住宅ローン 繰り上げ返済のタイミングと額について

今年マンションを購入し、35年返済で2360万円の住宅ローンを組みました。
実際には繰り上げ返済をして20年で完済したいと考えています。
繰り上げ返済用として年間100万の貯金を目標にしています。

住宅ローン減税や団体信用生命保険も考慮して、アドバイスをお願いいたします。

【1】「5年目に500万、10年目に500万」を繰り上げ返済すると何年で完済できそうでしょうか？

【2】以下どれが一番お得でしょうか？（総支払額にどのくらい差があるのかも教えていただけると有難いです）

　　　●「5年目に500万、10年目に500万」を繰り上げ返済
　　　●「5年目に500万、6・7・8・9・10年目に100万ずつ」繰り上げ返済
　　　●「10年目に1000万」を繰り上げ返済
　　　● ローン残高が1000万になった時点で完済（20年後くらいでしょうか？）

　　　※もし、他にもっと良いプランがあればアドバイスいただけると嬉しいです。

【3】繰り上げ返済をするのに良いタイミングというのがありますか？（住宅ローン減税のことを考えると年末に繰上げ返済をしない方がよいと聞いたことがあるのですが、他にも金利の見直し前後なども影響があるのでしょうか？）

【4】繰り上げ返済用とは別に・・・貯金はいくら残しておくべきでしょうか？


＜住宅ローン詳細＞
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借入額：2360万
返済方法：元利均等
借入期間：35年
返済済み期間：6ヵ月
借入金利：0.875%（変動金利）
ボーナス返済：なし

一部繰り上げ返済手数料：1回につき5250円
繰り上げ完済手数料：借り入れ後10年超の場合は無料
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※5年ごと10月1日に金利の見直しがあります。その際、毎月の返済額を1万以上増やしたりボーナス返済を組み込む予定はありません。

※もうすぐ第一子が生まれます。繰り上げ返済用に貯金ができるのは、教育費がかかる前の10年間ではないかと思っています。

No.3 ベストアンサー 回答者： ohkinu1972 回答日時： 2011/09/14 23:21

No1,2です。

実は繰り上げ返済時の戻し保証料の計算はよくわかりません。
ですがそもそも、ローン金利とローン控除はがほぼ同じですので、
金利はゼロに近いです。
その場合、その時点で繰り上げ返済する意味はありません。
ただ、保証料を考えると、
わずかに金利がかかっている状態と思われるので、
１０年の間の真ん中で１度繰り上げ返済をする方が、
得ではないかと考えました。
そもそも実際問題、最初の試算でもわかりますように、
その差は大したことなく、重箱の隅をつつくようなものです。

定期預金に回す場合の注意としては特にありません。
ローン控除がある間は金利が実質ゼロに近いので、
0.2%程度あれば、一応利益が出ます。

金利上昇時の目安ですが、とりあえず住宅ローン控除の1%と、
定期預金の金利を足したものとほぼ同じになったあたりが、
一つの境界になると思います。
それ以降、金利が高くなればなるほど、
こまめに繰り上げ返済をした方が得になってきますが、
だんだん変化するものが増えてきますので、
計算が難しくなってきます。

あと住宅ローン控除が満了した際は、
それまでためていた資金はある程度残して、
一気に繰り上げ返済に回しましょう。

この回答へのお礼

何度もご回答いただき、ありがとうございます！
とても参考になりました。
しばらく繰り上げ返済はせず、定期預金を考えたいと思います。

お礼日時：2011/09/15 16:58

No.2 回答者： ohkinu1972 回答日時： 2011/09/10 23:05

No1です。

早い目に繰り上げ返済をした方がいいというのは、
現状の超低金利では当てはまりません。

金利が0.875%でローン控除の１%を下回っていますので、
単純には返さない方が得と言え、
私の試算でも、１０年目に１０００万が一番安くなっています。

ただ、保証料を考慮すると、多少繰り上げ返済した方がよくなり、
５年目と１０年目に５００万円が一番得になると思います。

一方、現状はほとんど金利がかからない状態なので、
こまめに繰り上げ返済すると
手数料分損することになります。

なお、繰り上げ返済をした時点で、返済額は見直されることになりますので、
返済額見直し時期に合わせる意味はとくにありません。

試算では、繰り上げ返済の資金は特に運用しない前提ですが、
定期預金などで、幾らか金利を得られれば、
１０年目までは返さない方が得な状態になります。

当面は繰り上げ返済をせずに、ローン控除満了または
金利上昇に合わせて繰り上げ返済を検討すればいいと思います。

この回答へのお礼

再度のご回答、本当にありがとうございます！

残債が減ると保証料の一部が戻ってくるようですが、「5年目と10年目に500万円が一番得」になるのはどうしてでしょうか？（住宅ローン減税期間10年のことも考慮すると、よく分からないんです。。）

繰り上げ返済せずに、定期預金に回す場合の注意点（期間や金利など）などありますでしょうか？（住宅ローン金利0.875％を超えるものはなかなか無いと思いますが。。）

金利上昇に合わせて繰り上げ返済を検討・・・変動金利ですからその必要性も考えなければなりませんよね。ここが一番難しいです！！判断基準ってあるんでしょうか？

お礼日時：2011/09/11 15:03

No.1 回答者： ohkinu1972 回答日時： 2011/09/10 01:34

通常変動金利は、半年毎に金利が見直され、

５年毎に返済額が見直されます。
金利が高くなった場合は、いやでも月々の返済額が高くなります。

金利変動がこの後どうなるかわかりませんので、
金利は一定と考えます。

１)　５年目５００万円、１０年目５００万円を期間短縮型で
繰り上げ返済するとトータル２３８か月で完済できます。

２)　ローン控除分は単純に総支払いから引くとして
　　　１．「5年目に500万、10年目に500万」を繰り上げ返済
　　　->総支払：２３７４万円、完済まで２３８か月

　　　２．「5年目に500万、6・7・8・9・10年目に100万ずつ」繰り上げ返済
　　　->総支払：２３７７万円、完済まで２３８か月

　　　３．「10年目に1000万」を繰り上げ返済
　　　->総支払：２３７２万円、完済まで２３８か月

　　　４． ローン残高が1000万になった時点で完済
　　　->総支払：２４７６万円、完済まで２５７か月

１～３まではほとんど同じです。保証料を入れると若干違ってきて、
１が一番安くなると思います。

３)ローン控除があってまとめて返済する場合は
ローン控除を最大限受けられる１月がメリットがあります。
手数料もかかりますので、年１００万円であれば、
年１回、１月がベストかと思います。
金利や手数料、資金が貯まるペースによっては、
年の前半にも繰り上げ返済した方がいい場合もあります。
金利見直し時期そのものはあまり関係ありません。

４）サラリーマンであれば生活費の半年分程度を残しておけばいいと思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます！

「5年目に500万、10年目に500万」でも「10年目に1000万」でも総支払額はそんなに変わらないですね。。


※「5年ごと10月1日に金利の見直しがあります」ではなく「5年ごと10月1日に返済額の見直しがあります」が正しいですね。ご指摘ありがとうございます。

「繰り上げ返済は、早ければ早いほど良い」とよく聞きます。
　
5年ごとにある返済額の見直し時期に合わせて、繰り上げ返済を行おうかと思っていたのですが・・・それよりも毎年1月に100万ずつ繰り上げ返済を行う方がよいでしょうか？返済手数料5000円がかかることもあり、何年ごとに何万円ずつ繰り上げ返済するのがベストか分らなくて困っています。アドバイス頂けると助かります。

お礼日時：2011/09/10 18:30