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現在、私の父親が一人で借地権のついた土地に建てた家に住んでいます。
祖父の時代に、地元の地主と借地権の契約をして、そこに家を建てて数十年住んでいました。

祖父や祖母は亡くなり、私や兄弟たち子供は家を出て、母も亡くなり、現在は75歳の父が一人で住んでいます。毎月地代を払っています。

将来的に父が亡くなり、家と土地の借地権をどうしたらいいか話をしたとき、わたしたち兄弟はもうその土地には誰も住まないということになりました。
父が亡くなった場合、その土地を更地にして地主へ返すことになると思います。
しかしながら、今の建物を壊して更地にするには莫大なお金がかかってしまうと思います。

何か少しでも金銭的に軽減する方法はないのでしょうか?
家(建物)を売ることもできると思いますが、現在家は老朽化がすすみ、長くは住めないと思います。
借地権を誰かに有料で譲渡することはできるのでしょうか?
可能な場合は、不動産屋などに依頼できるのでしょうか?

このようなことを含めてどのような選択肢がありますか?

ちなみに、家の土地は下町の駅から15分くらい歩いた場所で、あまり便の良い場所ではありません。住宅地です。

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A 回答 (1件)

借地権を有償で譲渡する事はできます。


一般的に借地権者は5~6割程度、商業地などでは8割くらいの権利があるとされています。5割としても坪当たり100万の土地なら50万の値打があるという事です。

しかし本当に売れるかどうかは、その土地の条件、人気度次第です。
また売れるとしても地主に名義書換料を要求されます。

地価の高い地域でなかなか土地がなくて「借地でもいい」というような人がいる地域なら売れるかもしれませんが、最近は地価も下がってますので「借地権を買うくらいなら底地の権利も付いてる土地のほうが良い」というケースも多いです。

また不動産というものは、売りに行けば足元を見られて買い叩かれ、買いに行けば調子に乗って値段を吊り上げられるものです。
値打のある土地ならば地主が借地権を買い取ってくれる場合もありますが、こちらから買い取りを申し出ても、買い叩かれるか相手にされないかでしょう。
逆に地主が土地を売らなければならなくなった時は、上記の借地権割合以上に売れるかもしれません。

借地権を持っているがもう誰も住まなくなった。しかし売っても安くしか売れないし地主も買い取ってくれないので、地主が土地を売る時まで地代を払い続けて待ってる。
というような人もいます。

とりあえず不動産屋に相談してください。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
やはりそういう感じになるんですね、、、しかるべきところへ相談してみたいと思います。

お礼日時:2011/08/24 17:28

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Aベストアンサー

no1です。

借地権売買の相手は不動産屋ですから、どなたの回答にも地主が買い取るような理解はしていませんよ。

No3さんの回答を補足すれば、
不動産屋への売却を地主が拒否した場合、「それなら地主さん、不動産屋に売る値段で買ってください」と言えるのです。これを「建物買取請求権」というのです。
地主が買うことになるので「建物」を買うと言う表現になります。

今回のケースは通常の借地権売買で、三者合意が出来る前提ですから、
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no1です。

借地権売買の相手は不動産屋ですから、どなたの回答にも地主が買い取るような理解はしていませんよ。

No3さんの回答を補足すれば、
不動産屋への売却を地主が拒否した場合、「それなら地主さん、不動産屋に売る値段で買ってください」と言えるのです。これを「建物買取請求権」というのです。
地主が買うことになるので「建物」を買うと言う表現になります。

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不動産屋との金額の交渉ですね。
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Q借地権って地主に売れるのですか?

私の家は、地元の地主から土地を借りて、そこに家を建てて住んでいます。
借地権の契約もあり、自宅も登記されています。
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いろいろ調べてみると、「地主さんへ借地権を売ることができる」と知りました。

これは誰でもできるのでしょうか?
地主さんが応じないとだめなんでしょうか?
そもそも、地主さんの土地なのに、なぜ借地権を売ることができるのでしょうか?

Aベストアンサー

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」という定義からはずれますので、同法で保護される「借地権」は存在しないです。

ですので、まずは賃貸借か使用貸借かを確認することから始めてください。

それと、
借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、
契約の不履行になるので、地主から残存期間の地代未払いを請求された場合支払い義務があります(通常契約書に書かれていたりします)。(民法415条)。

あとは、
建物買取請求権というのがあり、
地主に対して、借地上の建物の買取りを求める権利ですが、
どういう状況でも行使できるものではなく、
次の場合に、買取請求ができます。
1.借地権が消滅し、契約が更新されなかったとき。
2.借地権者から借地上の建物を譲り受けた者に対して、地主が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないとき。

借地権に建物買取請求権を定めた目的は、借地契約の解除や借地権の譲渡、転貸を拒否されて使用できなくなった場合、
借地人が建てた建物を無償で放棄することがないよう、費用(買い取りの請求が行われたときの評価価格になり、建築当時の価格にはなりません)の回収を図らせるためです。

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
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Q借地権を手放したいのです

両親が現在、地元の大地主から借地権を買い、そこに自宅を建てて長年住んでいます。
1階は工場、2階は住居です。
わたしは長男ですが、現在結婚して別の場所に住んでおります。

両親は高齢なので、将来的にその借地権をどうするべきか悩んでいます。
わたしの個人的な希望では、両親の今住んでいる場所は大変近所付き合いが濃厚で、正直プライバシーも全くないような土地柄なのです。このため、もうこの土地へ自分が住もうという気が全くありません。両親が亡くなった場合は、早く手放したいと思っています。

手放すには下記の選択肢があると思いますが、

1)借地権を地主に買い取ってもらう
2)借地権を第3者に買い取ってもらう
3)そのままタダで地主に返す

できれば、建物を壊して更地も戻す費用が高額になりそうなので、1)か2)を希望したいのですが、
下町の住宅街なので買う人がいるのかあやしいです。

最悪の場合は3)になってしまうかと思うのですが、1)や2)はそれ以前に交渉してみる価値があるのでしょうか? 土地を更地に戻す費用を買取側に負担してもらうかわりに、タダで借地権をあげるという交渉も可能なのでしょうか?

個人的は、これで儲けようなんて思いません。かかる費用をなるべくなくしたいと思っています。

両親が現在、地元の大地主から借地権を買い、そこに自宅を建てて長年住んでいます。
1階は工場、2階は住居です。
わたしは長男ですが、現在結婚して別の場所に住んでおります。

両親は高齢なので、将来的にその借地権をどうするべきか悩んでいます。
わたしの個人的な希望では、両親の今住んでいる場所は大変近所付き合いが濃厚で、正直プライバシーも全くないような土地柄なのです。このため、もうこの土地へ自分が住もうという気が全くありません。両親が亡くなった場合は、早く手放したいと思っています。

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Aベストアンサー

宅建業者です。

心地よい回答が出来ないので心苦しいのですが、まず借地権を地主が買い取るという事は殆ど期待できません。通常は土地を更地に戻して返却するという事だけです。
借地法では借地権を地主に買取請求できる権利は定められていませんので、地主は契約を終了するか、更新するかのどちらかしかありません。ご不明ならば法律家にご相談いただき、良くお調べになってください。ですので1)は基本ありえません。

2)の可能性はあります。2)に関しては、地主の承諾が必要です。地主が承諾しない場合は、借地非訟手続きと言って、裁判所が変わりに承諾する手段があります。親の世代の借地ですから、恐らく旧借地法が適用されますので、建物が健在であれば法定更新も可能ですので、第三者に建物と借地権を売却するのが現実的です。ただし、買主が現ればの話ですが。

地主が契約の更新を拒んだ場合、建物買取請求権が生まれます。つまり建物を地主に強制的に買い取らせるという事ができます。しかしこれは地主が更新を拒絶した場合なので、今回は難しいでしょうね。

つまり、確実なのは3)という事です。更地に戻す必要がありますし、1円たりとも入って来ないので、質問者さんとしては選択肢に入っていないとは思いますが。

2)は買主が現れれば、それに越した事はありません。地主が契約を更新したがっているのならば、売却を試みてください。地主が承諾しない場合は借地非訟手続きに進みますが、正直な所、借地非訟手続きに進む場合は、買主が手を引いてしまうという事例が多いので、上手くいくかどうかは分かりません。

後は思い切ってその家を賃貸に出す事です。地主は地代が入ってくるならと、賃貸に出す事に関しては承諾するかもしれませんね。そうすれば地代分の収入と、僅かでも建物分の収入は見込めるかもしれませんね。

宅建業者です。

心地よい回答が出来ないので心苦しいのですが、まず借地権を地主が買い取るという事は殆ど期待できません。通常は土地を更地に戻して返却するという事だけです。
借地法では借地権を地主に買取請求できる権利は定められていませんので、地主は契約を終了するか、更新するかのどちらかしかありません。ご不明ならば法律家にご相談いただき、良くお調べになってください。ですので1)は基本ありえません。

2)の可能性はあります。2)に関しては、地主の承諾が必要です。地主が承諾しない場合は、借...続きを読む

Q売れない物件を手放すには?

築50年のマンションの一室を、長年賃貸に出して収入を得ていましたが、古いので様々なトラブルが生じ、入居者さんも出ていかれることに。
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他に様々なトラブルが重なっておきているので、考えがまとまらないままの質問で申し訳ありませんが、法律に詳しい方、同じような問題をクリアされた経験がおありの方、解決方法を教えてください!

宜しくお願いします!

Aベストアンサー

宅建業者です。

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敷地も狭いのならば、本当は区分所有権を解消し、土地の売却と進めばいいのでしょうが、その動きも無いのであれば、生活をしない部屋として賃貸に出すと言う事でしょうか。管理も行き届かないのあれば、あまりクレームも出ないとは思いますので、倉庫などであれば借手が見つかるかもしれませんね。騒音の出ないちょっとした工場や生産場所、小さな会社の事務所、カルチャー教室とか、要はアイデア次第ですね。


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