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家主が店舗兼住宅を新築するときに、1階に料理飲食店がテナントとして
入ります。

当然飲食店部分の工事はテナント側が自費で行いますので、
鉄骨部分を除き、すべてテナント側が工事します。

この場合、仮に建物が全焼した場合を想定するとして、
家主と店子はどのように火災保険に加入したらよいのですか?

鉄骨造りで、1,2階は飲食店、3階は家主の住居です。

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A 回答 (2件)

 本件は法律上も実務上も非常に難しく、かつ複雑な問題です。



 専門的な解説で分かり難いかも知れませんが、下記のようになります。
 その前の基本知識として

 (1)火災保険では一つの建物の一部のみを分離して契約はできない。
 (2)建物の範囲は躯体部分のみでなく、建物を構成する部分
 壁、床、天井なども符号物として含まれる。

 そのため符号物に関し下記を踏まえて考慮する必要がある。
 なお符号物のほかに付属物や付加物というのがあるが、
 これは建物の範囲には含まれないので借家人が自己の財産として
 自由に付保可能。

 符号物とは民法242条に規定されるもので、下記の通りです。

 民法第242条では「不動産の所有者は其の不動産の従としてこれを附合したる物の所有権
 を取得する」となっています(「従物は主物の処分に従う」と云われる)。
 建物の本体と合体し、これを本体から切り離すことが社会的経済上不合理と判定されるもの、
 例えば、建物の構成部分である床、天井、壁、内装など。
 なお、借家人が自らの費用で設置した場合でも、これらは本体と一体化したものであり、
 所有権は賃貸人(家主)にある。

 この結果、たとえ店子が自費で行ったものでも、符号物となるとそれは建物そのものとなり  
 家主が付ける建物の火災保険に自動的に含まれてしまいます。

 このため、火災事故などが発生した場合には家主が建物としてもらった保険金を受領後
 どのように店子部分と区分するかなどの覚書を交わしたりもします。
 なお、建物火災に関しては保険金の請求、受領権は登記上の所有者である家主にしか
 ありません。

 したがって、店の部分は自費で工事したと主張してもそれは法的には通りません。
 ただし、店子には賃貸借契約の消滅時に限り、「有益費用の償還権」が発生します。

 大型スーパーなどの建物では、スケルトン渡しというようなケースもあり、
 家主は鉄骨部分のみ自費で工事し、残る外壁・内装などの部分はすべてテナント側の
 自費工事になる場合もあり、実務上も火災保険の規定と法律の関係で問題が生じています。

 私が損保社員時代に、最も苦慮した事項ですが、ここでは記載は控えますが社内的には
 実務上の調整をしていました。
 
 本件に関しては代理店で対応できるような問題ではありません。
 扱いに詳しい保険会社の社員と相談してください。
 (上記覚書等も含め・・)
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この回答へのお礼

専門家としての詳細な回答をありがとうございます。

本当に難しい問題ですね。
別の疑問も出てきましたので、別に質問を立てさせて
頂きますのでよろしくお願いします。

お礼日時:2011/10/06 20:27

 不動産賃貸業を営んでおります。



> 鉄骨部分を除き、すべてテナント側が工事します。

 外壁も、ですか? そうなら、所有関係はどうなるんでしょうね?


 私は、あくまでも外壁は大家側で作り、テナントの飲み屋さんが上下水道・ガスなどの配管、電気配線、内壁、カウンターなどなどの内装を施して「借りる」という形式しか経験がありませんが、

 あくまでも建物は質問者さんが所有して、テナントに貸すということなら、ふつうの保険でかまわないでしょう。というか、それしか入れないと思いますね。

 すなわち、質問者さんは建物全体に対する普通の火災保険です。質問者さんの場合は、居宅部分がありますので地震保険も入ろうとすれば可能ですが、建物の一部(3階だけ)加入できるという所有者向け火災保険はなかったと思います。

 テナントは、なんといいましたかね、店舗総合保険でしたっけ。要するにテナント側が入る保険です。それに入るだけです。古い記憶ですが、テナントが自分の借りている部分以外を含む建物全体に対する火災保険に入ろうとしても入れなかったと思います。


 注意しなければならないのは、店舗が火をだして、質問者さんの居宅分も焼失させた場合でも、失火責任法により故意または重過失でないかぎりテナントは居宅分は責任を負わなくてもいい、大家側から言うと「賠償してもらえない」という点です。

テナントが保険に入ったからいいや、というわけにはいきませんのでご注意を。 
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