テナント家賃の交渉について

こんにちは。36才で自営業を営んでいます。私の地域では一坪5000～6000円が現在の相場価格ということを一年くらい前に知り合いの不動産会社をしている方にききました。
その後から自分が借りてるテナントの家賃が高すぎることが気になって気になって…
ちなみに今の家賃は13坪で126000円…つまり相場の倍です。(今は５年借りてます)何も調べてもせずに契約した自分が悪いのですが、あまりに気になって、契約した不動産会社に家賃交渉の電話をかけたところ、大家さんから契約時だけ仲介を頼まれただけで管理は大家の方なので大家さんに直接言って下さいとのこと。
それで大家さんに二度ほど家賃をせめて10万にしてくれとたのんだんですが、その後なんの返答もなく…
店を移るのも経費がかかるし、どのように家賃交渉したらうまくいくのかどなたかアドバイスお願いします。
長文すいません。

No.5 回答者： 19620205 回答日時： 2011/11/19 08:22

仮に飲食店なら移転は難しいし、相手もそれを知っているので値下げ要求は断るでしょう。

飲食店以外で割と移転に費用がかからなければ、はっきりと近隣の相場を伝えて「出たい」と言って交渉すべきです。相場を知らない大家って意外と多いですよね。自分の知人はマンションを借りていますが、自分だけ他の部屋よりも２万円も高いのがわかって、不動産屋に話をしたら、質問者さんと同じように大家と直接交渉してほしいと言われ、車で２時間かけて大家の家に行き、２万円は無理でしたが、あと１０年入居すると口約束して、１万円だけ値下げしてもらったようですよ。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
なかなか移転は難しいところで…
家賃交渉がんばってみます。

お礼日時：2011/11/19 19:21

No.4 回答者： simotani 回答日時： 2011/11/18 20:25

中途更改は応じる義務が無い為、期限切れ交渉を予め頼んでおくか、解約条件次第で移転も検討します。

不動産屋に「３ヶ月を目処に明け渡す」と通告するよう依頼します。
で別の物件の相談を並行させます。
場合により他の不動産屋に乗り換えるのも(手数料は家賃１ヶ月だから不動産屋も痛い)。

この回答へのお礼

ありがとうございます。強気ですね！
がんばってみます。

お礼日時：2011/11/19 19:23

No.3 回答者： Kunfu 回答日時： 2011/11/18 19:31

貸し手側からしても、相場より高く借りているテナントが出て行くのは辛いんです。

ホントに出て行ったら、ガクッとくるはずです。

ビルの資産運用をやっていたことがあるんですが、そのビルの運用利回りを維持するには本当は出て行って欲しくないはずです。
あるテナントが解約を申し入れてきまして、移転先を聞くと同じ商圏で相場並み賃料で借りる予定になっていました。
当方としては、そこまで下げても移転を止めてもらった方がよかったのですが既に移転先の契約済みでした。

フリーレントという賃料免除期間を設定してくれる大家さんも多いです。
２～３ヶ月家賃を只にしてくれるというようなことです。
つまり移転費用を軽くして、他のビルからテナントの引越しを促すわけです。
この際、本気で移転を考えてみたらどうでしょう。
ビックリして、値下げさせてくださいと大家さんが言ってくるかもしれません。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
なかなか強気な大家さんなので、そのまま出てもらって結構なんてことになりそうです。

お礼日時：2011/11/19 19:26

No.2 回答者： noname#154967 回答日時： 2011/11/18 14:05

不動産の賃料は、借り手は少しでも安く、貸し手はいくらかでもいい条件で、が希望ですよね。

更新は何年毎でしょうか？　
もし、その際、交渉して下げてもらえれば御質問者様は満足でしょうが、
貸し手さんも十分に納得して快く応じてもらえるように持っていかなければ、
更新を断られるか、その後もしこりを残しますよ。

まず、本当にあなたの知り合いの不動産屋が教えた金額が正しいのか、確認をすべきです。
「この地域では」といっても、商用テナントの場合、大きな幹線沿いや、住宅街の中、最寄りに人の流れのある立地か
どうかで、だいぶ差があります。
それに、テナントの場所（1回、2階等、駐車スペース込か、ない場合、近くに時間貸しなど使える施設があるか）、
設備（内装のグレード、ついている施設とか）、あと建物本体の価値（鉄筋コンクリート、築何年とか）で、
数万円単位で差が出てあたりまえです。
貸しても不動産屋を介してあなたに貸しているのですよね？
普通はその不動屋さんが大体の相場と条件から、「家賃はこれくらいでしょうかね」と貸し手にアドバイスします。
つまり、その家賃には何らかの根拠があるはずなのです。
あなたの知り合いの不動屋さんがいう相場は本当に合っていますか？
他の近所の不動産屋にもおたずねしてみましょう。
（たとえばすぐ近くに同じくらいの条件のテナントがあるなら、それを扱う不動産屋に直接聞くと早いです。）

まずこれをはっきりさせないと、交渉はしない方がいいと思いますよ。
最悪、「納得がいかないなら別に借りてもらわなくてもいいですから」と次の更新は流れます。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
相場はいわゆる駅前の立地条件の良いとこで5000～6000円ということでした。うちは少し離れたところで立地条件としては普通です。不動産会社にまず相談してみたところ、契約時のみの仲介です。と言われました。だから直接大家さんに言ってくれと。そんな感じです。

お礼日時：2011/11/18 18:24

No.1 回答者： eikowings 回答日時： 2011/11/18 13:19

素人ですが、私なら大家が納得すような資料を揃える。

例えば、今入居中のテナントの近くにある同規模、同条件の物件を探してきて
現在の市況はこうなっていると説明。自身が行った契約条件の中に、契約は何年更新とちゃんと書いてある訳だから、その辺をチェックして、その契約が切れたる前に、市況をしっかりチェックして、再度交渉する。
それから、三鬼商事のホームページに賃料相場が出ているので、その辺は参考になるのではないか？

この回答へのお礼

ありがとうございます。がんばってみます。

お礼日時：2011/11/19 19:27