仕事と子育てを両立。働くママを、もっと笑顔に!

御意見お聞かせ下さい。

都内に建つ築34年の鉄骨物件を不動産屋さんからすすめられています。

駅から10分以内のところに建つその物件は、風呂は昔ながらのバランス釜、外装も内装も
それなりの経年でくたびれており、6戸中3戸しか入っておりません。
今風のモノに変えるには、各室ともかなりのリフォームが必要に見て取れました。

物件価格はほぼ土地値に近く、リフォーム費用をかけてもこれくらいで回せるかな?と、皮算
用をしておったのですが、昨日、知合いの不動産屋さん(損益関係を抜きの間柄です)から
「築34年は業界ではカスで誰も手を出さないよ。これからいろいろ修繕にお金もかかるし、いく
ら今風に変えても築年数が古い物件には人は来ないよ」 と言われました。

確かにプロの仰る事ももっともだと思い、購入へと高まっていた意思が今はニュートラルに戻っ
ております。

皆様、築34年をどう思いますか?

このQ&Aに関連する最新のQ&A

A 回答 (2件)

手入れされている建物は、古くても入る可能性はあるでしょうが、くたびれているしリフォームが必要なら土地を買うきで買わないとダメでしょう。


元のオーナーは15~20年でローンが終わり、10年ほどほぼ丸儲けして、これ以上何かしても立ち退き料がかさむばかりとここが引き際とばかりに手放されるのではないかと思います。
地震は古くて大丈夫ですかねえ。と聞かれれば「それなりですね」と答えるしかなく(新耐震基準前ですからがっくり弱いです)入居も見込は薄いのでしょう。リニューアルの分損失となり儲けがでません。

手を入れないと・・・とビジネスを考えずにお金をかけると大変なことになるかもしれません。
防水工事だって2回やったかどうか・・・雨漏りしたら修繕は不可避です。
3戸分の立ち退き料と土地代、解体費用、新築費用をかけて儲かるのかと考えた事業の方が良いでしょう。ちなみに共同住宅鉄骨は耐用年数47年ですから安いといってもおそらく建物価値がまだ価格に含まれているかもしれません。すると土地に有効に活用できないマイナスポイントがあるかもしれません。しっかり計算して損をしないように。
    • good
    • 12
この回答へのお礼

たしかに、
土地から新築で出来るかに考えを変えたほうがいいかもしれません。
ありがとうございました。
勉強になりました。

お礼日時:2011/08/26 18:23

自分で使用するなら、それなりの利用価値はあるでしょう が



貸家としたいなら、回収費用を回収することは困難でしょう、不動産屋の指摘のように借り手はいないでしょう(借り手が付くような家賃では改修費がまかなえないでしょう
    • good
    • 6

このQ&Aに関連する人気のQ&A

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aを見た人はこんなQ&Aも見ています

このQ&Aを見た人が検索しているワード

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Q軽量鉄骨造一戸建ての寿命

積水ハウスの中古住宅(築18年)の購入を考えています。
空家だったので中も外もじっくり見てみましたが
素人目で見た限りでは、中も外もまだまだしっかりしていていました。
地盤も、丘陵地を積水ハウスが開発分譲したところと
いうことでとてもしっかりしているように思いました。

ただ不動産屋の営業マンが
「鉄骨造だから木造に比べて丈夫です!!」
とあまりにも連呼するので
逆に「ホンマか?」と疑ってしまいました。

一般的に軽量鉄骨造の家って、大きな補修(構造的なもの)
をせずに、どれくらい住めるものなんでしょうか。

あるいは、何年おきにこれくらいの費用をかけて
補修すれば長持ちする、というようなことでも
いいです。

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

その昔、積水ハウス軽量鉄骨造の平屋に住んでいました。築26年まで住みました。
(今残ってたら築31年なんですが、5年前建て替えました)

取り壊すキッカケは
猫を飼っていたので壁紙など爪でバリバリにされた事
台所の流しの前の床が湿気で腐り、落ちそうになっていた事。
戸の建て付けがあちこち悪くなっていた事です。

取り壊す時に解体業者の方に言われましたが、鉄骨の柱はまだ
全然しっかりしていたそうですよ。(素人目ですが、私にもそう見えました)

台所の床が腐ったのは、長年ちょっとずつこぼれた水で湿っていたの(だろう)という事と
元々土地が田んぼを埋めたてたところだったので、湿気が多かったセイだと思います。

戸の建てつけも蝶番部分が錆びてきて膨れたり、引き戸の下についている
車輪が磨耗していびつになっていることからのようでした。
(その部分だけ直せば住めたのにと思いましたが、私が戸主ではないので(^^;)

そのお家は手入れは必要かもしれませんが、まだ住めると思いますよ。
補修が必要だろうと思う部分は上に書きました、床(耐久性)と内壁(美観)
戸の建てつけですかね。
ワックスかけたり、油さしたりで耐久性はぐんと上がると思いますよ。

あ、屋根はトタンですか?うちは錆びて穴が開いて押入れに雨漏りしましたよ。
(数年に一回ペンキを塗ってたら、防げたようですが)
屋根がトタンだったら、雨がふったらバラバラと音がします。
慣れれば風情として楽しめる程度ですが(^^)
私は雨の音が好きだったので、今の家は殆どしないので残念です。

あと、これは建て替えないと判らなかった点なのですが
今の家は前の家に比べて気密性が高いので、冬温かく夏涼しいです。
冬の事ですが、暖房を切って寝て、次の日の朝起きたら温かく感じます。
(昔の家に比べて)あれ?今年は温かいねって言ってたら、外は雪。
それで中が温かいんだと気付きました。この点は大きい利点でしたね。
前の家では、1度暖房を付けに起きて、また暖まるまで布団に戻る感じでしたから。

他の点での不満は得に有りませんでしたから、前の家に手を加えてまだまだ
住めば良かったのにと思っています。
でも、親もどんどん年をとることだし、冬温かい家はやっぱりよかったのかも?
(断熱工事ができるんならそれの方がいいかもしれませんが)

どちらの地方かわかりませんが、断熱という面でも覚悟が必要かもしれません??

あまり役に立たない話でしたね(^^;(思い出話みたいになっちゃった)
他の方の回答も待ってみてください。

その昔、積水ハウス軽量鉄骨造の平屋に住んでいました。築26年まで住みました。
(今残ってたら築31年なんですが、5年前建て替えました)

取り壊すキッカケは
猫を飼っていたので壁紙など爪でバリバリにされた事
台所の流しの前の床が湿気で腐り、落ちそうになっていた事。
戸の建て付けがあちこち悪くなっていた事です。

取り壊す時に解体業者の方に言われましたが、鉄骨の柱はまだ
全然しっかりしていたそうですよ。(素人目ですが、私にもそう見えました)

台所の床が腐ったのは、長年ちょ...続きを読む

Q築50年重量鉄骨の工場を住宅にリフォーム

築50年2階建て重量鉄骨の工場を住宅にリフォームできるものなのか、建て替えなければいけないのか教えてください。ちなみに屋根(11年前にすべて張り替え)と骨組みだけは残して、リフォームできたらと考えています。もし、リフォーム可能な場合地元の工務店かハウスメーカかどちらがよいのでしょうか?デザイン力があるのはハウスメーカではないかと思っています。

Aベストアンサー

設計者ですが、古い建物の耐震診断&改修、かなりたくさんやっています。
古い建物は作りなおしたほうが安いと言われたのは昔の話です。今では、もとの建物がそれなりにちゃんと作られていて、錆などもあまり無いなら、けっこう安くできます(構造費は新築の1割程度)。工期も短くなります。ある意味とても経済的です。(設計費用は新築より高くつきます。)
ただし、これができる設計事務所は、数が限られています。ハウスメーカーではとうてい不可能です。鉄骨ビルを多数手がけている設計事務所か、工務店(どちらも一部に限られる)に相談してください。
まず最初に、「おたくは耐震診断、耐震補強の経験ありますか?」と聞いてください。

Q築30年のセキスイハウスの軽量鉄骨。リフォーム出来る?

S52築のセキスイハウス製2階建ての実家を今度、完全に取り壊して新築を建てようか、リフォームしようか迷っています。
資金の関係上できればリフォームしたいのですが、もう30年以上が経過している軽量鉄骨って今後、20年も30年も耐えうるんでしょうか?

最近のリフォームは新築みたいに出来ると聞き、骨組み以外は改築したいと考えています。出来ればベタ基礎じゃないのでベタ基礎にしたいのですがそれはリフォームじゃ無理かな?

築30年の軽量鉄骨のリフォーム、実用性はあるんでしょうか?
詳しい方教えてください。

Aベストアンサー

メーカーの軽量鉄骨の住宅は構造計算で安全が保証されています。
当時の建築基準法の強度計算では現在の基準が満足出来ないと思います。木造などでは、筋交いを増やしたり、基礎を補強したりして耐震補強できますが、メーカーのユニット住宅では難しいでしょう、建物全体で保つように設計されていますので。

ベタ基礎の件ですが、何故ベタ基礎にされようと思っているのでしょうか、ベタ基礎にすれば建物の自重が増えるので、圧密沈下の恐れがある場合もあるのです。何でもベタ基礎にすれば強度が増えるというわけでもないのです。

私はセキスイハウスの者では無いので、ひょっとするとセキスイハウスに相談すれば補強方法について何らかの技術があるかもしれません。
一度相談されてみればどうでしょう。
(まあ、新築を進められそうですがね)

Q軽量鉄骨 築30年の中古住宅

軽量鉄骨 築30年の中古住宅は買うべきではないですよね。
建て替えも木造より大変だとも聞いています。
ちなみに積水ハウスです。

Aベストアンサー

#2さんに同じ考えです。
私は、築35年超の中古家を購入して住んでます(鉄筋コンクリート一部木造)。土地代程度の価格でした。但し、リフォームをしっかり行いました。床、壁、ドア、サッシなどを剥がし、殆どのものを入替え直し、好みの形にしました。結果として、新築の1/2程度の費用でリフォームできました。
超中古住宅を求めるときは、大掛かりなリフォーム費用を覚悟して判断したほうがよいですよ。
又、価格は売手と買手の事情に左右されますが、公示地価は国交省のホームページで確認できます。

Q築32年一戸建て(軽量鉄骨)の家について

築32年一戸建て(軽量鉄骨)の家について
築32年の軽量鉄骨の一戸建ての家を購入しようと思っています。
リフォームもわが家一新や新築そっくりさんなどの丸ごとリフォームをしようと思います。
今心配なのは耐震強度です。(将来巨大地震の起こる確率が高い地方なので)
わが家一新や新築そっくりさんでは耐震補強が標準で付いているそうなのですが、
本当に大丈夫なのか心配です。
皆さんにご意見を聞きたく投稿いたしました。

Aベストアンサー

私は軽量鉄骨住宅の内装大工です
今年3月から5月いっぱい内装リフォームをしてきました
今までの新築住宅と 今回のリフォーム工事をしての現場の声と思ってください
基本的に軽量鉄骨住宅は駆体工事に関わっているブレス トラス 耐力壁 独立柱 外壁パネルなどで建物の強度を支えています
そのため各部屋の間仕切り壁は壁下地を支える物で建物の強度には何ら支障をしている物ではありません
耐震強度を上げたいのなら外周面室内側壁を壊したときに追加ブレスを入れる方法 独立柱間にブレスを入れる方法 など既存の駆体に手を加える必要があると思います
私が行った工事は築後25年の大手HM軽量鉄骨2階建て2世帯住宅の一階40坪ほどの全面改装です
旧間取りはDK×2 L×2 玄関×2 和室×2 トイレ×2 洗面所 UB(1.5×1.8)
新間取りはLDK 玄関 寝室 食品庫 トイレ 洗面所 UB(2.0×2.0)オール電化 サンデッキなど
建具 衛生設備 空調床暖房設備 照明設備など 内装すべ他の工事でした (外装は5年ほど前に改装済み)
何ら問題なく工事完了しました
木造と違い出来うる限り外周面 基礎 布基礎などで強度を持っていますので予算にも寄りますが問題なくリフォームできると思います。
これはあくまでも私の関わっている住宅メーカーに限ってお話ししましたが参考になれば幸いです

私は軽量鉄骨住宅の内装大工です
今年3月から5月いっぱい内装リフォームをしてきました
今までの新築住宅と 今回のリフォーム工事をしての現場の声と思ってください
基本的に軽量鉄骨住宅は駆体工事に関わっているブレス トラス 耐力壁 独立柱 外壁パネルなどで建物の強度を支えています
そのため各部屋の間仕切り壁は壁下地を支える物で建物の強度には何ら支障をしている物ではありません
耐震強度を上げたいのなら外周面室内側壁を壊したときに追加ブレスを入れる方法 独立柱間にブレスを入れる方法 など既存の...続きを読む

Q軽量鉄骨と木造住宅で迷ってます。

積水ハウスで約50坪の2階建てを今年都内に建てようと思ってます。 
軽量鉄骨での外壁や頑丈なイメージ、エアキスが気に入るが結露が心配。  
木造住宅でのぬくもりやあたたかさなイメージ、木が好きだがシロアリが心配。

軽量鉄骨のメリット、デメリット。
木造住宅のメリット、デメリットを教えてください。

どうぞご意見を聞かせてください。

Aベストアンサー

積水の元主任技能者です。


デメリット
木造は職人によってばらつきが有り場合によっては致命傷になる。

建築中の雨程度は平気だが濡れるのは気になる。

木の良さを出しやすいが多少の狂いは絶対出る。

メリット
税金が安い。
奇抜な形でも可能。
寒冷地では暖房費が安くなる。
増築が誰でも出来る。


デメリット
軽量鉄骨は寒冷地では寒く感じる。
和風建築が似合わない。
税金が高い。
4t車が入らないと高くつく。


メリット
技術と品質が一定である。
積水なら間違えが無いほど材料がきっちりしているので間違えようが無い。
基礎幅が広いのが魅力。
ほかのHMより鉄骨の精度がよく基礎の精度が良いと柱や壁の垂直水平がすんなりでる。
30年前の鉄骨がいまだにさびていない(電着塗装の為)
同メーカなら増築も出来る。

Q重量鉄骨の中古戸建を検討しています

中古戸建の紹介をうけたのですが、土地は50平米ほどで、3F建て1Fの2/3が駐車場というよくあるミニ戸建です。築11年の重量鉄骨作りです。

今まで木造しか見ていなかったので、戸建てしかもミニで重量鉄骨づくりというのに正直驚いていいことなのか、悪いことなのか戸惑ってしまいました。

重量鉄骨作りの戸建ての特徴や重量鉄骨の物件の購入時に気をつけることなどを教えていただきたくよろしくお願いします。

自分でなんとなく思っていることなのですが、間違っていたらご指摘お願いいたします。

<良い点>
1)マンション同様メンテナンスにお金がかからない。
30年以上住んでも、よく木造住宅で聞くようなと床やドアのゆがみなどない。

2)防音性と断熱性が優れている

3)地震と火事に強い

4)もしも売却することになったら築30年でも高く売れそう

5)コンクリートなので職人さんの腕など関係なさそうで欠陥住宅ができにくそう(今話題のコンクリートの量が少なかったりしたらまずいですが。。。)

<悪い点>
1)部屋の構造を変えるようなリフォームができないか、お金がかかりそう(具体的に収納の追加などで木造住宅のリフォームより何割増くらいかかりますか?それと窓を増やしたり水周りの場所移動などは不可能なのでしょうか?ご存知の方いらしたら教えてくださいm(__)m)

2)固定資産税が高そう(建物マンション並み+土地分と考えればよろしいでしょうか?)

3)取り壊しのときコンクリートなのでお金がかかりそう

4)結露が多そう。湿気も木造よりたまりやすい感じがします(マンションと同じと考えればよいのでしょうか?)

その他何でもよいので、経験者や有識者の方、どうか重量鉄骨戸建て購入のポイントなどを教えてください。
よろしくお願いいたします。

中古戸建の紹介をうけたのですが、土地は50平米ほどで、3F建て1Fの2/3が駐車場というよくあるミニ戸建です。築11年の重量鉄骨作りです。

今まで木造しか見ていなかったので、戸建てしかもミニで重量鉄骨づくりというのに正直驚いていいことなのか、悪いことなのか戸惑ってしまいました。

重量鉄骨作りの戸建ての特徴や重量鉄骨の物件の購入時に気をつけることなどを教えていただきたくよろしくお願いします。

自分でなんとなく思っていることなのですが、間違っていたらご指摘お願いいたします。

...続きを読む

Aベストアンサー

>土地は50平米ほどで、
15坪ですか。かなり狭小敷地ですねぇ

>3F建て1Fの2/3が駐車場というよくある
>ミニ戸建です。
渡辺篤史の『建物探訪』に出てきそうな感じですねぇ

>築11年の重量鉄骨作りです。
築11年といえば、1994年。平成6年バブル崩壊とはいえ
まだ地価が下げ続けていた時代。土地込みの坪単価は
かなり高い物件だったのでしょう。
おそらく、土地を取得して建築設計を依頼して建てた形
ではないでしょうか。

>今まで木造しか見ていなかったので、戸建て
>しかもミニで重量鉄骨づくりというのに正直驚いて
>いいことなのか、悪いことなのか戸惑ってしまいました。

まぁ、キャンバス地のスニーカーをみてきて革のスニーカーを
みつけて戸惑うのと似ています。
本来スポーツシューズは革が本筋
同様に3階建ては昔は木造では許可されず鉄骨造または鉄筋
コンクリート造というのが常識でした。
住宅の場合、コンクリートの打設のためのミキサー車を乗り入れる
ことが困難な場合、小型のクレーンで鉄骨を立てて、鉄骨造で
造ることが多いです。
コストは木造は坪単価40~60程度ですが鉄骨なら70~90
万円/」坪はかかるでしょう。(普通の仕上げの場合)

>重量鉄骨作りの戸建ての特徴や
まず、構造は、柱、梁、ブレースで構成されています。
床は、鉄板を曲げたデッキプレートに軽量コンクリートを打つか
ALC(発泡コンクリートパネル)を敷く形になります。
鉄骨の部材はすべてファブリケーター(鉄骨屋)が工場で製作して
きたものを現場で組み立て、高力ボルトを締めて組み立てます。
工期が早いです。
壁式の構造ではないので、鉄骨も構造の柱と柱の間を生めていかないと
いけませんが、さまざまなケースがあります。
普通は、セメント版の耐火パネルを柱の外側に張っていきます。
内壁は、断熱材をいれて石膏ボードで、つくり柱梁を覆うケースと
柱梁は鉄骨をむき出しにするケースがあります。
もちろん覆ったほうが金もかかります。
天井も、普通にボードを貼るケースと、デッキプレートをむき出しにする
ケースもあります。

鉄骨造の特徴は
(1)柔構造ですから、地震のときに揺れやすい。だからブレースをいれて
  剛性をたかめます。
(2)鉄骨は耐火構造ではないです。火に焼かれたら溶けます。NYの
  9.11で崩壊したのは鉄骨が火事で強度がなくなったせいです。
(3)木造やRC(鉄筋コンクリート)にくらべて柱の本数が少ない。
  おそらく柱の数は4本で中に階段が組み込まれた形でしょうか
  奥行き方向にブレースを入れて耐震性を高めているはずです。
(4)解体が鉄筋コンクリートに比べて楽。鉄骨が鉄くずとして売れます。

>重量鉄骨の物件の購入時に気をつけることなどを教えていただきたく
おそらく、元の持ち主は注文住宅として作っているでしょうから
結構特殊なことやっていると思います。
トイレと洗面が一室であったりとか、収納の量など住み手にあわせて
作ってありそうです。キッチンもかなり特殊な形状ではないですかね。
別にそれは注文住宅ならではの話しです。
鉄骨造の場合、注意点は以下の3つ
(1)構造の理解とブレースの位置の確認
  ブレースのあるところに窓を造るとブレースがじゃまになります。
(2)大梁の位置の確認
  将来の間仕切り変更の際に制約条件になります。
(3)室内の音が伝わりやすい。
   物件見学はできたら空き家状態ですべきです。2階と3階で
   あるいは寝室間で音がどこまで伝わるか確認しましょう。
(4)鉄骨造の住宅はもともと際めてコストがかかるものです。そこを
  切り詰めてつくると、何かを犠牲にせざるをえません。
  端的にいって外壁と間仕切り壁の接点に吸音材をいれても隙間
  が生じやすいのです。
  まず、部屋の中はすきまだらけと考えたほうがいいでしょう。
  くわえて外壁と内壁の間にどの程度断熱材を入れているか。
  屋上のデッキプレートの裏側に断熱材をふきつけているか
  そのあたりが、冬の寒さ、夏の暑さの基準になります。

コンクリートは断熱性はほとんどないですが、蓄熱はします。しかし鉄骨造は
鉄とパネルでせきていますから基本的には仕様によって遮音性も断熱性も
まちまちということです。

>自分でなんとなく思っていることなのですが、間違っていたらご指摘お願いいたします。

><良い点>
>1)マンション同様メンテナンスにお金がかからない。
マンション同様メンテナンスにお金がかかる。
マンションも修繕積みたて金や管理費のなかで毎年の細かい手直しや
ペンキの塗り替えなどやっています
戸建て住宅として外壁の塗装替え、屋上防水の取替えなどは
将来必要です。

>30年以上住んでも、よく木造住宅で聞くようなと床やドアのゆがみなどない。
基礎はしっかりしているものと思われます
それと土台が腐ったり、シロアリにやられることがない。要するに法定耐用年限
が木造は22年鉄骨造は45年なんですね。骨組みの長持ちの度合いは抜群です。

>2)防音性と断熱性が優れている
こりゃ工法によります。外壁にALCパネルを用いて断熱材を吹き付け内側に
ボードを貼れば、普通のマンション並みの性能は得られます。
しかし、住戸内の音は結構つたわりやすい気がします。

>3)地震と火事に強い
耐火性能は外壁によります。耐火パネルを使っているはずですからそういう意味
では防火地域にある木造とそれほど差はないです。
鉄骨は不燃材料ですが耐火ではないです。内側から火がでたら火事のあと
鉄骨は酸化していますから使えないです。

>4)もしも売却することになったら築30年でも高く売れそう
木造で22年経過したら建物は無価値です
鉄骨造で30年経過しても価値は1/3残っているという計算です。
ただし、売買は建物と土地にわけて行うわけではないし、古屋つきの土地を
買って解体して新築という人も多いから家のデザイン・リフォーム次第でしょう。
もちろん、立地がいい場所なら長持ちする建物のほうが有利です。
賃貸にだせますからね。

>5)コンクリートなので職人さんの腕など関係なさそうで欠陥住宅ができにくそう
床に軽量コンクリートを使っていても重量鉄骨でコンクリートを使うのは基礎だけ
でしょう。
鉄骨の工事を請け凝った工務店によります。鉄骨工事など倉庫や駐車場で
だれでもできる時代ですから
まず設計者と施工会社を確認してWEBなどで調べてみることです。工事実績
資本金など
もう10年越していたら構造の貸し担保責任はなくなっていますが、買うまえに
不安払拭のために最低でも確認すべきです。

<悪い点>
>1)部屋の構造を変えるようなリフォームができないか、お金がかかりそう
注文住宅ならなんでもそうですが、規格品のユニットバスやキッチンが使われて
いないと、水周りの改修で壁ごとやりかえも考えられます。

>それと窓を増やしたり水周りの場所移動などは不可能なのでしょうか?
窓はブレースのあるなしを確認しましょう。いずれにしろ元の設計士にあって
話を聞くのが一番確かです。遠慮せずに聞きにいきましょう。

固定資産税は現行のものが仲介業者を通じて確認できます。結露は壁の
断熱がどうなっているか 外壁一枚なら間違いなく結露はでます。

>土地は50平米ほどで、
15坪ですか。かなり狭小敷地ですねぇ

>3F建て1Fの2/3が駐車場というよくある
>ミニ戸建です。
渡辺篤史の『建物探訪』に出てきそうな感じですねぇ

>築11年の重量鉄骨作りです。
築11年といえば、1994年。平成6年バブル崩壊とはいえ
まだ地価が下げ続けていた時代。土地込みの坪単価は
かなり高い物件だったのでしょう。
おそらく、土地を取得して建築設計を依頼して建てた形
ではないでしょうか。

>今まで木造しか見ていなかったので、戸建て
>しかもミニで重量...続きを読む

Qマイホーム、3階建てが極端に少ない理由

周りを見渡してみますと、3階建てマイホームが極端に少ないですが、
たまにぽつぽつとはあります。地域によっては景観を損なう事からNG
なところもあるでしょうけど、統計的に見て、3階建てが少ないのは
何故でしょうか?

単に高いから?地震対策等で安定しないから??

また、2階を1とした時、1階建て、3階建ては何倍くらい
値段が違ってくるのでしょう?

Aベストアンサー

3階建てにすると建物の総重量はそれだけ重くなりますが、
地盤はそれに耐えうるものに地盤改良できますので
地盤が軟弱で建てられないということは少ないと思います。

しかし、地盤改良はその方法によって金額に大きな差がでてきます。
固い地盤が地中深くにある場合はそれだけ費用が必要となってきます。
数百万必要となることもあれば、数十万で済むこともあります。

適切な地盤改良の方法は、地盤調査の結果によって判断しますので、
ここでいくら必要ということはお伝えできません。

建物の工法によっても建物の総重量に大きな差が出来てきます。
軽いものは木造住宅となり、重いものは鉄骨コンクリート造です。
重量に数倍の差があります。

重い建物の方がそれだけ頑丈な地盤が必要となってきますので
それにともなって費用も比例して必要となってきます。

建物本体も木造住宅がもっともコストを必要としないのですが、
それだけ耐久性も他の工法に比べ低くはなります。

ただ、現在では木造住宅も接合金物を適正に使用していますので
自然災害で倒壊するなどの被害はまずありません。
使用する木材自体も人工乾燥させていますので、
建てた後の自然乾燥で支障が出てくることもほとんどありません。

建て主さんの考え方によっては「建物は頑丈なことに越したことはない」という方もいらっしゃいますので
木造以外の工法で建てられる方も大勢いらっしゃいます。

3階建てが少ない一番の理由は、
2階建てに比べて費用が割高になるということだと思います。

地盤の件も含め、2階建てに比べて3割増しくらいから
多いときは2倍近くになる場合もあります。

例えば、2階建てだと坪単価50万円で建てられたものが、
3階建てになると70万円や80万円になります。

計算すると、
総2階建て40坪の住宅で合計2000万円。
総3階建て40坪の住宅で合計2800万円。
これだけの金額の差がでてきます。

さらに、面積は同じでも、3階へのぼる階段が増えるため、
実際に部屋として使用できる空間は2階建てよりも少なくなります。

同じ床面積でこれだけ金額の差が出てくると
たいていの場合は、2階建てを建てられる土地を探し直すことになります。

さらに、住み心地という一番重要な要素を考えても難点がでてきます。
やはり、階段を上り下りすることは体力的にも精神的にも障害です。
1階で洗濯したものを3階のベランダで干す作業を想像してみてください。
実際の労力もそうですが、想像しただけで精神的な負担もでてきます。

また、木造の3階建ては揺れます。
それで倒壊することはありませんが、強い風の当たる場所などの場合、
生活していても体感できるくらいの揺れがあります。

法律的に建てたくても建てられない場合もありますが、
そのようなことはなかなかないでしょう。

3階建ては必要に迫られて建てる場合がほとんどです。
その土地に愛着がある場合や、家柄の関係で離れることの出来ない場合など、
または通勤距離や都会のような大きな土地が売り出されていない場合。

ほとんどの方は、当初のマイホームの計画は2階建てと考えています。
それが、諸事情により2階建てでは面積が足りず、
生活に必要な部屋を確保することが出来ないとわかったときに
初めて3階建てという選択肢がでてきます。

建物として3階建ては2階建てに比べて利点があまりありません。

それと、ごく稀に、三階建てが「都会的」という先入観で建てられる方もいらっしゃいます。

3階建てにすると建物の総重量はそれだけ重くなりますが、
地盤はそれに耐えうるものに地盤改良できますので
地盤が軟弱で建てられないということは少ないと思います。

しかし、地盤改良はその方法によって金額に大きな差がでてきます。
固い地盤が地中深くにある場合はそれだけ費用が必要となってきます。
数百万必要となることもあれば、数十万で済むこともあります。

適切な地盤改良の方法は、地盤調査の結果によって判断しますので、
ここでいくら必要ということはお伝えできません。

建物の工...続きを読む

Qこれからの住宅は木造か鉄骨どっちが良いか

今年の春に90坪の土地を購入して5年後を目途に新築を計画しています。まだHMにしようか、地元の工務店にしようか決まっていませんが、まずは建物の工法から決めていきたいと思っています。今は建築技術も向上しているとは思いますが、これからの住宅は木造住宅が良いのか、鉄骨住宅あるいはコンクリート住宅が良いのかどれが良いと思いますか?

Aベストアンサー

何を重視されているかに依りますが、耐震性だけを考えても、地盤との兼ね合いで最適な構造は変わります。
緩い地盤に、重い建物を置くのは耐震上良くありません。
もとが軟弱地盤の場合は、柱状改良などの地盤改良をした場合でも、棒の上に重いモノが乗った状態で、
不同沈下には有効ですが、地震などの災害時の横揺れには危険です。
どの程度の地盤に建てるかによって、最適な構造も変わってきます。
一般に、RC だと改良前の地耐力が粘土質で5トン、砂質で8トン以上は欲しいでしょう。
軽量鉄骨だと粘土質で3トン、砂質で5トン以上、それ以下の地盤に建てるときは地盤改良をしても木造の方が無難です。

また RC は結露の問題があります。コンクリートは建てて数年は湿気を吐き出します。
それに、湿気を外部に全く逃がしません。計画換気をしっかり考えないと健康上も良くありません。
RC 構造では、壁内結露のことを考えると外断熱が良いと思います。
内断熱にすると、断熱材とコンクリートの間に結露でカビが生える原因になります。
ただ外断熱の場合は断熱材を厚くしずらいので冷寒地には向かないと思います。
とは言え、硬質ウレタンの50mm程度を施工すれば、IV地域以南では全く問題ないでしょう。

また RC と言えども寿命があります。
コンクリートの水セメント比と、鉄筋のかぶり厚で40-100年程度で駄目になります。
大抵は 21-24N/m2 で、かぶり厚4cm程度なので 50-60年程度でしょうか。
耐用年数的には、木造でもキチンと作れば(作ってないところも多いですが)、
この程度か、それ以上の耐用年数になりますので、極端に長いわけでもないです。
しかも、RC の場合は、耐用年数が過ぎた後は資材を再利用できないので、
長いスパンでは廃棄のことも考えないといけないでしょう。

軽量鉄骨は、木造と比べると、上物が重いだけではなく荷重が柱に集中する構造です。
また、多くの軽量鉄骨の構造(一部違いますが)では、
地震の際の命綱として、フレームにブレースを入れています。
地震が起きたらブレースが確実に歪むので、歪みを治さずに放っておくと、
気がつかずに地震に弱い構造になっている可能性もあります。
制震のダンパーを入れているところもありますが、機械構造の劣化や寿命を考えると、
家の根幹を機械構造に任せるのは個人的に好きではありません。
建てた瞬間ではなく、長期の安全性を考えると、単純で頑丈なモノが一番安心できます。
それを考えると、僕は鉄骨ならラーメン構造が好きです。

鉄骨の場合も充填断熱にすると、
断熱材を厚くしても鉄骨が熱橋になって断熱効率を落とします。
外断熱にした場合も、あまり厚い断熱材を使えないので、
どちらの場合も高断熱には向かないと思います。
とは言え、これも多少の光熱費を犠牲にして、全館床暖房などにすれば快適に過ごせると思います。
また、鉄骨は火災の時には、一気に溶けて崩れるので、火災に対しては木造よりも弱いです。
しかし、どんな構造でも火災の時は窓から火が入るから、構造の強弱はさほど重要でないかな。

次に木造ですが、3階建以上だと RC か軽量鉄骨の方が良いと思いますが、
2階建までならキチンと考えて設計すれば、そこそこ耐震性は高く作れます。
木造は比較的軽く、鉄骨と比べると柱の一部でなく、土台全体に荷重が分散するので、
ベタ基礎にし易く、比較的弱い地盤でも対応可能というのも利点です。

木造は大きく分けると、在来軸組と2×4があります。
どちらの場合も、断熱性能や、家の寿命などは、施工の丁寧さや、部材の使い方でピンキリです。
例えば、建材は湿気に強い弱い、シロアリに強い弱いなどの特徴があり、
適切でない部材を使っているメーカーは意外と多いです。
また、施工の精度で性能も変わります。

昔は在来軸組と2×4の一番の違いは、耐震性と言われていましたが、
最近では在来でも構造面材を使うところが増えてきて、
耐震性という意味では構造よりも、間取りや設計に依存するようになってきました。
最近の構造での在来軸組と2×4の一番の違いは、
2×4の方が職人の技術によって出来上がりが左右されづらいことだと思います。
(これはプレハブにも言えることですね。)
一方、在来は職人の腕に左右されやすい反面、
間取りや将来のリフォームなどの自由度が高いです。

このように、どのような工法でも、一長一短はあります。
建てる地域、土地の状態、何階建かによっても、良い構造は変わってきます。
どんな場合でも、この構造が良いと言えるような構造は無いと思います。
また、同じ工法に分類される構造でも、建材、施工方法で全く性能は変わります。
更に、家は車などの工業製品と違って、一件たりとも同じ建て方ではありません。
いろいろな条件を考えて、最適と思える工法、工務店、メーカーなどを探して、
納得いく家を建てて下さい。

何を重視されているかに依りますが、耐震性だけを考えても、地盤との兼ね合いで最適な構造は変わります。
緩い地盤に、重い建物を置くのは耐震上良くありません。
もとが軟弱地盤の場合は、柱状改良などの地盤改良をした場合でも、棒の上に重いモノが乗った状態で、
不同沈下には有効ですが、地震などの災害時の横揺れには危険です。
どの程度の地盤に建てるかによって、最適な構造も変わってきます。
一般に、RC だと改良前の地耐力が粘土質で5トン、砂質で8トン以上は欲しいでしょう。
軽量鉄骨だと粘土...続きを読む

Q築40年 このマンションを買うのはあり?

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車で10台ほど
・管理費/修繕積立金が15,000円/5,000円
・修繕費積立残高 100万円未満
・1999年に大規模修繕(外壁)、それ以降、ほぼ毎年、共有部分の水道管やガス配管の交換などをまめに実施
・2~3年後に大規模修繕(主に外壁)の予定あり
・共有部分の通路や階段に個人の私物はまったく置かれてなく清掃もかなり行き届いている
・駐輪場やバイク置き場もかなり整然としている
・新築時からの入居者が割りと多いらしい
・入居されているかたに聞きましたが上下左右の隣室から音(話し声やテレビなど)はまず聞こえない。排水等の生活音はする
・管理組合はしっかりしているようです

このような状況なのですが、
デメリットとしてはやはり古いということが最大です。
気になるところとしましては
・修繕積立残高が少ない
・管理費と修繕積立金のバランスが悪い(修繕積立金が安すぎる?)

メリットはやはり立地です。
あと、この戸数にしてエレベーターが2基というのは有難いですが、逆に管理費や修繕費発生の原因でもありますね。

今ですと1,000万円を切る価格で出ていますが、
5年後だと売れるんでしょうか。
10年後だと価格は付かないですよね?
というか、
建て替えの話が出てきますよね。

10年以上は住みたいと思っていますが、「買い」はありでしょうか?

ご意見お聞かせください。
よろしくお願いします。

 

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車...続きを読む

Aベストアンサー

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
ウチのマンションはあと2~30年大丈夫な感じですし、そのように修繕計画も立てています。

古いと耐震性が心配ですが、ウチの場合は大丈夫と診断されています。
そちらのマンションの耐震性はいかがでしょうか?
あと地盤も気になりますね。
自治体からハザードマップや液状化マップが公開されていますから、確認された方が良いでしょう。

電気の容量が昔のままだったので、現代の家電を何も考えずに使うとブレーカーが落ちます。
今容量を大きくする工事をしているところです。
電気関係は大丈夫ですか?
(各戸の問題ではなく、マンション全体の配電の問題です)

ウチは来年度外壁と窓の修繕をしますが、予算は約3億5千万円です。
規模が違うので同じにはならないと思いますが、2,3年後の修繕は明らかに資金不足だと思います。
追加徴収(50万円くらい?)される可能性は織り込んでおいた方がよいです。

耐震性と液状化の危険性(地盤)に問題なければ、管理と立地のよいマンションは買いだと思います。
高い買い物ですので、後悔のないように良くお調べ下さい。

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
ウチのマンションはあと2~30年大丈夫な感じですし、その...続きを読む


このQ&Aを見た人がよく見るQ&A

人気Q&Aランキング