痔になりやすい生活習慣とは?

新築建物・全部事項証明書の表題部にある、原因及びその日付[登記の日付]という欄に次のような記載があります。
上段 平成23年2月25日新築
下段 [平成23年6月27日]

上段の日付は、何にもとづいていますか? (建物引渡証明書の日付でしょうか?)
下段の日付は、何を意味していますか? (新築建物の表示登記を受付けた日付でしょうか?)
甲区欄に所有権保存の受付けの日付(平成23年6月30日)が記載されていますが、この日付と上記の下段の日付[平成23年6月27日]の違いについてご教示お願いします。

以上よろしくお願いします。

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A 回答 (4件)

上段は、完了検査に基づく検査済み証の交付年月日


下段は表示登記の登記申請日です。
建物の表示登記は、まず表題部を作る表題登記をします。これが表示登記と言うもので、どのような構造で面積など、こんな建物がいつ建てられましたという登記をします。例からすると建売でしょうか?2月25日に建築基準法上の検査済み証を取得して、それが完成日(新築年月日)となります。そして表示登記を申請したのが6月27日です。この登記は自己で行わない限り、土地家屋調査士が行います。
この欄の所有者には質問者さんの住所氏名が記載されているでしょう?住所は引越し前になっていたりします。
これが完了すると、甲区に誰が所有者なのか?という保存登記を行います。これは司法書士が行います。その日付が6月30日を原因として申請したと言うことです。
ここでの住所はもう物件の新住所に変更されていると思います。
要は、2種類の登記を経ないと建物の登記は完了しないのです。
文章が下手ですが、わかりますかね?
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この回答へのお礼

ご丁寧な解説、ありがとうございます。
おかげ様で理解できました。
恐縮ですが、もう1つ質問があります。
質問の事例は、私の仕事上の顧客の全部事項証明書で、建売ではなく新築扱いです。
この例のように、新築で上段と下段の日付が、数か月間も離れているのは、一般的にどのような理由が考えられますでしょうか?
なお、表題部と甲区欄の日付は、ともに引っ越し後の新住所になっています。
今となっては、顧客にも聞けませんが、今後のためにも色々勉強のため知識を得たいと考えています。
よろしくお願いします。

お礼日時:2011/11/11 18:30

NO.3です。


>新築で上段と下段の日付が、数か月間も離れているのは、一般的にどのような理由が考えられますでしょうか?
なお、表題部と甲区欄の日付は、ともに引っ越し後の新住所になっています。

現在の所有者が発注した注文住宅であれば、完成して引渡しを受けても登記をしなかっただでではありませんか?住宅ローンなどの借入れがなければ、あくまで所有者が申請手続きをしなければ、登記されません。建物未登記という状態はそう珍しいものではありません。普通は住宅ローンなどの借入れをして取得せざるを得ないので、金融機関の担保設定に供するために、完成→表示→保存と急いで手続きしているだけです。

上記のように、借入れの条件から急いで建物登記を行う場合は、住民票の移動を待たずに表示登記を申請してしまいます。建物の検査済みの取得を待たずとも「引渡し証」などで、おおよそ畳が入った状態なら表示可能です。そして表示登記が完了しないと、保存登記の申請は出来ません。
また、保存登記は自己居住用として住民票を物件に移動することにより、祖特が適用になり登録免許税が安くなることから、ほぼ住所移動後に保存登記を行います。(その後の不動産取得税も同様)
今回は急ぐ要因が無く、すでに住所を移動後、表示登記の申請をしたのでしょうから、すべて物件の住所となっているだけだと思います。
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この回答へのお礼

度々のご回答ありがとうございます。
よく理解できました。
お世話になりました。

お礼日時:2011/11/11 22:32

失礼、上段間違いました。


上段は、建築確認通知書の工期開始日でしょう。
下段は、保存登記申請が終わった日

建物の保存登記には、建築確認申請通知書が必要ですから。

以上
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
表示登記には建物引渡証明が必要と聞きましたが、この引渡証明の引渡日は上段の日付とは違いますか?

お礼日時:2011/11/11 18:16

上段は、法務局に登記申請した日


下段は、登記審査及び登記事務を終えた日です。
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Aベストアンサー

原始的に登記する場合は記載されません。つまり土地でも建物でも始めて登記簿を作るときは取得年月日は登記しません。所有権移転の場合は売買、相続の場合死亡日が相続した日付けとして、登記事項証明書に記載されますけどね。では建物の取得年月日はいつかですが、工事人から建物を引渡し受けた日になります。残金を清算した日ですね。この日付けを記載しないのもある意味不思議ですよね。
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1.11月16日までに建物表示登記をする必要がある
2.建物表示登記には住民票が必要なので工務店に郵送して欲しい
3.建物表示登記後、引き渡しの11月17日に建物保存登記、抵当権設定を行う(銀行から住宅ローンで借り入れ)
4.銀行で登記の手続き後引き渡し
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もうじき新居が完成します。
まだ完成していませんが、引き渡しは11月17日を予定しています。
施主側で引き渡し時に揃える書類を確認したところ、工務店より以下のような回答がありました。

1.11月16日までに建物表示登記をする必要がある
2.建物表示登記には住民票が必要なので工務店に郵送して欲しい
3.建物表示登記後、引き渡しの11月17日に建物保存登記、抵当権設定を行う(銀行から住宅ローンで借り入れ)
4.銀行で登記の手続き後引き渡し
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Aベストアンサー

#3の方が書かれている内容に重複しますが、質問内容が
いろいろと混ざっているようなので分かる範囲で書きます。

建物表示登記については「建物仕様の登録だけ」と考えた方が
分かり易いと思います。土地との配置や「(構造などの)仕様」を
確認するだけなので、仕上げとか傷なんかは関係はありません。

銀行では建物の価値を試算しますが、建物表示登記は「建物の
妥当性を確認するのに必要」です。そもそも建物に対して
「銀行員が現地まで出向いて査定はしない」ので、手続きの流れ
としては可能です。(ここでも仕上げなんかは関係ありません)

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※(2)での確認は(3)には直接関係しません
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上記の立場を基準として「物(土地と建物)」と「お金」の所有権が
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急ぐ必要はありますが、冷静に動かれてください。
(傷などは引越し前に、写真を取られる事をお薦めします)

#3の方が書かれている内容に重複しますが、質問内容が
いろいろと混ざっているようなので分かる範囲で書きます。

建物表示登記については「建物仕様の登録だけ」と考えた方が
分かり易いと思います。土地との配置や「(構造などの)仕様」を
確認するだけなので、仕上げとか傷なんかは関係はありません。

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Aベストアンサー

1.土地と家屋の評価額の比重を検討すべき。
 固定資産税は、土地と家屋についてそれぞれ別個に評価額が決められ、課税されます。トータルとして税額を少なくする方法を考える場合、土地の課税標準額と家屋の課税標準額との関係を検討してからでないと、結論は出せないと思います。

 例えば、土地の面積が200m2と仮定した場合、土地の評価額が1億5000万円、家屋(住宅)の評価額が3000万円の場合、税率1.7%として土地の税額は42.5万円(=1億5000万円×1/6×1.7%)、家屋は51万円(=当初3年間は1/2に減額)の合計93.5万円と試算できます。
 土地が住宅用地の場合(=土地面積200m2以内)、税額を求める課税標準額は、評価額の1/6に減額されるという特例措置があるため、土地の固定資産税額は相当下がることになります。

 しかし、住宅が建っていなければ、住宅用地の特例措置が適用されないので、土地の固定資産税額は、255万円(=1億5000万円×1.7%)と試算できます(=家屋がない場合よりトータルでの税額は多い)。

 要するに、土地の評価額が家屋の評価額に比べ相当高い場合は、課税標準日である1月1日までに住宅を建てて、住宅用地にしたほうがトータルとしての税額は少なくなります。
 逆に、土地の評価額が低く、家屋の評価額が相対的に高い場合には、1月2日以降に家屋が建ったという“事実”にすべきだと思います。

2.家屋の評価額が相対的に高い場合。
 固定資産税は、1月1日現在の土地、家屋の所有者に課税されますが、課税は現況主義であり、登記の有無とは関係がありません。未登記建物であっても、固定資産税は課税されます。

 ですから、来年の1月1日時点で、課税権者である市町村長が家屋と認めれば(=実際の評価は市町村の資産税課が行う)、登記の有無に関係なく課税されることになります。

 しかし、広い市町村内を少数の資産税課の職員で網羅することは現実には不可能であり、家屋の新築や増築、滅失は法務局から提供される登記簿のコピーで把握しているのが現状です(登記後10日以内に法務局は、市町村に登記簿の写しを交付しなければならないと地方税法で規定されている)。
 課税の根拠を確実にするためにも、市町村は登記簿の記載を尊重して、課税に反映させています(その意味で、「登記がないと課税されない」という誤解が生じる要因になっている)。

 12月中に法務局で登記が受け付けられたら(=年末年始の休みがあるので末日ではない)、その写しは1月上旬に市町村の知ることになりますから、1月中に家屋調査に来て、18年度分から課税されることになります(その代わり、土地には住宅用地の特例措置が適用され土地の税額は安くなる)。

 なお、固定資産税は課税権者である市町村長が一方的に土地、家屋の評価額を決めて課税する賦課課税方式を採用しています。所得税や相続税のように、納税者が申告する課税方式ではないのです。
 ですから、登記日を少し後にすることは、決して「ずるい考え」ではなく、脱税でもありません。現況課税できるのに、それをしない市町村の資産税課職員の職務怠慢にすぎないからです。

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 また、住民票の異動や入居と固定資産税の課税とは全く連動していません。空き家であっても、それが家屋としての形態を有していれば課税されるからです。内装が未完成でも、外回りの工事が一部未了であっても、現況で家屋と認定されます。

 「登記日」とは法務局に登記を申請した日であり、それとは別に「登記原因日」は家屋が完成した日ということになります。通常は、登記原因日のほうが前になります。登記上の建築年月日が、登記原因日として登記簿に記載されます。

1.土地と家屋の評価額の比重を検討すべき。
 固定資産税は、土地と家屋についてそれぞれ別個に評価額が決められ、課税されます。トータルとして税額を少なくする方法を考える場合、土地の課税標準額と家屋の課税標準額との関係を検討してからでないと、結論は出せないと思います。

 例えば、土地の面積が200m2と仮定した場合、土地の評価額が1億5000万円、家屋(住宅)の評価額が3000万円の場合、税率1.7%として土地の税額は42.5万円(=1億5000万円×1/6×1.7%)、家屋は...続きを読む

Q家を新築しました。住民票移転や登記について教えて下さい

家を新築し、もうすぐ完成予定です。 おそらく今月中には引渡しがあると思いますが、まだ引渡前なのに、業者から住民票を移転するように言われました。何か登記をする上で 住民票移転が必要だということを言われましたが、それって正しいのでしょうか? まだそこに住めないのに住民票を移転するのっておかしくないですか? 
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一応業者との契約では引渡日をもって所有者を区分し、租税公課等は日割り計算となっていますが、税金の納税通知は そういう契約を考慮してくれるのでしょうか? なんかはじめての経験で、よく法律等を知らないので業者に言われたまま行動していますが、ちょっと不安になり 質問させていただきました。 よろしくアドバイス願います。

Aベストアンサー

まず、家を建てると、(抵当権設定等についてはここでは書きません)所有権保存の登記をします。そうすると、不動産を取得したということで、不動産取得税(都道府県税)が課税されます。

本件での、「住民票を移転する」という部分ですが、これは所有権保存の登記をする際、所有者の氏名・住所が登記簿に記載される者が記載されます。その住所は、当然登記申請する際の住所になります。
理屈でいうなら、あなたが現在お住まいの住所で登記をして、その後、その物件に引っ越しをしてから、改めて所有者の表示を変えるという手順を踏むのが本来の方法です。
しかし、この方法だと、あなた自身に(手続等の)負担がかかるために、運用としてなされることが多いようです。特に、金融機関で融資を受ける際に、居住用物件であるかどうかを、この住所で判断することもあるからです。
いささか、法律的に望ましくないとは思っていますので、私がお勧めするという趣旨ではありません。また、市区町村の住民登録事務の窓口で、望ましくないという旨の説明を受けることもあるかもしれません。

また、税金についてですが、登記をすると、不動産の取得税が課税されます。都道府県から、納入通知書が送付されてきます。
それとは別に、1月1日現在の所有者に対して、固定資産税が課税されます。これについては、日割り計算をするのが慣例です。
課税されるのはあくまでも1月1日現在の所有者ですから、納入通知の際、(納付書には)1月1日現在の所有者にのみ請求されます。その固定資産税を、業者とあなたとで精算することになるわけです。日割額の支払時期や方法については、業者と打ち合わせてください。

末筆ながら、新築おめでとうございます。

まず、家を建てると、(抵当権設定等についてはここでは書きません)所有権保存の登記をします。そうすると、不動産を取得したということで、不動産取得税(都道府県税)が課税されます。

本件での、「住民票を移転する」という部分ですが、これは所有権保存の登記をする際、所有者の氏名・住所が登記簿に記載される者が記載されます。その住所は、当然登記申請する際の住所になります。
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Q建物の表題登記の構造は?時期は??本人申請します。

新築にあたって、本人申請(正確には夫の代理人ですが)をするつもりで準備をしています。11月中旬引渡し予定です。
表題登記の構造、申請時期に悩んでいます。

屋根はスレート 木造2x4構造 2階建 なのですが、
記載は 「スレートぶき 木造2階建」でいいのでしょうか?

申請の時期は??
法務局では「完成後で、現地確認があります。」と言われました。
HNさんは「通常、測量士さんに依頼する時は、階段が出来上がって、外壁を貼り出した頃です。」と言われました。
こちらの過去ログでは「クロス貼りが始まった頃」とありました。
実際にはどの時期が妥当なのでしょうか?
今日現在(10月3日金曜日)階段が出来上がっていて、外壁は来週早々から始まる予定です。クロス貼りは10月25日~となっています。

ローンを組む銀行からは、表題登記、保存登記ともに本人申請OKといわれています。
ただ、ローン契約は保存登記が終わってから。と言われていて、契約後約3営業日でローン開始できるそうです。

ローン控除の関係から年内に居住、ローン開始で残高照明の発行、年末調整に申請したい。と思っています。

アドバイスをお願いします。

新築にあたって、本人申請(正確には夫の代理人ですが)をするつもりで準備をしています。11月中旬引渡し予定です。
表題登記の構造、申請時期に悩んでいます。

屋根はスレート 木造2x4構造 2階建 なのですが、
記載は 「スレートぶき 木造2階建」でいいのでしょうか?

申請の時期は??
法務局では「完成後で、現地確認があります。」と言われました。
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4年前に自宅を新築した際、自分で表題及び保存登記を申請した者です。

構造の記載ですが、「木造スレート葺二階建」で良いと思います。
http://www.to-ki.jp/center/useful/kiso024.asp

申請の時期ですが、法的には新築後一ヶ月以内という規定のようです。
ところで建物の定義としては「屋根及び周壁又はこれに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供しうる状態にあるものをいう」とされており、言い換えると暮らせる状態にあるかということだと思います。
そういう意味では、クロス貼りスタート以降でも良いのかもしれません。

ただし、表題登記申請に記載する登記原因の日付(新築年月日)はその根拠として添付する所有権を示す書類と関連性があります。
その書類とは、例えば建築確認通知書、検査済証、工事完了引渡証明書等ですので、実際にはこれらが用意できるタイミングをにらみつつ申請の準備をすることになるかと思います。
工事完了引渡証明書については、いつ頃もらえるか建築依頼先さんに確認しておいてください。

いずれにせよ、申請書類がある程度整理できたら、申請先の法務局の窓口でチェックを受けてもらってください。
ネット上で言われていることと実際に申請を受理する窓口での対応は必ずしも同じではありません。

参考URL:http://www016.upp.so-net.ne.jp/bittersweethome/

4年前に自宅を新築した際、自分で表題及び保存登記を申請した者です。

構造の記載ですが、「木造スレート葺二階建」で良いと思います。
http://www.to-ki.jp/center/useful/kiso024.asp

申請の時期ですが、法的には新築後一ヶ月以内という規定のようです。
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Q建物登記時の引渡し証明書について

建物を登記する際は引渡し証明書が必要と聞きました。
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(2)これに変わる書類はありますか?
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以上、よろしくお願いします。

Aベストアンサー

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これは、他の登記(保存や設定)は同時申請可能ですが、表示登記が完了しないと(1週間程度)申請できないからです。

マンションは、デベロッパーが行いますので個人が行うことはありません。

また、引き渡し証明書には、施工者の実印押印と印鑑証明の添付が必要になりますので、土地家屋調査士には渡せますが、施主の自己申請などの場合に要求しても断られる事が多く、施主個人で申請する場合は検査済証の添付で行う事が多いでしょう。

Q登記事項要約書の見方

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また上記年月日の後にカッコ書きで、(○年○月○日)と、別の年月日記載があります。
これは、何の日ですか?

  教えてください。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

登記する時、必ずしもこれにかぎりませんが、新築年月日は大抵、建築会社から渡される工事完了引渡証明書に記載されている新築何月日を使います。
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それと再交付などはしてもらえるのでしょうか?

Aベストアンサー

重複する点もありますが。

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ただ、ローンの借り換えとなると、当社のローンがあるわけですよね。
その当初ローンの審査の際に、建築主から、あるいは施工者(設計者)から銀行に一度行っているはずです。
まれですが、返却されていないこともあるのではないでしょうか。私は建築会社 営業やってますが、過去にそういう例が一度だけありました。

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Q登記年月日について

登記年月日について

建物の減税申告で必要な建物の登記年月日について教えてください。

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宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

登記完了証は登記申請日付と完了証を発行した日付だけしかないと思います。売買なら売買期日は記載があるとは思いますが、登記年月日は登記簿(登記事項証明書)でご確認する方が確実です。


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