分譲マンションの駐車場使用権について教えて下さい

マンションの駐車場の権利を、所有者から管理組合に戻したいと思っています。
その方法について、お知恵を拝借ください。

マンションは30戸、駐車場は5台分です。
うちのマンションの駐車場は、専用使用権があるだけですが、駐車場付きで部屋を買ったとして駐車場を使用している人や、車を手放したのに駐車場を賃貸に出している人がいます。
使用料は、年6000円(固定資産税相当のみ)を管理組合がもらっていますが、賃貸に出している人は
月に2万円で貸している状況です。
そもそも使用料が一年で6000円というのも安過ぎるのですが、権利を失っている(と思う)人が一年で2万円×12ヵ月=24万円も収入を得ているわけです。
マンション設立当時の規約を見てみたのですが、専用使用の条項で"区分所有者全員は不動産売買契約書に基づき庭、物置およびパーキングスペースについて専用使用権者の専用を認める。ただし、定められた目的以外に使用してはならない。使用権者でない区分所有者は無断でこれを使用してはならない。"としか謳っておらず、定義は定かでありません。

駐車場を利用している方から見せてもらった、駐車場使用契約書には、以下の様に書かれていました。
(1)「専用使用権の処分」
専用使用権者は、取得した専用使用権を宅地区分所有者以外に譲渡してはならない。又、専用使用権部分は定められた目的以外に使用してはならない。
(2)「専用使用権の消滅」
専用使用権は、宅地区分所有権譲渡のとき消滅する。

この解釈を以下のように取る人がいます。
(1)専用使用権は区分所有者に対しては譲渡できるという意味。だから、使用権利は受け継がれる。

(2)譲渡すれば譲渡を受けた人が専用使用権を持つので、譲渡をしたは使用権を失うということを意味する。

しかし、私の解釈は、(2)だけ見ると、譲渡すれば専用使用権そのものがなくなってしまう。
つまり、管理組合に戻されるもの、なのでは、と思っています。

権利を(無償で)管理組合に戻してもらいたいと思っていますが、駐車場の権利付きで部屋を買った人からすると、40年も前のマンションで、契約も甘く所有権のように思われて契約されたのかと思うので、既得権を主張される可能性が大です。

一番の方法は、無償で返してもらうこと。
次の方法は、使用料を値上げすること。(年6000円をたとえば月2万円)　
最終の方法は、いくらにすればいいかわかりませんが使用権を買い取る方法です。
なんとかもめずに、決着つけられればと思っています。

どうか、お知恵を拝借願います。

No.2 回答者： kanrishi 回答日時： 2011/10/09 15:28

たいへん不躾ですが、分譲からこれまで管理規約の手直しはされたのでしょうか。

４０年前と言えば区分所有法が最初に大改正された頃ですが、それ以前の管理規約は各社が試行錯誤していた時期で、現在のように標準化が徹底されておりませんから、現在から見ると不要な条文とか余計な条文と思われるようなものがあります。
以後２回の大改正と数回の小改正があり、大方の管理組合ではそれに合わせて規約も手直ししています。
ご説明の規約や契約書の文言を拝見すると、今の標準管理規約では見かけない文言があったり（駐車場については別途使用細則で詳細な規定を設けています）、規約と契約書の両者の整合性に疑問を感じたりして、４０年前の規約がそのまま生きているのではないかと思えてしまいます。

駐車場使用権は賃借権と混同されて、譲渡とか転貸とかが問題になりますが、規約（使用細則）と契約書がしっかりしていればそのような問題は生じないはずです（そもそも譲渡や転貸は認められません）。
市販の駐車場契約書をベースにした契約書を使っているところも見かけますが、それも混乱（ちぐはぐ）の原因となります。

最近の全戸駐車場付きマンションでは、１階専用庭に隣接した駐車場以外は区画は特定されていないため、、それ以外の住戸では「駐車場付き」ということは謳えません。既得権などというものはあり得ませんから使っていない人もいますし、空きがあれば複数区画使っている人もいます。管理の都合もありますから、使用者は基本的にマンションの居住者です。

以上の推測が間違っていなければやるべきことがたくさん出てきます。
これを機会に全体の見直しをされたらいかがでしょうか。
駐車場の件は新しい標準管理規約の趣旨に沿って、理事会見解（決議）で「試行」という形で対応できると思います（総会で事後承認）。
的外れだったらごめんなさい。

この回答へのお礼

駐車場の件は、管理規約を見直す上で出てきた問題点でした。
規約改定委員会で揉んで、自治会総会で決議したいと思います。
ご回答いただき、ありがとうございました。

お礼日時：2011/10/12 20:31

No.1 回答者： joqr 回答日時： 2011/10/09 01:02

＞駐車場付きで部屋を買ったとして駐車場を使用している人

これは、１Ｆの部屋の場合占有できる庭があるのと同じようなことですね
１Ｆの場合、占有できる駐車場があるケースは今では珍しくありませんよ

ただし、「駐車場付きで部屋を買った」と言うことは有り得ないのでは？
駐車場は共有部分として明記されていませんか？

＞(1)「専用使用権の処分」

譲渡できるの明記されている
ただし、譲渡できる相手は「宅地区分所有者」に限定される

＞(2)「専用使用権の消滅」
区分所有権の喪失に伴い権利も消滅する
つまり、マンションを売って（区分所有権の喪失）しまえば、
専用使用権も同時に失うと言う意味では？

＞私の解釈は、(2)だけ見ると、譲渡すれば専用使用権そのものがなくなってしまう。

区分所有権を譲渡（マンションを売る）した場合、
「専用使用権」は、新しい区分所有者にその権利が引き継がれる
と解釈するのが正しいと思いますので

あなたの解釈は、(1)に違反しませんか？

＞つまり、管理組合に戻されるもの、なのでは、と思っています

そのような都合のいい曲解は、通用しないと思います

＞専用使用権部分は定められた目的以外に使用してはならない。

これに違反する場合、改善を求める警告は構わないと思いますが
権利を剥奪するにはその根拠となる規則、または法律が必要でしょう

この回答へのお礼

早々にご回答いただき、ありがとうございました。
駐車場付きで部屋を買ったのは、１階の方ではありません。
規約改定委員会メンバーで熟考の上、総会決議に持ち込みたいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2011/10/12 20:35