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新築ワンルームマンション投資にて、色々リスクはあるので返済不能になる最悪のケースも想定されると思えるのですが、そういう場合は担保である物件を金融機関にとられるだけで終わるとマンション業者はいいます。甘いような気がするのですが、それで本当に終わるのでしょうか?

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A 回答 (11件中1~10件)

 例えば諸経費込みで都心で、新築販売価格2.500万円のワンルーム・マンションの


実質価値は1.000万円です。

購入した瞬間に、1.500万円以上の借金をか抱えたことになり
立派な、破産予備軍入りとなります。
マイナス分だけでも家賃収入で補う事は極めて難しいです。

ワンルームで利益を期待するなら中古で、すでに家賃支払い実績 良好な
人が今後も住み続けるであろう物件を探すべきです。
家賃の支払いを、しないまま何年も住まれて困っている大家さんが
たくさんいます。
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マンション業者が本当にリスクなしに儲かると思っているなら、あなたに売らずに自分で買い取って貸すんじゃないでしょうか。



マンションは買った瞬間に中古となり値下がりするのが普通で、年々資産価値が下がって30年くらいすると資産価値がほぼゼロになります。
入居者がいないと収入はゼロです。それでも管理費や税金、ローンの返済は待ってくれません。
日本は人口減少社会に突入しており、空き家率は既に上昇傾向にあります。

それでも千万円単位の借金を背負うリスクを犯すのであれば、止めません。
少なくともご質問に自ら回答を得られないような素人が手を出すべきだとは思いませんが。
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ワンルームマンションの経営っていうのは


難しいですよね…
リスクもありますよね。

私は投資目的ではなく、自宅なのですが、
住宅ローンを組んでいまして、返済不能となりました。
当時、任意売却という制度を知り、
幸い慣れている不動産業者にも恵まれ、
任意売却後の残債務についても、柔軟に対応してもらっています。
数年後には完全に整理できるようにもしたいと思っています。

ただ、そのような制度を知らなかったりすると
自己破産などをしてしまったり、
残債務返済に困ったりしてしまいますよね。

不動産は何が起こるかわかりませんので
(その物件で事故が起こってしまうと暴落しますしね)
なるべく手を出さないほうが良いと、
お世話になった不動産業者の人も言っていましたよ。

参考URL:http://www.ninbaisuishin.com/sale.php?id=21
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この回答へのお礼

任意売却という事態になったら大変ですね。
ご回答ありがとうございました。

お礼日時:2011/11/22 20:38

> 物件を金融機関にとられるだけで終わるとマンション業者はいいます。


商取引で考えるなら、ノンリコースローンと考えられます。

が、「業者はいいます」と言うことなら、このマンションは絶対値上がりするからローンの残高以上の価値が将来にわたって継続するというセールストークと考えるのが自然と思います。

> 甘いような気がするのですが、それで本当に終わるのでしょうか?
絶対値上がりして設けるというセールスマンの言うことを信じるかどうかは、セールスされている本人の考え方次第で、回答者がなんと言おうと関係ありません。

私なら信用しませんけどね。
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この回答へのお礼

ノンリコースということはあり得ないですよね。
その点は突っ込んでいなかったので、聞いてみたいと思います。

お礼日時:2011/11/22 20:37

No.3です。



「普通は」そういうことはありません。

債権者(銀行)は債権額を全額回収する権利があるので、担保処分だけで足りなければ当然追い足しが必要になります。
一般的には融資金額と同額の(根)抵当権を設定しますが、処分価格が設定金額に充たなければ不足分を請求され、債務者が自己破産するなどでこれ以上は無理というところまで請求されます。

「普通は」と書いたのは、特殊な融資形態で「ノンリコースローン」というものがあるからです。
これは当初の事業計画そのものが担保のようなもので、返済出来なければそれで終わりというものです。ただし非常に特殊なやり方でワンルームマンション投資などは関係ありません。
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この回答へのお礼

ノンリコースという言葉がよく聞かれたのは相当以前の話なので忘れていました。ノンリコースで資金調達なんて出来ないでしょうと、業者には問いつめてみます。

お礼日時:2011/11/22 20:39

私は知りません。

担保を捨てれば終わりということはないように推測します。
個人が借り入れをする場合、担保物件を捨てるだけで、債務が無くなるという契約をそもそも知りません。災害などで、家屋が被災した場合もローンだけ残る二重ローンの問題が日本では起こります。アメリカのサブプライム・ローンは担保物件を捨てればいいだけなので、返せなくなった個人は捨ててしまい、損失は銀行がかぶっています。日本ではそのような貸借契約は業者間、企業間でしかあまり聞きません。ローン契約の内容を今一度マンション業者でなく、金融期間に確認すべきかと思います。
正確な回答がつくことを希望します。
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再度



支払いが出来ない場合・・

貴方がローンを組んだ金額、ここからが仮定になりますが

1000万だとします。(ローン残高、1000万円)

マンションの価値も1000万なら、銀行はマンションを売却して、1000万の回収して、残務を処理しますので、あなたの支払いはありません。(マンションの価値があるなら、1000万以上)は、任意売却して銀行に返済します。1200万で売れたら、200万は、貴方に支払われます。(手数料が発生します)
この時点では、業者の言う通りです。

でわ、実際に支払いがきつくなり、売却するしか無くなった時、マンションの価値がローン残高を下回った時です。
なぜ、支払いがきつくなるか、入居者が居ない時ですよね=人気が無い物件
銀行残高1000万
マンションの時価総額(売却可能額)800万
マイナスになった、200万円は、あなたが払うしかないです。
将来の価値は、わからない・・上がる可能性だってあるんですから(^^
でも、ここが問題なんです。

ここを上手く説明してくれない業者は、お勧めしません。
投資なのに、リスクの説明が出来ない業者は辞めた方が良いと思います。

お買い得なマンションかも知れませんが、情報が少なくて、判断が出来ません。
あ・・これを読んでも、いまいち理解が出来ないなら、手を出さない方が無難です。
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単純にここに言われていることだけで判断すれば、債務(ローン)が担保処分(金融機関にとられる)で完済できなければそれだけで終わることはありません。

ワンルームマンションの処分価格は目も当てられないくらいですから、その可能性は十分あります。その時にはほかの自分名義の財産にも被害(強制執行など)が及びます。
「破産」ということばを安易に使っていることも問題です。本当に破産したら、このローン(と担保)だけを切り離して扱うことはできません。

「この購入で組んだローンはマンション業者が保証した賃料で返済できるので返済不能になることはない(担保処分には至らない)」とするなら、その業者はローンが完済するまで存続できるのかという疑問があります。それはその業者の業歴を見ればある程度予測できます。周りを見ても業歴20年~30年の業者がいくつあるでしょうか。

このお話が甘いという感覚は正常です。前提条件を意図的に組み合わせればどんな結論も可能ですから、その前提条件の実現可能性を疑う必要があります。
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『返済不能』になるのがどういう場合かと考えると、



1.毎月の約定返済(元金+利息)が出来なくなる場合
・賃借人がいなくなる
・賃料が計画より大きく減少する

2.担保(マンション)を処分しても借入残高に充たない場合

最初に1.の状態になって、しばらくは自己資金を投入していたが、結局資金繰りがつかなくなって担保処分をする。しかし処分価格が借入残高を下回り、結果として2.になって追い銭が必要になるということですね。

特に担保物件の処分においては、マンションのグレードや立地条件にもよりますが、地方都市ほど時間と共に処分価格が下がっていくのが一般的です。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
担保物件の処分をするのは銀行なので、差し押さえられてもそれを超える持ち出しにはならず、従って破産に至ることはないと説明されるのですが、それが正しいかを知りたいのです。

お礼日時:2011/11/20 14:38

ワンルームマンション(鉄筋造)の物件価格が、仮に1,000万円なら、


400万円以内の借入で購入すると、入居率60%でもやっていけます。

物件の償却費(原価償却)+固定資産税+借入金利子の累計=コスト
を良く確認する必要が有ります。

物件価値が落ちても、借り入れた金額は減りません。

今建っている物件は、競売にかけたときに、高く落札してもらえる
付加価値がありますか。

2012年秋から、太陽光発電、蓄電池によるバックアップ
システム付マンションが売り出されます。
付加価値の高い、物件価格が落ちないマンションをお探しください。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
業者は、たとえ返済ができなくなっても担保物件を銀行に持って行かれるだけだから、破産はあり得ないと説明します。銀行はもともとその際の担保価値しか融資額を認めないので、言うとおりにしていて間違いはないといいますが、本当にそれで正しいかを知りたいのです。

お礼日時:2011/11/20 14:37

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Q実際に、新築ワンルームマンション投資をしている方に質問です。

できれば、実際に新築ワンルームマンション投資をやっている人、
アドバイスをお願いします!!

私は30代のサラリーマンです。

これから投資用の新築ワンルームマンションを買おうとしてます!

場所は田園調布で駅徒歩3分。
広さは23.20m2。価格は2270万円。家賃は91,500円。
管理手数料5% 管理費・修繕積立金8,380円
持ち出しが月々5千円台で、金利は2.775です。

営業マンは、
定年時の60歳で繰り上げ返済をすれば、(最低200万円)
定年後に収入が入ってくるし、団体信用生命保険料も含まれているので、
現在、毎月4万円払っている生命保険を解約して
このマンションを買った方がいいと言ってます。

営業マンの方はとてもいい感じの人なのですが、
正直、信用しきっていいのか迷っています。

ですので、
できれば、新築ワンルームマンション投資を実際にやっている人に
やってて感じたメリットやデメリット(具体的なトラブル)を
教えていただきたいです!!

そして、マンション持っている現在のお気持ち(感情)が聞きたいです。

年中ハラハラしているようでしたら、
あまり持ちたくないなぁと思ったので。

よろしくお願いいたします<(_ _)>

できれば、実際に新築ワンルームマンション投資をやっている人、
アドバイスをお願いします!!

私は30代のサラリーマンです。

これから投資用の新築ワンルームマンションを買おうとしてます!

場所は田園調布で駅徒歩3分。
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管理手数料5% 管理費・修繕積立金8,380円
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定年時の60歳で繰り上げ返済をすれば、(最低200万円)
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Aベストアンサー

新築ワンルームマンションを購入して、8年目となります。
あまり、購入者からの情報というものがないかと思いますので、
掲載させていただきます。

はじめに私の現在の運用状況ですが、
ローン残高<市場価格で推移し、
初期費用もほとんど回収しました。
家賃は、1割も下がっておりませんし、
借り手の方も3組目ですが、空室率0%で運用できております。


まず、ワンルームマンションは、大もうけできません。
それは、みなさんが回答しているとおりです。
生命保険の件、業者の利益、不動産営業マンの方がいうこと。
まさにおっしゃるとおりです。
大もうけができるのであれば、それこそ業者が所有すればよいわけだったり、
営業マンの方が購入すればよいと考えるのが通常です。
今は、不動産業界の方はローン審査が厳しいようですが・・・。


では、新築ワンルームマンションがよく言われているような、
あまりよい投資先ではないのかどうかですが、
これは、投資に対するスタイルにもよりますので、
答えはどちらともいえないのではないでしょうか。



以下のことを参考に検討してみてはいかがでしょうか。

1.現在の都内のワンルーム市場
現在、新築物件はほとんどありません。
土地の取得困難、ワンルームマンション規制等、需要と供給のバランスがかわりはじめました。

2.数年後の中古ワンルーム市場
1の理由から、中古市場が活性化してくることが予想されます。
大半の不動産デベは、この中古市場で生き残りをかけることになるのではないでしょうか。

3.20~30年前の物件、現在の物件、20~30年後の物件
よく30年後の価値等、話題になりますが、
1970年代の物件と2000年代の物件を比べれば、
建築基準やデザイン性などを考えるとだいぶ違いますが、
今後、20~30年経過したとき、今の物件が見劣りすることは、
考えにくいかと思います。
もしかしたら、太陽エネルギーなどが、もっと住宅に導入されているかもしれませんが・・・。

4.出口戦略
不動産投資をはじめると金利や経済情報を収集するようになります。
自分もそうです。それで、売却(出口戦略)を考えます。
私の場合、ローン残高と物件価格の下落スピートを考えた場合、
慌てて売却することはないかと考えています。
20年所有した場合や30年保有した場合などが、
よくシミュレーションされていますが、
新築でも、10年や15年で売却して利益を出すことは可能です。

5.中古と新築の違い【例 購入価格の場合】
新築は、売主が不動産会社なので、利益を上乗せして販売しますので、価格が高くなります。
中古は、売主がオーナーなので、オーナーの都合で金額が決まります。
他にもいろいろあります。


参考になればと思います。

新築ワンルームマンションを購入して、8年目となります。
あまり、購入者からの情報というものがないかと思いますので、
掲載させていただきます。

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ローン残高<市場価格で推移し、
初期費用もほとんど回収しました。
家賃は、1割も下がっておりませんし、
借り手の方も3組目ですが、空室率0%で運用できております。


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