売会社より普段クレームを受け付けてくれる管理会社が頼りになる方がいいと思います。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時:2001/05/01 22:04

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Aベストアンサー

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Aベストアンサー

気分的なものをのぞいて、ですが。

破産申告者であっても、債務の整理が済んでいれば特に問題ないでしょう。
登記簿謄本をみて、乙区に記載がなく、甲区の仮登記もなければ大丈夫です。
また、売主は家を売ってそれを債務の整理にあてる可能性も高いです。
その場合は、契約成立、所有権移転、抵当権などの抹消を同時にする必要があります。善良な不動産業者ならきちんと手配をすると思いますが、心配であれば司法書士、弁護士に相談なさったら確かかと思います。
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Aベストアンサー

>最近問題になっている欠陥マンションについては売主には無過失責任があると聞いております。
それは「住宅の品質確保の促進等に関する法律」において、過失の有無を問わず、瑕疵があった場合には10年以内であれば担保する責任があるとされているからです。

第八十八条  新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時(当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から当該売主に引き渡されたものである場合にあっては、その引渡しの時)から十年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵について、民法第五百七十条 において準用する同法第五百六十六条第一項 並びに同法第六百三十四条第一項 及び第二項 前段に規定する担保の責任を負う。この場合において、同条第一項 及び第二項 前段中「注文者」とあるのは「買主」と、同条第一項 中「請負人」とあるのは「売主」とする。

>私は、仲介でマンションを購入したのですが、その場合には売主(個人)に責任を問えるのでしょうか?
無理です。
個人かどうかという以前に中古の住宅であれば適用されません。条文の通り新築に限定されます。

なお、中古住宅についての隠れたる瑕疵(今回のような話)については、売主によって異なり、

個人:民法570条にもとづき1年以内であれば担保する責任があります。但し売買契約書の特約で担保しないとあれば責任を求めることが出来ません。

宅地建物取引業者:二年以内であれば宅建業者は担保する責任があります。この場合には売買契約書で担保しない特約を結ぶことも違法だし結んでも無効です。(宅地建物取引業法)

>最近問題になっている欠陥マンションについては売主には無過失責任があると聞いております。
それは「住宅の品質確保の促進等に関する法律」において、過失の有無を問わず、瑕疵があった場合には10年以内であれば担保する責任があるとされているからです。

第八十八条  新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時(当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から当該売主に引き渡されたものである場合にあっては、その引渡しの時)から十年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた...続きを読む

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Aベストアンサー

30万円多く負担してもどうしても購入したいのなら、相手の言いなりでやむを得ないかもしれませんが、それでも関西人なら、証明書付きでないと買うつもりはないと交渉します。そのうえで、その件はこちらも折れるので、ほかでサービスしてよと、少しでも有利な条件を引き出します。

決して買主のための制度ではないということを、長文になりますが、説明します。

平成17年度の税制改正で、耐震性を満たす中古住宅については、築後経過年数要件が撤廃されました。該当する減税制度等は次のとおりです。

(1)住宅ローン減税制度
(2)特定の居住用財産の買換え及び交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例措置
(3)住宅取得等資金の贈与に係る相続時精算課税制度の特例措置
(4)住宅用家屋の所有権の移転登記等に係る登録免許税の軽減措置
(5)中古住宅の取得に係る中古住宅及び中古住宅用の土地に対する不動産取得税の特例措置

買主側は、住宅ローン控除のほかに、登録免許税と不動産取得税で優遇措置を受けられます。
売主側も居住用財産の買換えであれば、所得税の特例措置を受けられます。

誰が証明するかといえば、制度上は、売主が証明することになっています。
具体的には、売主が、建築士事務所に属する建築士、指定確認検査機関、指定住宅性能評価機関のいずれかに依頼し、耐震診断を受けて、耐震基準適合証明書を取得することになります。

場合によっては、耐震基準に適合していないという結果になり、調査費用が発生するだけで何のメリットにもならないということもあり得ます。その場合は買主に費用負担を求めるのは筋違いでしょう。

耐震基準適合証明書付きの不動産であれば、例えば血統書付きの犬と同じようなもので、それは物件の価値を高める要素になります。そういう意味では、証明費用を売主に請求するよりは、本体価格に上乗せする方が筋がとおります。買主のためではなく、売主にとっても有利な条件のひとつと言えるのです。

買主からすれば、証明書付きかどうかで、価格が適正なのか、購入するかどうかの判断基準にすることも考えられ、そのためには事前に証明されていることが必要です。

実態としては、最終的にどちらがその費用を負担するかは、売主と買主の合意により決めることになるのでしょうね。改正後数ヶ月しか経ってませんし、中古住宅の売買は、築後20年(耐火建築物は25年)以内のものが多いでしょうから、耐震基準の証明書付きで売買された事例は、まだ少ないと思われます。ですから、不動産業界でも取り扱いをどうするのか、模索している段階ではないでしょうか。

30万円多く負担してもどうしても購入したいのなら、相手の言いなりでやむを得ないかもしれませんが、それでも関西人なら、証明書付きでないと買うつもりはないと交渉します。そのうえで、その件はこちらも折れるので、ほかでサービスしてよと、少しでも有利な条件を引き出します。

決して買主のための制度ではないということを、長文になりますが、説明します。

平成17年度の税制改正で、耐震性を満たす中古住宅については、築後経過年数要件が撤廃されました。該当する減税制度等は次のとおりです。

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Aベストアンサー

そのままで良いと思います

不動産屋を売り主の代理と考えれば良いだけの話です

売り主-売り主側不動産屋-買い主側不動産屋-貴方

中古物件ではこれが普通です

きちんとした契約書・取引にしたい場合は不動産屋を間に入れます

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