教えてください。親は建物を建てる際に銀行から融資を受けました。その時に根抵当権を設定してました。先日、親が亡くなり土地と建物を相続したのですが、「相続から6ヶ月たったために根抵当権が切れたので再度設定してください。」と銀行から言われました。担当者が根抵当権のことを言うのを忘れていたらしいのですが、再度設定する際には私が諸費用を支払わなくてはならないものなのでしょうか?「根抵当権を設定しないと私が困りますか」と聞くと、銀行の担当者は「そうですね」というだけで、明確な答えは返ってきませんでした。

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A 回答 (3件)

 抵当権と根抵当権の違いを簡単に言いますと、抵当権は、「既に成立した」債権を担保するためのもので、根抵当権は担保の枠を決めておいて、「既に成立した」債権と「これから成立する」債権を担保するためのものです。



 通常、住宅建築の目的の融資を受けて抵当権を設定する場合は抵当権が多いのですが、取引が継続してある自営業の場合や今後もいろいろと借りたり返したりが続く可能性のある場合は、根抵当権を設定することもあります。

 根抵当権は、ある債務者と継続して取引することを前提にしている担保権ですので、その債務者が死亡した場合は、その死亡後に誰が取引を継続していくかを決める必要があります。
 そこで、次のような登記手続が必要となります。
  1.「相続による所有権移転登記」
  2.「根抵当権の債務者の相続の登記」
  3.「根抵当権の債務者の合意の登記」
 これらの登記をしてはじめて、その根抵当権が新たな債務者の債務を担保するための根抵当権となります。
 この内、「合意の登記」は相続から6か月以内にしなければ、根抵当権は確定することになっています。

 確定するというのは、今後新たな債権を担保しないということ、つまり今ある債権のみを担保するものとなるため、新たな貸し付けは、この担保物権に基づいては行われないということです。 抵当権と同じようなものになるわけです。

 ですから、あなたがその金融機関から今後借り入れを継続してされることが予定されている場合は新たに根抵当権を設定することが必要ですが、その予定が無い場合は、再度設定する必要は全くありません。
 金融機関は、取引が打ち切られることを避けるために、抵当権でも良い場合でも根抵当権を設定させることもありますので、今後の取引を予想して対応していただくのが良いと思います。

 例えば、
 専用住宅建築のための住宅ローンとして5000万円を借りた場合、
 抵当権なら減税証明書の交付を受ければ、登録免許税が5万円ですみますが、
 根抵当権なら設定額が6000万円の枠で組まれ、減税も受けられないので、登録免許税が24万円もかかります。
 同じ金額を借りてこれだけの差が出るのですから、安易に金融機関のいいなりになる必要はないでしょう。

 ちなみに設定費用などは、当然に債務者負担となります。
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この回答へのお礼

詳しい回答ありがとうございます。
早速これを参考にして銀行と話してみます。
素人なのでなめられないようにします。

お礼日時:2001/05/07 10:02

「根抵当権が切れた」の意味がちょっとわからないですが、お父さんと結ばれた、「根抵当権設定証書」に通常、登記費用の定めがあり、それは、通常設定者(親)が支払うことになっています。

この契約も相続しているはずですので、支払う義務はあると思います。もとの契約書を見てください。
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相続の際にお父さんの債務であった銀行融資も相続されていますから、あなた名義の借入金となっています。


したがって、根抵当権の設定に応じなければ、銀行から借入金の一括返済を求められることになります。

根抵当権の設定費用は、通常は債務者が負担することとなっています。
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Q根抵当権の放棄と抹消との違いについて

根抵当権の「抹消」と「放棄」との違いについて教えて下さい。普通「抹消」だと思うのですが、「放棄」と謄本の乙区にあります。根抵当権は無効になったと考えて良いと思いますが、「抹消」との違いが分かりません。ご存知の方、教えて下さい。

Aベストアンサー

「根抵当権」という権利は、「設定契約」を行うことによって成立し、「根抵当権設定登記」を行うことによって公示されます。

登記の際には
登記の目的 根抵当権設定
原   因 年月日設定
として登記申請を行い、登記簿にもそのように記載されていますね。

さて、この「根抵当権」は、契約を「解除」するとか、根抵当権者が根抵当権を「放棄」することなどによって消滅します。

消滅したとこを登記するには
登記の原因 根抵当権抹消
原   因 年月日解除 or 年月日放棄 など
として登記申請を行います。

根抵当権ができたことを登記するときには「設定登記」、なくなったことを登記するときは「抹消登記」を行うわけです。

今回の場合は、根抵当権を抹消するにあたっての「原因」が「放棄」であったと言うことです。

他の方が回答されているようですが実態・実務に合っていない回答となっているようですので、ご注意下さい。
「放棄」による根抵当権抹消登記は「ごく一般的に」行われているものであり、おそらく根抵当権の99%以上が「放棄」を原因として抹消されているはずですので、ご安心下さい。

「根抵当権」という権利は、「設定契約」を行うことによって成立し、「根抵当権設定登記」を行うことによって公示されます。

登記の際には
登記の目的 根抵当権設定
原   因 年月日設定
として登記申請を行い、登記簿にもそのように記載されていますね。

さて、この「根抵当権」は、契約を「解除」するとか、根抵当権者が根抵当権を「放棄」することなどによって消滅します。

消滅したとこを登記するには
登記の原因 根抵当権抹消
原   因 年月日解除 or 年月日放棄 など
として登記申請...続きを読む

Q単独根抵当権と累積式根抵当権

 今般、土地1筆への根抵当権設定で、銀行側には「累積式」設定契約証書と「共同担保式」設定契約証書しかないので「累積式」を使って登記しました。(特に追加設定する予定はないそうです)

 土地1筆に設定する場合に共同担保にはなりえないので、累積式での設定では間違いないと思います。
 が、他の銀行では「単独式」「共同担保式」「累積式」の3とおりの設定契約書があるところもあります。
 「単独式」と「累積式」は違う意味合いなんでしょうか。
 累積式根抵当権は常に単独担保、ということは間違いないと思いますが・・・

Aベストアンサー

> 土地1筆に設定する場合に共同担保にはなりえないので、累積式での設定では間違いないと思います。

 確かに共同根抵当権ではないですが、これを「あえて」累積式根抵当権と言うのは、余りしっくりしないと言い回しだと思われます。根抵当権が複数ある場合に、それらが共同根抵当権なのか、それとも累積式根抵当権なのか区別することが重要になりますが、根抵当権が1個しかない場合、共同根抵当権ではあり得ないのですから、それをわざわざ累積式と言う実益はないでしょう。
 もちろん、「累積式」設定契約証書と「共同担保式」設定契約証書の2種類しかないのでどちらかを選べと言われれば、累積式を使うのはもっともなことでしょう。

>他の銀行では「単独式」「共同担保式」「累積式」の3とおりの設定契約書があるところもあります。

 各金融機関が作成するフォーマットの違いの問題であって、「単独式」と「累積式」を比較して、それらに何か特別な違いを見いだして作成されているわけではないと思います。
 単独式の他に累積式のフォーマットがあるということは、累積式のフォーマットは、1枚の証書に複数の物件(物件毎に極度額が記入できるようになっていることが多いです。)が記載できるようにしているだけだと思います。物件1個につき単独式の証書1通用意して、それぞれ記入する方法でも、めんどうではありますが、法的な問題はありません。

> 土地1筆に設定する場合に共同担保にはなりえないので、累積式での設定では間違いないと思います。

 確かに共同根抵当権ではないですが、これを「あえて」累積式根抵当権と言うのは、余りしっくりしないと言い回しだと思われます。根抵当権が複数ある場合に、それらが共同根抵当権なのか、それとも累積式根抵当権なのか区別することが重要になりますが、根抵当権が1個しかない場合、共同根抵当権ではあり得ないのですから、それをわざわざ累積式と言う実益はないでしょう。
 もちろん、「累積式」設定契...続きを読む

Q抵当権と根抵当権の違いは何ですか? 土地・建物に付くのはどちらですか?

抵当権と根抵当権の違いは何ですか? 土地・建物に付くのはどちらですか??法律音痴ですみません。物の本を読んでも良く分からないのです。

Aベストアンサー

補足についての解答ですが、根抵当権には複数の債権を担保する事が出来ます。ですから、不動産購入時の売買代金のみならず、家具や増築、もしくは新たに金銭を借り入れる際にその債権をも不動産価格を当てにして回収を図るためにより利用のしやすい根抵当権を設定するのです。また、抵当権が複数同一の不動産に設定された場合、設定の時期によって順位が決定します。例えば、あなた様がA銀行から2000万円を借り入れて第一順位の抵当権を設定した後に、今度はあなた様がB銀行から500万円を借り入れた場合、抵当権であればAが第一順位、Bが第二順位となり、またA銀行から300万円借り入れる場合、第3順位の抵当権となってしまいます。この場合、不動産が競売で2300万円で売れた場合、第三順位の債権300万円は抵当物件の売却代金から優先弁済を受けることが出来ない区なってしまいます。
 そこで、根抵当権を設定して、極度額を3000万円として、2000万円をまず貸し出し、そのがB銀行が第二順位の抵当権を500万円で設定したとしても、A銀行は更に300万円をあなた様に貸し出したとしても、第一順位の根抵当権から弁済を受けることが可能となります。とすれば、根抵当権とすれば、あなた様も銀行もメリットがあるということになります。

根抵当権のほうが金融が促進されると言うことです。

補足についての解答ですが、根抵当権には複数の債権を担保する事が出来ます。ですから、不動産購入時の売買代金のみならず、家具や増築、もしくは新たに金銭を借り入れる際にその債権をも不動産価格を当てにして回収を図るためにより利用のしやすい根抵当権を設定するのです。また、抵当権が複数同一の不動産に設定された場合、設定の時期によって順位が決定します。例えば、あなた様がA銀行から2000万円を借り入れて第一順位の抵当権を設定した後に、今度はあなた様がB銀行から500万円を借り入れた場合、抵当権で...続きを読む

Q根抵当権譲渡登記可能?(被根抵当権者承諾なし)

自宅の横に根抵当権設定の土地あり。被根抵当権者は残債はあるが、先祖お土地なので売らない。いかなる書類にも署名、押印しないとのこと。

根抵当権者は、もう関わりたくない。競売しない。でも私とは、金銭授受、手配した書類への署名、押印はしても良いとのこと。必要なら、今後、一切、支払請求はしないという元本確定請求書を作成しても良いとのこと。

被根抵当権者の協力は得られませんが、根抵当権者とのやりとりで、根抵当権の譲渡登記又は、所有権の仮登記、その他の手続きなどは可能でしょうか? 教えて下さい

Aベストアンサー

 御相談者がなされたいことが良く分からないのすが、下記のようなことならば可能です。詳しい手続に関しては、専門的な知識が必要なので、司法書士に相談して下さい。

 A(根抵当権設定者)は、B(根抵当権者)のためにA所有の甲土地に根抵当権を設定した。(債務者はA。元本確定期日は定めていない。)
 今般、Cは、当該根抵当権の債権の範囲に属する全ての債権をBから買い受けることになったが、当該根抵当権は元本確定前なので、そのままでは、Cは当該債権とともに当該根抵当権を取得することはできない。
 そこで、BはAに対して元本確定請求の意思表示を内容証明郵便(配達証明書付)によって行い、Aに通知が到達した。これにより当該根抵当権の元本は確定したので、BはCに被担保債権の全部を譲渡し、その旨をBはAに通知(内容証明郵便+配達証明)した。
 そして、Bの単独申請による根抵当権の元本確定登記及びB及びCの共同申請による債権譲渡を原因とする根抵当権の移転の登記をした。
 なお、AはCに対して被担保債権を返済期日までに弁済しなかったので、Cは管轄地方裁判所に担保不動産競売の申立を行った。

 御相談者がなされたいことが良く分からないのすが、下記のようなことならば可能です。詳しい手続に関しては、専門的な知識が必要なので、司法書士に相談して下さい。

 A(根抵当権設定者)は、B(根抵当権者)のためにA所有の甲土地に根抵当権を設定した。(債務者はA。元本確定期日は定めていない。)
 今般、Cは、当該根抵当権の債権の範囲に属する全ての債権をBから買い受けることになったが、当該根抵当権は元本確定前なので、そのままでは、Cは当該債権とともに当該根抵当権を取得することはでき...続きを読む

Q根抵当権について

(1)甲は乙の同意及び丙の承諾を得てもその有する根抵当権の一部を丁に譲渡することはできない
(2)甲及び乙は丙の承諾を得て、共同してその根抵当権の一部を丁に譲渡することはできる


答えを見ると
(1)
根抵当権の共有者はその権利の一部を譲渡することはできない
(398条の14、398条13)
(2)
根抵当権者は根抵当権設定者の承諾を得て根抵当権の一部譲渡をしこれを譲受人と共有することができる
(398条の13)

質問ですが(1)(2)の違いがわかりません。
(1)の回答見るといきなり共有者と記載していた。
(2)根抵当権設定者の承諾を得て一部譲渡し共有することができると記載していましたが
  (1)も根抵当権設定者の承諾があれば一部譲渡できるのでは?と思いました。

ご教授頂けると幸いです。

Aベストアンサー

 まずもって、甲乙丙丁の立場(権利・義務)を明らかにしてください。

 (1)(2)に書かれた問題文では権利関係、事実関係の把握がむずかしいです。


 今自宅なので六法がないので条文を確認・指摘はできませんし、事実関係もわかりませんので一般論しか書けませんが、

 「根抵当権の共有」について定めた条文(たぶん398条の14、398条13のどっちか)で、「『他の根抵当権共有者の同意』があれば、398条のXX第1項(?)の規定により、自分の持ち分を他に譲渡できる」と定めているはずです。

 で、そこで指定された「398条のXX・・・ 」を見てみると、「全部譲渡」だけしか書いてありません(法律が改定されていたらごめんなさい。確認してください)。

 「根抵当権の一部譲渡」は別な項、条文で規定されているので、準用はないわけです。

 で、最終的に、「根抵当権の共有者には、持ち分の分割譲渡、一部譲渡は許されていない」ことになります。

 
 ということで

> 根抵当権の共有者はその権利の一部を譲渡することはできない

 これは正しいと思います。
 

Q共有根抵当権において、根抵当権者の一人が死亡した場合の元本の確定・未確定について

いろいろ調べてみたのですが、疑問が解決しないので質問致しました。
よろしくお願いします。

根抵当権がA・Bの2名で準共有されている場合において、Aが死亡し、Aの相続人が指定根抵当権者の合意の登記をしないまま6ヶ月が経過した場合、当根抵当権は全体として元本確定するのでしょうか?
それとも、Bの債権だけが確定するのでしょうか?

よろしく、ご教示ください。

Aベストアンサー

>当根抵当権は全体として元本確定するのでしょうか?

 全体としては確定しません。

>それとも、Bの債権だけが確定するのでしょうか?

 打ち間違えだと思いますが、Aの債権だけが確定することになります。

Q根抵当権更正

 根抵当権者が死亡して根抵当権の相続をし、その後、指定根抵当権者合意の登記を入れていくと連件の書式問題なのですが、疑問があります。
 所有権で相続が起こったら、所有権は移転して本登記で入ります。その相続登記が甲区2番だとして、もし、更正や変更があれば甲区2番に変更登記などを入れていきます。
ところが、上記根抵当権の場合、相続による根抵当権移転の登記(一番根抵当権で付記一号として)をした後、合意の登記が付記二号に入るのですが、この時の登記の目的はなぜ「一番付記一号根抵当権変更」ではなくて「一番根抵当権変更」なのでしょうか?
 根抵当権者Aが死亡してBが相続し、指定根抵当権者をBとした場合、乙区一番根抵当権者のAは朱抹されるべきだと思うのですが、なぜ朱抹されないのでしょうか?

分かる方、お願いします。

Aベストアンサー

簡単に言えば、付記登記でされるものは、全て前の登記が朱沫されるのではなく、それは変更登記だから朱沫されたのであり、移転登記の場合は朱沫されない、と言う事です。抵当権がAB共有となった後に、AまたはBの債権が全額弁済されると、「A(またはB)の債権弁済」を原因として抵当権の変更登記をする事になります。なぜ変更登記になるかと言うと、AまたはBの債権が弁済により消滅して、「債権額に変更が生じた」と考えるからのようです。ただし、変更登記でも、利害関係人の承諾が必要な場合にその承諾書を添付せずに登記申請すると、その変更登記は主登記でされるため、そもそも朱沫の論点はありません。それから、付記一号で債務者変更がされていて、更に債務者を変更した時は、付記二号で登記されます。なぜなら、付記二号は付記一号を変更したものではなく、あくまで主登記である抵当権の債務者を変更した、と考えるからです。ですから主登記に付記して、付記二号になるのです。ちなみに、「付記一号の付記一号」となる例は、所有権の売買契約のときに買い戻し特約がなされると、その買い戻し特約は、所有権移転登記(主登記)に付記して「付記一号」となりますが、その買い戻し権を売買等で移転すると、「付記一号の付記一号」で移転登記されます。質問とは直接関係ありませんが、私は司法書士の受験勉強を始めて7年目になり、今年も残念ながら書式の点数が低く、不合格でした。ここ3~4年の予備校(Wセミナーやレック)の答練では合格が多く打たれており、また、昨年の本試験はトータルでは合格点を遥かに超えているのも関わらず、書式の点数がわずか1点足りずに足切りされてしまいました。しかし、合格できる力はあると思うので、来年は絶対合格します。質問者の疑問は、どういう場合に朱沫されるのか?という事だと思いますが、試験ではあまり出ない論点です。主登記・付記登記がどういう場合になされるかを覚え(原則主登記・法が定めている場合のみ付記登記)、移転登記では朱沫されず、変更登記(かつ付記登記)だと朱沫される、と考えていた方がいいかもしれません。質問者のように、一貫性のある考え方で法律を勉強している事は、私もやっていて、うまく説明できない事が良くありました。法律というものは、一貫性のある理論で考えられては居ますが、その一貫性を貫くと、その時々の要請(被害者救済等)に応えられない事が間々あり、そのときは、裁判所が別の理論を使う等して、その要請に答えるように、判例で修正しているのです。質問者も、もう少し勉強が進めば、今回のような疑問は解けるようになると思いますよ。お互いに頑張りましょう。

簡単に言えば、付記登記でされるものは、全て前の登記が朱沫されるのではなく、それは変更登記だから朱沫されたのであり、移転登記の場合は朱沫されない、と言う事です。抵当権がAB共有となった後に、AまたはBの債権が全額弁済されると、「A(またはB)の債権弁済」を原因として抵当権の変更登記をする事になります。なぜ変更登記になるかと言うと、AまたはBの債権が弁済により消滅して、「債権額に変更が生じた」と考えるからのようです。ただし、変更登記でも、利害関係人の承諾が必要な場合にその承諾書を添付...続きを読む

Q建物表示登記・建物所有権保存登記と抵当権設定登記

自己所有地に建築資金を銀行から借りて建物を新築することになりました。
土地については地積測量図があり,隣地の地番等も明確です。
建物についても建築会社が作成した平面図等があり,求積もできそうです。
建物表示登記・保存登記の申請書の書式もHPで捜しあてました。
これなら自分で登記ができそうなのですが,抵当権設定登記との関係で現実には難しいのでしょうか。
所有権保存登記と抵当権設定登記との間に他の登記入ることを銀行が気になるのであれば,抵当権設定登記の申請と,表示・保存登記の申請の代行だけを司法書士に以来することはできないものでしょうか。

Aベストアンサー

まず表示登記は自由にしてかまいません。

保存登記と抵当権設定が問題となります。
基本的に抵当権設定がなされることが確実でなければ銀行は融資しません。
だからもし建築業者が、抵当権設定後の支払い(つまり当然引き渡し後)でもよいと言えば、保存登記も銀行指定ではなく独自に行えます。

建築業者はお金を受け取らなければ保存登記に同意しない、銀行は抵当権が設定できなければ融資しないというジレンマを解決するために銀行指定の司法書士となります。

Q根抵当権の法律関係について

確定前の根抵当権の法律関係について、以下の文をわかりやすく解説していただければ幸いです。

・根抵当権者より被担保債権を取得した者は、その債権につき根抵当権を行使することができない。
(根抵当権の意味はわかります)

Aベストアンサー

根抵当権の意味は分かるとのことですが、念のためそこから
 根抵当権は、一定の範囲に属する不特定の債権を担保するものです(398条の2第1項)。根抵当権の確定前においては、この対象となる債権は、随時変動することになります。そして、確定の時に、この「一定の範囲」にある債権が実際に担保されることになります。
 通常の抵当権は、抵当権設定の時点で個別の債権と抵当権が結びついていますが、根抵当権では、その元本の確定前においては、債権と根抵当権の結びつきが、仮のものになっていて、通常の抵当権設定の時と同様の結びつきは、確定時に生じます。
 確定前の根抵当権は、物権的に根抵当権者と根抵当権設定者が結びついていて、その物件的関係と関連する一定の範囲の債権が担保の対象となっているというイメージになります。 

 ご質問の、398条の7第1項の規定は、元本確定前に根抵当権者から他の者に被担保債権が譲渡された場合、その債権は根抵当権による担保から外れるという(随伴性がない)ことを明示したものです。
 前記のような根抵当権の性質から言っても、根抵当権の被担保債権の中に根抵当権者以外の者が有する債権が混じることは、債権から独立した根抵当権の性質になじみません。

 なお、1971年に根抵当が明文化される前には、根抵当権に随伴性があるかどうかについて議論があった(判例は肯定していた)ものを、条文化にあたって、随伴性がないことを明確化したようです。

根抵当権の意味は分かるとのことですが、念のためそこから
 根抵当権は、一定の範囲に属する不特定の債権を担保するものです(398条の2第1項)。根抵当権の確定前においては、この対象となる債権は、随時変動することになります。そして、確定の時に、この「一定の範囲」にある債権が実際に担保されることになります。
 通常の抵当権は、抵当権設定の時点で個別の債権と抵当権が結びついていますが、根抵当権では、その元本の確定前においては、債権と根抵当権の結びつきが、仮のものになっていて、通常の抵...続きを読む

Q銀行の抵当権が設定された共有地の私道が市道になるとき,抵当権ははずせるか?

家の前の道路は複数名の共有地であるが,市への寄付により市道になる予定。私の持ち分については銀行の抵当権が設定されているが,寄付するには抵当権が設定されていると不都合である。市道になることで抵当権がはずせるか?

Aベストアンサー

土地を市に寄贈するには,その土地に第三者の権利(銀行の抵当権等)の付着のないことが条件になります。そこで事前に銀行に申し入れをして,抵当権の抹消登記(または抹消承諾)のお願いをしておく必要がありますが,その際に銀行に提出する書類によっては,応じてもらえるのではないかと思います。

私道を通じて公道に接する土地を担保にとる場合には,銀行はその私道も担保にとります(私道が他人所有の場合には通行承諾の有無や道路指定の確認をしたりします)が,その私道自体には金銭的な価値はありませんので,私道の担保権を外すこと自体は,担保的評価を下げることにはなりません。その私道が市道(公道)になるのであれば,むしろ担保の目的である土地の利便性が高まることにもなるでしょう。銀行がそれを拒否することはないと思います。

ただし,それはその私道が確実に市道になる場合です。共有私道を寄贈するのであれば,その共有者全員が寄付をしなければならないということで,1人でもそれに協力しない人がいれば,寄贈が実現することはありません(持分の処分は各自単独ですることが可能ではありますが,私道を市道にするためには全員が市に寄贈するしか方法はないからです)。

そのようなことから,「私道になる予定だ」だけでは銀行も応じることができないので,それが確実であることを証明または疎明できるような書類を銀行に提出し(具体的には銀行の判断になりますので銀行に確認してください),検討してもらうしかないと思います。

土地を市に寄贈するには,その土地に第三者の権利(銀行の抵当権等)の付着のないことが条件になります。そこで事前に銀行に申し入れをして,抵当権の抹消登記(または抹消承諾)のお願いをしておく必要がありますが,その際に銀行に提出する書類によっては,応じてもらえるのではないかと思います。

私道を通じて公道に接する土地を担保にとる場合には,銀行はその私道も担保にとります(私道が他人所有の場合には通行承諾の有無や道路指定の確認をしたりします)が,その私道自体には金銭的な価値はありません...続きを読む


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