離婚時にマンションの名義は私に、公庫のみ前夫との連帯債務のままになっていました。(私ひとりにするには収入が足りないため)
その後、知人にマンションを貸しております。

再婚したのですが、「もう、住む予定のない」マンションの支払いを今の主人は何も言わず払っています。
ステップローンですので、もうすぐ10年目。
金利の低い住宅ローンに切り替えるのも、住民票を移して前夫との債務引受手続き~今の主人での公庫借り換え~
銀行での住宅ローン申し込み、かなり大変になります。

今の主人で債務引受の手続きができる頃なのですが、売却しようにも、約600万円もの負債が残ることになります。

でも、気持ちとしては、新しい家庭には必要のない物件に
無駄なお金を使いたくない、同じ借金でも、今の家庭にとって必要な借金に変えたいという気持ちがあります。

下記のうち、どれが適切でしょうか?(現在の預金額は、600万円あります)

(1)賃貸にしたまま、全額住宅ローンの切り替えをする(家賃との相殺は年間40万円のマイナスになります)。。。売却は考えない。

(2)賃貸にしたまま、預金からローン額を減らし住宅ローンに切り替える。・。。売却は考えない。

(3)価値は下がる一方なので、公庫の債務引受後、売却して「売却損」の申告をして少しでもリスクを軽減する。

(4)公庫の債務引受後、売却と同時に新しい住宅を購入し、
売却損と住宅ローン減税を利用する。

いろんなところに相談するのですが、杓子定規な答えばかりです。
このサイトは本当に役に立つお返事がいただけると聞きました。
今の主人の大切なお給料なのに、私の過去のために右から左に流れてしまう現状を申し訳なく思っています。
また、何の文句もいわずに「仕方ないね。」と笑っている主人のためにも、何とか、良い方法はないかと真剣に考えています。

どうぞよろしくお願い致します。

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A 回答 (2件)

離婚時の色々な清算については自分も理解できます。

自分も経験者ですから。
気持ちの問題はわかります。しかし現実問題なんですよ。
自分にも無駄な借金があります。金額はchii37さんとは比べ物にならないほど
小額ですけど。
自分なら、売却を考えます。話からすると負債は残るにしても、売却出来そうですよね。そうすれば、お金の問題だけじゃないですか?
たしかに無駄な負債ですけどね。
自分の意見としては、3番、4番って事ですね。
パートナーとなった人の考えにもよる部分もあるんでしょうね。
今のパートナーさんには、寛大な方に感じられます。
せめて、昔から引きずる色々な問題を一つにしていあげる事で解決できませんかね。
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この回答へのお礼

早速のお返事ありがとうございます。
ご経験者の方からのご回答で心強く思います。
そうですね。確かにお金の問題だけですからね。

せめて税金対策等をしっかりと調べて出来るだけ有利に
事を進めたいと思います。
いろんな意味で過去を清算することが大事なのですね。

ありがとうございました。

お礼日時:2001/05/01 11:45

前夫との関係を清算して、新たな生活を送るためにも、売却できるのなら売却する方が良いと思います。


このまま賃貸を続けていくにしても、毎年マイナス40万の負担は大きすぎますし、今後も残債の減り方よりも相場の下落の方が大きいでしょうから、手を打てるときに打っておいたほうがベターと言えます。
またこれからも住む見込みがないのであれば、前夫の支払いが滞る可能性も絶対無いとはいえません。
損失控除の件も、住まなくなって何年も経ってからでは適用できませんし、実質的な損失(持ち出し分)を用意できるなら売却がお勧めします。持ち出し分についてもあなた1人で負担するのではなく、持分に応じて前夫にも負担してもらうべきだと思います。

この回答への補足

早速のご回答ありがとうございます。
やはり、売却ですか~。

補足というか訂正なのですが、前夫の支払いが滞る可能性もあるかも、、、との事ですが、支払いは全て今の主人と私がしています。
また、マンションの名義はすでに私が100%ですし、前夫にも申し訳ないのですが、債務の分だけそのままになっている状態なのです。(当時借り換えが出来なかったため)
なので、持ち出し分に関しても、私達夫婦の問題なんです・・・

そうですね。いずれにしても、損失補てんも考えて売却を考える必要があるそうですね。

ありがとうございました。

補足日時:2001/05/01 19:04
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この回答へのお礼

補足にも記入いたしましたが、早急なお返事ありがとうございました。

売却するにしても、公庫の名義を今の主人に切り替えないと何も始まりませんね。

がんばってみます。
ありがとうございました。

お礼日時:2001/05/01 19:09

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現在ですと、短期金利が0%、長期金利が1.8%ですから、ローンの方は短期1.0%、長期2.8%ぐらいだと思います。

現在は長期金利が上昇中です。今後日銀のゼロ金利政策が夏から秋にかけて終わるとするとさらに0.3-1%ぐらい上昇する可能性があります。

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1.公庫財形(地銀の転貸融資)で1800万(財形の貯蓄残高が180万円のため。)
      +
  地銀(地方都市在住です。)で1000万

2.地元の信用金庫(地銀並の大規模信金)で2800万(全額)
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Aベストアンサー

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3年後までに2.5%ほど上昇(団塊世代の定年などで退職金が世にあふれる)
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Q住宅の購入を考えています。ローンを組むことになりますが、住宅ローンと今

住宅の購入を考えています。ローンを組むことになりますが、住宅ローンと今後の生活とを考えて購入が妥当かどうか相談に乗ってください。急ぎで回答いただけると助かります。年収700万 年齢39歳 35年ローン 頭金なし 諸経費に300万かかると試算されたので、それは現金で支払う予定です。購入を考えている物件は中古の輸入住宅で3900万です。3900万を2000万分は固定金利で、1900万分は変動で組む予定です。ボーナス払いはなしです。この年収ならローンは組めると不動産会社に言われましたが、心配です。何が心配かというと、ローンは組めても、この年収で現在、4歳と2歳の子どもを大学まで進学させると考えて、生活がやっていけるかということです。もちろん贅沢な生活ができるとは考えていませんが、学費や習い事、生活費、老後の生活費などいろいろ加味して検討すると、きびしいのでなないかなと思っています。反面、ずっと賃貸で暮らしていくことも大変なので、いつかは家を買うことになると思います。10年後は50歳ですから、今買っておくべきなのか、とも思います。それぞれの家庭の考え方はあると思いますが、家を購入した経験や、この方面に詳しい方などからいろいろとご意見を伺って、判断の材料にしたいと思います。親からの援助は考えていません。アドバイスどうぞよろしくお願いします。

住宅の購入を考えています。ローンを組むことになりますが、住宅ローンと今後の生活とを考えて購入が妥当かどうか相談に乗ってください。急ぎで回答いただけると助かります。年収700万 年齢39歳 35年ローン 頭金なし 諸経費に300万かかると試算されたので、それは現金で支払う予定です。購入を考えている物件は中古の輸入住宅で3900万です。3900万を2000万分は固定金利で、1900万分は変動で組む予定です。ボーナス払いはなしです。この年収ならローンは組めると不動産会社に言われました...続きを読む

Aベストアンサー

年齢39歳 35年ローン>
やみくもに35年ローンというのは考えもので、74才完済というのは非現実的でしょう。定年後の返済はどうされるのでしょうか?返済の他にも老後の貯蓄も定年の10年前には始めないといけないですし、定年よりは前に完済する必要があると思います。

頭金なし>
出来れば頭金は物件価格の20~30%以上は欲しいところです。多くの頭金を払うことによってローン残高>家の時価になり難く、いざという時に売却して清算することが出来ます。住宅ローンは多額になりますので、何かあった時のリスクヘッジは必要でしょう。この他に、生活費の半年から1年分は常に現金で置いておきましょう。
年収700万円もあってその年齢ですから、もっと頭金を用意出来る貯蓄はないのでしょうか?もし無いのなら、その家計状態の方が心配です。今までと同じ家計では返済出来ないような気がします。

この年収ならローンは組めると不動産会社に言われましたが、心配です。>
ローンを組むのは不動産会社ではないので、銀行に相談しましょう。不動産会社は不動産物件を売るのが仕事で、契約を取るには何としてもローン審査を通そうとするでしょう。ローンが組めれば、あとは払えなくなって破綻しようが知ったこっちゃないのです。なので、不動産会社ではなく、出来れば複数の銀行で比較検討することをお勧めします。
無理なく払えるであろう試算をしてみるので参考にしてください。収入の25%を返済に充て(月14.6万円)、年3%程度の全期間固定金利で定年まで20年のローンを組むと2630万円借りられます。これに頭金を足し、諸費用(物件価格の5~10%程度)を引けば購入可能物件価格が出ます。この程度が一応の目安になり、変動金利を選択するとしても固定金利との差額は貯蓄しておくとかして将来の金利上昇にそなえるくらいでないと安心出来ないでしょう。また、上記の返済額は現在の家賃よりは数万円は少なくないと今と同じ家計にはなりません。これは、今まで掛からなかった固定資産税(年10万円~)や修繕費用(10~20年毎に100万円単位)が掛かるようになるからです(毎月掛からない費用は、毎月積み立てるようにすると安心です)。現在多くの貯蓄が出来ているならそれを少し減らすことで賄えますが、そうでないなら赤字になるでしょう。
http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html

何が心配かというと、ローンは組めても、この年収で現在、4歳と2歳の子どもを大学まで進学させると考えて、生活がやっていけるかということです。もちろん贅沢な生活ができるとは考えていませんが、学費や習い>
子供については1人当たり1000万円以上のローンを組んだと思えば良いでしょうか。学校によってはその数倍になることもあります。

反面、ずっと賃貸で暮らしていくことも大変なので、いつかは家を買うことになると思います。>
通常、賃貸より家を買う方が遥かに費用は必要です。賃貸の方が、将来多くの現金が手元に残るでしょう。

10年後は50歳ですから、今買っておくべきなのか、とも思います。>
購入年齢は、頭金が少なくても30才で買う(長いローンが組めるので借入金が多く出来る)、多くの頭金を用意して40才で買う、殆ど現金で用意して50才で買う(長いローンが組めないので借入金を多く出来ない)というのが一般的なパターンでしょうか。どれを選択するかは必要性の問題だと思います(いつ家が必要になるか)。購入年齢を遅らせれば遅らせるほど頭金は多く必要ですし、貯蓄期間も長いので必然的に多くの貯蓄が出来ているはずです。高齢になってから貯蓄が少ないようであれば、住宅購入には致命的です。そもそも、住宅購入には多くの費用が必要ですので、10年先20年先のことを考えて行動しないといけないのです。
なお、高齢になってから買うのであれば、中古住宅でも問題ないでしょう。年齢が若いのに築年数が経っていると将来建て替えの可能性がありますので。家を買うのが一度しか出来ない経済状態であれば、自分が生きているであろう年齢まで家が持つことが必要です。

最後に…住居は生活の質を高める道具の一つにしか過ぎません。無理なローンによって生活を切り詰めたり、払えなくなって破綻して借金だけが残るようでは本末転倒にもなりかねません。くれぐれも無理の無いローンで外食や旅行もして子供との思い出も作りましょう。
いい家に住めると良いですね♪

年齢39歳 35年ローン>
やみくもに35年ローンというのは考えもので、74才完済というのは非現実的でしょう。定年後の返済はどうされるのでしょうか?返済の他にも老後の貯蓄も定年の10年前には始めないといけないですし、定年よりは前に完済する必要があると思います。

頭金なし>
出来れば頭金は物件価格の20~30%以上は欲しいところです。多くの頭金を払うことによってローン残高>家の時価になり難く、いざという時に売却して清算することが出来ます。住宅ローンは多額になりますので、何かあった時のリス...続きを読む

Qゼロ金利解除で住宅ローンはただ厳しくなるだけ?

5年後ぐらいにローンで一戸建ての住宅を建てようと思っています。頭金1千万円ぐらい貯めてのこり2千万ぐらいをフラット35で..と考えていましたが、ゼロ金利解除によって金利が上がると新聞に載っていました。あまり金利が上がるとみんな住宅ローンで家を購入しようとする人が少なくなると思います。
実際、銀行はただ金利を上げていくだけとなると思いますか? なにか住宅ローンを借りやすい手立てはうってこないですかね... 住宅ローンだけは金利を低いままにしておくとか、最初の3年は元金のみを減らしていけるとか。もしくは政治で税金の控除が大きくなるとかならないでしょうか... 個人的な予想・意見で結構ですので、ご意見聞かせてください。

Aベストアンサー

#2です。

>今後は多少、月々の払いの大きいローンを組んでも企業の調子が良くなるから大丈夫.. という理解となるのでしょうか。

それはまったく違うと思います。
確かに、金利上昇と景気回復は連動しているかのように考えられがちですが、経済情勢というのはさまざまな要素が絡み合っているので、単純に金利上昇=景気回復ということではありません。
それに日本全体の景気が回復しているからといって、個人個人の給料が上がることとはまったく別問題です。
不動産屋は「金利が上がるときは給料も上がるから」という常套句を使って変動金利でローンを組ませようとしますが、その手に引っかかってはなりません。
ちなみに我が家でも、今年はボーナスカットになりました。
ボーナスは会社の業績に比例するので、個人の頑張りや国全体の景気とは連動しないんです。

それからこれまではデフレであったので、デフレの時は不動産より現金を持つ方が有利と言われます。
逆にインフレになれば、現金の価値がなくなり物の価値が上がるのですから、不動産を持つ方が有利と言われます。
これまでは低金利により住宅購入ブームがあったのです。
家を買う人はいつも一定率はいるものですが、金利や不動産価格が上がれば同じお金で買える物件の質が落ちるので、購入者は減るでしょう。
以上のことからも、いろんな要素が絡み合うことなので、一概には言えないことがわかると思います。

#2です。

>今後は多少、月々の払いの大きいローンを組んでも企業の調子が良くなるから大丈夫.. という理解となるのでしょうか。

それはまったく違うと思います。
確かに、金利上昇と景気回復は連動しているかのように考えられがちですが、経済情勢というのはさまざまな要素が絡み合っているので、単純に金利上昇=景気回復ということではありません。
それに日本全体の景気が回復しているからといって、個人個人の給料が上がることとはまったく別問題です。
不動産屋は「金利が上がるときは給料も上がる...続きを読む

Q住宅ローン審査事情及び債務整理経験者様に質問です。当方九年前に債務整理

住宅ローン審査事情及び債務整理経験者様に質問です。当方九年前に債務整理完了し、現在住宅ローンを考えていますが信用情報機関のブラック登録は本当に消えているのかと、住宅ローン審査が通るのかが心配です。具体的にはマンション購入を考えていて仲介業者さんの提携銀行が東京三菱UFJでここは消費者金融のアコムと提携してると聞いた事がありその時点で無理なのか?や、じゃあ他の銀行なら多分大丈夫(絶対はありませんが)等の御教示をいただきたくよろしくお願い致します。一応自分の会社には組合がありろうきんからとゆう考えもあります。
ちなみに頭金250万借入2500万で年収500 勤続19年 現在カードローンはありません。

Aベストアンサー

#1さまのお答えのとおり、『個人信用情報機関』で「本人情報の開示」をし、確認するのが一番です。
分からないまま、心配していても仕方がないと思います。
「本人情報の開示」をしたうえで、その情報を見て、素人なりに引っ掛かる点があれば、具体的に質問していただいた方が回答する側も回答がしやすいです。

現在、日本にある『個人信用情報機関』は、#1さまが記載していただいた3機関のみです(合併がありましたので)。
#1さま、指摘して申し訳ありませんが…、『個人信用情報機関』名とリンク先が一致していませんよ~(CICと日本信用情報機構が入り繰りになっています)。

・全国銀行個人信用情報センター(KSC)…銀行等金融機関が加盟している
 (http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/)
・シー・アシ・シー(CIC)…信販会社、クレジット会社が加盟しているが、金融機関の保証会社の多くも加盟している。
 (http://www.cic.co.jp/)
・日本信用情報機構(JICC)…旧CCB、旧全情連、旧テラネットが合併してできた会社なので、銀行等金融機関、信販会社、クレジット会社、消費者金融業者、保証会社など、さまざまな業態の企業が加盟している。「フラット35」を扱っている住宅金融支援機構も加盟している。
 (http://www.jicc.co.jp/)

> UFJはアコム提携なので過去の任意整理の対象にアコムも含まれているのでどうなのか?が(多分絶望的)不安です。
UFJはアコム提携…というのは、その仲介業者さんが扱っている「提携住宅ローン」の保証をアコムが行う…という意味ですか?
でしたら、アコムが保有する「自社情報」として、過去の債務整理者情報もある可能性は否定できませんから、アコムが保証会社であれば難しいでしょうね。
それとも、三菱東京UFJ銀行もアコムも、同じ三菱UFJフィナンシャルグループ内にある…ということでしょうか?
でしたら、アコムのプライバシー・ポリシー、個人情報の取扱いについて、などに、自社の保有する個人情報を、グループ内企業に提供することがある…という記載はありますでしょうか?
もしくは、共同利用の範囲内に含まれているとか。
それがなければ、アコムが保有する個人情報を、当該個人情報の「本人」に無断で、三菱東京UFJ銀行に提供することはできませんし、個人情報の共同利用もできません。

ただ、三菱東京UFJ銀行における住宅ローン審査がどのように行われるか分からない以上、心配してかかるしかありませんね。

でも、
> 信用情報機関のブラック登録は本当に消えているのか
> 住宅ローン審査が通るのか
の2つは分けて考えてくださいね。
全く別次元の話なので。

> ちなみに頭金250万借入2500万で年収500 勤続19年 現在カードローンはありません。
という情報だけでは、住宅ローンについても判断できませんし…。

取り敢えず『個人信用情報機関』に「本人情報の開示」を行っていただき、それで「個人信用情報」には懸念材料がなさそう…ということであれば、「年齢」、「物件の種類」、「物件価格」、「他のお借り入れ状況(カードローン以外)」など、住宅ローン審査に必要な情報をいただければ、ある程度の判断はできるかと思います。

> 一応自分の会社には組合がありろうきんからとゆう考えもあります。
ろうきんでも、ローンの審査は同じことです。
組合があるから…という理由で、通らないものが通る…ということはありません。

#1さまのお答えのとおり、『個人信用情報機関』で「本人情報の開示」をし、確認するのが一番です。
分からないまま、心配していても仕方がないと思います。
「本人情報の開示」をしたうえで、その情報を見て、素人なりに引っ掛かる点があれば、具体的に質問していただいた方が回答する側も回答がしやすいです。

現在、日本にある『個人信用情報機関』は、#1さまが記載していただいた3機関のみです(合併がありましたので)。
#1さま、指摘して申し訳ありませんが…、『個人信用情報機関』名とリンク先が一...続きを読む

Q住宅ローンの金利について

もうすぐ、住宅ローンの3年固定が切れる予定です。
そこで、次は30年ぐらいの長期固定にしてしまおうと思っていたのですが、今後、金利はどのように推移していく可能性が高いのでしょうか?
先ほど、Yahooのニュースで「日銀の金融政策については、36人中22人が次回の利上げ時期を2009年6月以降と予想した。」と書いてありました。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080710-00000852-reu-bus_all

ということは、まだ、当分住宅ローンの金利も上がらないということでしょうか?それとも、住宅ローンは別物なのでしょうか?

もし、2009年6月まで住宅ローンの金利が上がらないのであれば、それまで変動金利で、金利が上がりそうになったら、長期固定にした方が良いような気がしますが、どうなんでしょうか?

どなたか詳しい方がいれば、教えていただけると助かります。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

日銀の金融政策は短期金利(無担保コールレート翌日物)の話です。

住宅ローンは長期金利を参考にして決定されるので、短期金利が2009年6月まで上がらないからといって長期金利/住宅ローンが上がらないとは限りません。

実際・・・
日銀が2007年2月に短期金利を0.25%から0.50%に引き上げてから、ずっと短期金利は変わっていません。しかし、その期間でも長期金利や住宅ローン金利は変動しています。長期金利の代表である国債10年物は1.3%~1.9%くらいの幅があります。

では、長期金利が何によって決定されるかと言うと、将来的な金利動向の【市場の予想】に基づいて決定されます。


長期金利の決定要因
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E9%95%B7%E6%9C%9F%E9%87%91%E5%88%A9

Q公庫ローンの繰上げ手続き,連帯債務者なら誰でも出来ますか?

住宅金融公庫のローンの繰上げ返済をしようと思っています。
主人と私の2人で借りていますが,月々とボーナス時の返済金は主人名義の口座から引き落とされています。
繰上げ返済の手続きは,本人が申し込みに行く・・・と住宅金融公庫のHPにあったのですが,この「本人」には連帯債務者全員が当てはまるんでしょうか。

要は,私が行って手続きが出来るかどうかを知りたいのです・・・。
繰上げ返済はしたことがあるのですが,いつも主人が手続きに行っていたので,私でも手続きができるのかなあ?と,ふと思ってしまったもので。

Aベストアンサー

 NO.1 の回答者です。

 先の回答を補足します。

 たしかに、金融機関の窓口に行って繰り上げ返済の手続きをされるのは、奥さんだけでもよろしいです。
しかし、繰上げ返済の申請書には、ご主人と奥さんご両名の署名・捺印が必要となります。

 従って、一番確実なのはお二人がそろって金融機関に行かれることですが、どうしてもご主人の都合がつかない時は、以下のようになります。
 前もって奥さんが金融機関へ行って、繰上げ返済の予定を行員に伝えて、申請書をもらって帰ってくる。お二人で、申請書に署名・捺印する。奥さんが、繰上げ返済の予定日に申請書を持って金融機関へ行く。

 なお、繰上げ返済の形態により、手数料が違いますので、その点も前もって金融機関にお確かめください。

 どうか、ご参考までに。


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