瑕疵担保責任を果たさない売主に対しての対応

2011年3月末に土地を購入しました。
試掘を行いました。ユンボで1.5mm×1.5mmの大きさの穴を6箇所開けたところ
深さ2m位ので（埋め立てを行った部分）
５箇所から木の根、ドラム缶、コンクリート片、ガードーレールのような物が多数発見され
そのままでは、木造住宅（2階建て）が立てられないことが判明しました。
この場合、仲介業者は瑕疵担保責任が売主にあるので彼に瓦礫撤去を要求しますということで
話が進んでいます。
しかし、売主がその要求に応じないのです。
その対処方法について、お教え願いたいと思っています。

経緯を説明します。
１．6月初めにスエーデン式サンディング試験を行うその結果　3箇所で貫通不良があり数回やり直した。
２．6月中旬、地盤調査結果が送られてきて、もともと田んぼでしたので2m埋め立てをしたのですが、0.5～2ｍは粘土質の土だった。2mを造成したと聞いていたので、おかしいと思い近所に聞き取りを行ったところ、瓦礫が入っている可能性があると聞いた。
３．7月初め仲介業者へその話をし試掘と瓦礫がある場合は撤去要請を依頼した。
４．売主が試掘を了解せず。毎週催促して5ヶ月もそのままでしたので、10月末に私が仲介業者に試掘を要求したところ、11/4に仲介業者が試掘を行い瓦礫の存在が明らかになった。
５．その結果を当日、売主に報告し、瑕疵担保責任を果たしてほしいと連絡したが回答が無かった。
６．仲介業者の対応では話が進まないので売主へ瓦礫撤去の意思があるか11/23確認したところ意思はないと宣言された。

いました対応
経緯をまとめて、瑕疵担保責任を果たす責任が売主にあり、本日その意志が無いことを確認した。
11/30までに他者へ相談するといっていたので、11/30までに瓦礫撤去の意思が無い場合は、弁護士を通して交渉させていただくといった書面を準備し、明日内容証明で売主へ送付しようとしています。

この後、弁護士さんへ相談した場合、どのような経緯が考えられるのでしょうか。
全く想像できず不安に思っています。
お教え願えませんでしょうか

仲介業者に任せておいたのですが、あまりにも動きが遅いので今日、売主に意志を聞いたところ
その様な回答を仲介業者へしていたと聞き、急いで対応を考えたいと思っています。

No.1 回答者： oyazi2008 回答日時： 2011/11/24 11:32

仲介業者が動いているということは、契約上売主が瑕疵を保証しなければならないのでしょう。

先方が支払う意思や工事を行う意思がなければ訴訟となります。しかし、いつまでも待っていては工事に着手できないことなど不都合がありますから、やはり弁護士さんから期限を定めた履行の催告や履行しなかった場合の措置（自己で工事を行い売主へ損害賠償を請求するような内容）などの催告書など送付してもらい、とりあえず自己負担で工事着手、後は売主との裁判の結果を待つしかないでしょう。請求金額はどうあれ、工事費といくばくかの損害賠償、裁判費用を支払う旨の判決は得られるのでは？
しかし、大切なのは売主に工事代金などを支払う資力があるかどうか？です。これが無いことにはお金を取りようがありません。この辺りは仲介業者へ良く確認してください。
売主は一般の方（不動産業者以外）ですよね？業者なら工事費用などは、時間はかかりますが確保する手だけはあるのですが・・・・（損害賠償などは無理ですが）
また、工事費用の総額ですがどれぐらいでしょう？30万以下だと（記載された5箇所だけならそうかからないと思いますが、安けりゃ10万ぐらい？）、弁護士さんへも着手金やその他で10万以上はかかりますし、時間と売主に支払能力があるかどうかは良く、見極めてください。
仲介人は売主へ契約上の義務を催促すれば責任は免れますから、何らかの賠償を仲介業者へ求めることは出来ません。

この回答への補足

丁寧な解説ありがとうございました。


費用の件で補足させて頂きます。
今回は試掘を行いました。6箇所のうち5箇所で大量の産廃が確認できました。
試掘の前に周辺に調査を私がしたところ、過去に大量に木の根、コンクリート片
川の護岸工事のサイの汚泥を含む残土を投棄したことを聞き出しました。
ですので、164坪の敷地がありますがその全てを（敷地境界など無理な場所もありますが）
入れ替えないと行けないと、私共の建築依頼先と不動産屋さんが結論を出しています。

その見積もりを、約８００万円だそうです。
また土地購入代金は９７０万円です。

その売主は、２０年ほど前に購入し、売主の売主が埋め立てを行ったようです。
その埋め立てを行った業者が、この産廃を投棄したようです。

私は売主に買戻しか瓦礫の撤去を要求するしかないので大変困っています。
売主は、７０歳以上で、持ち家もあり借金も無いので返済能力はあるようです。
ただ、老後の資金を取るようで非常に心苦しく是非とも瓦礫撤去に同意していただいて
埋め立てを行った業者に費用分担を請求してほしいのです。
なぜかといいますと、同じ区画に売主の家もあり同じ問題を抱えているからです。
何故拒否をするのかが、私と不動産屋さんの理解できないところです。

愚痴も入ってしまいましたが、瓦礫撤去費用と相手方の返済能力に関して補足させていただきます。

弁護士を頼んだ後のイメージが分かりましたので大変助かりました。
ありがとうございました。

補足日時：2011/11/25 10:07