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借地に建てられた戸建(4500万円)を自宅として購入しました。転勤の話があり、自宅を定期借家にしようと思っているところですが、地代(2万円/月)は不動産所得の控除対象でしょうか?また、借地権の設定は20年ですが、こちらも償却して控除の対象とすることは可能でしょうか?

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A 回答 (1件)

>地代(2万円/月)は不動産所得の控除対象でしょうか…



「控除」でなく必用経費です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1370.htm

>借地権の設定は20年ですが、こちらも償却して…

各年の地代とは別に、借地権というお金を払っているのですか。
払っているのなら不可能ではないでしょう。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2100.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm
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Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q不動産所得20万円以下、確定申告すると損?

給与所得者(年末調整済み)で 不動産所得が20万円以下です。
国税庁HPで計算すると3万円程 追徴になりました。
医療費還付は4000円ほどと微々たるもので、確定申告をした場合は
不動産所得と相殺され還付を受けるどころか追徴されてしまいます。

今回の確定申告については、調べた結果次のように認識しています。
1.1か所から給与の支払を受けている人で、
給与所得及び退職所得以外の所得の金額の合計額が20万円を超える人は確定申告が必要
2.確定申告をする場合は、20万円以下でも不動産所得も記入しなければならない。
(医療費控除だけを記入して、不動産所得を記入しないなどしてはならない。)


質問(1)
還付金は受けたいが追納はしたくないという庶民の考えに則れば、
今回は「確定申告をしない」というのが良いのでしょうか?

質問(2)
確定申告をしなくても良いケースに該当するのに、確定申告をしてしまうと税金が発生する、
というのはなんだか腑に落ちないのですが、”そういうもの”なのでしょうか?

質問(3)
1.2の認識は正しいでしょうか?

以上、よろしくお願い致します。

給与所得者(年末調整済み)で 不動産所得が20万円以下です。
国税庁HPで計算すると3万円程 追徴になりました。
医療費還付は4000円ほどと微々たるもので、確定申告をした場合は
不動産所得と相殺され還付を受けるどころか追徴されてしまいます。

今回の確定申告については、調べた結果次のように認識しています。
1.1か所から給与の支払を受けている人で、
給与所得及び退職所得以外の所得の金額の合計額が20万円を超える人は確定申告が必要
2.確定申告をする場合は、20万円以下でも不動産所得も記入しな...続きを読む

Aベストアンサー

>還付金は受けたいが追納はしたくないという庶民の考えに則れば、今回は「確定申告をしない」というのが…

それも選択肢の一つです。

>確定申告をしなくても良いケースに該当するのに、確定申告をしてしまうと税金が発生する…

状況によっては、不動産所得分の追納をしてもなお、医療費控除分の還付のほうが上回るケースもあり得ます。
”そういうもの”です。

サラリーマンの20万うんぬん以外では、株取引の関係では申告してもしなくても良いものがいくつもありますが、それらもやはり申告すれば損することもあれば、申告したほうが得することも多々あります。

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なお、20万以下申告無用の特例は国税のみで、住民税にはありません。
したがって20万以下申告無用の要件に合うことで申告しないことを選択した場合は、別途、市県民税の申告が必要になってきます。

医療費控除も不動産所得も記入して、市県民税の申告をしてください。

Q税金相当の地代は収入になりますか

土地を貸して地代を貰うとして
固定資産税を負担してもらう程度ですと
それは収入になるでしょうか?

身内でしたらその程度のやりとりOKとききましたが
土地所有者と法人ではどうなのでしょうか

不動産収入として、地代を収入、税金を経費のようにして
相殺するのでしょうか?

あまり収入を増やしたくありません

また、地代が税金以下でしたら
不動産収入が赤字で給与所得からマイナスできるでしょうか

よろしくお願いします

Aベストアンサー

 不動産賃貸業を営んでおります。

 お金をもらうのが商売ですので、収入を増やしたくないという話は耳にしません(関心もない)が、固定資産税の課税通知書を相手に渡して、払ってもらうような方法を取れば、おそらく「使用貸借」になって、その税金分は課税されないと思われます。

 (固定資産税程度の金額で貸すのは使用貸借であるという判決があったような気がしますので)

 ただし、誤解を招かないように、借り主が「賃借料」の届けを税務署に出さないようにさせたほうたいいでしょうね。キチンと調べてもらえば大丈夫ということになると思いますが、調べられるだけムダですから。

 それから使用貸借(収入を得ない貸借)にすれば、その土地のために支出した費用は一切「経費」になりません。固定資産税も経費にはなりません。

 税務署に言わせると、「経費とは収入を得るための支出」のことだそうです。

 質問者さんの場合、自宅・敷地と同じく、収入を得るために所有している不動産ではないし、現実に収入を得ないので、ダメです。

 質問に合わせて言い方を変えますと、貸して収入を得ていない不動産の固定資産税は、給与所得とどころか、不動産所得とも損益通算はできません。損益通算するということは、固定資産税支出を経費にするということですからね。

 経費にできないのですから、損益通算も許されません。
 

 不動産賃貸業を営んでおります。

 お金をもらうのが商売ですので、収入を増やしたくないという話は耳にしません(関心もない)が、固定資産税の課税通知書を相手に渡して、払ってもらうような方法を取れば、おそらく「使用貸借」になって、その税金分は課税されないと思われます。

 (固定資産税程度の金額で貸すのは使用貸借であるという判決があったような気がしますので)

 ただし、誤解を招かないように、借り主が「賃借料」の届けを税務署に出さないようにさせたほうたいいでしょうね。キチンと調べ...続きを読む


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