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 アパートの更新料について質問です。

 今月で契約が切れてしまうため、更新します。金額は
 更新料(家賃の1.5ヶ月分で\97500)+ 事務手数料(\10500)+ 火災保険2年分(\20000)で計\128000で
 す。ちょっと高い気もしますけど…。

 今回更新しても、来年4月に新居に引越しのため、最低
 でも来年の3月末、最長でも来年4月上旬~中旬の約5ヶ
 月弱しか住みません。この場合って、更新料値下げを
 交渉できるんですかね?たった5ヶ月で13万も払うのが
 バカバカしくて。不動産屋さんに交渉するべきか、それ
 とも大家さんに交渉するべきか・・・。大家さんとは
 仲良くさせてもらっていて、家賃も安くしてもらいま
 した。不動産屋は渋ったみたいですけど。アパートの
 更新となると、家賃を値下げするのと訳が違うんです
 かね?

 不動産関係に詳しい方、このような経験がある方、お
 返事下さいm(__)m

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A 回答 (3件)

#1の者です。

以下、超長文です。

>入居する時、44万支払いました。
>家賃は6万5千円
>敷金・礼金2ヶ月、前家賃1ヶ月分、事務手数料1ヶ月分とあともう一つ
>7ヶ月分払っていることになります。

#2の方へのお礼文に『東京都台東区...山手線某駅より徒歩2分』と書かれていますね。実際の建物や周辺状況は不明ですが、純粋に“立地条件”としては、かなりの好条件物件のようですね...。

不動産取引に関する法律には、例えば『敷金・礼金・前家賃は○ヵ月以内でなければならない』のような条項はありません。
従って、通例的な観点からして『敷金・礼金2ヶ月、前家賃1ヶ月分』というのは妥当です。
なお、最近は『礼金ゼロ』や『敷金・礼金ともゼロ』という物件もありますが、大半は『借手がなかなか見つからないから条件下げた』物件です。

気になったのは、入居時にも『事務手数料1ヶ月分』を借主(myBabyさん)から取っていることです。

上記の敷金・礼金同様に『事務手数料を別途取ってはいけない』という法律は無いので、取る・取らないは不動産業者の自由なのですが...。
借主を見つけると、仲介した不動産業者は物件所有者(大家さん)から家賃1ヵ月分くらいを“お礼”としてもらうのが一般的です。その“お礼”の中には当然ながら事務手数料なども含まれていることが多く、myBabyさんのように借主から別途に事務手数料を取るのは…余程の高級物件ならいざ知らず、ちょっと珍しいです。
こういうところに、その業者の“営業姿勢”というのが見えてくるんです。つまり、『貸主本位』『借主本位』『業者(自分たち)本位』のどれかということですが、この業者さんは典型的な『業者本位』のようで、こうした業者は一般的に“悪徳業者”とエンドユーザーから呼ばれたり、噂されていたりします。

>平均的にはどれくらいなんでしょうか?

関東地方では、更新料の平均額はあって無いようなものですが、経験的には月額家賃の『1ヵ月分』が最も多く、次いで『2ヵ月分』『1.5ヵ月分』『月数ではなく金額(1万~10万円)』『無し(物件古いため)』などが一般的のように思います。つまり、物件や物件所有者によって様々、ということです。

>退去時、壊したものがなくて、部屋を綺麗に掃除 した場合も勿論室内清掃するんですよね?
>1R(20m2)の場合相場で清掃料

#1の冒頭にも書きましたが、『賃貸借契約書(特約事項を含む)』の記載内容を見ないことには、正確なことは言えませんが、一般的には…

基本的に、退居時の『室内清掃』および『原状回復』の費用は“貸主全額負担”が原則です。

『原状回復』が何かはご存知でしょうか?
そもそも、借主には『部屋を借りた時の状態に戻さなければならない義務』というのがあり、これを『原状回復義務』といいます。

しかしながら、日常生活で起きた現象(例:畳や壁紙の日焼け、障子の汚れ、換気扇の汚れ、エアコンフィルタの汚れ)については貸主(大家)が月額家賃の一部を充当して“全額負担”します。
一方、非日常生活で“借主過失”により起きた現象(例:フローリングで椅子使用による傷、壁のひどいヤニ汚れ、常時清掃すれば防げた汚れ)に関しては、借主が“全額負担”して『元の状態』に戻さなければならない…すなわち、この考え方が『原状回復義務』なのです。【下記サイト参照】

つまり『意図的に傷つけたり汚したりしたもの以外は、支払わなくて良い』ということになるのですが、具体的にどういう傷・汚れが該当するかは素人では判断がつかないため、業者判断になります。
この時、退居時立会などの際に業者が何でもかんでも『これは借主負担です~』と言うので、後々に多額な金額を請求され、結果的に敷金返還されずトラブルとなるのです。

ただし、素人が『どうしてこんなモノにも支払うの?』と思う内容と、業者が『絶対に修繕します』と主張する内容や度合いについては大きな違いがあることが多いです。
例えば畳・障子・壁紙などがわかりやすいと思うのですが...

『原状回復』で最も多い壁紙の全面張替え。
時々『ごく一部が汚れただけなのに、どうして全面張替えするの?』思われるかもしれませんが、想像してみてください。
白っぽいけど1~2年使用済みの部屋壁。なのに、真ん中の1平米だけが真っ白の壁紙...。
これって不気味でしょ?嫌な感じするでしょ?だから、全面張り替えるんです。フローリングや畳も同様です。

なお、相場はあって無いようなものです。
高い金額の清掃業者を使えば高くなるし、安い金額の清掃業者を使えば安くなるからです。もちろん、水増し請求されることは多々あります。
実際の支払い目安としては…myBabyさんに本当に“故意過失”が全く無かったが、ある程度の負担額を妥協したとして…10万円以上請求されたら“ぼったくり”の可能性大です。
ただし、いくらmyBabyさんが“故意過失”が無いと思っていても、プロ目から見れば違うことは多々ある、ということをくれぐれも頭の中に入れておいてください。

>家賃を大家さんが下げてくれた分、敷金が返ってこないのではないか、と心配

実際に、部屋内部の具体的状況がわからないので何とも言えませんが、家賃値下げしてもらった分、通常よりも敷金返還率が低くなることは、ある程度覚悟しておいた方がいいかもしれません。

上述したとおり、大家さんが清掃費用や修繕費用を負担するために、月額家賃を少しずつ貯めておき、そこから費用を充当する…というのが一般的なやり方です。(本当にそうしているかどうかは不明)

その家賃が最初から少ないのですから、大家さんの個人的思考として『充当させるべき費用の収入が最初から少なかったんだから、本当はこの箇所は貸主負担すべきところだけど、借主負担にして水増し請求しちゃえ!』と思っても、仕方のないことです。
なんせ、大家さんの基本収入は、家賃だけなに、そこからほとんど全ての莫大な“維持費用”を捻出しなければならないのですから...。
【大家さんと借主との利害関係は“反比例”なのです】

なお、実際には、不動産業者や大家さんの考え方次第なので、わかりません。

なので、せめて『原状回復とは何か』くらいは勉強しておきましょう。
それから、退居時に各箇所を日付入りの写真撮影(デジカメ不可)しておきましょう。後々にトラブルとなった時、証拠品の一つとなります。
【次に新たな部屋に入居する際も、部屋のあちこちを日付入りの写真撮影(デジカメ不可)しておきます】

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#2の方が『火災保険2年で1万3千円だったのですが、これは入りませんでした』と書いていますが、火災保険の加入は“任意”ではなく“強制”となっている場合が大半です。
自分の物件がどうなのかは、『賃貸借契約書(特約事項を含む)』を読むか、不動産業者に確認してください。
万が一、未加入でボヤでも起こしたら…修繕費は200万円超えるかもしれませんよ。
つい先日、目黒区の賃貸マンション入居者のタバコの火の不始末によるボヤ火災の部屋を業者と見てきましたが、業者曰く『天井・壁・窓が黒く焦げているから、修繕に300万円近くかかるかも』と言っていました。
未加入の場合、全額“自腹負担”となるだけでなく、不動産業者の“ブラックリスト”に載ってしまい、今後は部屋探しに大変苦労することになるでしょう。

たった2万円で5ヵ月間安心できるのなら、安い金額だと思います。これから、最も火災の多くなる時期に突入するのですから...。


■原状回復の考え方
http://www.heyasagase.com/shikikin/keinen.html
■原状回復義務とは?
http://www.hohoemi-yasu.jp/doc/kankyoukeizaibu/s …
■経年変化の考え方
http://www.heyasagase.com/guide/trouble/sikikin/ …
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こんにちは。

単なる一般人ですが、私もこの前更新したばっかりでタイムリーな話題だったので回答します。
私の場合、東京都狛江市にある家賃6万3千円のアパートで、更新料6万2千円、更新手数料5千円でした。2年契約です。火災保険2年で1万3千円だったのですが、これは入りませんでした。貧乏なので(^^;
なので質問者さんのところはちょっと高いかもしれないですね。
私も初めてだったので相場がどんなもんか分からないのですが、1例として書いておきます。
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この回答へのお礼

 お返事ありがとうございます。とても参考になりました。それにしても更新料安いですね!!!羨ましいです(*_*)会社で一人暮らしをしている方に聞いてみたところ、10万いくかいかないかって値段らしいです。

 私は東京都台東区に住んでいて、山手線某駅より徒歩2分1Rで家賃65000円です(管理費込み)。始めは都内だし、山の手線内で駅から徒歩2分だから、入居時の費用が高いのかと考えてましたが、今回このアパートに入ってから初めての更新で値段の内訳を見たところ、高い!!って思いました。

 文句を言っても仕方ないのですかね。
これで退去時に敷金上乗せとかされたら、と思うとぞっとします。もし、そうなった場合は大家さんと仲いいので交渉してみます!

お礼日時:2003/11/07 16:52

不動産系の専門家です。



正確には『賃貸借契約書(特約事項を含む)』の記載内容を見ないことには、何とも言えないのですが…

>今月で契約が切れてしまう
>更新料(家賃の1.5ヶ月分で\97500)+ 事務手数料(\10500)+ 火災保険2年分(\20000)で計\128000
>来年4月に新居に引越し
>最低でも来年の3月末、最長でも来年4月上旬~中旬の約5ヶ月弱しか住みません

地域や物件にもよると思いますが、更新料はともかく『事務手数料(\10500)』というのがちょっと高いと思います。
一般的には、更新料というのは『更新契約するために掛かる事務的な必要経費』(実際には、大家さんへのボーナス♪ですが...)という名目で借主からいただくお金ですから、事務経費を別途に請求するというのは…正直、ちょっとあくどい業者さんの気がします。

>更新料値下げを交渉できるんですか
>5ヶ月で13万も払うのがバカバカしくて

1~2ヵ月ならまだしも、5ヵ月も住むのであれば、更新料を払ってしかるべき期間に十分だと思われます。
裁判を起こしたとしても、おそらく同様の判決になると思われます。

>動産屋さんに交渉するべきか、それとも大家さんに交渉するべきか
>大家さんとは仲良くさせてもらっていて、家賃も安くしてもらいました

大家さんに直接交渉してみた方がいいと思います。
5ヵ月住むつもりであれば、上述したとおり、法的にも『十分該当に至る』と判断されるでしょうから、不動産業者はおそらくNOと言うでしょう。

しかしながら、大家さんと懇意で何かと工面してもらえるほどの仲であれば、もしかすると値下げに応じてもらえるかもしれません。

ただし、あまり欲張らない方が良いですよ。
欲張りすぎて、退居する際に敷金返還のトラブルを起こしませんからね...。
【例:本来ならば『室内清掃費用』や『原状回復費用』は全額貸主負担が通例であるが、入居時や入居中に大家さんや不動産業者とトラぶった人ほど、割増請求されるケースが多い】

この回答への補足

お返事有難うございます。とても勉強になりました。
 
>更新料はともかく『事務手数料(\10500)』というのがちょっと高いと思います。

 と仰ってますが、平均的にはどれくらいなんでしょう  か?事務手数料を取られるのは今回が初めてなんです。

 そもそも今のアパートに入居する時、44万支払いまし  た。家賃は6万5千円です。敷金・礼金2ヶ月、前家賃
 1ヶ月分、事務手数料1ヶ月分とあともう一つ何かあり
 ました。7ヶ月分払っていることになります。

 あと退去時、壊したものがなくて、部屋を綺麗に掃除
 した場合も勿論室内清掃するんですよね?1R(20m2)
 の場合相場で清掃料いくらくらいですか?家賃を大家
 さんが下げてくれた分、敷金が返ってこないのではな
 いか、と心配してます。もし大家さんが敷金返すといっ た場合、返してもらえるのですか?

補足日時:2003/11/07 11:43
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