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借地代減額要求を調停でする場合の考え方として下記の内容は妥当でしょうか?
借地代の利回りは契約時の利回りで増減額を計算すると聞きましたが
経済事情の変動で金利が下がっていることを理由に地代の減額要求をしたいのです。
10年前に住宅用地を借地したときは、
地代/公示地価=2%でした。その時の住宅ローンは4%(固定金利)でした。
平成23年11月現在住宅ローンは0.875%(変動金利)に借り換えました。
2%:4%=0.437%:0.875%
借地の利回りを0.437%で減額要求するには論理的に無理がありますか?

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A 回答 (3件)

 無理です。



 借地地代も賃貸物件の家賃と同じく『完全競争市場』です。何も高い地代で借り手がいるのに安くする必要なんてありませんし、いくら質問者様がお書きの計算式で出してきた“地代”だからと言って、その地代で借り手がつかなければ下げるしか仕方が無い。

 一応固定資産税評価格や都市計画税に1.4%や0.3%を乗じたものを3~4倍して出す計算式もあるようです<http://blog.goo.ne.jp/sumaino1/e/a5ce872168ae5b5 …が、それさえ実際に契約に至らなければ“机上の空論”ですし、この定数さえ“くらい”ってあやふやなものです。

 万人が認めざるを得ない『適正地代』の計算式なんて考案したらノーベル賞ものですね。『実経済』って“生き物”なんですよ。
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 不動産賃貸業を営んでおります。



 とは言え、土地を貸した経験はありませんので、素人同然ですが

> 借地代の利回りは契約時の利回りで増減額を計算すると聞きましたが

 そんなことをどこでお聞きになったのですか?

 土地も建物も、借りたくてしようがない人にはいくらでも高く貸しますし、逆に借りて欲しい人には安く貸さざるをえないものと思っておりましたが?

 間違いなく、最初に契約条件を詰めるときは、そうです。

 つまり、質問者さんが「なんとしても借りたいのですが」と言ってくれば、銀行金利など無視して高くお貸し・・・ してさしあげますし、借り手も買い手もいないし、もてあましていたような土地なら「借りて下さい」と言って固定資産税程度でお借り上げ頂きます。

 それでまったく問題はありません。質問者さん側が、いやだ、ということなら契約が成立しないだけです。

 もちろん、たまたま「地代/公示地価=2%」を基準に地代を「これでどうですか」と申し出る地主もいるでしょうが、それはたまたまでしょう。

 そうしなければならない、ルールはありません。(戦時中の統制経済時代とか戦後直後にはなにか規約があったようですが)


 その後、減額請求された場合どうなるのかは経験がありませんが、同じなんじゃないでしょうか。

 私としては、その計算根拠には無理があると感じます。

 ご質問のような計算式で減額を要求して、「じゃあ、出て行って下さい」と言われる心配はないのですか?


 ついでに言うと、その土地が相続したものだったり、これから相続するものだったりすると、利回り2%程度では採算割れすると思います。
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>借地代の利回りは契約時の利回りで増減額を計算すると聞きました



「利回り」て言葉の使い方がまずおかしいですね。「利」じゃないです。そこで勘違いされているようです。
土地所有者にとって、土地を所有するコストは固定資産税ですが、固定資産税評価額は路線価によって決まります。
路線価と公示価格は同額ではありませんが、一方が上下すればもう一方も連動して上下するものと考えてください。


>地代/公示地価=2%でした。

という計算方法が契約書に盛り込まれているのであれば、公示価格が下がった分だけ、その割合で地代の減額を請求する余地はあります。
ただし、固定資産税評価額の基礎となる路線価は3年ごとの見直しなので、路線価が下がっていなければ、土地所有者にとってコストは減っていないので、応じてもらえないでしょう。

土地賃借人の方の住宅ローンの金利は、借地代にはまったく無関係です。
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