未登記建物の売買について

お世話になります。

私が所有する土地を会社に貸しており、その会社の所有に属するRC３階建ての建物が建っているのですが、今度その会社が移転することになり、借地契約を解約するにあたり、残存建築物を買い受けることにしました。

当該建物は、未登記なので、所有権を移転する前に、保存登記をしてくれるとのことなのですが、、築五十数年以上で建築基準法施行前のため確認もなく、図面や工事の契約書などの書類があるかわからなくて困っているようです。

登記することのメリット（第三者に対抗できるなど）はいろいろ調べて承知しているのですが、良好な関係を保ってきた相手だけに、それほどの負担を強いて良いものかどうかという思いもあります。

そこで以下についてお尋ねさせていただければ幸いです：

・ご質問その１

　相手方に登記してもらう場合、建築確認証や図面、工事関係などの書類がなくても登記できるものでしょうか。

・ご質問その２

　譲り受けてから自分で登記することはできるのでしょうか。（上記書類はやはり無いという想定。建物に関する売買契約書は作る予定です。）

・ご質問その３

　登記を諦めるという選択肢をとった場合、実際にはどのようなリスクがありますでしょうか？
　実際問題として、自分の土地の上にあり、そこを実際に自分で占有しており、しかも相手と売買契約書も作成した未登記建物について、第三者が勝手に登記したり所有権を主張してくることは無さそうに思うのですが、どうなのでしょうか。
　（「家屋所有者変更申請書」は役所に提出する予定です。また、再売買や住宅ローン使用の予定はありません。）

恐れ入りますが、上記３点につきまして、ご回答を頂ければ幸いです。どうぞよろしくお願いいたします。

No.4 ベストアンサー 回答者： dayone 回答日時： 2011/12/22 18:55

◇基本事項

建物表題(新築)登記申請に際しましては、
添付情報(書類)のうち当該新築建物の所有権証明としては、
建物所有者が原始取得した事を明らかにする為に
行政機関が関与した建築確認通知書と検査済証などのほか
建物引渡証(建築主←工事施工者<印鑑証明書付・法人は資格証明書も>)などが
原則的には必要ですが、検査済証などが無い場合もあります。

また、登記申請には、現場測量に基づいて建物図面＆各階平面図を作成提出する
必要がありますが、仰っている図面の有無は無関係ですから安心して下さい。

あと、建物を原始取得者が未登記のまま譲渡可能なケースなどでは、
上記の建築確認通知書と検査済証などと併せて、
建物譲渡証(譲受人←譲渡人＝原始取得者等<印鑑証明書付・法人は資格証明書も>)
を提出することで譲受人が建物表題(新築)登記申請をする場合もあります。
題目は建物譲渡証としましたが、必要事項が記載されていれば
売買契約書や売渡証でもＯＫです。

なお、あくまでも「建物譲渡証」「売買契約書」「売渡証」等は所有者の変動を
証する書面に過ぎませんから、所有権証明に附随するだけで所有権証明そのもの
では無いことにご注意下さい。

大規模建物でも上場企業などの社員寮・社宅などの中には、
登録免許税の節約の為に建物所有権保存登記はせず、
敢えて建物表題(新築)登記だけにとどめるような実例は知っていますが、
一応申請が義務付けられている建物表題(新築)登記まで未了なのは稀かも知れませんね。
個人で担保設定も無いケースでは未登記建物のまま放置も多いのは確かですが…

◇対処法

さて、これらのケースで行政機関が関与した建築確認通知書や検査済証などが無い未登記
建物について、建物表題(新築)登記申請する場合でも、所有権証明は当然必要ですから、
ふつう最低でも２～３つの所有権証明の提出を求められますが、
詳細は管轄登記所(法務局)又は土地家屋調査士にお尋ね下さい。

例えば、前記の「建物引渡証(建築主←工事施工者<印鑑証明書・法人資格証明書>)」
も所有権証明の一つになりますが、これは会社側に保管されていないのでしょうかね？
建物表題登記に関して工事施工者側<印鑑証明書・資格証明書>については、
発行から三ヶ月以内などの期限はありませんから新築引渡当時のものでも有効です^^
仮に「建物引渡証」や<印鑑証明書・資格証明書>が無い場合でも、
工事施工者が現在も存続している法人であれば、協力を求めるのも一つの手ではあります。

続いて、当該建物の「固定資産評価証明書」も所有権証明の一つになります。
また、ふつう市区役所・町村役場などの資産税課家屋係などの家屋台帳などで
当初の課税年や家屋調査年月日が判明するはずですから概ねの新築年月日も推定可能です。

あと、当該「借地契約書」と併せて、土地所有者であるアナタが、
当該会社が原始取得者で所有者に相違ない旨「所有権証明書(印鑑証明書)」を提出すれば、
これも所有権証明の一つになります。
…ただ、これは新築引渡当時の土地所有者の証明の方が説得力があるのは確かですが…

あるいは、経過年数を考慮すると現実的ではないかもしれませんが、
出入業者(資材・備品等の納入業者等)など複数名からの「所有権証明書(印鑑証明書)」、
当該会社が原始取得者で所有者に相違ない旨の証明をして貰うことで、
これも所有権証明の一つになります。

◇回答

・ご質問その１

可能ですが、上記のとおり土地所有者であるアナタが、
「所有権証明書(印鑑証明書)」の提出を求められる可能性があります。

あと、会社名義で建物表題(新築)登記をする以上は、建物売買に際しては、
会社名義での建物所有権保存登記に続いて、アナタ名義への所有権移転の流れになります。

ただし、建物表題(新築)登記など表示の登記は一応申請義務がありますが、
所有権保存や所有権移転など権利の登記をするしないは当事者の自由ですから、
あとはリスクとの兼ね合いってことになります。

・ご質問その２

所有権証明さえ揃っていれば、
建物譲渡証(譲受人<買主>←譲渡人<売主><印鑑証明書・資格証明書>)を追加することで
アナタが建物表題(新築)登記申請をすることはもちろん可能ですし、
出来ればアナタ名義で建物表題(新築)登記した方が、
建物表題(新築)登記まででとどめておくか、建物所有権保存登記までして
登記識別情報(旧来の所有権登記済証＝権利書)を取得するかの選択肢の幅が広がりますが、

現実問題として、アナタが申請当事者になってしまうと、
第三者からの所有権証明の一つを無くしてしまう事になりますから、
２～３つ必要とされる所有権証明の過不足との兼ね合いによって
会社側かアナタ側かを決めざる得ないと思いますので、
詳細は管轄登記所(法務局)又は土地家屋調査士にお尋ね下さい。

・ご質問その３

「登記を諦めるという選択肢をとった場合、…」
上記のとおり全く諦める必要はありません^^

じゃなくて、全く登記したくない!!そのリスクは？と問われれば、
具体的な解体予定でもない限りは、たとえ当事者は健全でも
どんな火の粉が降りかかるかは誰にもわかりませんから、
結果的に火の粉は解消出来るとしても煩わしいのは確かですから、
「ご質問その２」の方法がベストですが、所有権証明との絡みで
「ご質問その１」の流れにならざる得ない場合には、
会社名義での建物表題(新築)登記の上、その後の建物所有権保存登記と、
会社からアナタへの建物所有権移転登記まで完了するのがベターだと思います。

以上　少しでも解決の糸口に繋がれば幸いです^^

この回答へのお礼

大変詳しいご回答誠にありがとうございます。
大変、参考になりました。

一番詳しい説明を頂いたためベストアンサーとさせて頂きますが、他の皆様も誠にありがとうございました！

お礼日時：2011/12/23 17:55

No.3 回答者： oyazi2008 回答日時： 2011/12/22 16:58

1、可能です。

そう面倒ではありません。築年不詳でかまわないのであれば、表題登記は現況優先ですから図面を作成し登記可能です。また所有者の事項は過去の課税台帳などを証拠として援用可能ですから、土地家屋調査士へ良く尋ねてみるように言ってみてください。
2、出来ますがかなり面倒になるので登記するのであれば、現所有者に登記してもらったほうが無難です。
3、借入れをしないということであれば、登記をしないことによるリスクは、権利上の対抗力が無いということだけです。ここは相手方の会社の信用次第でしょう。
相手方が売却後に勝手に建物を登記し、何らかの権利設定などを行使する場合だけです。
信用できるならば、売買契約書を公正証書で作成すると言う手もあります。これだと費用は3万程度。万一不都合があった際も裁判などは必要ですがほぼ勝てます。
が、質問者さんだけの立場に立てば、登記をするほうが安心でしょうね。

この回答へのお礼

ご回答誠にありがとうございます。
大変、参考になりました。

お礼日時：2011/12/23 17:53

No.2 回答者： 0621p 回答日時： 2011/12/22 16:19

図面がなければ図面を作れば登記はできます。

ただしそのために余計な費用がかかります。
買ってから自分で登記する場合も同じで、図面を作れば登記はできますが、いつ建てたか？というような事も問題になってくると思うので、事情をわかっている現所有者にやってもらったほうが良いと思います。
登記しなくても問題なさそうに思いますが、どんな第三者がどんな権利を主張されるかわからないので、やはり登記しておいたほうが安心ではあると思います。

この回答へのお礼

ご回答誠にありがとうございます。
大変、参考になりました。

お礼日時：2011/12/23 17:53

No.1 回答者： detekoiya 回答日時： 2011/12/22 11:09

耐震性なども不安ですから

解体してしまったほうがよいのではありませんか？

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
たしかに耐震性などは要チェックポイントと存じますが、本件に関しましては、建物を解体せず残す（買い取る）前提でご質問させていただければ幸いでございます。

補足日時：2011/12/22 12:47