既存不適格建築物の用途継承について

建築基準法令について調べており、お尋ねいたします。

既存不適格については、
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%97%A2%E5%AD%98% …
で調べました。

また建築基準法（３条）も通読したつもりです。

ところがまだ分からないことがあります・・・。

「用途地域における既存不適格」の、所有者（使用者）が変わった場合の継承についてです。

例えば戦後すぐ（建築基準法施行前）から、全部を事務所として利用してきた建物があるとします。

ところがその敷地は、やがて「第一種低層住居専用地域」になり、構造、用途ともに既存不適格になったとします。

がっちりしたRCなのでまだまだ使用でき、安全性も十分に問題なく現在に至っているとします。（つまり、建築確認を必要とするような大規模な改修は必要ないとします）

そこでこういった建物と敷地が、売りに出され、所有者・使用者とも変わったとします。

その場合、その新しい所有者・使用者は、引き続き、当該既存不適格建築物を、当該既存不適格用途（全部を事務所とする）のままで利用できるのでしょうか？

なお、私の思うところでは、建築基準法令は建物とその敷地についての法令であるので、既存不適格はその建物と敷地にのみ付随しているものであるから、その所有者・使用者に変更があっても、当該既存不適格状態は継続できる、と考えるのですが、自信はありません・・・。

どなたかご存知の方、ご回答の程、どうぞよろしくお願い致します。m(__)m

No.1 回答者： tai-yu 回答日時： 2011/11/07 13:02

>その場合、その新しい所有者・使用者は、引き続き、当該既存不適格建築物を、当該既存不適格用途（全部を事務所とする）のままで利用できるのでしょうか？

利用できますよ？

何を聞きたいのか、何が言いたいのかさっぱりわかりません。

増築したりするために確認申請出すときには問題になりますが、そのままの使用なら問題ないですよ。

＞がっちりしたRCなのでまだまだ使用でき、安全性も十分に問題なく現在に至っているとします

これは多分無理ですけどね。規模や地域によって違いますが、所有者は耐震診断をする義務があります。

この回答へのお礼

早速のご回答誠にありがとうございます。

私の質問が不明瞭で申し訳ございませんでした。

ポイントとしては、「用途上の既存不適格は売買や譲渡によって解除の要因となり得るか」がもっとも知りたい点でした。

ご周知の通り第一種低層住居専用地域での事務所は、兼用住宅に限り、そして事務所部分は５０平米未満の制限があるため、今回のケースにおいて、既存不適格が継続できるためにその制限が適用されないとしたら、その建物の売買の際の価値判定において、違いがでてくると考えたのです。

ちなみに耐震診断の義務の方は法令か自治体の条例かなにかでしょうか？もし宜しければご教授賜れば幸いです。

お礼日時：2011/11/07 14:52

No.2 回答者： kei1966 回答日時： 2011/11/08 01:11

既存不適格建築物は売買可能です。

用途というのは、建築物の利用方法です。
不適格というのは建物に使う言葉であり、利用方法ではありません。

たとえば、都市計画区域外で風俗店が経営されていたとします。
年月がたち都市計画内になり、用途が設定されて風俗店の営業ができない地域になったとします。
建物は売買されましたが、新しく風俗店を経営することはできません。
建物所有者の義務として新たに建築基準法を守ることができるはずなのに守らなければ違法です。
つまり、建築所有者の義務は用途が変わり建物を○○の用途で使用してはいけなくなったら合法用途で利用していくべきなのです。

蛇足ですが、耐震診断の義務は法律では規定されていません。
最高でも「努力義務」であり、その努力義務も一定の用途や規模の建物にかせられる物です。
後は条例で規定されているかどうかでしょう。
ちなみに東京都では昨年あたりに大きな道路に面した建物に耐震診断の義務を課しました。

この回答へのお礼

ご回答を頂きまして誠にありがとうございます。

>つまり、建築所有者の義務は用途が変わり建物を○○の用途で使用してはいけなくなったら合法用途で利用していくべきなのです。

こちらについて、再度のご質問で大変恐縮なのですが、ということは、ご質問させて頂きましたケースについては、「建物は利用できるが、前使用者と同じように、全部を事務所として利用することはできない」ということでしょうか？？

風俗店の場合は風営法？的にＮＧなのかもしれませんが、今回のケースのように、建築後に第一種低層住居専用地域に指定された既存不適格建築物において、建築当初から全部を事務所として使用されてきたものを、新使用者が、引き続き、全部事務所として利用継続したい場合はどうなのかなと思いまして・・・。

ちなみに、想定の建物は、全て事務所であったため、居住のための設備（風呂やキッチンなど）がございません。従いまして、もし新使用者は、第一種低層住居専用地域の用途どおり、兼用住宅として使用しなければならないとしたら、これらの設備を作る必要があるため、売買の際には大きく影響してきそうです・・・。

耐震診断につきましてもご回答誠にありがとうございました。もしよろしければ、上記のご確認点につきましてご教示を頂ければ幸いでございます。

お礼日時：2011/11/09 08:14

No.3 回答者： tai-yu 回答日時： 2011/11/08 12:30

ANo.1です。

＞ポイントとしては、「用途上の既存不適格は売買や譲渡によって解除の要因となり得るか」がもっとも知りたい点でした

あくまでも建物に対して既存不適格が適用されています。所有者が変わっても建築基準法の取扱はかわりません。

だから増築とか用途の変更が無いならば、前回確認申請を受けたときのまま使用しても法的に問題ありません。


＞ちなみに耐震診断の義務の方は法令か自治体の条例かなにかでしょうか？もし宜しければご教授賜れば幸いです

建築物の耐震改修の促進に関する法律で規定されています。規模要件に合致しなくても、緊急輸送道路と呼ばれる自治体指定道路に面したある一定規模以上の建物も耐震診断をする必要があります。だから、規模が小さくても大通りに面していたら注意。

耐震診断は正確に言うと「努力義務」です。罰則の無い義務ですね。国民の三大義務である「労働の義務」も守らなくても罰則はありません。法的義務ではなく、道徳的義務ってやつですね。だからニートも罰則は無い・・・
　だから「耐震診断は義務」という表現でもあっているのですけどね。法文的には「努力義務」です。

しかし、今のご時勢はコンプライアンスが求められますので、罰則があろうがなかろうが行うのが普通です。罰則が無いからやらないという会社はごく一部です。実際には診断の計画だけして実施時期未定の会社が大部分かと。

この回答へのお礼

再度のご回答を頂きまして誠にありがとうございます。

>だから増築とか用途の変更が無いならば、前回確認申請を受けたときのまま使用しても法的に問題ありません。

こちらにつきましては、ということは、ご質問させて頂きましたケースについては、（増築とか用途の変更がないかぎり）「前使用者と同じように、全部を事務所として利用することができる」ということになるかと存じます。

ちなみに、想定の建物は、全て事務所であったため、居住のための設備（風呂やキッチンなど）がございません。従いまして、もし新使用者は、第一種低層住居専用地域の用途どおり、兼用住宅として使用しなければならないとしたら、これらの設備を作る必要があるため、売買等の際には大きく影響してきそうなため、心配しておりました。
（一方で、No.2の方のご回答を拝見すると、「新使用者は、全部を事務所として使用することはできない」という意味かなと思いましたので、ご確認させていただきました。）

ちなみに、これは素朴な疑問なのですが、これができる場合、事務所ではなくて大きな原動機を利用する工場（たとえば６０年前に建築され、その後第一種低層住居専用地域内になったセメント工場が譲渡された場合、新使用者は引き続きセメント工場として使用できるか）とかの場合、法的にはどうなるのでしょうか・・・。（極端で非現実的な想定かもしれませんので、もしよろしければご見解を頂ければ幸いです）

耐震診断につきましてもご回答誠にありがとうございました。再度のご回答を頂きまして大変感謝いたします。

お礼日時：2011/11/09 08:35

No.4 回答者： tai-yu 回答日時： 2011/11/09 17:49

3度目です。

ｗｗ

＞こちらにつきましては、ということは、ご質問させて頂きましたケースについては、（増築とか用途の変更がないかぎり）「前使用者と同じように、全部を事務所として利用することができる」ということになるかと存じます。

微妙に違います。厳密な回答を聞かれたと思ったので前回の回答のような文になりました。

前回の確認申請があり、完了検査も受けて、その状態のまま現在に至り、今まで事務所として利用していました。という状況ならば○です。
　しかし、質問者さんの文では確認申請のときから事務所かどうが判断できませんでしたし、確認申請以後一度も増改築がないかどうかも判断できませんでした。そのため今事務所だから事務所のままでは良いとはいえないという意味で書きました。

　既存不適格の適用はあくまでも適法な状態で建てられた建物は、法の改正の制限を受けないということです。最初から違法要素があれば、法改正関係なく、「違法建築物」であり、「既存不適格建築物」ではありません。

＞事務所ではなくて大きな原動機を利用する工場とかの場合、法的にはどうなるのでしょうか・・・。

問題ないです。但し、増築や原動機の台数変更等には制限が加わります。

建築基準法は、あくまでも遡及適用はしません。消防法は遡及適用されます。

建物の概要が分かる書類をもって、担当市町村の建築指導課に行けば教えてくれますよ。

この回答へのお礼

再三のご回答を頂きまして誠にありがとうございます。

>　既存不適格の適用はあくまでも適法な状態で建てられた建物は、法の改正の制限を受けないということです。最初から違法要素があれば、法改正関係なく、「違法建築物」であり、「既存不適格建築物」ではありません。

こちらにつきましては、当該建物の建築/竣工/使用開始の時期が、いずれも建築基準法の施行前で、そのまま現在まで同じ建物全部を事務所用途として使用されており、途中一度も建築確認がなされておらず、またそれが必要な増改築なども行われておらず、したがって既存不適格状態のまま、現在に至るようです。この場合、売買や譲渡後も、新使用者は引き続き、建物全部を事務所用途として利用できる、ということで宜しいのですよね。。（もし違っていたら恐れ入りますがご指摘頂ければ幸いです）

工場の例にもご回答頂き誠にありがとうございます。消防法についての言及も大変感謝いたします！

お礼日時：2011/11/09 19:14

No.5 回答者： tai-yu 回答日時： 2011/11/10 12:52

４度目です。

＞もし違っていたら恐れ入りますがご指摘頂ければ幸いです

私が書いた回答どおりです。それをどう解釈するかはあなたです。私ではありません。

もしかしたら、No2さんが正解かもしれません。誰が正解かを判断するのはあなたです。

不動産屋さんなのか、どういう立場の方かわかりませんが、正解を求めるなら正解を教えてくれるところに行かないと無理です。わたしたちはあなたというフィルターを通して回答している見ず知らずの「だれかわからない人」ですから。

めっちゃ詳しそうに回答する「ど素人」かもしれないでしょ？

駄文失礼。

この回答へのお礼

再三のご回答誠にありがとうございます。
ご回答は十二分に頂いたのにもかかわらず、私がすべき判断まで押し付けてしまったと反省しております。申し訳ございません。
重ねて御礼申し上げます。ありがとうございました。

お礼日時：2011/11/11 10:52

No.6 回答者： kei1966 回答日時： 2011/11/11 04:53

再です。

前回答のとおり、現法令に合わないのであれば、新しい所有者になった時点よりも、法改正があった時点で「違法行為」であり、現状は違法状態が黙認されているだけであります。法改正後摘発可能状態であることに何ら変わりはないという意味です。

以前から所有していても法が改正する際には一定の周知期間がありますのでそれにたいして前所有者が対抗もせず受け入れていることになります。法的に法改正による建物の使用の改善を求めることはできますが経緯が経緯なので建てもの使用の改善、そのための猶予期間は定められていないのかもしれません。しかし、法改正後に購入や譲渡された管理者にその「猶予」が認められるわけはなく、完全な「違法行為」となるということを申し上げたつもりです。

まとめて言えば
所有者には適正に建物を使用し管理する義務がありますので
少なくとも法改正後に入手した建物の利用方法は適正に行わなければ「違法」です。
ですからもちろん用途を換えて利用すべきで事務所兼住宅等適正に利用するしかありません。

建てものを壊す必要はないですが、用途は管理者主導で変えられるものですからかえるべき。
戸建ての住宅で建築されたものも用途変更してグループホームや店舗にすることも可能ですし、事務所建築を事務所として使い続ける権利があるわけではありません。

この回答へのお礼

再度のご回答を頂きまして誠にありがとうございます。

---引用始め
前回答のとおり、現法令に合わないのであれば、新しい所有者になった時点よりも、法改正があった時点で「違法行為」であり、現状は違法状態が黙認されているだけであります。法改正後摘発可能状態であることに何ら変わりはないという意味です。

以前から所有していても法が改正する際には一定の周知期間がありますのでそれにたいして前所有者が対抗もせず受け入れていることになります。法的に法改正による建物の使用の改善を求めることはできますが経緯が経緯なので建てもの使用の改善、そのための猶予期間は定められていないのかもしれません。
---引用終わり

上記につきましてですが、当該建築物は違法建築物ではなく、既存不適格建築物となりますので、建築基準法第3条第2項が規定するところにより、現行所有者においては、そのままの状態である限り、適法状態と存じます。（もちろん同法第3条第3項に当たる増築等や、同法10条に基づく命令などがあれば別ですが、当該物件についてはございません。）

既存不適格については
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%97%A2%E5%AD%98% …
を参考にさせていただきました。

---引用始め
しかし、法改正後に購入や譲渡された管理者にその「猶予」が認められるわけはなく、完全な「違法行為」となるということを申し上げたつもりです。
---引用終わり

上記についてのお問い合わせ（購入や譲渡の場合に、既存不適格による適法状態が解除されるか）が、今回ご質問させて頂いておりました趣旨となっておりました。

ご回答を拝見したり、再度自分なりに調べてみたところ、（建築基準法上の）既存不適格（適法状態）とは、主として、建物と敷地について付属するため、売買や譲渡によって影響されるものではない可能性が高いように感じております。

ただ、１００％確信があるわけではないですし、消防法など他の法律もありますし、なにより近隣の方との関係もありますから、そういった点も慎重に判断するとともに、なにより最終的には、しかるべきところに確認した上で、結論するべきと感じました。

いずれにしても、ご回答ありがとうございました。誠に感謝いたします。

お礼日時：2011/11/11 11:37

No.7 回答者： tai-yu 回答日時： 2011/11/11 12:56

5度目です。

片や「１級建築士」、もう一方は「正体不明のくどい人」　どちらを信じますか？

別回答者さんの回答文を引用させてもらいます。


＞現法令に合わないのであれば、新しい所有者になった時点よりも、
＞法改正があった時点で「違法行為」であり、現状は違法状態が黙認
＞されているだけであります。法改正後摘発可能状態であることに何ら
＞変わりはないという意味です。

考え方は立派な考え方です。このように考えれば社会はどんどん良くなります。
しかし、今は今回の質問の内容が違法かどうかとなります。

建築基準法には、「法の不遡及」の原則があります。つまり改正されて健在の基準法に合わなくなっても当時の法に合っていれば良いよ。ということです。法をさかのぼって適用しません。
これは、建築基準法第３条第２項に明文化されています。この規定が適用されている建物が「既存不適格建築物」といいます。これに対して、当時から違法な建物や、違法な改造をした建物を「違法建築物」と言います。
　「既存不適格建築物」「違法建築物」は共に、現在の法律に照らし合わせると「違法」ですが、前者は「法で免除されている違法状態」であるため「適法」で、後者は「違法」です。　
但し、増改築や用途の変更、大規模修繕等の確認申請が必要な機会に出来るだけ直してくださいね。とされていますので、くどいように増改築の有無を聞きました。

＞以前から所有していても法が改正する際には一定の周知期間が
＞ありますのでそれにたいして前所有者が対抗もせず受け入れて
＞いることになります。

いちいち抵抗されたら何も変更できないし、都市計画なんて出来ない。だから既存の建物の所有者を無視して法改正が出来るようになっています。
例えば耐震性能です。昭和５６年以前の建物のほとんどが法で定められた耐震性能を持っていません。そうなると何百万という建物が「違法建築物」となります。ちゃんと法律の沿って建てたのに法の改正によって「違法」っておかしいでしょ？

＞法的に法改正による建物の使用の改善を
＞求めることはできますが経緯が経緯なので建てもの使用の改善、
＞そのための猶予期間は定められていないのかもしれません。
＞しかし、法改正後に購入や譲渡された管理者にその「猶予」が
＞認められるわけはなく、完全な「違法行為」となるということを申し上げたつもりです。

　違法行為ではありません。　
「既存不適格建築物」「違法建築物」でグーグルで検索してみてください。私と同じ意見がたくさん出てきますので。
１級建築士さんが知らないわけないのですが・・・・ｗｗｗ

この回答へのお礼

再三のご回答を頂きまして誠にありがとうございます。

上記の点、私もNo.6のご回答に対するお礼で言及させて頂きましたとおり、上記tau-yu様のご指摘の通りと存じます。

何度もご回答を頂くことになり、大変お手数をおかけいたしました。また、大変感謝いたします。ありがとうございました。

お礼日時：2011/11/11 17:06

No.8 回答者： hanasuke12 回答日時： 2011/11/12 00:42

外野が口出しします。

今までの回答者とのやり取りを拝見しました。
ご質問は、

＞なお、私の思うところでは、建築基準法令は建物とその敷地についての法令であるので、既存不適格はその建物と敷地にのみ付随しているものであるから、その所有者・使用者に変更があっても、当該既存不適格状態は継続できる、と考えるのですが、自信はありません・・・。

ですね。
その通り。
大丈夫です。
都市計画区域内に区域決定された以降、あるいは用途変更の以降、その建物に手続き違反等が無く、現に既存不適格が適用されていれば、建物所有者が変わっても、それが無効になることはありません。
「使用者」という概念から派生する制限も無いと思います。
問題になるとすれば、誰が使うか、ではなく、何の用途で使うか、でしょう。
ですので、ここで得られる情報から判断する限り、違反指導などは受けません。

建築基準法の基本は、土地と建物の最低限の安全性の担保ですから、建物所有者がその時点で誰かは、あまり関係ありません。
ですから、人的に繋がる「継承」という概念自体が無いのではないでしょうか。
（都市計画法の一部は別です）
建物所有者が関係するとすれば、実態違反が発生したときに指導の対象になることでしょうね。

もし今後確認申請が必要な計画が発生したら、特定行政庁に相談をして、既存不適格台帳というものに記載・登録を受けます。
台帳の記載項目には、記載の時点での申請者（建物所有者）名もありますが、メインは不適格の項目の確認と記録です。
一度台帳登録を受ければ、仮に将来また所有者が変更されても登録が末梢されることはなく、不適格扱いが変わったり無効になることはありません。

どうしても不安であれば、特に今建築計画が無くても、既存不適格台帳に記載を受ければ、特定行政庁から合法であるとのお墨付きになりますよ。
特に何か書面がもらえるわけではありませんが。

ただ、不適格台帳への登録を受けても、戦後すぐなどの古い建築物は現行法に適合させることが現実的には不可能ですから、棟続きの一体増築などは諦めたほうがいいでしょうね。
なるべく手を加えなくて済むよう、補修程度で大事に使ってください。

この回答へのお礼

非常に的確なご回答を頂きまして誠にありがとうございました！
大変、参考になりました。

ご回答いただきました３人の皆様、誠にありがとうございました。

皆様におかれましては、大変貴重なお時間を頂いてご回答を頂いたと存じますので、どなたか１つのご回答をベストアンサーを選ばせて頂く事が大変心苦しいため、大変恐れ入りますが、本件はそのまま解決とさせて頂きたく、何卒お願い申し上げます。

結びとなりますが、皆様のご回答に重ねて感謝申し上げます。
誠に、ありがとうございました！m(__)m

お礼日時：2011/11/12 11:53