借り換え用の10 年固定金利住宅ローンの低い銀行を教えてください。

当方、40代後半なので60歳の定年まででの10年固定金利でもっとも金利が安い住宅ローンを探しております。

住友SBIネット銀行の 1.57%が一番安い様ですが、如何でしょうか???

地方銀行によっては、
もっと低い金利が有りそうですが、営業範囲外だったり、
団体信用保険が別費用だったりするようです。

何卒よろしくお願いします。

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A 回答 (2件)

 居住地域の銀行や信用金庫に直接確認してはいかがでしょうか。



 まったく取引も何もない相手でしたが、たまたま地場信用金庫に行ったところ10年固定で1.2%前後でした。まだ借りてはいませんが。
 金利優遇がいつまで続くかも確認が必要かと思います。固定期間終了後も同率の金利優遇があるのかどうか。固定期間終了後には優遇金利が下がる金融機関も多いですね。
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住信SBIは融資手数料が2.1%かかりますので、


新生銀行と比べると微妙かもしれません。

こちらに比較があります。
http://www.jl.jpn.org/
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Q住宅ローン審査に落ちた理由が不明です。

現在29歳勤続5年の会社員です。
頭金1000万円で2170万円のマンションを購入したくて、銀行の住宅ローンの審査を申込ました。すると、審査がとおりませんでした。
あわてて、CIC,CCBへ情報開示に出向き、あわせてカード類に残高や滞納履歴が無い事を証明し、クレジット会社からは残高0証明を送ってもらい、2つ目の銀行にそういった書類を全て提出し、借り入れや残高、滞納履歴が一切ないことは明らかにし、今度こそはと思っていたのですが、なんと、二つ目の銀行もだめでした。
理由がわかりません・・・。
銀行側は総合的判断ですから。というだけです。
ただ、クレジットカードを4枚と○天カードというキャッシングカード(枠は100万円になりますが、カードは受け取ってはいません。○天カードに証明書発行をお願いしたのですが、CICの照会情報にはのってくるが、契約情報にはのらないから、そこで判断してもらうしかないということでした)を持っています。
ローン審査の事前にクレジットカード等はすべて破棄しておくべきだったでしょうか。
解約しなかった理由は、仲介に入っている不動産屋が急に解約すると不自然なので、解約はしないままで
審査かけたほうがいい、と言ったからです。カードを複数枚持つことだけで審査はねられることも実際あるのでしょうか?
過去、滞納歴や現在利用残高は一切ありません。
すみませんが、よろしくお願い致します。

現在29歳勤続5年の会社員です。
頭金1000万円で2170万円のマンションを購入したくて、銀行の住宅ローンの審査を申込ました。すると、審査がとおりませんでした。
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理由がわか...続きを読む

Aベストアンサー

前職で住宅ローン・住宅金融公庫取扱い担当をしていました。

ご本人または不動産業者から提出を受ける事前審査申込書に個人信用情報利用・登録の同意文言を印刷してありました。

まず、個人情報センターに照会、次に勤務先及び職種、勤務年数、収入と借入額、家族構成と返済比率、
さらに、購入物件の土地建物評価と借入額などを算出・評価します。
勤務先企業の創業歴が浅く(5年未満)安定性に欠ける場合は、マイナス評価します。
通常勤務年数2年以上を対象(公務員・上場会社正社員は1年以上)
申込み時の年収を基準にしますが、営業職で歩合給割合の高い場合は一定の掛け目で割引評価です。
同じ年収でも、扶養家族の数により返済比率が異なります。
別途、申込み金融機関と取引の有無。給与振込み・公共料金口座振替・関連クレジットカード保有、
預金残高などを加味し総合判断します。各項目ごとに点数制で合計60点以上はOKを出していました。

現在の年収は大事ですが、住宅ローンは一般的に短くても10年以上最長35年に及びます。
安定収入が見込めるかどうかが最大のポイントです。したがって、年収1000万円超でもスポーツ選手や芸能人は通常対象外です。

この審査稟議書は金融機関の内部文書であり、本人に非公開です。

前職で住宅ローン・住宅金融公庫取扱い担当をしていました。

ご本人または不動産業者から提出を受ける事前審査申込書に個人信用情報利用・登録の同意文言を印刷してありました。

まず、個人情報センターに照会、次に勤務先及び職種、勤務年数、収入と借入額、家族構成と返済比率、
さらに、購入物件の土地建物評価と借入額などを算出・評価します。
勤務先企業の創業歴が浅く(5年未満)安定性に欠ける場合は、マイナス評価します。
通常勤務年数2年以上を対象(公務員・上場会社正社員は1年以上)
...続きを読む

Q住宅ローン借り換えについてです。 住宅ローンを2千万、金利10年固定の1%で30年借りたとします

住宅ローン借り換えについてです。


住宅ローンを2千万、金利10年固定の1%で30年借りたとします。年金利20万ですよね?
月々返済6万7千くらいだとおもいます。
もし、15年後、残り1千万の時にローンの借り換えをしたら、今度は1千万に対して1%の金利になるので、金利は変わらなくても安くなりませんか?
自分の計算だと月返済が6万3千円ななるのですが。
考えが甘いですかね?

Aベストアンサー

No.1 Moryouyouです。

>元利でも、支払う利子はどんどん減っていくんですか?
元利均等払いは、先述の月々の返済が
64,280円でこの内訳として金利の割合が
高いのですが、月毎の利子が返済額の
内数になるわけです。
残高が減っていくに従って、利子も
減っていくわけです。

回答で以下の考慮が抜けていました。
ご注意ください。
『金利10年固定の1%』
ということであれば、10年後に
金利は見直されます。

最初の回答はずっと1%の固定金利の
場合です。
その前提ならば、月64,280円の返済で
30年です。

フラット35ならば、いけそうですが...
以下などでご検討ください。
http://kakaku.com/housing-loan/list/list.asp?hl_ltype=2&hl_pref=0&hl_ccd=001.002.003.004.007.006.013.008.017.014.015.020&hl_vrate_s=00000000l00&hl_trgirate=1

Q住宅ローン審査に落ちた理由について

ただ今、住宅購入を考えておりまして、銀行の審査を受けました。
そこでいきなり事前審査で落とされてしまいました!
理由は教えてもらえず、いくらまでならOKという条件も無く、
「当行では、イエスかノーかの回答しか行なっていない」との事でした。
他の銀行にも出してみるつもりですが、
落ちた理由について、頭に引っかかる事があるので
それが本当に審査に影響することなのか、
他行に出す前に、教えていただきたく思います。

落ちたのは大手都銀なのですが、

(1)その銀行の私の総合口座に普通預金のマイナス残高があります。
 少ないですが定期預金がありますので、それを担保に借り越しています。
 審査申込書には他の借り入れについて、自己申告する欄がありますが
そこには書きませんでした。そのような項目が無かった上に、
 定期預金で相殺できるのだからこれは関係ないだろう…と自分で勝手に判断してしまったのです。
 書いておくべきだったのでしょうか。それよりも
 定期を解約してでも早くマイナスを消すべきでしょうか。

(2)私の勤務先の会社は10年以上前に、和議(今でいう会社更生法)適用になりましたが、
 現在はその債務はなくなり、通常の経営状態です。
 しかし、その和議になった時のメインバンクは、合併前のその都銀なので、
 そもそも勤務先に対して、評価が低かったのか…
 (上場企業ではないので、どこへ言っても決して高くはないとは思いますが)

 この他、現金が足りないときなどに、クレジットのキャッシングを利用したことは
 何度かありましたが、一回2、3万以内で返済が滞ったことはありません。
 現在の利用も、ありません。


28歳女性、勤続6年
年収370万円で2800万円(35年)の申込みです。
このままどこにも通らなかったら…と思うと不安です。
分かる方、教えてください!

ただ今、住宅購入を考えておりまして、銀行の審査を受けました。
そこでいきなり事前審査で落とされてしまいました!
理由は教えてもらえず、いくらまでならOKという条件も無く、
「当行では、イエスかノーかの回答しか行なっていない」との事でした。
他の銀行にも出してみるつもりですが、
落ちた理由について、頭に引っかかる事があるので
それが本当に審査に影響することなのか、
他行に出す前に、教えていただきたく思います。

落ちたのは大手都銀なのですが、

(1)その銀行の私の総合口座に普通...続きを読む

Aベストアンサー

●ご質問者様の、「現在の状況下」ですと、#2さんが、お答えのとおり、むずかしいと、思います。

でも、ダメもとで、お近くの「労働金庫」や、「地元の銀行(地方銀行、もしくは、第二地方銀行)」などに、あたってみては、いかがでしょうか。

意外にも、「地元の金融機関」などは、「お力に、なってくれる??」かも、しれませんよ。

私の地元の、新潟、などでも、「大手の銀行」の、ローンが、「NG」(不可)でも??「地元の銀行」の、ローンが、「通った??」という例は、枚挙にいとまが、ありません。

Q住宅ローンの固定期間が終了したために、より低い金利の銀行への借り換えを検討しています。 認知症の親が

住宅ローンの固定期間が終了したために、より低い金利の銀行への借り換えを検討しています。
認知症の親が共有名義になっていて、その親が保証人にもなっています。
他銀行への借り換えは難しいでしょうか?
この場合、他銀行に行っても融資を受けるのは難しいでしょうか?

Aベストアンサー

銀行員です。

最初に答え「現状では融資(借り換え)は難しい」です。

まず、親が共有名義になっているなら、銀行は99%保証人となるよう求めてきます。
というか、およそ全ての銀行でそう規定されています。
そういうわけで、交渉によってまとめるのは不可能に近いです。

解決策①
生前贈与で土地建物を自分のものにする。

解決策②
成年後見人制度を使う。

解決策③
追加担保を入れる

解決策④
借り換えはしない。現状の銀行に対して交渉する。

私がお勧めしたいのは①と④

①おすすめです(④の方が良いけど)。生前贈与だと贈与税がかかります、しかし余程の豪邸でもない限り、税務署は入ってきません(入ってきたらゴメン。やるときは司法書士とかに相談してね)。質問者さんが、土地建物を名義変更して自分のものにしてください。他の親族云々が心配かもしれませんが、どうせ本当の相続になったとしても対応しなくちゃいけない問題です。いまのうちに片づけて、終わったら借り換えの交渉をしてみましょう。
②はハッキリいって面倒です。やる気十全にあって、知識も自信があるならしても良いですが、それをするくらいなら贈与したほうがいいです。
③追加担保を入れたら借り換え交渉が可能かもしれませんが、交渉が大変なのは変わりないし、どちらにせよ規定違反になるので、銀行は頑なな態度をとってくるでしょう。
④コレしかない^^ ! 現状借入している銀行に対して、「〇〇銀行から〇〇%の金利で借り換え提案を受けてます。これまでお世話になっているし、いきなり借り換えするのもどうかと思って相談に来ました」と、いけしゃあしゃあと言ってみてください。金利は下げない、と以前言っていた担当者でも、そう言えばコロリと前言撤回するものです(私がそうなので)。まずはそこからスタート^^ がんばってください。
※④がお勧めですが、返済が延滞している状態とか、返済が遅れ気味の場合、銀行は相手にしてくれないので、気を付けてください。

銀行員です。

最初に答え「現状では融資(借り換え)は難しい」です。

まず、親が共有名義になっているなら、銀行は99%保証人となるよう求めてきます。
というか、およそ全ての銀行でそう規定されています。
そういうわけで、交渉によってまとめるのは不可能に近いです。

解決策①
生前贈与で土地建物を自分のものにする。

解決策②
成年後見人制度を使う。

解決策③
追加担保を入れる

解決策④
借り換えはしない。現状の銀行に対して交渉する。

私がお勧めしたいのは①と④

①おすすめです(④の方が良いけど)...続きを読む

Q至急!!住宅ローンの審査に落ちたいんです

新築戸建の契約を仮審査前に集結しました。
契約したものの、支払い面で不安事項がありどうしてもローンの審査に落ちたいんです。

2600万円(物件価格2440万)
35年三井住友超長期35年2.98でこれから仮審査です。

年収385万
勤続年数(保険証への記載より)17年3月11日より1年
(アルバイト時代から数えて2年のつもりだったのですが、健康保険に記載された日付からと最近知りました)

手付金は払っていませんが、ただ解約すれば10%の違約金がかかります。
住宅ローン特約を使ってどうにか無効にしたいです。

契約書の融資の欄に2600万となっているので、
融資を増額して申し込む等はできません。

落ちたいというより、通るかどうかも微妙なラインなのですが、どうにかして落ちる事を確定させたいです。
三井住友に申し込むつもりですが、ここよりもっと審査の厳しい銀行はありますか?
勤続が1年になるということでかなり落ちる確率は高いかなと思うのですがどうでしょうか・・・。

バカな質問だとは分かっていますが、どなたかお付き合いください。
水曜日に銀行に申し込みに行くので至急お願いします。

新築戸建の契約を仮審査前に集結しました。
契約したものの、支払い面で不安事項がありどうしてもローンの審査に落ちたいんです。

2600万円(物件価格2440万)
35年三井住友超長期35年2.98でこれから仮審査です。

年収385万
勤続年数(保険証への記載より)17年3月11日より1年
(アルバイト時代から数えて2年のつもりだったのですが、健康保険に記載された日付からと最近知りました)

手付金は払っていませんが、ただ解約すれば10%の違約金がかかります。
住宅ローン特約を使ってどうにか無効にした...続きを読む

Aベストアンサー

回答数一気に伸びてますね。内容見て笑いましたw。
池田銀行のお膝元ですか、担当の偉いさん紹介したいくらいです。
一見さんでこの条件なら間違いなくお断りされますからw。
さて、他の方の回答にある手付放棄の話については、
『払ってなくても契約したなら解約は出来る』と思ってもらっていいです。
過去数例見てますが、違約金取り損ねがほとんどです。(払ってくれるわけない)
本当に払った人のほうが少なく、払ったらラッキーって云う感じですね。
ただ、今から手付を入れることは不可能で、逆に『中間金』扱いにされると履行の着手になる可能性があるので、『ダメなときには』と思ってください。

では、がんばってSMBCに行って来て下さい。

Q【住宅35年ローン】銀行の住宅買うのに35年ローンがありますけど、住宅って躯体保証が10年で、今の安

【住宅35年ローン】銀行の住宅買うのに35年ローンがありますけど、住宅って躯体保証が10年で、今の安い家は20年持ったら良い方で、10年でくたびれる設計で建てられます。

要するに銀行は35年ローンで金融(利子で儲ける)じゃなくて、投資(最終目的はその土地を貰う)ことをやってませんか?

銀行の35年ローンは金融じゃなくて土地を没収するのが目的の投資になってませんか?

この認識おかしいですか?

Aベストアンサー

建前は、利息が銀行の儲けですが、ローンの破綻から、担保だった不動産が銀行の所有になってたという話、多いです。
 本人が住む住宅でなく、賃貸アパートなどが多いです。

晴れてるときに傘を貸し、雨がふってきたら取り上げるといいます。
地道に商売をしている自営業者などかカモにされてます。

Q至急!!住宅ローンに落ちたいです。

住宅ローンの審査を受けるのですが、主人が現在勤めている会社が12/20付で倒産し、退職願いを出すように言われています。
本体の会社に吸収され12/21~1/20までは、臨時雇用社員として採用され日給月給で働くことになります。
健康保険や厚生年金には加入できません。
1/21からは正社員になり待遇も今より良くなるのですがこのことは話さないで臨時雇用社員になることだけを銀行に話し、ローン審査に落ちることはできるでしょうか。
言って落ちるなら落ちたいと思っているのですが。
ローン特約で手付けの10万円を取り戻したいです。
間取りがどうしても使いにくくて解約したいのです。
ちなみに住宅ローンの審査を受けるのは初めてです。

安易に契約した私が馬鹿なのですが、何とかお知恵を
拝借したいです。

主人年収430万(税込) 勤続2年半くらい。
住宅価格1880万円

Aベストアンサー

正直に銀行に伝えるべきです。
そうすれば銀行の「与信不可」のお墨付きで、堂々と売主に「審査に落ちた」と言うことができます。

まさか売主が銀行に理由を聞きに行く(電話をする)ことはないと思いますが、銀行は「総合的な判断で審査に通りませんでした」と言ってくれることでしょう。

倒産は本人の責任ではないので、数年後再審査の際には、年収などがUPしていれば不利益はあまりないでしょう。

家は一生の財産です。10万円が戻ってくるといいですね。

Q住宅ローンの借り換え・・・固定金利と変動金利

数年前に都心にマンションを購入しました30代の男性です。

新生銀行に固定金利3%で返済期間30年、2200万の借り入れをして、月々の支払いが9.3万です。
現在、5年分ほど返済しております。

借り換えを考えて住信SBIネット銀行の住宅ローンのシュミレーションをしてみたところ、

25年の借り入れで、当初引き下げプランにし、変動金利だと金利が0.875%となり、月々の支払いも1.5万も安くなって非常にお得です。
全期間で諸費用込みで460万ぐらい金利が安くなる計算です。


1.ただ、変動金利、ということは、将来的に3%以上の金利になる可能性もある、ということですよね。
そうなった場合、やっぱり損をしてしまうことになるのでしょうか。
これから20年以内ぐらいに金利がどんどん上がっていき、3.5%、4%などになる可能性はありますか?
私は世界経済などに関して疎いので想像もつかないのですが・・・。

2.将来的に金利が上がることを見越して、20年の固定金利にすると金利は2.15%となり、月々4000円ぐらい返済額が安くなり、諸費用込みのトータルでは100万ぐらいしか安くならないようです。

固定金利と変動金利、どっちがいいんでしょうか?

かなりお得だけど不安なのが1.安心だけどあまり得じゃないのが2.って感じですが・・・。

数年前に都心にマンションを購入しました30代の男性です。

新生銀行に固定金利3%で返済期間30年、2200万の借り入れをして、月々の支払いが9.3万です。
現在、5年分ほど返済しております。

借り換えを考えて住信SBIネット銀行の住宅ローンのシュミレーションをしてみたところ、

25年の借り入れで、当初引き下げプランにし、変動金利だと金利が0.875%となり、月々の支払いも1.5万も安くなって非常にお得です。
全期間で諸費用込みで460万ぐらい金利が安くなる計算です。


1.ただ、変動金利、ということ...続きを読む

Aベストアンサー

>20年以内ぐらいに金利がどんどん上がっていき、3.5%、4%などになる可能性はありますか?

誰にも断言は出来ませんが・・・。
私の個人的考えでは20年以内に、金利が4%になる事は無い」ですね。
バブル崩壊から20年、リーマンショックから数年。
日本だけ、不況が続いている優等生です。
日銀も、既に公定歩合政策を行う事は出来ません。
既に、ゼロ金利政策ですからね。
政府も国会議員も、国益には全く関心が無く「選挙に勝って、特権・利権を維持する」事に懸命です。
自民党なんか、一切の政策論争を拒否していますよね。個人攻撃(子供の喧嘩)です。
毎日1億円も経費がかかる本会議ですが、国益・日本人の利益を守る事よりも「甘い蜜よ・もう一度!」を優先しています。
創価学会も同様で、既に「衆参同一選挙はやめてくれ。その代わり、今の法案には協力する」と政治団体とは思えない条件闘争を行なっています。
日本航空の倒産・東京電力の準倒産・東北震災・東北人災と、金利を上げる条件は全くありません。
民主党が目指している?産業空洞化を勧める為にも、金利は安く誘導する必要があります。
円高と低金利は、産業の国外脱出には必要不可欠なんです。
TPPに反対する事は、「農業以外の産業は崩壊しろ!」という事ですからね。
平均農業従事者年齢が70歳を超えた産業を、必死で守るのが国会議員の仕事です。
まぁ、見本には政治家は居ない(無政府状態)国として有名ですから、外圧が無ければ金利は上昇しません。
借金大国になっても、かつての韓国のように「国家破産」する事はありませんからね。
この現実が、円高要因のひとつです。

>将来的に金利が上がることを見越して、20年の固定金利にすると金利は2.15%となり、月々4000円ぐらい返済額が安くなり、諸費用込みのトータルでは100万ぐらいしか安くならないようです。

計算的には、その通りでしよう。

>固定金利と変動金利、どっちがいいんでしょうか?

1.(経験上)一番良いのは、変動金利で借り換えを行なう。
2.借り換え実行後、(返済月額の3割程度が利息の期間)繰上げ返済を多用する。
繰上げ返済は、年利換算で「1%以上の効果」を持ちます。
質問者さまの場合、一回の繰上げ返済で数万円弱の金利が低減しますよ。
複数回行なえば、数十万円から100万円単位の金利を払う必要が無くなります。
私の場合、4000万円の融資を受けました。
2回の借り換えと度重なる繰上げ返済(30万円以上)で、完済が10年弱早まりました。
今でも「儲からない客でした」と、支店長(当時の融資担当者)から嫌味を言われます。(笑)

バブル崩壊・リーマンショック・東北震災人災対策で、金利を上げる事は出来ません。
日航再建・東電再建でも、金利を上げる状況にはありません。
世界最大の借金大国(国債残高及び国家収入に対する借金の割合)ですが、韓国・ギリシヤ・ポルトガル・イタリアと異なり「国債は、国内で消化」しています。

>20年以内ぐらいに金利がどんどん上がっていき、3.5%、4%などになる可能性はありますか?

誰にも断言は出来ませんが・・・。
私の個人的考えでは20年以内に、金利が4%になる事は無い」ですね。
バブル崩壊から20年、リーマンショックから数年。
日本だけ、不況が続いている優等生です。
日銀も、既に公定歩合政策を行う事は出来ません。
既に、ゼロ金利政策ですからね。
政府も国会議員も、国益には全く関心が無く「選挙に勝って、特権・利権を維持する」事に懸命です。
自民党なんか、一切の政策...続きを読む

Q大至急ご教授頂きたく。 お願い致します。 住宅ローンに落ちたいのですが、何か方法はありますか? 一昨

大至急ご教授頂きたく。
お願い致します。
住宅ローンに落ちたいのですが、何か方法はありますか?
一昨日、4770万の物件で、手付金100万を支払い、契約をしてしまいました。
その場の雰囲気に呑まれてしまった感じです。
担当に解約したいと言ったところ、今の時点で破棄すると、違約金10%発生すると言われました。違約金が発生しなくても、仲介手数料は150万かかると言われています。
唯一白紙になる方法は、ローン審査に落ちることのようです。
私は昨年、今までの不履行でカードを作れないほどなので、大手銀行は恐らく落ちると思います。ただ、地方銀行だと可能性はあるかもしれません。
明日にでも、キャッシングを満額借りたらいいのか、とにかく謝って、契約破棄してもらうのか、どうすればいいでしょうか。
子供のことを考えると、、、情けないですが、泣きそうな状態です。

Aベストアンサー

NO.2です。
契約済みなら書面どおりになります。
業者側も他の買い手を失うなど、損害もありますからね。
ローンが落ちた場合の特約があるのですね。
使うローンは不動屋さんの紹介ですか?
そうでないならローン担当者に、こっそり相談されてはどうでしょうか?
支払っていく自信がないと。
断られたら違約金払うしかないですね。

あなたが考えた”キャッシングを満額”は
(13)事項の③に該当してしまいますのでダメですね。

契約書は良く読んで、慎重に契約はしましょうね。

Q住宅ローンの借り換え?変動金利?固定金利?

ローン契約直前で激しく迷っています。

今は全額を変動金利にしていますが、
社会の現状を考えると、国の格付けが下がって金利が上がるのでは
ないかという心配がわき上がってきました。

(恥ずかしながら経済に疎いのでこれ自体妄想だとしたらご指摘ください)

いざとなったら住宅ローンを借り換えればいいのかな?
と思うのですが、借り換えは「全額借り換え」でなければ通らないのでしょうか。

たとえばローン総額3000万中で2000万円が限度額と判断されたとして、
その2000万円だけを他行で借り換えて、フタマタで返済する事も可能なのでしょうか。

アドバイスいただけると有り難いです!

Aベストアンサー

いざとなったら住宅ローンを借り換えればいいのかな?>
変動金利が上昇して来た時、固定金利は先に上昇しているでしょうから時既に遅しでしょう。。でないと、みんな変動金利で借りれば損しないことになりますので。

と思うのですが、借り換えは「全額借り換え」でなければ通らないのでしょうか。>
一部繰上返済は出来るので、あとは新たに借りる銀行の審査に通るかどうかです。二番抵当では貸してくれない可能性がまずあります。

たとえばローン総額3000万中で2000万円が限度額と判断されたとして、その2000万円だけを他行で借り換えて、フタマタで返済する事も可能なのでしょうか。>
先に借りている金融機関は繰上返済するだけなので、何の問題もありません。新しく借りる金融機関で2000万円貸してくれるとして、それがあなたの限度額なのか、それとも残りの1000万円の借金を差し引いてのものかが問題です。前者なら全額繰上返済しないと無理ですし、後者なら抵当権の問題以外は大丈夫でしょう。審査は他の借金も勘案するのが普通です。

住宅ローンの借り換え?変動金利?固定金利?>
そもそも変動金利での返済額でしか払えないようでは無理なローンです。金利が上昇すれば破綻する可能性が高いです。
試算では全期間固定金利でも無理のないローンにしておき、その上で変動金利を選択するなら差額を貯蓄しておき将来の金利上昇に備えないと安心出来ないでしょう(一部は繰上返済)。ここでいう無理のないローンとは、全期間固定金利で定年までのローンを組んだ時に収入の20~25%以内(年収により変動)の返済額になる借入金額が目安です。現在の家賃殿の比較も必要で、これより数万円少ない返済額である必要もあるでしょう。これは、今まで掛からなかった固定資産税(年10万円~)や修繕費用(10~20年毎に100万円単位、マンションの場合は修繕積立金や管理費等)が掛かるようになるからです(毎月掛からない費用は、毎月積み立てるように計上しておくと安心)。この他に、いざという時のために生活費の半年から1年分以上は常に現金で置いておきたいところです(住居の購入に関係なく、減給や失職に対処するため)。あとは頭金を物件価格の20~30%以上は最低払ってローン残高>物件価値にならないようにしておけば、いざという時に売却して精算出来るので安心です(逆だと、差額の現金を用意しないと売ることすら出来ない)。
人生を左右する借金をするのですからこの程度のリスクヘッジは必要で、このくらいの試算にしておけば金利タイプは自由に選んでも問題ないと思います。将来の金利が分かる人は居ませんのであくまで自己判断ですが、金利が高くても総支払額が決まっている安心を取るか、変動金利で総支払額が少なくなるかの賭けをするかです。ただ、どちらが得かは完済するまで分かりませんが…。

いざとなったら住宅ローンを借り換えればいいのかな?>
変動金利が上昇して来た時、固定金利は先に上昇しているでしょうから時既に遅しでしょう。。でないと、みんな変動金利で借りれば損しないことになりますので。

と思うのですが、借り換えは「全額借り換え」でなければ通らないのでしょうか。>
一部繰上返済は出来るので、あとは新たに借りる銀行の審査に通るかどうかです。二番抵当では貸してくれない可能性がまずあります。

たとえばローン総額3000万中で2000万円が限度額と判断されたとして、...続きを読む


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