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売却検討中の旗竿地です。
建物はありません。

更に奥の方が自分の土地を通行して、車を入れています。
私の土地は、私道のように利用されていますが、位置指定道路ではありません。
どのように奥の方が家を建てたのかは不明です。

全体とすれば60坪あるのですが、私道の形態をしている土地は20坪ほどです。
この場合、土地の価値は如何ほどでしょう?

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A 回答 (2件)

No.1です。



路線価は参考程度で、土地の位置や形などで評価が少し変わる場合がありますからね。
路地状部分の敷地だと、路地部分は活用しづらいですから、面積換算でトータルには少し不利と思います。

私も民法には疎いので、あくまで私見です。

まず、民法210条が適用されるかが大前提。
奥の敷地に出入りするために、他に経路はありませんか?

それと、現在まで通行を容認してきた経緯。
土地の分筆など、元の売り主が絡んでいませんか?
お父さんなど、年長者が過去の経緯を知りませんか?
長年でしたら、奥の方が勝手に通行しているようにも見えませんが。

それと、「幅」ですね。
たとえば、あなたの建物の配置上、通路に建物がせり出して、3mの通路の幅が1.5mとなったとしましょう。
これでは車の通行は無理ですね。
でも、ちょっと落ち着いて考えれば、自宅に駐車ができず敷地外に月極めの駐車場を借りるケースはざらにあります。
必ずしも車が通る空間を確保させる必要があるのかな?
近所に駐車場を借りればいいだけのような・・・。

それと、最初に申し上げた通り、奥の敷地が再建築可能なように通路の幅を2m以上確保させる必要は、まずないでしょう。
実は、過去の裁判の判例では判断が分かれています。
でも、通行の容認だけで2m幅分を敷地の一部として徴用はされない、というパターンが多数意見ですね。
そもそも、奥に幅2mを取られたら、あなたの敷地が幅1mだけの「死に地」になりますから。

仮に奥の家が過去にその通路を使用して建築確認を受けていたとしても、土地所有者であるあなた側の同意を得ていなければ虚偽の申請であり、過去の確認の既得権などは通用しません。

この辺は話し合いでしょうね。
もめるようだったら、お金と手間がかかりますが、弁護士に一任。
それでも解決がつかなければ、裁判で司法の判断を仰ぐしかありません。
個人的には、強い弁護士の方が有利になるのかな、という気がします。

あなたが現状の通行を容認し、車が出入りのために通ることだけを認めるのなら、今は何もしなくてもいいような気がします。
話し合いの機会があるとすれば、将来奥の敷地に建築の計画や売却の計画があった時点でしょうね。

あなた側は土地所有者ですから、全く心配は無いでしょう。
でも3m幅では、建築できる建物は1棟だけです。

そのうち奥の方から、このようなケースで家を建て替えるには、どうしたらいいでしょうか?という質問が出てきそうな・・・。
うまく解決することをお祈りします。
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こんばんは。



>この場合、土地の価値は如何ほどでしょう?

これだけの情報では回答不能です。
都市部では坪数百万程度から、田舎では坪数千円程度と開きがあります。
売却を委託する不動産業者などが鑑定してくれると思いますよ。

>更に奥の方が自分の土地を通行して、車を入れています。

ということは、旗竿部分はあなたの土地ですね?
あなたの土地だけで、旗竿部分を経由して、建築基準法の道路に2m以上接していますか?
つまり、その敷地だけで他人の介入無しに再建築ができるかどうか、です。

旗竿部分が2m以上で、かつ権利関係に奥の方が関与していなければ、あなたの敷地は再建築が可能です。
民法210条に「囲にょう地通行権」がありますので、奥の方の通行を拒否することは難しいと思いますが、奥の方が再建築する際に幅2m分の敷地を無償提供する義務はありません。
旗竿部分が奥の方との共有名義で、かつ幅が4m未満だと話はこじれますが。
今まで通行を黙認してきたのは、昔からのいきさつがあったのではないでしょうか?

奥の家の建築履歴は、法務局発行の記載事項証明(昔の登記簿謄本)で建築時期を推定すれば、一般ピープルでも市役所の建築指導部局で調査できますよ。
お話しからは、虚偽の申請をした違反建築かもしれませんね。

法務局で、公図と、土地の記載事項証明(全部事項)、もしあれば地籍測量図も確認してください。
仲介を依頼する不動産業者側でも調べられます。
最悪ですが、あなた側の敷地が他人の承諾無しに接道が取れない、つまり原則として再建築のできない袋地であれば評価は期待できませんが、ここの情報からでは大丈夫なようですね。
土地売却時の重要事項説明で、再建築は可能な土地だが奥の家が一部通行権を有している、と宅建資格者が補足説明をするでしょう。
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この回答へのお礼

土地の価値はいくら?は間違いでしたね。
無理な質問ですね。
売るなら何坪の敷地価格になるのかと思いました。

国土地理院の土地標準地価は12万円/m2です。
田舎の地方都市の中心部、二けた国道に接道しています。
接道幅員2m以上(3m)はあります。

囲繞地の通行権ですが、歩行者だけでなく車もありますか?

お礼日時:2011/11/20 23:52

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Q旗竿地の奥の土地が後から売り出されました。位置指定道路の通行権等について教えてください

旗竿状になっている土地に住んでいます。
竿の部分は位置指定道路で,それに接する形で右側に3軒並んでいます。道路の左側はもともと住宅が建っていて,塀がありお互いに行き来できません。道路の突き当たりは畑で地主さんの家と隣接しています。
3軒とも同じ大手ハウスメーカーの建築条件付の土地であり,面する位置指定道路の持分は3分の1ずつです。
昨年,購入する際に,「道路はこの3軒で3分の1ずつ持分があるのだからトラブルは起きません」と言われ,ハウスメーカーの用意した,道路の持分3分の1と修繕の際は協力して直すと書かれた重要事項説明書にサインしました。

ところが,地主さんが奥の土地を売りに出すことになり,同じハウスメーカーの系列の不動産屋が扱うことになりました。奥の土地に家を建設すればこの道路を通るしかありません。しかし,ハウスメーカー側からは何の説明もなく,先日地主さんとの立ち話で「(この道路の)持分をハウスメーカーから分けてもらった」というので,びっくりして確認したところ,説明に現れて,口頭のみで「遅くなってスミマセン。ご理解ください」と言うのです。

そこで教えていただきたいのですが,

・昨年作ったばかりの重要事項説明書を無視して,後から口頭での話し合い?なんてありえるのか?
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Aベストアンサー

No.1です。
宅地建物取引業法では重要事項説明書において、「私道の負担に関する事項」は説明しなければならないし、重要事項説明書で不実の事を告げたり故意に重大な事実を告げなかったりしてはいけない、という事が規定されています。
今回の件は重要事項説明書の内容と違うわけですよね?「道路の持分は3軒で1/3ずつ」と言っていたのに業者の持分もあった、というのは大きな問題ではないかと思いますが。
実際に宅地建物取引業法に抵触するのかどうかについては、具体的なものを見てないのでわかりませんが、監督官庁に相談してみるのも一つの方法かもしれません。宅地建物取引業者についての監督は県が窓口になります。県庁や県の出先機関などで聞いてみてください。

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No.1です。
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Q旗竿地を売却して整形地を購入するにあたって

現在旗竿地の建売戸建に住んでおります。
築5年、土地面積87.9m2(約27坪)、3F建てで建物床面積99.98m2
最寄駅からは徒歩15分程度です。
幅4mの公道に2.7m接地、竿長12m程度で6mの所で2.4mに狭まっております。
車は公道側に普通車を奥側に軽自動車を停めれます。(ぎりぎりですが)
坪単価95万円程の地域です。
1Fには各2m幅の天窓、2Fリビングには3m幅の南向きバルコニーと2か所に天窓を設置しているため非常に明るいです。
北側斜線規制が厳しい所なので屋根の傾斜が急ですので、2Fリビング南側の窓には全て日差しが入り込みます。
3Fに関しては南側の建物の3F北側に窓が一切ない為、カーテン全開でも問題ありません。
南側、隣家との建物の間は3m程で北側には月極め駐車場があり開けていますので風通しも良いです。
現在の家を買う前に旗竿地も数件見ましたが、どれも日照が悪く家内部が暗く、周囲が囲まれて隣家とも近いためカーテンを開けるわけにもいかないような感じでしたので、現在の家は旗竿地にしては大変恵まれている所だと思っています。

住宅街で大きな道からはずれておりますので、雑音もなく非常に静かなので気に入っています。
更に旗竿のメリットとして夏に一階の部屋が涼しい事や奥まっている事で子供が道路に飛び出したりしないことも気に入っています。
当時4280万の物件で整形地の隣地は4680万円でした。
購入価格は3800万円で残債が3300万円です。

旗竿のメリットデメリットを総合的に判断して購入した為全体的に非常に気に入っているのですが、やはり整形地に憧れがあるのと、アップダウンが激しい地域である事で、買い換えようかと悩んでおります。

そこで見つけた整形地が建築条件付き土地面積64m2(約19坪)、3F建て建物床面積94.5m2、南側10m幅の公道と接地(車通りは少ない)、南側60m先に10階建のマンションがありますが、日照には一切影響ありません。
最寄駅から徒歩15分です。
価格は現在のプランで3700万円の物件で坪単価は95万円程度となります。
駐車場はほりこみ駐車場ですので2台は無理ですが、平坦な土地で駅も徒歩15分圏内に2沿線ありますので車は一台で問題ありません。

建物自体には問題ないのですが、3点問題があります。
1点目は隣地が飲食店になっており、ゴキブリなどが気になります。
2点目は現在が家の外に出ても無音といってもいいくらい静かなのですが、車通りが少ないとはいえ家の前を車が通る事と隣地の飲食店の騒音(あるか分かりませんが)が気になります。
3点目は現在は実家から車で20分くらいの所に住んでいるのですが、この土地は実家から歩いて3分くらいの場所にあり妻からしたらいまいちなのかなと思ったりもします。
私は長男ですので、将来的に親の面倒をみるつもりですが、家が近いといちいち面倒くさい気がしてしまいます。

現在の戸建の売却相場やローン残債についてはだいたい掴めておりますので売却は問題ないと思います。(旗竿地としての需要や価格ダウンも含めて)
現在の家の前にもマンションを購入し、売却を経験しましたのでその点は熟知しております。

上記の3点で一つでも同じ境遇の体験等がございましたら、アドバイスなど頂ければ幸いです。
また、みなさんであればわざわざ引っ越さずに今の家に住み続けた方が良いと思われますでしょうか?

よろしくお願い致します。

現在旗竿地の建売戸建に住んでおります。
築5年、土地面積87.9m2(約27坪)、3F建てで建物床面積99.98m2
最寄駅からは徒歩15分程度です。
幅4mの公道に2.7m接地、竿長12m程度で6mの所で2.4mに狭まっております。
車は公道側に普通車を奥側に軽自動車を停めれます。(ぎりぎりですが)
坪単価95万円程の地域です。
1Fには各2m幅の天窓、2Fリビングには3m幅の南向きバルコニーと2か所に天窓を設置しているため非常に明るいです。
北側斜線規制が厳しい所なので屋根の傾斜が急ですので、2Fリビング南側の窓には...続きを読む

Aベストアンサー

私なら、飲食店の隣には住みません。
通過交通の多い道路に面した家には住みません。
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お子さんの年齢がわかりませんが、家の前で遊べないこと、
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