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RC構造 244.46m² 3階建の売りビルの購入を検討しています。
1階事務所+2階3階居住用(5戸)です。

築34年(1977年築)と古いので、居住部分のリフォームはしなければ賃貸に出来ないくらい汚いです。まったくの素人ですので、ご教授頂きたいのですがRC構造というのは、
どれくらいで壊れてしまうものでしょうか?
1977年の時代の工事や材料なども含め、どうでしょうか?

とても魅力のある物件ですが購入にあたりプロの目からみて
お勧めできますか?それともやめた方がいいのでしょうか?
宜しくお願い致します。

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A 回答 (6件)

#1です。

他の方のお礼を見ました。

>>旧耐震基準の建物は、やはり取り壊してから再度、立て直すほか方法はないのでしょうか?

必ずしもそうとは限りません。
耐震診断をやってOKの確認が取ればいいです。
そう#1で書きました。

仕事柄古い建物の調査を依頼されますが感想として「よくこんなので・・・」
と思うのもあります。
大手有名企業の設計と言っても中には酷いのもあります。
つい先日マンションで欠陥が見つかり建て替えると報道されてました。

たまたまそんなのに当ったら、質問者様の所有になった後で何かあった場合、
責任を背負い込むことになります。

質問者様が元の所有者に責任を追及できても、まず居住者と大家である質問者様の
関係を解決してからとなる筈です。

耐震診断でOKが出なかった場合耐震改修を行えばいいのですが、この工事費は
当然質問者様の費用になり、余分の経費となります。
リスクを負って余分の経費を支払ってと考えればいい話とは思えません。

また耐震改修を行ったが使い勝手が無茶苦茶になってしまったとなれば本末転倒です。

いずれにしても古い建物に手を出すのは止めた方がいいです。

建物の価値はゼロで土地代だけで全体が手に入ることに「掘り出し物」と錯覚されたのだと思いますが
どうしても気になるのであれば建築構造設計士に相談してください。
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まともに建てたRCの建物は50年やそこらで壊れるものでは有りません。



但し、設備は全く別で30年位配管等は取り換える必要が有ります。
配管の交換が容易な作りですと良いのですが、3階部分の配管が2階に天井裏に有ったりするとなかなか難しい事も有ります。

古い建物と言っても決して一律ではなく、大切にメンテナンスをされて来たかどうかで価値が変わります。

これまでの修繕の記録(屋上の防水・外壁塗装・配管取替・受水槽の有無)次第です。

内装は一戸当たり40万円、お風呂がバランス窯ですと入居者はおりませんのでユニットバスに交換して100万円、キッチン・トイレを新しくして50万円、×5で1000万円程
外装、防水工事その他で500万円

最低でもこれ位は掛かります。

1年分の見込み家賃収入を購入費用+リフォーム費用で割ってみて下さい。

10%以上なら買っても良いかも・・・
要は価格次第。
実際に見ていないので無責任ですが、こんな考え方も有ると受け止めて下さい。
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No.2です。


立地が良いのはいいことだし、実家に近いというメリットがあるなら購入を検討するのは良いと思いますが、その物件を買って何をしたいのですか?
おそらく前の持ち主は、家賃収入がある間は良かったのでしょうけど、賃借人がいなくなってしまい新たに貸すには費用がかかるので売ってしまおうと思ったのでしょう。
古い物件を安く買って、最低限のリフォームで綺麗にして貸して家賃収入を得る、というのはアリですが、全くの素人さんという事で、リフォームするにしても業者の言いなりで高くついてしまいそうな気がします。

更地にしてもらって買うか、解体費用分を引いてもらって買って、ご自宅を建てるなりご自宅と一部貸家にするなりして計算が合うのであればいいんじゃないですかね。
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大家しています。


うーん、お勧めできません。

RCだと、一応、税法上は耐用年数47年。(減価償却ができます。)
といっても、実際そんなに持つわけがない。
ガスや電気系統や給排水管、屋上の防水だって外壁だって相当傷んでいるはずですから。
突然の漏水だってありえます。多額の修繕費用がかかりますよ。
表面だけきれいにリフォームすればいいというわけにはいきません。

今は入居者はいないのでしょうか?
普通はそのまま引き継ぐんですが。
さすがにもう住めないと思って出て行ったんじゃないですか。

逆に入居者さんがいるとすれば、取り壊しの為に退去してもらうのも何かと大変だし。

>旧耐震基準の建物は、やはり取り壊してから
再度、立て直すほか方法はないのでしょうか?

・・・そのまま使用して、万一地震で倒壊して入居者が圧死でもしたら、
損害賠償請求訴訟を起こされることだってありますよ。

私なら怖くて手を出せません。

せめて、土地の値段から更に建物の取り壊しの費用を引いてもらわなければ採算があいません。
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どこがそんなに気に入ってるのでしょうか?


そんな古い物件が良いとすれば、よほど安いか立地条件が良いかですかね?
いずれにしても物件の事が何もわからないので、何とも言えませんが。

ただお話だけからプロとして想像してしまう事は・・・

不動産屋から紹介された物件だとしたら、よほどのルートでもない限り全くの素人さんに掘り出し物の物件を紹介するとは思えないので、売れずに困ってる物件を押し付けられてるのではないかと思ってしまいますが。

この回答への補足

立地がとてもよいということと、主人の実家に近い所ということで
購入の視野にいれました。

元の持ち主さんは海外へ移住しておられて
なぜかこのタイミングで売りに出た物件でした。

売りの広告が出るまで、すべての部屋に借り主がいて(計5戸+事務所)
すべての方が、何十年と賃貸されていたということです。

建物の価値はゼロで、土地のみの購入価格で出ていました。
(売土地の広告に載っていましたので)

旧耐震基準の建物は、やはり取り壊してから
再度、立て直すほか方法はないのでしょうか?

補足日時:2011/08/30 09:21
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1981年に建築基準法が大改正されてます。



よってそれ以前の建物には手を出さない方がいいと思う。

もちろん耐震診断をやってOKの結論が出ているなら構いませんが。

この回答への補足

ありがとうございます。

建築基準法の改正、知らなかったので調べてみます。

補足日時:2011/08/30 09:05
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確かにプロの仰る事ももっともだと思い、購入へと高まっていた意思が今はニュートラルに戻っ
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年収は450万円、内縁の夫は自営業で収入は安定せず、
年間150~200万程度家計に入れてくれています。

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売却するとすれば3000万円くらい、賃貸にすると月13~15万円くらいが相場だそうです。
このマンションを賃貸し、そのローン返済と固定資産税はそれで相殺しようと思っています。

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7000万くらいをローンで借りたいと考えています。
(今貯蓄は250万ほどで、手数料なども含めて借入し、頭金は0が理想です。)
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(このあたりの詳細は割愛させてください)

こういった物件では住宅ローンは少しでも適用されないんですかね?
収益物件として、それ用のローンがあるのでしょうけど、今のマンションの
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それと、その場合のおおよその金利と借入期間、返済額はどれくらいなんでしょうか?

また、私は会社員を続けながら、2~3階で夫が主となり起業しようと考えていますが
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36歳女(事実婚・3歳と0歳の子あり)、会社員で現在育児休業中です。
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年間150~200万程度家計に入れてくれています。

現在、私が独身のときに購入したマンション(築8年・約60平米)に住んでおり、
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Aベストアンサー

>今のマンションを売りたくない!と思っておりましたが、売れない、というのが現実だったんですね・・・。

というか、貸せないと言う事です。売るのは自由です。

>ところでこういう場合の貸付では、金利や返済期間は一般的にどれくらいになるものなのでしょうか?
>どういったタイプのローンになるのかご存じでしょうか?

不動産投資ローンというものです。
本来は居住用不動産(アパート)などを対象にしてますが、店舗でも可能です。
頭金は20%以上を求める所が多く、メガバンクは審査が厳しいと思います。いわゆるノンバンク系(信販系等)を利用する事になる可能性が高いと思います。
商品は色々あります。貯蓄連動型などですと金利も安くいいのですが、貯蓄が無いと利用できないので、最長35年ローンで、金利は住宅ローンの2倍弱でしょうか。
呼び名は金融会社によって違います。

ちなみに私も投資用物件を買っているのは、この信販系の不動産投資ローンです。不動産の収益が高ければ割とすんなり貸してくれるのと、返済が進むと新たな融資を申出てきたりします。
しかしこれを借りていると、逆に住宅ローンが借りにくいと言う事があり、またフリーローンやカードローンなどの審査も厳しくなるので、今の家を手放さないで進められればベストなんですけどね。購入出来たら、今のマンションを手放して収益物件に住むと言う流れができるといいですね。

>今のマンションを売りたくない!と思っておりましたが、売れない、というのが現実だったんですね・・・。

というか、貸せないと言う事です。売るのは自由です。

>ところでこういう場合の貸付では、金利や返済期間は一般的にどれくらいになるものなのでしょうか?
>どういったタイプのローンになるのかご存じでしょうか?

不動産投資ローンというものです。
本来は居住用不動産(アパート)などを対象にしてますが、店舗でも可能です。
頭金は20%以上を求める所が多く、メガバンクは審査が厳しいと思います。い...続きを読む

Q築35年の中古マンション購入時における注意点(長文です)

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申し訳ないのですが、このような中古物件を購入する際に注意すべき点をご教示頂けたら幸いです。ちなみに、業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、作りは全く問題ないと言ってました。ただ、配管に関しては、年数も年数であるために、保証は出来ないとの事です。(ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。)ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。管理もしっかりとなされており、管理人も常勤です。

よく、住宅雑誌などを読んでると、青山辺りで築30年以上たったマンションをリフォームして住んでるという記事が載っていたりしますが、快適な点のみ記載してあり、実際にどのような不都合が生じたかが書いてないので、あまり参考になりませんでした。

リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

以上何卒よろしくお願い致します。

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申...続きを読む

Aベストアンサー

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
  一機1300万円程度ですから、取り替えているケースもあるでしょう。オレの家は二階だから
  関係ないとか言わずに。取替えとなれば割り勘でお金を払うのですから。
  ちなみにエレベータの耐用年限は25年から30年。しかし千代田区麹町あたりの老朽マンション
  の多くは、エレベータ改修をしていないところが多いです。オーバーホールとか制御機器の
  取替えで対応していますが、動力部分が限界にきているものも多いです。
  取り替えたら電気代も安くなるし、籠もきれいになります。

■給水タンク、ポンプの取替え
  給水タンクは25年以内で一度とりかえているはずです。取り替えていなかったら、鼠の死骸が
  なかで溶けていい出汁出しているかも。
  ポンプは確実に取り替えています。でももう2代目が老朽化の時期かもしれません。

■屋上防水層改修はどうなっているか。
  これも最上階以外は気にならない話題ですが、実際修繕となれば金は応分に負担します。
  築35年というと、最も気になるのは屋上防水の劣化ですね。
  いわゆるビンテージマンションと呼ばれる、昔の都心部の高級マンションの多くは屋上防水
 仕様もアスファルト防水、コンクリート押さえという高級仕様になっているケースが多いです。
 これは、持ちがいいのは長所ですが、改修工事にも金がかかります。
  屋上防水の耐用年数は普通25年~35年

■外壁タイルの浮き、剥離は大丈夫か。
  長期修繕で、打ち継ぎ目地のシーリングや、窓周りのシーリングの改修をしますが、外壁の
  浮きの調査をやっていないと、突然タイルが剥離して事故になったりもします。

■共用部分の給水管、排水管の取替え
  古い設計では、給水も排水も、各住戸内を縦に通っている可能性があります。
  共用部の給水管の劣化は、赤水、つまり錆の水の問題になります。
  30年経過して配水管の取替えをしていないと、赤水を心配すべきです。
  オープンハウスや、居ぬきの見学の際は、朝から水を出しているので赤水が出ません。
  しかし、朝一で水道を捻れば、見事な茶色のにごり水が出るかもしれません。
  私は築28年のマンションを見学に行った際に、いきなり台所の蛇口を捻って、赤水の多さに
  驚きました。

(3)次に、仲介業者から、長期修繕計画の内容の説明をうけます。
  上記の主要設備の更改が、すべて先送りされていて、なおその工事費も不明確ならば

>ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。
>管理もしっかりとなされており

というのは、眉唾ということになります。
大規模修繕が
第一期(10年~15年) 外壁シーリング、鉄部塗装替え、ポンプ基盤改修など
第二期(23年~25年) 外壁シーリング 鉄部塗装替え 給排水劣化部取替え ポンプ、給水タンク取替え
第三期(32年~35年) 外壁シーリング エレベータ更改 屋上防水改修、 鉄部塗装替え 給排水取替えなど

過去三回やっていても、金がないから、外壁と鉄部しかやっていないということも考えられます。

(4)耐震ですが、1981年以前の建物は、旧耐震基準で作られています。一概にすべてが弱いとは
いえません。新耐震基準で判定する「耐震診断」を行って補強が必要かどうか確かめるということに
なりますが、マンションで補強工事までやった例は少ないです。
これについては、修繕積立金に余裕がある管理組合が、耐震診断をやるケースもあります。
 
次に、占有部分ですが、室内の給排水管は、当然劣化が進んでいると思います。
まず、過去に何世代が住んだか、で大体改修履歴がわかります。
住んだままの大規模改修は極めて困難ですから・・
35年の間に、代が3代変わっていれば、おそらくキッチンや、洗面、浴室、湯沸かし器は
更改して10年以内のものがついている気がします。

>ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。

基本的にあと10年以上住むには、配管を含めた改修は必須です。
クロスの張替え、フローリング改修、室内ドアの取替えなどだけで、既存のキッチン、浴室、洗面などをそのまま使うのなら、
100万円~140万円
キッチン、バスユニットの改修も入れたら200万円~250万円。配管含めて内装一新の場合、400万円以上かかります。

となれば、3300万円の新築物件との比較という目安で考えるべきです。

>間取りは、75平米で、2LDKです
古いタイプの高級マンションですね。リビングが横長で、センターインのタイプかもしれません。間取りがいい
なら、それも重要な要素です。
22.7坪 リフォーム込みなら 坪145万円。
現在、世田谷、桜新町あたりで築20年内外で160万円ですから、安いといえば安いです。

ただ、5年以内に修繕積立金150万円を追加されたりするケースがあったり、
管理費や駐車場が、相場より高かったりするケースでは微妙です。

その他の注意事項は
(1)賃貸比率
  築35年というのは、多くの居住者が転売し、そのあげく居住用でなく賃貸物件に変わっている
  ケースが考えられます。全体の居住者のうちの賃借人の比率を知っておくべきです。
  賃借人が多くなれば、おのずと管理に対する感心は低下します。
  仮住まいという意識から、建物の扱いもいいかげんになります。また、初期の居住者がほとんど
  いなくなるのが築25年あたりからで、変な理事長が、恣意的な管理をしたりという話も出てきて
  次々と転売が出て価格が下がるという事例もあります。
  逆に、初期の居住者が30年経ってもまだ住んでいるマンションは、郊外の団地など売りたくても売れない
  物件は別ですが、管理のよいマンションの証拠でしょう。

(2)デベロッパー
  築35年といえば、マンション専門デベロッパーの、藤和や大京などが活躍した時代
  また、都心部では三井不動産がパークマンションシリーズで名作を残した時代でも
  あります。
  コープオリンピア(藤和)、網長パークマンション(三井)など、広尾タワーズなど長寿命の名作も
  あります。この時代、1970年の万博以来の建築ブームで、都心のマンションには丹下健三や
  槙文彦など一流建築家が設計したものも少なくないです。
  でも、その一方で、駄作、手抜きも多いわけで、見る目がないと泣きを見ます。その意味でも
  当初のデベロッパーは一応の目安になります。

(3)土地比率
  土地が今後値上がりする地域とは思えませんが、現在の地価と持分の土地面積をかけて
  正味の土地価格を知っておくのは、重要なことでしょう。

(4)ローン控除対象外
  新築や中古でも25年以内なら、確かローン控除が受けられます。35年ではいくらんでもダメ。 


>現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、

文京区は割高エリアですから、ただ、駒込というのは私、個人的には????ですけど。
本駒込は文京区ですが、駒込は豊島区。
確かに六義園の緑豊かな高級住宅地ではあります。

>非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます
文京区好きは、絶対にベイエリアには足を運ぼうとしないですから(;;)まぁ新築の3800万円あたりを
すすめてもだめでしょうけど。もう少し数多くの物件をご覧になって決めてもいいのかと思います。

>業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、
>作りは全く問題ないと言ってました。

このへんがラフですよね。具体的に、発売当初の価格とか、デベロッパー名とか施工業者とか
わかればいいのですが、そこまで書くと個人情報まるわかりですから、無理でしょう。

いろいろ書きましたが、しっかりチェックされて納得いく買い物なさってください。値段はもう少し
値切っていいです。どうせ売主は買い替えでしょうから。
この辺になると骨董選びに似てきます。多少失敗しても値段が安いと納得できますし、
趣味の問題も大きいですよね。
無名の作家の油絵でも、本人が気に入っていたら、額を入れ替えるだけで立派なインテリア
のしつらえになるのと同じです。

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
...続きを読む

Q店舗兼住宅は得?

通常小さな飲食店を始める場合テナント契約でも
スケルトンから始めれば最低1500万円くらいは
掛かってしまいますよね。
しかも商売を続けている限り当然家賃も発生するわけで・・・。
それなら最初から店舗兼住宅という選択も捨てがたいのですが・・・。
仮に将来、商売を辞めるにしても
リフォームして居住スペースに戻すことも可能ですよね?
もちろん一概には言えないでしょうが店舗兼住宅の場合、
最低限見積もっておいた方がよい費用はどれくらいなのでしょうか?
またメリット、デメリットはどの様なことでしょうか?

Aベストアンサー

>最初から店舗兼住宅

商売が安定し、継続できるなら、有効でしょう。しかし、飲食業は、当たり外れが激しいので、半年も営業しないで潰れることもあります。その補償として、夜逃げされても充当できる分の保証金、敷金が要求されることが多いのではないでしょうか。

小規模であれば、家賃月10万円、保証金は100から200万円、敷金を3ヶ月分なら、内装を最低限で100万円程度、それと、調理機材やエアコン、消耗品で、400から500万円程度の状態でスタートできると思います。

それが、店舗兼住宅だと、店舗用の内装を最初から用意することは汎用性が無くなるので、空間を作り出す、しかも間口を広くなどの仕切りが減る分、一階が軽量鉄骨になるなど建築費が余分にかかります。住宅部分が出来た後に内装ですので、貸し店舗の金額とそれほど変わらない内装費用がかかるのです。

また、電気、水道、ガスなども店舗部分と分離すると、その用意にかかる費用もかかるし、最終的に店舗部分を自宅の一部に改造するのにも結構費用がかかります。場合によっては、建て替えした方が維持費よりも安くなることもあるので、無駄が多いです。

住宅ローンも店舗部分には適用できないこともあり、事業用の短期、10年ローンなどを面積分、たとえば、半分は用意しますので、支払い終わるまでの負担は大変です。テナントなら毎月10万円なのが、店舗併用だと、店舗部分の支払い毎月20万円のローン、住居部分のホームローンが毎月8万円などになるのです。

10年程度で、自分のものであれば、メインテナンスの補修などをしますが、それも、200万円とか、400万円かかりますので、その分の積み立てもしていないと驚くことになります。忘れていけないのが、固定資産税です。住居部分よりも高く評価され、支払いをすることにもなります。

すでに資金を十分に持っているなら、その貯金で支払えば、トータルの支払いは最低限ですので、事業に失敗してもそのまま居抜きで売ることも出来るかもしれませんが、設計によっては更地に戻さないと売れないこともありますので、売るときの価値は店舗併用の方が価値が下がります。

>最低限見積もっておいた方がよい費用

最低限の住居専用の建物の倍の維持費と3倍程度の支払い能力を覚悟した方がいいでしょう。それと、2年間、収入が不足しても、支払い続けることができる担保です。自分の土地があれば、それを充当し、事業に失敗してもそれごと失う、それで終了します。

私は事業を開始して20年弱ですが、周囲の飲食店、ここ15年で9割程度が入れ替わりました。テナントが多いのですが、繁盛していたところも、狂牛病の影響で廃業したり、近所に大手のチェーン店が出店し、ほぼ同時に両方とも潰れたり、コンビニになったりするところ、駐車スペースがほとんどないので、違法駐車の取締りが厳しくなったらとたんに廃業したところなどです。

どこに引っ越したのかもわからない、すっかりと店も住人も変わったものばかりですので、生き残るのは20年も同じ看板で続けるのはいかに難しいかです。借金無し、それなりの見込みがあれば、生き残れるのでしょうが、寿司屋だって、回転寿司やコンビニ、スーパー、宅配に負けて老舗が閉店というのもありますので、銀行もなかなか店舗併用住宅は最初から貸し出ししないと思います。

いかに内装にお金をかけないか、最小限の投資ではじめ、売り上げが十分に伸びたら、無理しないでそれを維持すること、継続して顧客を獲得できる、それができれば、一等地でなくても店舗併用住宅が可能ですが、お客さんが来ないと終わり、競合店が隣にできても生き残れるか、そのときに、テナントなら引越しができても、併用住宅だと簡単には動けないのです。共倒れ状態、結構、よく見ますので、注意しましょう。

>最初から店舗兼住宅

商売が安定し、継続できるなら、有効でしょう。しかし、飲食業は、当たり外れが激しいので、半年も営業しないで潰れることもあります。その補償として、夜逃げされても充当できる分の保証金、敷金が要求されることが多いのではないでしょうか。

小規模であれば、家賃月10万円、保証金は100から200万円、敷金を3ヶ月分なら、内装を最低限で100万円程度、それと、調理機材やエアコン、消耗品で、400から500万円程度の状態でスタートできると思います。

それが、店舗...続きを読む

Q建ぺい率、容積率オーバー物件を購入後に困ることは?

気になる物件が奇妙に格安なのですが「本物件は現況、建ぺい率、容積率を
超過しています」とありました。格安の理由はこれでしょうか?

建ぺい率、容積率を超過している=違法である、程度の認識はあるのですが、
一体どれくらいの不利益、罰則等があるのか調べてみると、過去ログに

http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3299878.html
「建ぺい率がオーバーしている中古物件を購入する際には住宅ローンが組めず、
現金一括でしか購入できない。」

とありました。一般に困ることってそれだけでしょうか?
居住を始めて、「違法=肩身が狭い」「違法=売りにくい」は覚悟するとして、
それら以外に、税金面などにペナルティはあるのでしょうか?

そもそも、違法な建築を建てることを業者はよく認めたものだと
思いますけどね(建築後に法律が変わったかもしれませんけど)

Aベストアンサー

こういったケースは自治体によって判断がマチマチなのが実情なのですが、現状引渡しが中古物件での主流となっています。そういった事情から重要事項に該当するので建蔽・容積オーバーと業者は謳っていると思われます。こういった物件の場合での借り入れ判断は金融機関によりますので一概にローンが組めないと言う事はありません(返済負担率等の諸事情で蹴られる事の方が遥かに多いと思われます)。よって問題点としては余程常識外の増築でない限り低層住宅に行政代執行までして強制撤去というペナルティを課す行政機関は聞いた事もないので通常住む分には問題は特にはありませんが、入居後に何らかの増改築等で確認申請が必要になった場合には申請が通らなくなる可能性が極めて高い(自治体が違法物件と認識していた場合)ので注意が必要です。ただ質問者様が該当物件を購入するに当たって注意すべき点は(1)抵当解除されているか否か(2)欠陥住宅でないかのみですね。中古住宅(特に不動産競売で取引される物件)では民民売買でも不良物件が多いので注意が必要ですので売主が販売するにいたった背景を調べる事ができるなら知っておいた方が良いと思われます。因みに確認申請を受けずに住む方法(工事を床・壁で2期に分け、施工業者も分ける等)で増築をしたような事であれば施工に関しての心配は無用だと思われます。こういった事情を受注側が持っていれば施工に関してのトラブルは極力避ける(特殊な顧客である可能性が高い)ので施工自体の問題はないと思われます。

こういったケースは自治体によって判断がマチマチなのが実情なのですが、現状引渡しが中古物件での主流となっています。そういった事情から重要事項に該当するので建蔽・容積オーバーと業者は謳っていると思われます。こういった物件の場合での借り入れ判断は金融機関によりますので一概にローンが組めないと言う事はありません(返済負担率等の諸事情で蹴られる事の方が遥かに多いと思われます)。よって問題点としては余程常識外の増築でない限り低層住宅に行政代執行までして強制撤去というペナルティを課す行...続きを読む

Q鉄筋コンクリート造住宅の固定資産税の耐用年数と償却率

田舎に住んでいた母親が介護のため市内の招請のところに住むようになりました。

固形資産税の引継ぎを行っていたところ。市内より多く支払っていたのでびっくりして質問させていただきます。
S57築 鉄筋コンクリート造 27年経過評価額 約480万
役場の話「鉄筋コンクリート造は、償却に60年かかります。最大20%までです」とのことでした。

どこを調べても60年償却とは出てこないのですが? 47年償却と出てきます。築時の時代のはそのようだったのでしようか?
改正等行われていると思うのですが。役場がそんなミスをするとも思えずこのままあと33年も高い税金(住む予定がなく雨漏り発生)を払い続けるかと思うと情けなくてしょうがありません。

至急役場に行って少しでも安く出来るように交渉しようと考えていますので是非知恵をご教授くださいますようにお願いいたします。

Aベストアンサー

>役場の話「鉄筋コンクリート造は、償却に60年かかります。最大20%までです」とのことでした。

そのとおり。

http://www.tabisland.ne.jp/explain/koteisis/kote_108.htm
残存率は10%ですが、固定資産税の場合には20%とされています。

住宅・アパート SRC造・RC造 60年

これで良い?

Q築50年のコンクリートの家の売却できますか

築50年のコンクリートの家を売却したいです。 雨漏りが ひどいので

とても住める状況では ありません。取り壊して更地に しなければ

売れないらしいのですが 隣家との関係で 当方の指示で取り壊しは

したくありません。 

たとえば 取り壊しの費用を 当方で払えば

買ってくれる人が いたとすると 取り壊しの指示は 当方で したことに

なってしまうのでしょうか。 できれば 建物も 土地も 買い手側に 登記移転してから

取り壊し して 欲しいのですが 一般的には 無理なのでしょうか。

文章が まとまらずに 申し訳ありません。

Aベストアンサー

取り壊して更地にしなければ売れないらしいのですが>
そんなことはありません。中には修繕して住む人も居るかもしれませんので。ただ、築年数からすると買う人は建て替えを前提とする可能性が高いですし、更地にした方が売り易いということはあります。でも、家が建ったままでも解体費用分土地代から差し引いて売れば同じですので、そのままでも売ることは可能となります。

取り壊しの費用を当方で払えば買ってくれる人がいたとすると取り壊しの指示は当方でしたことになってしまうのでしょうか>
解体費用を払っても、誰がその注文をするかが問題です。ただ、いつ売ったかなんて隣家には分かりませんので、建物付きで売れば問題ないでしょう。売買契約後、解体をあなたが注文しても分からないと思いますよ(そういう契約の場合)。要は土地を売り出す前に解体しない限りは大丈夫ということです。

Q自営業の人は老後、国民年金だけで生活できているのですか?

46歳独身です、今年から独立して国民年金に加入しました。

でも国民年金ってもらえる額が少なすぎて不安で仕方ないです。

自営業の人は老後、国民年金だけで本当に生活できているのでしょうか?

ずっと自営業だった人はもらえる年金は月6万円ぐらいなんですよね?

≪自営業の人は持ち家だし、定年がないから年金は少なくても大丈夫≫だって聞いた事ありますが、それでも80歳代、90歳代になっても働くのは難しいだろうし、月6万円程度ではきついのではないですか?

他の方の似たような質問で、≪貯金すればいい≫とか≪生命保険会社の個人年金に加入すればいい≫とか≪国民年金基金に加入すればいい≫とか見ました。

でもそれって限界がありますよね?

私は貯金は2千万円ぐらいあります。

生命保険会社の個人年金に26歳の時に月1万円加入しました。
60歳まで合計400万円ぐらい払い込んで、61歳から月10万円ぐらいが7年間で戻ってくる(合計800万円ぐらい)予定です。

国民年金基金は4口で月3万5千円ぐらい(国民年金と合わせると月5万円ぐらい)払っていますが、それでも戻ってくる額は月2万5千円程度増えるぐらいです。
高いけど不安なので支払っています。
それでやっと年金支給予定額は15万3千円ぐらいです。
86歳以上生きないと元がとれません・・・。

貯金も生命保険の個人年金も20年ぐらいすれば、なくなってしまう可能性が高いですよね?

100歳以上も生きた場合、国民年金だけではとても無理だと思います。

国民年金だけの人ってどうしているのですか?

生活保護に切り替えたりしているのですか?

46歳独身です、今年から独立して国民年金に加入しました。

でも国民年金ってもらえる額が少なすぎて不安で仕方ないです。

自営業の人は老後、国民年金だけで本当に生活できているのでしょうか?

ずっと自営業だった人はもらえる年金は月6万円ぐらいなんですよね?

≪自営業の人は持ち家だし、定年がないから年金は少なくても大丈夫≫だって聞いた事ありますが、それでも80歳代、90歳代になっても働くのは難しいだろうし、月6万円程度ではきついのではないですか?

他の方の似たような質問で...続きを読む

Aベストアンサー

ご質問者様の想定している状況とは異なりますが、私の両親(共に昭和7年生まれ。そして3年前に相次いで死亡。)は企業で働いておりましたが「国民年金」でした。

預金もほとんどありませんでしたが、周りの環境が幸いしてか、老齢基礎年金だけで生活[父は介護施設に入所=年金で介護費用が賄うことができた]しておりましたね。

どんな生活環境かと言えば・・・もしかするとご質問者様には信じられない状況かもしれませんが
・冷房機器は扇風機。
  ⇒それも呼吸が辛くなるので余程でない限り使わず、窓から自然の風を取り入れて団扇を使っている。
・暖房機器は「石油ストーブ1台+コタツ」と「電気毛布」
・パソコンは使った事が無い。
  ⇒歩かないと寝たきりになるから、1キロ先のスーパーまで日用品を買いに行く。「欲しいモノを買う」ではなく「有るモノで間に合わせる」タイプ。
  ⇒趣味は有るが、コンピューターを使用しない。
・電話は固定電話のみで、余程でなければ電話を掛けることは無い。
  ⇒地元で生まれ育ったので、ほとんどの友人・親戚は近くにいる
・冷蔵庫はあるが、電子レンジやオーブンは買ったことすらない。
・電気炊飯器はあるが、ガスコンロでご飯を炊くこともある。
・お風呂はあるが、シャワーは長らく無かった。
  ⇒使っていた風呂釜が壊れて、相談したガス屋さんが「今はガス給湯システムの方が安く買えますよ」と言ったので、両親が死ぬ1年ほど前にシャワーが付いた。
・晩酌(湯上りのビール類も含む)やタバコはやらない
  ⇒父は年金を貰う頃には体を壊していて、酒・たばこ禁止
  ⇒母は元から飲まない
・自動車やオートバイは廃車していた
  ⇒体力の問題等から利用する頻度が激減したので、維持費を支払いメリットが無い。
・電気の契約アンペアーは15A
・家は父の勤め先が届け出をせずに建てたバラック[築50年超]。
  ⇒母方の伯父がコネを利用して建築確認の届出をしてくれたが、完了の印は無い。
  ⇒相続するために専門家を通して色々な手続きをしたら、市役所が調査に来た。
  ⇒増築部分が見つかってしまい、固定資産税は年額6千円

> 国民年金基金は4口で月3万5千円ぐらい(国民年金と合わせると月5万円ぐらい)払っていますが、それでも戻ってくる額は月2万5千円程度増えるぐらいです。
> 高いけど不安なので支払っています。
> それでやっと年金支給予定額は15万3千円ぐらいです。
今、私(おひとり様。50歳代)は実家で生活していますが、サラリーマン生活を維持するための費用[スーツ、靴、鞄、同僚等との飲み代やプレゼント、歓送迎会の割り当て金]を除くと、『10万円程度』ですよ。
 食費6万円+光熱費と新聞購読料1万円+趣味用のお小遣い[書籍、日帰りのハイキング等]2万円+固定資産税や町会費などの年単位での出費+予備費


> 私は貯金は2千万円ぐらいあります
『(自分たちの望むレベルでの生活を)夫婦二人で20年間送るのに必要な費用は1億円』【ある団体が昔行ったアンケート調査の結果】というデータがあります。
勿論、住んでいる場所の生活環境や望む生活レベルによって金額はブレますし、単純に「おひとり様だったら40年間で1億円」とはなりません。
また、いつ死ぬのかは誰にもわかりません。

ですが、話を進めるために「95歳で死ぬから、65歳からの30年間で9000万円が必要」と仮定しましょう。
 1億円÷40年×30年×地域等格差割増1.2=9000万円

するとご質問者様の収入合計は、下の計算が正しければ6,580万円
 ・現在の貯蓄額:2,000万円
 ・生保の個人年金:総額800万円 
 ・国民年金[65歳から35年分]:2,730万円
  780,100円[平成27年度]×35年≒2730万円
 ・国民年金基金:1,050万円
   ◆加入している型が不明なのでA型を4口◆
   1口目:月額1万円×12×35年=420万円
   2口目以降:月額5千円×3口×12×35年=630万円
  http://www.npfa.or.jp/system/type_benefit.html

よって、2,420万円が不足いたします。

この不足額[ギャップ]をどのようにして埋めるか?
 ・財テクで預貯金を増やす
 ・生活レベルを落とす
 ・人生設計自体考え直す[結婚する。その頃は超高齢社会だから、働き続ける。]

偉そうに書いている私も老後の生活費は枯渇しそうなので、「『体が続く限り短時間労働で働く』で、どうにか生き続けることができるかな~」と考えていますが、ご質問者様どうなされますか?

ご質問者様の想定している状況とは異なりますが、私の両親(共に昭和7年生まれ。そして3年前に相次いで死亡。)は企業で働いておりましたが「国民年金」でした。

預金もほとんどありませんでしたが、周りの環境が幸いしてか、老齢基礎年金だけで生活[父は介護施設に入所=年金で介護費用が賄うことができた]しておりましたね。

どんな生活環境かと言えば・・・もしかするとご質問者様には信じられない状況かもしれませんが
・冷房機器は扇風機。
  ⇒それも呼吸が辛くなるので余程でない限り使わず、窓から自然の...続きを読む


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