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高速道路沿線の田舎にある戸建て購入を検討しているのですが、その庭付戸建ての庭の部分の地目が「公衆用道路」になってます。これって購入するにあたり問題ありますでしょうか?
あきらかに売主が庭として独占的に使用しているのですが、以前、道路公団から払い下げを受けてそのまま、購入した部分を庭として使用しているとの説明でした。

 地目変更する、しないでどのようなメリット・デメリットがありますでしょうか?
 よろしくご教示願います。

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A 回答 (6件)

補足2



>スッキリするのですが…。

建物がたっている土地の地目は
ふつーに考えて宅地です。
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この回答へのお礼

回答ありがとございます。

 住宅ローンの対象物件(土地)の地目は、「宅地」である必要があると割り切ります。

お礼日時:2011/12/12 08:10

補足1



>要求するということでしょうか?

します。

>金融機関は地目にこだわるのでしょうか?

市街化なら地目に拘る必要が無いけど
拘る理由が
融資マニュアルにあるんじゃないの?

この回答への補足

回答、ありがとうございます。

 おそらくご指摘の通りマニュアルに沿った金融機関の対応であろうことは、
 推察致しますけど、融資条件として地目を宅地に限定することの趣旨、背景、動機が
 判明すれば、スッキリするのですが…。

 

補足日時:2011/12/07 23:17
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調整区域であればNo.3の方がご指摘されているような問題が考えれらますが、市街化区域であれば特に問題ないでしょう。


住宅ローンを組む時に金融機関から「宅地に変更せよ」と言われるかもしれませんが、それくらいでしょう。
「宅地」以外の地目の土地に建っている家なんてくらでもあります。

この回答への補足

回答ありがとうございます。

 物件は、市街化区域ですので、問題なさそうです。
 住宅ローンは利用することを検討していますが、金融機関が貸出の条件として地目変更を
 要求するということでしょうか?
 だとしたら、なぜ、金融機関は地目にこだわるのでしょうか?

補足日時:2011/12/07 15:34
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>戸建て購入を検討しているのですが



市街化区域であれば
建築確認申請の「副本」に
公衆用道路の地番を含んで
おりていれば
何も考えず建て替え可能です。

調整区域であれば
原則「許可」だから
宅地であっても「新宅地」であれば
購入できても建築不可。
※新宅地・・線引き後の宅地を言う。

>地目変更する、しないでどのようなメリット・デメリットがありますでしょうか?

借り入れするなら「宅地」にしてもらったほうが無難。

この回答への補足

回答ありがとうございます。

 物件は、市街化区域ですので、問題なさそうです。
 住宅ローンは利用することを検討していますが、金融機関が貸出の条件として地目変更を
 要求するということでしょうか?
 だとしたら、なぜ、金融機関は地目にこだわるのでしょうか?

補足日時:2011/12/07 15:33
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登記簿を確認されましたか ?



その部分は、別地番になっていますか ?
また所有者は売主ですか ?

別地番で売主の所有であれば、地目変更を要求することです
(道路敷として提供した土地を勝手に使用している可能性もあります)
他の回答にも懸念が表明されていますが、売主の説明の裏づけをとるか、売主の責任で地目変更を条件とすることです

最低限 登記簿を確認し、前所有者まで調べることです
閉鎖登記簿の調査が必要の可能性が高いです、購入する方向で検討するなら、閉鎖登記簿の謄本、現登記簿の全事項証明(無効となっている事項を含む)を対象地番全てで取得することです
費用と手間は若干(と言っても1通千~2千円)かかりますが、いろいろなことが確認できます

この回答への補足

登記簿は確認しました。
 
 たしかに公団から購入していますし、間違いなく売主の所有のようです。地番も
 別地番になっています。見た目には、草木の生えた雑種地なのですが…。

 地目を変更しておかないと、どういう事態が考えられるのでしょうか?
 
 例えば、公衆用道路部分は建物が建てられないとか…でしょうか?
 課税額が高くなるとか…?

 売主に対し、地目変更にこだわる明確な理由を主張・説明したいので御教示お願い致します。

補足日時:2011/11/23 20:33
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それは、購入する前に道路公団に行って登記簿謄本のその部分がその方の物で有る様変更してもらわないと後々揉めるのは目に見えています、そのまま放置している人の気持ちも判らないし、道路公団が放置する事はまずないと思います、登記簿謄本の変更には当然印紙税が発生しますから、その変更をしてもらって購入すべきですね、変更しなければ買わない方がよいと思います。

この回答への補足

回答ありがとうございます。
 
 
 揉めるケースとして、地目を変更しておかないと、どういう事態が考えられるのでしょうか?
 
 例えば、公衆用道路部分は建物が建てられないとか…でしょうか?
 課税額が高くなるとか…?

 売主に対し、地目変更にこだわる明確な理由を主張・説明したいので御教示お願い致します。

補足日時:2011/11/23 20:34
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Q地目:公衆用道路の定義を教えてください。

半年ほど前に中古住宅を購入しました。入り地に建っている家で、家正面東側から道路に出て生活しています。(自己所有)
北側に10年ほど前に倒産した会社が所有したままになっている地目:公衆用道路の舗装路に面しています。
ここに向けて勝手口を開けて裏口として使いたいと考えているのですが、気になっているのは公衆用道路となった場所でも、私有地なので、断りを入れないで勝手に使うのは問題があるのでしょうか?
「公衆用」という言葉から受ける印象は、一般に開放した区域というイメージを持っているのですが、やはり私有地なのでしょうか?

Aベストアンサー

>私有地なので、断りを入れないで勝手に使うのは問題があるのでしょうか?

道路法による道路認定されていれば
どー使おうと自由
ただし、認定されていなければ
単なる、公衆用道路と言う登記簿地目の民地です。
道路認定は、道路管理者(市町村の土木課)で確認できます。

Q公衆用道路はすべて建築基準法上の道路か?

登記簿上の公衆用道路には、公道や私道があると聞きました。
この登記簿上の公衆用道路は、すべて建築基準法上の道路とみなしてよいのでしょうか?
それとも、公衆用道路でも建築基準法上の道路には該当しない私道などもありえるのでしょうか?
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>登記簿上の公衆用道路には、公道や私道があると聞きました

そうですね。公衆用道路というのは単に「登記簿上の地目」のことであり、所有者が「公か私か」ということとは無関係ですね。
ですから公道も私道も、どちらもありえます。
そして所有形態として「公道」だったとしても、だからといって基準法上の道路であるとは限りません。

>この登記簿上の公衆用道路は、すべて建築基準法上の道路とみなしてよいのでしょうか?

建築基準法上の道路については、主に第42条を読んでください。
そこでは「地目が公衆用道路である」ことについては、全く触れていません。つまり、「地目が公衆用道路である≠建築基準法上の道路」ということで関係ありません。

>公衆用道路でも建築基準法上の道路には該当しない私道などもありえるのでしょうか?

それはありえますね。単純に、幅員が足りないとか。
公衆用道路というのは、例えば「宅地・雑種地・山林・畑」のように登記簿上の地目の一種というだけですからね。
基準法の道路と地目と、同列に並べても仕方ありません。

尚、余談ですが赤道というのは基本的に無地番ですから、公衆用道路として登記されているということはないと思います。そして、ご質問にある「私道」ではありません。

>登記簿上の公衆用道路には、公道や私道があると聞きました

そうですね。公衆用道路というのは単に「登記簿上の地目」のことであり、所有者が「公か私か」ということとは無関係ですね。
ですから公道も私道も、どちらもありえます。
そして所有形態として「公道」だったとしても、だからといって基準法上の道路であるとは限りません。

>この登記簿上の公衆用道路は、すべて建築基準法上の道路とみなしてよいのでしょうか?

建築基準法上の道路については、主に第42条を読んでください。
そこでは「...続きを読む

Q公衆用道路に地目変更したのに課税される

昨年、新築で家を建てました。その際に私道を造らないと建築基準が通らないとの事で、私道を造りました。この時の地目は宅地です。私道の先には田んぼがあり、私以外の人が通ることもあります。この私道を非課税にしようと市役所の資産税課に問い合わせをした結果、地目を変えないと認められないと回答があったので土地家屋調査士に依頼して地目変更を行いました。
しかし、市役所から送付された固定資産税納付書には地目変更した土地に対しても課税してありました。
納得いかないので資産税課に問い合わせたら「お宅の私道は航空写真で見る限り利用者が限られているので公衆用道路にはならない」と返事が返ってきました。
公衆用道路にするために土の部分を砂利にして費用もかかっているだけに納得いきません。
資産税課の人が言った内容を証明できる物はありませんが何か良い方法があれば教えてください。

Aベストアンサー

市町村単位で扱い方は違いますので・・・・あくまで当方の経験上の事例です
1、2以上の建物に供せられる宅地への道路であり、その道路を使用しなければ通行できない
2、道路部分が分筆されており、見た目の形状なども道路である(建築基準法上の道路である必要はありません)
>お宅の私道は航空写真で見る限り利用者が限られているので公衆用道路にはならない
既存の道路に面していない建物が建っている宅地が2以上ありますか?簡単に言えば2軒以上の家の住民がそれを通らばければ、道路に出入りできないという状況が必要です。
質問者さんの宅地だけなら減免措置はありません。
位置指定を受けているならば、減免されますが完成時に地目が宅地であったという事ですから、位置指定は受けていないでしょうし、側溝整備や舗装など費用がかかりますから、今後の税の軽減程度では割に合わないでしょう。
市町村の軽減の規定に沿わない限り、減額になる可能性はありません。

Q私道の公共用道路について

博識の方教えてください。よろしくお願いします。

住居を建てるための土地購入を考えております。

購入を考えている土地の前の道路が私道になっておりまして、幅が4mにギリギリ満たない感じの道です。
また、地目が公共用道路になっていますが、その道路の持ち主はいるみたいです。
その道路は公共の下水道管のメイン管は地下に埋設されています。
道路は行き止まりにはなっていないので、公道につながっております。

ここで、教えていただきたいのですが、
(1)この公共用道路である私道は、たとえばその持ち主が私道を売ってしまって、その道の買主により道路では無くなってしまう可能性はあるのでしょうか?
(そうなると住宅としての接道が無くなってしまう?)
(2)また、誰かに私道を購入されて道の使用料を払えという形になる可能性はあるのでしょうか?
(3)このような項目はどこに聞けば回答が得られるのでしょうか?(市役所?)

以上、わかりにくい文章で申し訳ありませんがよろしくお願いいたします。m(_ _)m

Aベストアンサー

d_siroccoさん、こんばんは。
わかる範囲でお答えします。

>住居を建てるための土地購入を考えております。

まず、「私道」「公衆用道路」との概念を横に置きましょう。
家を建てるためには、その敷地は建築基準法(以下、法)で定めた道路に最低2m以上接していなければなりません。
ここで言う道路とは、一般に考えられているものと少し違う場合があります。
法第42条第1項で、道路とは幅員4m以上のもので5種類が規定されています。
幅員が4m未満の路線は、同条第2項の指定があればみなし道路として法の道路と扱われます。
なので、あなたが検討している敷地が他に接道が取れないのなら、その「私道」が法の道路である必要があります。
最初に「私道」の概念を横に置いて、と言ったのは、私道であっても法の道路の場合があるので。
「公衆用道路」の概念も横に置いて、と言ったのは、それは土地の登記上、または課税上の地目でしかなく、同じく法の道路の判断には全く影響が無いからで。

で、ここまでが序章。

>(1)この公共用道路である私道は、たとえばその持ち主が私道を売ってしまって、その道の買主により道路では無くなってしまう可能性はあるのでしょうか?
(そうなると住宅としての接道が無くなってしまう?)

私道だと、先にお話しした法の道路の種類で考えると、
1.42条1項2号(都市計画法による道路)
2.42条1項3号(昔からある道)
3.42条1項4号(あり得ないから無視)
4.42条1項5号(位置指定道路)
5.42条2項(幅が4m未満だが、指定を受けた道)
6.42条3項(あり得ないから無視)
7.道路ではないが、43条ただし書による空地(協定道路などと呼ぶ)
の7つのケースが考えられます。
7なら止めましょう。
これのどれになるかは、その自治体を管轄している特定行政庁に確認してください。
特定行政庁とは、建築主事のいる自治体です
たぶんどこかわからないでしょうから、地元の市役所の建築指導課あたりに、
「建築基準法の道路の種別を知りたい。どこで教えてもらえるか。」
と電話で尋ねてください。
「ウチでわかりますよ。」
と言われたら、お手数でもそこの窓口へ行って、上記のどれなのかを認してください。

ここでひとつ注意。

>幅が4mにギリギリ満たない感じの道です。

あなたは(または仲介の不動産屋)は、「現況幅員」つまり「見た目」で判断していませんか?
これって意外に落とし穴です。
境界が確定している、または4m幅員で指定を受けた位置指定道路などでも、U字溝や家の外構(門や塀など)がピッタリ境界に設置されているとは限りません。
施工誤差で幅が数センチ狭くなることは普通に考えられます。
「現況」で見ると、このU字溝や塀などを目安にしてしまいがちです。
このあたりは特定行政庁の窓口であらためて説明してくれると思いいます(担当がボケでなければ)。

おまけ。
仮に幅員4m未満の2項道路だったとしましょう。
その土地にかつて建物はありませんでしたか?
もしあったら、当時の建築主が真っ当な人間だったら、すでにセットバックしているかもしれません。
もしそうなら2項道路だけど、あなたの敷地側は道路中心線から2mまで後退済みになります。
中心線って、1度決まったら二度と動くことはありません。
ただし私道の境界線には建築行政含め役所は口を挟みません(介入しません)ので、境界が未確定であれば関係者間で境界確定の作業が必要になるかもしれません。
ここで言う関係者とは、「向こう3軒両隣と私道の持ち主とあなたの7者」です。
最悪予算の措置をしておきましょう。
土地の大きさにもよりますが、立ち会いから作図、法務局への手続きまでおよそ30万円ほどでしょう。

>(2)また、誰かに私道を購入されて道の使用料を払えという形になる可能性はあるのでしょうか?

世の中にはいろいろな人種が棲息しています。
なので可能性がゼロと言い切ることはできません。
仮に訴訟になればあなたが勝つ可能性が高いですが、そんなくだらないことに弁護士費用を含め貴重な時間を割くことは無駄。
幸い良識のある方(つまり普通の方)のようで、心配はいらないと思います。

ついでに私が経験したお話を。
誰かが水道の引き込みに掘削の承諾はいらない、などと言っているようですがトンデモナイ。
勝手に他人の土地に穴を明け、他人の専用の管など埋められませんよ。
某所の某人は道路用地を持っていましが、そこに接する敷地で家を建てた人間と折が悪くなった。
で、水道の引き込みのための私道の掘削の同意をしませんでした。
水道がダメ → 井戸で代替え
下水道がダメ → 供用開始区域であれば浄化槽は不可なので汲み取り便所で代替え
ガスがダメ → プロパンで代替え
と、致命的にはなりませんが、不便しますよね。

仮定の話。
私道の所有者が道路用地を第三者へ譲渡する可能性。
それが破産などで○暴さんの手に渡ったらどうします?
この方々には常識は通用しません。
私道の入口に鉄柱を打ち込まれ、人は通すが車は通さない、などと。
この場合は行政は介入しません(助けてくれません)。
皆さんで立ち上がり○暴さん相手に裁判で勝つしかありません。
黒塗りのベンツに乗った強面のお兄さん達が日参し怒鳴るケースも耳にしています。
警察が介入するギリギリのところの嫌がらせで攻めますので。

確かに私道は私有財産です。
よって、勝手に(無断で)通ることは問題かもしれません。
でもちょっと考えましょう。
法の道路で私道であれば、そこは他に使い道のない土地です。
そして、通常概念では法の道路とは一般の通行の用に供するものです。
それを否定することはできないでしょう。
ただし過去の判例では、ケースバイケースで判断されているので、最後にどんでん返しのある民法では、ここでこうだ!とはお答えできないところです。
建築確認が通っても、通行権まで取得したことにはならないのでご注意を。

私道は管理が個人(又は法人など)のため、けっこう心配のタネが尽きないんですよ。
なので皆さん公道(つまり道路法の道路や自治体管理の認定外道路)にこだわるんです。
5番のオヤジさんのおっしゃる、
「きちんとした調査と正しい知識があれば、私道で持分が無い道路だからと言って毛嫌いする必要はありません。しかし私道のトラブルの大半は一部の我侭で非常識な道路所有者がいるかどうか?が問題です。」
まさしくそのとおりなんですがね。
人生いろいろ、人もいろいろ。

ネガ情報ばかりで恐縮ですが、もうひとつ私道のデメリット。
維持管理は私道の所有者が行います。
ということは、お金が無ければほったらかし。
舗装が壊れても、排水設備(U時溝など)が壊れても、他の付帯設備が壊れても、誰も直してくれません。
最悪、
「申し訳ないけど、お金が無いので道路の補修ができない。みんなで費用の負担をして欲しい。」
と懇願される恐れもあります。

脅してばかりでゴメンナサイ。

>(3)このような項目はどこに聞けば回答が得られるのでしょうか?(市役所?)

地元の市役所の建築指導担当課で同じようなことを話してくれると思います(担当がボケでなければ)。

>現在は公衆用道路として利用していますが、その後、その私道の持ち主が売ってしまったなどして、その私道を購入した人が公衆用道路ではなくしてしまい、私道として使用料を徴収してくる、とかその私道自体をなくしてしまって、住居用の土地などに変えられてしまうことがあると、家の前の道がなくなってしまうという最悪の事態になるような気もします

他の回答にもありますが、現在その道路にしか接道が無く、道路が無くなったら違反建築となる場合、法第45条で廃止の制限や禁止がかかります。
またそれ以前に、廃止する道路に接する土地と建物の所有者から(つまりあなたも)実印付きでの承諾が必用になるので、知らないうちに道路ではなくなった、ということはあり得ません。

○廃止の流れ
廃止部分に接する土地と建物の所有者が実印付きで同意(印鑑証明添付)

廃止の申請

特定行政庁内で書面の審査

法や基準に合致していれば、申請者へ廃止の通知

同時に廃止の公告
です。

ただし、「建築基準法上の道路の私道」であればいいんですが、最初にお話しした「43条ただし書空地」であれば、廃止などの手続きはありません。
私道(道路ではないんだけれど…)の所有者や協定(というものを締結しているはず)のメンバーのうち1人でも、
「俺、止めた」
のツルの一言で、その路線の土地(あえて道路とは言わない)のみに接している敷地には、今後建物は建てられなくなります。
怖いでしょ。
これには行政は一切救済を行いません。
行政のホンネは、43条ただし書空地なんて無くなればいい、ですので。

で、再度。
とりあえず不動産屋に尋ねてみましょう。
そして不動産屋だけでなく、ご自身で足を運び、特定行政庁である建築指導部局の担当から納得いくまで説明を聞いてください(担当がボケでなければ)。
確認することは、
・建築基準法42条の何項何号による道路か?
・幅は?
・私道だが、ここの路線で何か注意することはあるか?
・過去に問題は無かったか?
・付近で建っている建物の建築計画概要書の写し(コピー)があったら欲しい(そこに道路の情報が書かれています)
です。

長々と失礼しました。
ガンバ。

d_siroccoさん、こんばんは。
わかる範囲でお答えします。

>住居を建てるための土地購入を考えております。

まず、「私道」「公衆用道路」との概念を横に置きましょう。
家を建てるためには、その敷地は建築基準法(以下、法)で定めた道路に最低2m以上接していなければなりません。
ここで言う道路とは、一般に考えられているものと少し違う場合があります。
法第42条第1項で、道路とは幅員4m以上のもので5種類が規定されています。
幅員が4m未満の路線は、同条第2項の指定があればみなし道路とし...続きを読む

Q私道を売買する場合の価格や税金について教えてください

地価について教えてください。
*複数の家で使っている私道(土地区分は
 道路になっている)を売買する場合、
 その価格は公示地価や路線価と同等でしょうか。
 あるいは何割か安くなるのでしょうか。
 
*また、広域でなくその不動産の公示地価・路線価
 はどこで知ることができるでしょうか。
 たとえば役所の土木課や税務課などなのでしょうか。

*上の様な土地の税金は安いのでしょうか。

宜しくお願いします。

Aベストアンサー

>私道の所有が全く無くては・・・

なるほど。これであれば価格はあってないようなものですね。売る側は買い手の足元を見て高値での取引を考えます。私もマンション用地が公道に4メーターしか接しておらず2メーター分購入しましたが足元を見られ流通価格の2倍+息子さんの車一台で手を打った事があります。まあその結果は所有していた奥まった土地の価値が数億上がりましたので納得はしております。

先方と良く話し合い流通価格以上でも所有している土地の価値が守られる(正統な評価が得られる)ようでしたら多少高くても購入するのが良いと思われます。価格については標準は当てはまりませんので慎重に検討してください。あまり下出に出ると高くなりますし、譲っていただけなくなると後日困りますし、巧く交渉してください。

税金面は知識がありませんのでごめんなさい。
売るほうでしたら高く売れるのですがね~!

Q公衆用道路は道路?敷地?

4区画に分割された分譲地に
[地目:公衆用道路]となっている道路(?)が2本あり、
その公衆用道路は市道に4m接しています。(一般的な分譲区画と思ってください)所有権はこの区画の4件にあります。
更に公衆用道路1本につき、地籍の1/2をそれぞれの区画の買主に無償提供されるんですが。

私道であるようにも思えますが、
気になるのは『公衆用道路の地籍の
1/2を無償提供』という部分。
そうするとここは敷地?

敷地なのか、道路なのか・・・
建築基準法でいくと敷地面積に入るの(敷地の場合)
そして道路斜線の検討が必要になるの(道路の場合)か?

Aベストアンサー

補足拝見しました。
つまりこの公衆用道路は1)ですね。
ただ、敷地延長ですが隣地のための敷地延長です。
質問者の土地は1項1号の道路に接しているので隣地の方が建築敷地として算入すればその敷地延長部分を利用できません。あくまで隣地となります。道路斜線もかかりません。

それでは損した気分にもなりますが、公衆用道路で持分を共有する事でここに建物などを勝手に作ることが出来ないわけです。つまり日照の確保には有利ですね。
ここを完全に公衆用道路でなく宅地として隣地に売却するとその2m分に軽自動車を止めたり自転車を止めたり花や木を植えたり、1項1号道路に接するところに門を作っても、敷地境界の内側なら塀を作ってもいいことになってしまいます。それを防ぐための対策だと考えられます。

南側の条件はわかりませんが、そのあたりや南側の接道条件なども含めてそのようにしたのだと思います。
ほぼ3方道路状態ということで日当たり、風通しよさそうな土地ですね。

Q相続した土地が市道だった。何で市は無償で使ってるの?

先日、父が亡くなり、土地を相続したのですが、その中に「市道」となっている土地が30坪ほどありました。
調べたら、今まで固定資産税は発生していなかったことはわかりましたが、固定資産税の減免程度ではなく、市道として使うからには市に買い取って欲しいのですが、
市の土木課に聞いたら、「寄付してください。予算がないため買えません。嫌なら裁判でもして下さい」と言われてしまいました。人の土地を無償で使っておきながらこの回答では釈然としません。何か対応はできないのでしょうか?

Aベストアンサー

>人の土地を無償で使っておきながらこの回答では釈然としません。

道路法及び都市計画法、建築基準法などで私権の制限というものが行われています。
よく見聞きするのは、都市計画法にもとづく強制収用ですが、これはまだ実はかわいいほう(一応それに対する金銭的補償があるとか、土地の価値が上がる分相殺されるなど)で、もっとすごいのは2項道路と呼ばれるものです。
これは要するに4mに幅員が満たない道路を強制的に公道認定し、4mの幅を確保しようというもので、最大の目的は災害時に消防救急などの緊急車両が入れないという問題を解決するものです。
決議は地方議会が行います。

ちなみに認定道路といわれる、いわゆる道路法上の道路の認定も地方議会が行います。

ご質問の場合2項道路なのか、旧2項道路で現在公道認定されたのか、などわかりませんが、市道と書かれているようですから認定道路でしょう。

まあ目的は理解できてもなんの保障もなくいきなりそのようなことをするのは理不尽だという意見はご質問者だけでなく、多くの人が感じるところであり、かなり訴訟も起きていますが、結果としては国、自治体側の勝利に終わっているのが大半です。理由としては、憲法では確かに個人の財産権を保障しているが、同時に憲法では公共の福祉が個人に優先するとしているので、公共の福祉実現の為には個人の権利は制限されるということです。

>何か対応はできないのでしょうか?
ないですね。現在道路法上の道路であれば打つ手はないです。
まあ、可能性は0に近いけど将来公道廃止になるのをまつか、あるいは所有しているという以外の権利は行使できないので、寄付してあきらめるかどちらかです。
訴訟しても過去の判例ではみんな負けていますから意味もないです。

結構ご質問者のように自分の土地なんだが公道になっているというケースはあるんですよ。

ちなみに幅員4mに満たない2項道路に建築する場合ですと、セットバックといって道路中心より2m後退し、その部分は道路として使えるようにしておかなければなりません。これは多くの人が経験しています。
(なので売買ではセットバック分はただです)
このときに、寄付するように求められたりします。

とまあ、そういう現状です。

>人の土地を無償で使っておきながらこの回答では釈然としません。

道路法及び都市計画法、建築基準法などで私権の制限というものが行われています。
よく見聞きするのは、都市計画法にもとづく強制収用ですが、これはまだ実はかわいいほう(一応それに対する金銭的補償があるとか、土地の価値が上がる分相殺されるなど)で、もっとすごいのは2項道路と呼ばれるものです。
これは要するに4mに幅員が満たない道路を強制的に公道認定し、4mの幅を確保しようというもので、最大の目的は災害時に消防救急など...続きを読む

Q再建築しても、誰一人セットバックしない2項道路のナゾ・・・

道路幅4m未満の、いわゆる2項道路に接道する家に住む者です。

現状の接道が建築基準法上の道路「4m」に満たない場合、法施行前から存する「2項道路」として扱われること、そして再建築する場合は、自己の土地とはいえ、道路の中心線からそれぞれ2m以上「セットバック」した位置でなければならないことは、存じ上げております。

しかし、沿道の家が次々と建て直しされているのを見ても、一軒としてセットバックする家はありません。それはナゼなのでしょうか?4m道路になれば、車が通れるようになるし、間違いなく不動産としての資産価値だって上がると思いますし、そもそも緊急時に救急車も消防車も入れない道は危険極まりないと思います。また、セットバックなしで建築確認申請や完了検査にパスしていることが不思議でなりません。皆インチキをしているのかと疑いたくなります。

但し、ここ数年で4~5件の家が建て替えられるのを見ていて、自分なりにひとつのカラクリに気付きました。ピカピカの家を建てたのに、周りを囲う塀だけは古いままだからです。そして、しばらく経ってから塀を作り直してます(もちろんセットバックなんてしません)。きっと、完了検査時に塀(=道路との境界にある工作物)さえ再構築されてなければ、セットバックする必要はないのだと判断されるのでしょうか。これは私見に過ぎませんが、正しい見解でしょうか?

自分の土地が削られるのは誰だって嫌です。でもこれでは、いつまで経っても道は広くならないと思います。どうすれば4m道路になるのでしょうか?ちなみに私も建て替えを検討していますが、永遠に車も通れない道ならば、当地に見切りをつけるべきかと考えています。正しい見解や良いご助言をお願いいたします。

道路幅4m未満の、いわゆる2項道路に接道する家に住む者です。

現状の接道が建築基準法上の道路「4m」に満たない場合、法施行前から存する「2項道路」として扱われること、そして再建築する場合は、自己の土地とはいえ、道路の中心線からそれぞれ2m以上「セットバック」した位置でなければならないことは、存じ上げております。

しかし、沿道の家が次々と建て直しされているのを見ても、一軒としてセットバックする家はありません。それはナゼなのでしょうか?4m道路になれば、車が通れるようにな...続きを読む

Aベストアンサー

おっしゃるとおり、ガイコウをあとにまわすとセットバックからは逃れられます。
うちの実家の周辺には地主さんだらけですが、同じ方法で何度も建て替えています。
道路は3.3Mのまま・・・。
やはり土地を削られるのが
イヤなのでしょうね・・・。
世代が変わるとどうなるかわかりませんが、見切りをつけられるならつけてもよいかもしれません。
30年すんでいましたが、いまだに3.3mのままでした。
私は結婚して6m幅の広いところを購入予定です。

Q公衆用道路を共有しています。

公衆用道路を3人にて共有しています。公衆用道路を使用して建築をしたいと思っています。市の建築指導課に相談に行きました。市では共有者に永久に道路として使用できるとの念書のような物を交わしてくれと言っていました。小生も共有者の一人であり必要ないと思っていました。念書を交わさなければ住宅は許可しないようなそぶりです。建築関係の人に聞きましたら公衆用道路の共有者が一人でも反対があれば地目の変更は出来ないといわれました。市の対応は変ではないかと思い質問させていただきました。

Aベストアンサー

補足ありがとうございます。
要するに市の対応でなく、共有者の申し出に困惑されているのですね。
始めからそう書き込んでくだされば、こんなに回り道をせず、
よい回答が出たかもしれません。
一度締め切って問題を整理し、再度質問を立ち上げられたらどうでしょうか

Q私道 アスファルト舗装工事の概算費用

4x20mの私道は現在上下水道工事終了済の小石交じりの土です。
ここをアスファルト舗装工事をする場合の工事費用を教えてください。

わずかな傾斜のこの道路は浸透式のアスファルトを敷くことを前提条件としています。わずか2軒分で利用する行き止まりの私道で、交通量は1日数回のため、最も安い仕様にてお願いするつもりです。

実際に私道をアスファルト化された方でしたら、
漠然と 「 ○○平米いくら 」 のみを記載していただいても構いません。
よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

ご存じかとも思いますが、施工規模が小さくなると単価も上がります。

私道とはいえ、おそらくは路盤工からレベル(高さ)をきちんと押えることが必要になると思います。
また、この工程を荒くやるとタイヤの「ワダチ」が出来やすくなったりしますので、後々の見栄えも
気にした方がよいと考えます。

状況がよくわかりませんが、約80m2分
工程:鋤取、床付、砕石路盤工(厚200mm)、アスファルト舗装(厚50mm+50mm)としたら、
おおよそ、11000円/m2くらいかな。(材工共)
交渉で、工法などにより下がる要素は十分にあると思います。
900m2くらいあると残土処分までやっても3300円/m2くらいで上がります。
実際、材料費の他にフィニッシャー、ローラーなど舗装用の機材の損料も見ないといけない。

建設会社を経由せずに、近辺の道路工事会社に聞くことをお勧めします。
役所の工事をよくこなす会社がいいです。


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