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20坪ほどの土地(築25年建物付)を売却することになり、2~3件の不動産屋に査定を依頼しました。査定金額は、ある不動産屋は3400万、また他の不動産屋は4200万という結果で、かなりマチマチです。
数件依頼して、もっとも評価の高いところに飛びついていいものでしょうか?
また、売却をすすめていく上で、どのような点に注意したらいいのでしょうか。
よろしくお願い致します。

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A 回答 (3件)

皆さんの仰る通りです。

ただし低い価格が良心的ともいえませんし、取引事例をたくさん提示しているから信憑性があるともいえません。事例はあくまで過去のものです。一番大事なのはどんな人が買うのだろうかと想像してみることです。お客さんは電卓を持って買いに来たりはしませんし、その付近がいくらの相場か知って買う訳でもありません。まずあなたが買い手だとしたらいくらで買うか客観的に考えてみてください。いまの不動産価格は土地の相場より、個別の要因でものすごくぶれます。その物件に魅力があれば多少割高でも売れますし、同じようなものがたくさん売りにでているとすれば、価格で勝負!するしか途はありません。
 即ち希少性の問題なのですね。
その査定を出した営業マンのセンスが大事です。最も高めに出したところにこういってみてください。 1ヶ月おまかせしますがその価格で決まらなければ他へ頼みます。勿論チラシその他の広告物は必ず送ってください。
 そう言われて、意図的に甘い査定を出したところはビビルはずです。
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査定価格というのは、過去の成約事例から各物件の個別要因、および周辺地域の市況、競合物件等を総合的かつ客観的に判断し、おおむね3ヶ月以内で成約できるであろう価格のことを一般的には言います。


ですから、この価格で買うとか買わないとかの話ではないので、そこのところをよく考えた方が良いです。

我々営業マンの立場からすれば、高い査定価格を提示する方が、売主さんのご機嫌もとれ、媒介取得の可能性はグンと広がります。一方、シビアな査定価格を提示した場合、売主様の機嫌を損ねるばかりか、それ以上連絡も取れなくなることだってあるわけです。
ただ、両者ともに言えるのは、先に楽するか、後で楽するかの問題であって、結局成約に至らなければまったく意味のないことです。

しかしながら、売主の立場に立った場合、売却の動機が何であれ最初に提示された金額が頭に残ってしまうわけで、後で査定価格より低い金額で決まれば気分的につまらないし、買い替えの場合は資金繰りにも影響してきます。逆に低い金額が頭にある場合は、それを下回ることさえなければ、気持ち的にも楽ですし、多少の指値交渉が入っても、気持ち良く売買を進めることができるでしょう。
そういう意味では、どちらかと言えば、私的には低い査定価格を信じるべきだと思います。かと言って、これを鵜呑みにするのではなく、この金額が即日業者に買い取ってもらえる価格なのか、1ヶ月程度でエンドのお客さんに売れる金額なのか、きちんと根拠を示してもらい、ご自分でも客観的な見極めをするべきです。
その上で、いくらからスタートすれば良いのか、どういう作戦で販売活動をしていくのか、担当者と十分話し合って決めるべきです。
査定価格は所詮、そのための目安に過ぎず、ある意味きっかけみたいなもんです。

あと築25年の建物付きということですが、実はこういったタイプの物件は、ほとんど土地値で出てくることが多く、少しリフォームしてそのまましばらくは住みたいという層と、土地で考えて古家を取り壊して自分で建替えたい層と、購入者のターゲットが比較的広くなるのが特徴です。それだけ検討される方の価格帯も広く、比較的早く・高く売れる可能性も高いと言えます。(土地の場合、建ぺい・容積率にもよりますが…)
ただ中古の戸建てとして売る場合、建物の瑕疵担保責任については負わない方が、後々のトラブルを避けられると思います。
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査定といっても各会社まちまちなのが実情です。


価格査定は価格の根拠を示し提示しなければなりません。
しかし、きちんとやるとどうしても低い査定額になってしまう場合が多く他社に媒介契約をとられてしまう場合が多く、あえて査定額は高く言って媒介契約を取ろうとする会社があります。
いったん媒介契約を結ぶと、その会社のペースで進み、
次に価格変更を求めてきます。結局、当初の査定額は媒介を取るためのもので、決して成約価格ではありません。
くれぐれも気おつけてください。
査定額はちゃんと事例比較・時点修正等してあるものを参考にしてください。
どこの会社と契約するかは、査定金額で決めるのではなく、その会社の姿勢や担当の営業マンで決めるのがいいと思います。
販売価格は営業マンと相談して決めるのが言いと思います。
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