【緊急】マンション購入キャンセルの違約金について

マンションを購入する予定で、付金を払ってあるのですが、一身上の都合により
キャンセルすることになりました。
不動産業者の方に相談したところ、売主の業者から、手付金だけでなく違約金（物件の２０％）も請求されるかもしれないと聞きました。

現在、銀行の融資も決まり、週末にローンの契約をする所までいっております。
緊急でアドバイスをお願いいたします。
必要な情報があれば、すぐ補足しますので、よろしくお願いします。


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（契約違反による解除）の項目
売主または買主がこの契約に定める債務の履行をしないとき、その相手方は、自己の債務の履行を提供し、かつ、相当の期間を定めて催告した上、この契約を解除することができる。

２　前項の契約解除に伴う損害賠償は、標記の違約金（売買代金の20％）によるものとする。

３　違約金の支払いは、次の通り、遅滞なくこれを行う。
　(1)　売主の債務不履行により買主が解除した時は、売主は、受領済みの金員に違約金を付加して売主に支払う。
　(2)買主の債務不履行により売主が解除した時は、売主は、受領済みの金員から違約金を控除した残額を速やかに無利息で買主に返還する。この場合において、違約金の額が支払い済みの金を上回るときは、買主は、売主にその差額を支払うものとする。

４　買主が本物件の所有権を移転登記を受け、または本物件の引き渡しを受けているときは、前項の支払いを受けるのと引き換えに、その登記の抹消手続き、又は本物件の返還をしなければならない。

No.3 ベストアンサー 回答者： 08201221 回答日時： 2012/01/14 19:24

「売主が業者」という表現から、売主は「宅建業者」と解せます。

これを前提にご説明します。
まず、売主が宅建業者である場合、解除の方法としては「手付解除」または「違約解除」の2種類があります。「違約解除」に関しては、質問者様が列記されている通り債務不履行者が相手方に売買代金の２０％相当額を支払います。ただし、売主が宅建業者の場合、問題になるのが「手付解除」です。契約書には、「当事者のどちらか一方が、本契約の履行に着手するまでは～手付金をペナルティの額として解除できる」という「手付解除」の条項があるはずです。これに当てはまれば、手付金の放棄だけで買主は解除できます。ポイントは「履行の着手」とはいつなのかです。法的な解釈を用いれば、あくまでも相手側の「履行の着手」のみを問題にすればよく、自分の「履行の着手」は問題になりません。質問者様の「ローンの契約」とは銀行との「金銭消費貸借契約」のことだと思われますが、単独で見れば、これは買主様の「履行の着手」に該当する思われます。(契約できる状態あるため）しかしこれは、売主業者が手付解除を申し出てきた時に問題になるので、今回の場合は関係ありません。あくまでも、「売主業者の履行の着手」がポイントになります。「売主業者の履行の着手」とは何か？一般的に該当するケースは、きわめて少ないと言われています。業者が物件を建設するために銀行から融資を受け抵当権等の担保権を設定されている場合に、決済に向けて事前に融資を返済し、抵当権等の抹消登記に入った場合等が「履行の着手」に該当するといわれています。
あくまでも、売主が業者、買主が消費者であれば、消費者契約法の対象になり、消費者はある程度保護されますので、「手付解除」を申し出られたらどうでしょうか。手付解除に特段の「解除事由」はいりません。嫌になったから止める、でもよいのです。あくまでも、売主業者が「履行に着手」する以前ならばということです。業者の「履行の着手」を確認してみてください。肝心なのは、質問者様が「請求される」立場ですので、納得がいかなければ支払わなければよいのです。通常、業者は、買主が解除を申し出た場合、「違約解除」として違約金の請求をしてきますが、ほとんどがダメモトです。手付金を没収出来たのだから、改めて新しいお客様を探すのが一般的です。違約金と手付金との差額を司直の手を借りてまで取りにくる業者は、あまり聞いたことがありません。（違約金２０％といっても手付金は既に受け取っているので、その差額分しか請求できません。）
まず、売主業者の「履行の着手」を確認してみてください。その後、ご心配ならば、再度、ご質問いただければと思います。

この回答へのお礼

とても丁寧にありがとうございます。
一度チャレンジしてみます！

お礼日時：2012/01/14 19:39

No.2 回答者： k63366336 回答日時： 2012/01/11 16:19

法的な立場は素人ですが

売買契約後、一方的にキャンセルする場合の一般的な違約金は通常約２０％です。
何百億円もする商業ビルも一般的な違約金は約２０％です。
但し業者と交渉し減額していただくことは場合によっては可能と思われます。（例、勤務していた会社が倒産したなど）

No.1 回答者： 86tarou 回答日時： 2012/01/11 08:55

（契約違反による解除）の項目…＞

売買契約と交わした後ということでよろしいでしょうか？
そうなら、契約書に書いてある通りです。キャンセルするなら違約金（売買代金の20％）が必要ですが、既に払っている分はそれに充当出来ます。