賃貸物件のトラブル・小額訴訟の証拠品

賃貸物件を4年半借り、退去時に不振に思う請求があり現在、間に入っている不動産に苦情を申している者です。
私が入った物件は畳や襖、ハウスクリーニング等の諸経費は退去時に借主負担で原状回復の義務を定めた特約がついた契約でした。

なのでそこはゆずっても（こちらもそれに契約してしまった落ち度があるので）、その他にも納得がいかない部分があり、その旨の電話を不動産にしようかと考えています。が、やはりまた今回も話してらちがあかなければ小額訴訟を検討しています。

不満に思っている部分は以下の通りです

・入居当初からあったドアの傷の補修費用
・入居当初からあったお風呂前のフローリングの黒ずみを直す為のフローリング張替え代
・掃除の際の電気・水道代。その他の費用１，９万円（ハウスクリーニング代は別途請求されておりその分は契約書にも記載されてるので要求はのむつもりですが）

お風呂前のフローリングの黒ずみなどはもともとあったうえ、こちらもこれ以上黒ずまないようその上にすのこを置き、マットをひいて気を遣い使っていました。またこういう水場周りが木で出来ていればお風呂は毎日入るものなので消耗されるのも自然なことという想いがあります。

しかし訴訟を起こせば証拠品の提出があります。これらのドアの傷や、フローリングの黒ずみなどのことは入居当初写真を撮ったわけではないので証拠品が提出できない状態です。このような状態で訴訟を起こして大丈夫なのでしょうか？そこが今一番心配なところです。もし、経験のある方、そういったことに詳しい方がいましたらアドバイス頂けると助かります。宜しくお願いします。

No.7 ベストアンサー 回答者： noname#5098 回答日時： 2003/11/08 22:01

　私も、まだ若い頃（平成４年３月）、埼玉県川口市宮町の賃貸マンションで、全く同様の経験をしました。

リフォーム代は１箇月分の敷金（８万３千円）ではまかなえないから、その他に14万円必要といわれました。そのマンションは、建設会社が不動産会社もしており、大家とグルになって、敷金を全く返さない方法として、そのような手段を取ったのです。

　結局、私は引っ越しを急いでいたので、そのような要求には一切応じないということ、私は法律家の端くれであり、訴訟には応じることなどを告げ、支払を拒絶しました。そうしたら、相手は全く請求してこなくなりました。

　その後、残っていたマンションの知り合いから聞いた話では、クリーニングはおろか、リフォームもせず、次の人が入居したということでした。全く悪質ですね。実際、このような業者と大家は数多いと思います。ですから、このような場合には、悪質であることを宅建協会に告げ、そのような業者には罰則を与えることで、社会問題となることを少しでも減らせればと思い、今回は、今までのようなアドバイスというか、回答を続けたわけです。

　今では、大学で専門家として指導していますので、私の意見は、通るという自信はあります。参考にして、頑張ってみて下さい。

この回答へのお礼

本当にいろいろ有難うございます。

今週末、請求書や契約書を再度確認していました。契約は礼金３ヶ月、敷金１ヶ月で返金しないで済む礼金を多く取っていることも再確認しました。入る時も出る時もできるだけ多く借主からもぎとろうってかんじみたいです。

私が入ったこの物件は入居当初畳の張替えや壁のハウスクリーニングは入ってましたが、ドアの傷や、シールのはがし跡はありましたし、お風呂の前のフローリングも傷んでました。前回、退去された方もやはり私達と同じぐらいの請求を受け支払ったと聞きましたが、本当にその全額をかけ補修したのか本当に怪しく思います。私は補修する前の状態の部屋も見ているので・・。正直、借主には直すと言って水増し請求し、その後は畳張替えやハウスクリーニング等だけして残りは懐に入ったのでは？とまでちょっと疑ってしまいます。

正直、いろいろ時間がとられ過ぎて面倒になってる部分も結構あります。今回は支払うほうなのでやはり納得がいかない部分、クロス洗浄やら、前々からの傷などはその旨を伝え、支払いを拒否しようと思います。また宅建協会からもおいおい電話がくる予定なので納得がいくようその時に話し合いたいと思います。本当にいろいろ有難うございました。

お礼日時：2003/11/10 09:16

No.6 回答者： noname#5098 回答日時： 2003/11/08 13:18

　リフォーム特約の不当性について争われている事案は数知れないほど多いです。

社会通念の範囲内でのリフォームということになるのですが、これは、常識の範囲内ということです。誰が考えてもおかしいという場合は、不当性が明らかです。

　ちなみに、以前から、借地借家法では、借家人にとって不当に不利な特約は無効とされており、最近では、消費者契約法で、不当条項の無効という取扱いがなされており、訴訟で争う場合の根拠が明確になりました。

　ですから、宅建協会がだめでしたら、少額訴訟ということになります。最後は、簡裁判事の面前で、話し合いにより解決するということになります。元々、簡裁での訴訟は、法廷といっても、会議のような形で、判事は高いところにいませんので、まさに、膝を交えての話し合いという感じです。そんなに敷居も高くありませんので、早めに実行に移した方がよいかも知れませんね。

この回答へのお礼

本当にたびたびにご意見有難うございます！！
正直、最初はどうしていいのか判らず他の同じ物件に住んでいた方々同様このまま泣き寝入りで支払わなければいけないのかな・・と思っていました。でもこうやってレスを頂けるだけで本当に嬉しいし、頑張ろうと思いました。

今回の案件は敷金（１ヶ月分でした）でリフォーム等の請求額がまかないきれず、さらに敷金の２．５倍の請求が追加としてきたので、？？と思いいろいろもめていた次第です。こちらの過失での補修費でたぶん敷金の１ヶ月分の料金は消えると思うので敷金返金を求めているわけではないです。

しかしながら、消費者も賢くならなければと言われますが、借主に不利な特約をたいした説明もなく（他の退去者ももめていたのだから、また退去時にもめることが予想できるであろうに・・）素人の借主に契約させることに本当に腹が立っています。
素人はその特約が世間の常識を超えて家主に有利なものかどうかなんて契約なれしていて、よほど用心深い人でなければ正直判らないと思います。

退去するまでは別に不動産屋さんにも家主にも（家主のほうは一切顔をみていませんが）別になんの不満もなかったのですが、なんだかがっかりしてしまいました。

退去時のリフォーム代の件に関しては不満に思いながらも泣き寝入りしている人もたくさんいると思いますが、あいまいにこのまま払うことなく断固、戦っていこうと思います。ちょっと時間がかかりそうなので結果をお伝えできないのが残念です。この場を借りまして助言をしてくださった皆様方本当に有難うございました。

お礼日時：2003/11/08 15:09

No.5 回答者： tk-kubota 回答日時： 2003/11/07 09:22

＞請求されている側は訴訟を提起できないのですね。

＞しかし、だとするとどうすればいいのでしょう・・。

訴訟は「支払え」と云う側が原告となって訴えるので、「支払えません。」と云う側は原則として原告となれません。特殊な例で「債務のないことの確認訴訟」と云うのがありますが、稀です。
そうしますと「だとするとどうすればいいのでしょう・・。」となりますが、支払いたくなければ「支払えません。」と返事しておき、そのままで結構です。

この回答へのお礼

たびたびの書き込み有難うございます。そうですね、納得がいかない部分の費用は振り込まなければいいんですね。納得です。

こちらとしましても、こちら側の過失があっての補修費などはもちろん支払うつもりなのですが、なにぶん見に覚えのないもの、自然償却部分に関するものの請求にはやはり納得がいかなくて・・。本当、あちら側にこちらの過失を証明して頂たいものです。

お礼日時：2003/11/07 10:22

No.4 回答者： noname#5098 回答日時： 2003/11/06 22:07

　リフォームに関して、私が言った「社会通念に照らして」という意味が理解されていないようです。

クリーニング代は、生活していた側が払うべきといった理解さえ、場合によっては、誤っており、生活していれば汚れるのは当たり前だから、今度貸すのに都合が悪ければ、家主がきれいにすればよいだろうということになります。

　また、壁紙の張り替えについてトラブルが起こりがちですが、これも、「相当な範囲」に限られます。つまり、借りていた賃借人の不注意で破れたり、クリーニングをしても落ちない汚れに限り、賃借人の負担となるのです。判例は、常に「社会通念に照らして」判断することとしています。私は、この点を宅建協会に相談して、相当な範囲を逸脱した場合には、不動産屋に対して指導が行くはずです。そうする義務が宅建協会にはあるのです。

　更に、リフォーム等の重要な点について、不動産屋は契約前にきちんと説明しましたか？。これは、重要事項説明義務といい、これを履行しない不動産屋は罰せられることもあります。

　いずれにしても、宅建協会に行って解決しない問題は通常存在しないはずであり、問題解決しない宅建協会は、仕事をしていないのですから、その上部団体に異議申し立てすべきです。宅建協会の支部がだめなら、県本部ですし、それでもだめなら、国土交通省となります。

　それでもだめなら訴訟ということになるでしょう。しかし、宅建協会には、紛争解決の義務があるといっても良いくらいですから、専門家がそういっていたということをしっかりというべきです。

この回答へのお礼

たびたびの書き込み有難うございます。
そうですね・・。リフォーム代の請求の妥当性も本当に悩むところです。が、特約が付いていたという点で争うには難しいのかな・・と思っている次第です。

またリフォーム等の重要事項説明に関しては書面のみで口での説明はなかった気がします。が、これもかれこれ４年半前の話。結局あいまいです。あちらの言い分としましてはきちんと書面に手書きで記載されてるからということです。私自身もこんなにもめることが予想できそうな契約なら（他の退去者もみなさんもめて出てるみたいなので）最初によくよく説明し、写真を撮るよう指導してくれればいいのに！と強く思いました。（実際、うちの姉がその２年前、中古の部屋を借りる際、部屋の状態を写真を撮って証拠を残すよう不動産屋に指導されたそうです。その話を聞いて私が今争っているところよりちゃんとしているなぁと思いました）

しかしながら宅建協会に行って解決しない問題はないのですね・・。もう一度、そちらと話合ってみたいと思います。どうも有難うございました。

お礼日時：2003/11/06 23:20

No.3 回答者： tk-kubota 回答日時： 2003/11/06 16:20

全体の文章からminto-2さんは、お金を請求されている方のようです。

それに不満があるといってminto-2さんから小額訴訟を提起することはできません。。
訴訟なら家主の方から訴えがくるので、その時考えればいいことです。
家主はminto-2さんが入居していたために損害があったことを一つ一つ証拠を提出する必要があります。その証拠がなければ家主の負けです。
なお、厳密に云うとminto-2さんの方から訴えるなら「債務不存在確認訴訟」です。でも、わざわざ、こちらから訴訟する必要もないと思います。

この回答へのお礼

ご意見有難うございます。
そうなのですか、請求されている側は訴訟を提起できないのですね。
しかし、だとするとどうすればいいのでしょう・・。

お礼日時：2003/11/06 16:57

No.2 回答者： myu-7 回答日時： 2003/11/06 16:02

私も敷金の返還について困っています。

不動産でも色々とあって、仲介でも入居までと退去まで関わるとの契約内容で全然違うようです。不動産は取合ってもらえない契約だったらしく、証拠もないので調べた範囲では「通常の使用による消耗の修繕義務や現状回復義務はない」自然消耗分は借主は毎月の家賃を払う事で負担しているとの考えが妥当で、修繕費を支払うのは家主が二重取りしているのとみなすので支払いはないとありました。小額訴訟に関しては証拠の提示がないとかなり厳しいと司法書士の方に言われ小額訴訟よりは、調停を薦めますとの事でした。詳しくは地域の鳩マークの不動産の無料相談に相談されてはどうでしょうか？

この回答への補足

ご意見どうも有難うございます。
そうなんですよね、自然消耗の点も争うべきかどうかも悩んでいました。私の借りた物件は契約時に「入居期間の長短にかかわらず退去時は畳表替、襖等の交換・修理、および小修繕・ハウスクリーニング等、原状回復のうえ明け渡すこと。浄化槽汲取り、清掃料は世帯割り清算とする」という特約がついてました。なので私も一応契約書にサインしたということもあり、畳の張替えやハウスクリーニング、などなどや、こちらに過失があっての補修費は負担するつもりでした。しかし正直言うと、壁がうす汚れるのは自然消耗であり、こちらの負担とすることに不満はありますけどね。またそういった特約は家主に有利で無効であるという判例もあるようなので正直、微妙な心境です。
また証拠がないとやはり小額訴訟は難しいのですね、調停はよく判らないのですがこれから調べたいと思います。どうも有難うございました。お互い頑張りましょうね。

補足日時：2003/11/06 16:40

No.1 回答者： noname#5098 回答日時： 2003/11/06 10:40

　入居当初からあったシミや傷は、入居時に家主または代理人である不動産屋と確認しましたか？　もし、確認していれば、これを放置していた家主側に落ち度がありますから、むしろ、貴方は瑕疵あるアパートに住まわされていたのですから、その張り替え費用を支払う必要は全くなく、むしろ、その瑕疵分の賃料減額請求ができます。

　しかし、そういった確認作業を全くせずに、反対に、貴方が放置していたのであれば、貴方が発生させた損耗として取り扱われてしまいます。
　更に、退去時までの光熱費は全て賃借人である貴方が負担するものです。貴方が借りているアパートで発生した必要費ですから、当然、貴方持ちです。

　ただ、リフォーム代に関しては、賃借人持ちと明記されていても、社会通念に照らし合わせて相当な範囲に制限されますので、その点に疑問がある場合には、その地区を担当する宅地建物取引業協会に連絡し、相談を受けた方がよいと思います。

この回答へのお礼

ご意見、有難うございます。入居時のシミや傷の確認作業はしていませんでした。そうなると私達、借主の負担ということになるのですね・・。正直、借りた当初はそういった知恵も知識もなくの状態だったので本当に残念です。

また光熱費等は退去した後発生したものです。私自身は既に宅建協会のほうに相談はしていまして、やはりその担当者の方もこの光熱費や諸経費を借主負担にすることに不満を持つことはもっともだととらえていました。また同様に既にあった損傷について借主にリフォーム代を請求することに関しても不当との見解は示していただきました。

しかし、宅建協会（不動産協会）に相談しても結局は借主と大家の問題だから・・と結果としてどうしていいのかよく判りませんでした。このまま、また不動産に不満の電話を入れてものらりくらりとかわされる可能性が高かったので、もし請求額が変わらないのなら小額訴訟をするかどうかを考えていたのです。

お礼日時：2003/11/06 16:39