都市計画道路の予定がある土地

Question

建売一戸建て住宅を購入を決めて　今から建築するので設計打合に入りだしました。その時、初めて「都市計画道路の予定がある土地（計画案はあるが決定していない）」と　設計担当者から聞かされびっくりしています。契約も終え、ローン審査も終わり　いよいよと言うときに・・・・（これから建築確認を出すといわれてました。当然、工事も着工してません）
　急いで契約時の書類等見直しましたが、どこにも書いてません。売主代理（不動産業者）という方法にて売り主と契約になってます。
　このような場合どのような対処方法がありますか？　土地場所は気に入ってるのですが。決定したらおおよそどの程度その土地に住めるのでしょうか？　真意の程を調べるにはどのようにすればいいでしょう。
　この物件を「取りやめる場合」と「このまま進める場合」とで　どのように立ち回ればいいのか正直悩んでます。
　何かいい知恵を宜しくお願い申し上げます。

sekimae · Accepted Answer

他人にはわからないご事情もあると思いますが、結局はどこまでその物件を気に入っているか、ということでしょう。業者は謝意と誠意を具体的な形では見せなかったわけですから、あえてあなたの信頼を失うことをいとわなかったわけですね。そんな業者に何千万円もの買い物を任せても仕方ないほど、気に入った物件なのか、または何か切羽詰った事情があるのかどうか．．．。

とりあえず早急に、訴訟沙汰になった場合の今後の成り行きを業界団体、弁護士、下のURLのような専門家に相談の上、家族とよく相談してください。あなたにその契約を履行する義務があるか、ないかでは天と地の違いです。

銀行にも、キャンセルの場合どうなるかを尋ねておいたほうがいいかもしません。しかし普通は、ローンの契約は受け渡しの日に発生するものです。今はあくまでも内定を得ただけですので、今回の事由（業者の義務違反？）による現時点でのキャンセルでは問題は起こらないのではないでしょうか。

これからの数十年間がかかってくる問題ですし、また退職する頃に突然立ち退きしてくれといわれるかもしれない物件なのですから、思いつめないで、初めに戻ってたくさんの選択肢を考え直すのもいいと思います。お察しいたしますが、どうぞがんばってください。

参考URL：http://www.sakurajimusyo.com/

sekimae · Answer

>　建売４軒の内、どうやら私だけが知らされてなかったようです。
忘れただけなのか？とも思いますが、それでも重要事項説明や書面もなかったというのはどうも腑に落ちません。もし可能なら他の世帯の方に、どんな風に説明されたか、はんこつきの書面を渡されたか、将来の立ち退きの可能性をどう判断したのか、などを聞いてみてはどうですか。あえて決断した、なにかの情報があるかもしれませんね。

でも「ここまで進んだのだから、もうめんどくさい、やっちゃえ！」とヤケで決めてしまうのは、後で後悔する原因になります。景気底打ち、金利上昇、住宅取得控除一部見直し、と取得者にはあまりいいニュースはありませんが、やはり慌ててはいけません。景気はやや上向きといっても、まだごく一部の業種ですし、不動産価格も一部を除きまだまだ横ばいか下がり気味だし、金利だって暴騰しているわけではありません。ついつい「これを逃すと次はない」とあせってしまうのですが（不動産屋はいつでも「今こそ買い時！」とあおりますが）、いい物件はこれからも当分の間は「必ず絶対に」出てきます。

本当に納得できる決断かをよく考えてください。私の場合、夜に浮かんだ考えを、翌朝に再考してみると「なんだこりゃ！」となることがよくあります。夜だと、つい後ろ向きになったり、不本意な妥協をしたり、自分に都合のいい言い訳を考えたり、独り善がりだったりといった考えになりがちです。皆さんもそうかはわかりませんが．．．。

告知義務違反が成り立つのなら、あなたには契約を履行する義務は無いはずです。専門家や家族とよく相談の上、他のよい物件なども見学したあとで、「明るい昼間によく考える」ことをお勧めします。

koreedah · Answer

契約時の重要事項説明書に載っていないというのは、ひどいですね。
それは、間違いなく、告知義務がある内容です。
対応は、それでも、その家を建てたいのか、キャンセルしたいのかによって、交渉方法が違ってきます。
キャンセルしたいなら、重要事項説明書の不実記載ということで押して、大丈夫でしょう。
将来のリスクがあっても、家を建てたいなら、都市計画道路のことを知らない状態で価格が妥当と判断して契約したので、都市計画道路の予定があるのならこんな価格では契約しなかった、値引きしろ、という交渉になると思います。
いずれにせよ、信頼できる弁護士などに相談された方がいいのは間違いありません。

sekimae · Answer

対処方法を忘れました。

>　決定したらおおよそどの程度その土地に住めるのでしょうか？
事業決定したら、数年から十年くらい（住民の反対運動が非常に盛り上がれば、永久に）でしょう。バブル時ならともかく、このご時世ではすべての該当世帯との立ち退き交渉は、難航すると思います。

>　真意の程を調べるにはどのようにすればいいでしょう。
真意とは、実現の可能性や年数という意味でしょうか。それなら役所の都市計画課、その土地の議員、別の不動産屋、地域の事情通など聞いてみる。またその不動産業者に誠意があるか、あなたをだます気なのかという意味ですか。今まで説明が無かったということは、少なくとも親身な業者とはいえないでしょうね。

>　この物件を「取りやめる場合」と「このまま進める場合」とで　どのように立ち回ればいいのか正直悩んでます。
もし重要事項の告知義務違反が成り立つのなら、あなたの立場は非常に強いはずです（それだけ権利が蹂躙されているということです）。止めるならば、契約の無条件解除や損害賠償や慰謝料の請求、進めるなら購入代金の値引きや慰謝料の請求などが考えれられるでしょうが、私は素人ですので、弁護士などの専門家と十分に相談なさってください。

なお、決してあおっているわけではありません。私が止めた物件すべてに現在、購入して住んでいる人がいます。考えやライフスタイルは人それぞれですし、値引きなどがあったのかもしれません。その物件の価格は、近隣に比べ少々安くなっていませんか？また条件（環境、日当たり、内装、土地の広さなど）が良かったりしませんか？数十年間も着工されない計画道路も、ザラにあります。あわてず専門家や家族とよく相談の上、結論を出してください。

sekimae · Answer

こんにちは　都市計画道路には、計画の決定と、実際に道路を作る事業の決定の、二段階があります。参考URLにもありますが、計画決定とは、その地域の自治体が街づくりプランなどで、道路はこうしていきたいというあくまでもプランだけをぶち上げた段階です。そして事業決定とは、多額の立ち退き費用や道路建設費用の予算を実際に確保し、工事に向け本格的に動き始めることを意味します。

ただし計画が決まってから、事業として実施されるまでには数十年かかる（東京の外環自動車道などがいい例）こともザラにあり、完全にケースバイケースとなるそうです。ですのでその計画道路がいつ頃事業決定になりそうかは、その地域の役場の都市計画課などへ問い合わせるしかないようです。でも決めるのは議会であり、彼らは役人ですからあくまでも感触しかわからず、何年後に実施されます、という返事は期待できないようです。

このように長期の不確定な道路計画については、不動産業界では「計画は無いもの」と見なして話を進めるようです（と、不動産屋から聞きました）。下の専門家の方のおっしゃるように、立ち退きの場合には保証もあるのでそういうことにされるのでしょう。

しかし消費者側の素朴な気持ちとしては、いつか立ち退きをさせられる土地に家を建てるというのは、気分が悪いですよね。私が見て回った数件の物件がこれに該当しており、家の5分の1ほどが引っかかるものから、完全に立ち退きが必要なものもあり、これらは当初から不動産屋の説明がありました。また自治体のホームページなどでも、計画図が参照できる場合もありました。

私は、いかに数十年または生きてるうちには実施されないかもしれない、といわれても、いずれは立ち退く運命にある土地に高額の金をつぎ込むことに納得できず、その物件は止めました。これは人様々ですので、iiyankaさんがどう思われるかは？ですが。

ただしお話しだと、契約後にこの話がでたことには大変疑問を感じます。これは契約時の重要事項（売買を決めるにあたり決断を左右するような事項）の告知義務を行っていないのじゃないでしょうか？法律では具体的には示されていないそうですが、一般には、消費税、借地上の建物か、借地権の内容、既存不適格物件か？土地の一部に地役権・地上権の設定があるか？隣接地に建築計画があるか？自殺や火事があった物件か？その他、周辺環境、市町村の開発指導要項など、だそうです。

この最後の「市町村の開発指導要綱」が都市計画道路にあたるかどうかはわかりませんが、契約時に不動産屋の宅地建物取引主任から免許の提示を受けた上で、なにも都市計画道路の説明を受けませんでしたか？もし受けていないとすると、これは不動産屋側の告知義務違反の可能性「も」あります。

工事は一旦止めて、以下なども参考にし、弁護士や業界団体の相談窓口などで専門家に相談されたほうがいいと思いますよ。なめられてはいけませんが、感情的にならず、最後まであきらめずに対応されることをお勧めします。相手も人間ですからね。頑張ってください。

http://www.okweb.ne.jp/kotaeru.php3?q=414323
http://tokagekyo.7777.net/coolecho/ad-35_37/35-ans4.html
http://www.zentaku.or.jp/
http://www.zennichi.or.jp/

参考URL：http://www.city.shirone.niigata.jp/tosikennsetu/toshiseibi/toshikeikaudouro.htm

necson158 · Answer

こんにちは。
都計道路予定地をご購入されるか迷いますよね。

都計道路は各市町村などが計画するもので、いつ計画されているのかは市町村の建設課とか建設局とか、都市計画課などで調べることが出来ます。
その計画年度で大体分かるとは思いますが、国からの予算などが付かないと出来ないものもあり目安としてお考えいただければと思います。
購入するかどうかということなので、購入後市町村からの土地の買収要請に強行に踏み止まれば住み続けることはできるかもしれませんが（絶対ではありません）、普通はその時の固定資産価値により代替土地を取得（市町村が負担してくれます）していただき転居という方が殆どです。
ちなみに、資産価値についてですが、管轄の税務署に台帳がありますのでそれにより凡その価値判断が出来ます。（購入価格とは違います。）

色々お調べ頂かなくてなりませんが、ご参考になるといいなと思います。

都市計画道路の予定がある土地

他人にはわからないご事情もあると思いますが、結局はどこまでその物件を気に入っているか、ということでしょう。

> 建売４軒の内、どうやら私だけが知らされてなかったようです。

契約時の重要事項説明書に載っていないというのは、ひどいですね。

この回答への補足

対処方法を忘れました。

こんにちは 都市計画道路には、計画の決定と、実際に道路を作る事業の決定の、二段階があります。

こんにちは。

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>　建売４軒の内、どうやら私だけが知らされてなかったようです。

こんにちは　都市計画道路には、計画の決定と、実際に道路を作る事業の決定の、二段階があります。