ファンタビの世界観を作る二人にインタビュー!

親名義の土地に子供が家を建て替え(親と同居、二世帯住宅)ました。
その後、親と喧嘩して親が別居しています。
建物は子供名義です。

土地を売りたいと親が言ってきましたが、その時に、子供は家をでたくありません。

1)家に住んでいる土地だけを不動産などに売れるのでしょうか。
2)子供はローンを組む際に所有権移転登記をした場合はどうなるのでしょうか。
3)親は、子供を出ていかせる権利はあるのでしょうか。
4)土地を親から買う場合、更地にした相当の金額を払う必要があるのでしょうか。

とにかく、もめてしまってどうすべきか迷っています。

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A 回答 (3件)

No.2です。



〉親子の関係で賃貸借もあるのでしょうかね

当然あります。ただし賃貸借の要件を整える必要がありますが、今から可能ですか?

〉(2)は土地に対してです。

土地が自分の名義なら何も心配することはありませんが、今は違うんでしょう?

〉(3)の使用貸借だと出ていかねばならないのでしょうか。

それは土地の所有者(親)の意向次第です。ただ本当にそうなったら、たぶん法的な争いになって泥沼化するでしょうが、要は賃貸借の権利が主張できない恐れはあります。
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この回答へのお礼

ojisan-man様、ご丁寧な回答ありがとうございます。助かります。
先日親(父)が亡くなってしまいました。。。
この場合の子供も既に死亡しています。(質問者は子供ではないです)
子供の配偶者が土地を購入する場合は、この親の配偶者と子供の兄弟達にから購入することになるのでしょうか。

お礼日時:2012/01/27 17:37

一般的に、親子などの親族の間で「権利金」や「家賃」を支払わず土地を借りることを『使用貸借』といい、通常の『賃貸借』とは権利関係などで制約があります。



簡単にいうと、権利金も家賃も払ってないので借り主(質問者さん)には借地権がないし、返還時期や使用目的を定めていなかった場合は、貸し主(親)は何時でも使用貸借契約を解約して返還を請求できるとされています。
このあたりは、一度『使用貸借』で調べてみてください。

もし質問者さんが、貸し主に対し相場並みの家賃や権利金を支払っているなら、通常の賃貸借となり借地権なども主張出来ます。

「使用貸借」を前提として考えると、

(1)「売ること」自体は可能です。買い主が新しい地主になって質問者さんと賃貸借を結ぶことになります。しかし実務的にはこういうことは少ないと思います。何故なら買い主はせっかく土地を買っても、上に他人の家がある限り土地を自由に利用する事が出来ないからです。

(2)ちょっと意味が分かりません。「所有権」というのは家のこと、それとも土地のこと?

(3)「使用貸借」ならできます。

(4)親から土地を買う場合は、借地権がない状態、つまり更地で購入するのと同じ考えになります。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
親子の関係で賃貸借もあるのでしょうかね。(2)は土地に対してです。
(3)の使用貸借だと出ていかねばならないのでしょうか。

お礼日時:2012/01/22 21:33

1)土地だけを単独で、売買は可能です。


買った方が地主になり、貴方は、土地の賃料を払うことになります。

2)上屋だけのローンを組む の意味ですか。
土地が担保でないと、ローンは組みにくいです。
所有権移転登記が上屋だけなら、土地の売買には関係有りません。

3)お子様名義の住宅なら、単に地主と、借地人の関係ですから、
土地の賃貸借の契約書を早く作っておくだけです。

4)借地契約が終わっていれば、私は、渋谷区で借地権割合C=70%
でしたから、30%相当分だけを支払いました。
地主と、借地人の関係でない場合は判りません。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます
2)土地に対してかどうかが良くわからないのですが、所有権移転登記なるものが存在しているのでよく調べてみます。
3)契約書を早く作るのは親に促すということでしょうか。。。

お礼日時:2012/01/22 21:38

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Q土地は親名義、建物は子名義の家は売れますか?

父親が高齢になった為父親の持家をリフォームして一緒に住むことにしました。ローンを組むために建物を自分名義にしなければならず、父親納得のもと名義
変更をしました。
ところがいざ住み始めると生活習慣の違いからかどうしても一緒には住めないと言いはじめ家と土地を売って自分は老人ホームへ行くと言って聞きません。
こんな時、家族全員の承諾がなくとも売却はできてしまうのでしょうか?
本当に悩んでいます、どうか教えてください。
お願いします。

Aベストアンサー

>家族全員の承諾がなくとも売却はできてしまうのでしょうか?

法律論としては可能で、現実論としは、不可能に近いですね。

どうしても、土地を処分したいなら、親子間売買ですね。
ということで、親子間では通常、利害関係は発生しにくいため取引価格が市場原理による適正価格となりにくい傾向があります。
適正価格とは時価を指しますが、
では時価とは何なのか?
一般的には、鑑定士による鑑定評価額や、立地・構造・間取りなどを同じくする物件による売買などの取引事例を比較した価格などを採用しています。

親子間売買では,時価より低い価格で譲渡した場合に時価と取引価格との差額は贈与税の対象となるため、税務上も適正価格が重要となるのです

最終的な手段ですね。

Q親の土地に子供が家を建てた場合、土地の相続税は?

親の土地に、子供名義で家を建てた場合、その土地の相続税はどうなるのでしょうか?安くなりますか?それとも高くなりますか?路線価通りに計算した価格でしょうか?

Aベストアンサー

相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm
こちらの要件に当てはまれば、大丈夫です。
結構条件がありますので、一つ一つチェックなさってください。

なお、更地かどうかお聞きした理由を知るのは、参考になると思いますので、

相続財産の評価は、ご存知のように相続財産評価基本通達によるのが一般的です。
この考え方は「相続税計算をするための財産評価方法」です。

計算方法の中に「借地権の控除」があります。
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka/02/06.htm#a-27
これについては、さらに深いところでの意見が他の先輩から述べられてます。
借りてる家の底地を買い取った場合の処理をおっしゃっておられます。
今回は、別の意味で「更地かどうか」をお聞きしました。

更地とは「地上権が全く無い土地」を言います。
駐車場として貸してある場合でも、精密には更地とはいわないという意見があるぐらいです。

さて、更地の上に建物が建ちますと、その建物が「どこの誰のもの」か無関係で更地ではなくなります。
更地にするためには「それを取っ払う」だけの金がいるからです。
これを「建て付け地減価」といいます。
借地権は「単純にとっぱらって貰っては困る。」ということで認められてる権利ですが、この権利がない建物でも(無登記、居住も占有もされてない。例、プレハブの建物が建っているが、中身はない)取り壊すには費用がかかります。
借地権があるとなれば、その借地権を買い上げるお金がかかります。

親の土地の上に子が建物を建てる場合でも、承諾もなくプレハブを建ててしまって親父に「おめぇは、勝手なことをしやがって。はやくとっぱらえ」と叱られる場合もあります。
この場合でも、同土地の評価の際には「建て付け地減価」が必要です。

つまり「土地の評価は下がる」ので、相続財産となれば「税金は安くなる」のです。

相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm
こちらの要件に当てはまれば、大丈夫です。
結構条件がありますので、一つ一つチェックなさってください。

なお、更地かどうかお聞きした理由を知るのは、参考になると思いますので、

相続財産の評価は、ご存知のように相続財産評価基本通達によるのが一般的です。
この考え方は「相続税計算をするための財産評価方法」です。

計算方法の中に「借地権の控除」があります。
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Q親から「出て行け」と言われ困ってます 土地名義=親・建物名義=本人 

義父名義の土地へ自宅を新築(築4年)し、居住中の家族です。
昨年、嫁である私と義母の間でトラブルがあり、義母より「出て行け」と迫られています。

土下座して謝罪し、引き続き居住を続けたい意志を伝えましたが、受入れてもらえません。

土地=義父名義、建物=息子名義。土地の賃貸借契約は交わしておらず、賃借料の支払いはありません。固定資産税は、義父宛に請求が来ると、義母が当方へ請求、義母へ支払いをしています。
義父名義で団地の2区画を連続して所有し、義父母が居住する自宅の隣に新築した形です。

義父は、私たち家族に隣に居住を続けて欲しいようですが、何故か義母に全く頭が上がらず、口出しを避け「当たらず触らず」の立場を取っています。

建物のローンはまだ30年ほど残っており、私たち夫婦が支払っています。幼少の子供が2人おり、環境を変えたくなく、このまま住み続けたいと願っております。話し合いで解決するのがベストですが、ここ8ヶ月、色々試みましたが義母の心を溶解する事が出来ません。
義母は、元々気性の激しい方なので、何らかの手段に打ってでられるのでは無いかと恐れております。
このまま義母に「出て行け」と迫られた場合、法的には、私たち家族は出て行かねばならないのでしょうか?

義父名義の土地へ自宅を新築(築4年)し、居住中の家族です。
昨年、嫁である私と義母の間でトラブルがあり、義母より「出て行け」と迫られています。

土下座して謝罪し、引き続き居住を続けたい意志を伝えましたが、受入れてもらえません。

土地=義父名義、建物=息子名義。土地の賃貸借契約は交わしておらず、賃借料の支払いはありません。固定資産税は、義父宛に請求が来ると、義母が当方へ請求、義母へ支払いをしています。
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Aベストアンサー

質問者と義父の間では使用貸借契約が交わされています。
使用貸借契約というのは無料で貸し借りする契約です。また使用貸借契約の場合必要経費は借り手が負担するとなっていますので、土地のように税金など維持にかかる費用は借り手が負担するのが原則です。そのため、税金相当の金銭の授受あっても、有料ではなく必要経費の負担であり使用貸借契約となります。

使用貸借契約は、賃貸借契約と異なり借地借家法の適用がなく、契約がすべてとなります。民法では契約期間の定めのない契約の場合3ヶ月前に解約を申し出ればよいことになっています。
使用貸借契約もこれに準じるものと考えられます。

借地借家法の適用がある賃貸借契約の場合、立ち退きを要求はほとんどのケースで認められません。しかし使用貸借契約は使用目的が達していればいつでも解約をすることができます。

なお、使用貸借の場合は建物の登記はあまり関係ないと思います。
登記が重要なのは賃貸借契約において第3者に対して借地権の存在を主張するためですが。

むしろ使用貸借で重要なのは使用目的が達成しているかどうかです。
新築で4年、30年ローンも組んでいます。
まだ築浅ですので建物に対する投資を回収していませんので、使用目的は達成していないと考えられます。よって、現時点では使用目的が達成していないことにより契約解除はできないと思います。

ところで、使用貸借契約と賃貸借契約では借地借家法の適用の有無の他にも大きな違いがあります。
賃貸借契約では土地の所有者が代わっても借地契約は新地主が引き継ぐことになっていて、そのまま住み続けられます。しかし使用貸借の場合、新地主は使用貸借契約を引き継ぎません。
そのため万が一土地が売却でもされるとその建物は存在する根拠を失いたっていることができなくなります。そういうような状況のため、建物の価値は非常に低く見積もられますので、建物だけでは担保価値がありません。そこで、使用貸借契約の場合、土地を担保にすることがよく行われています。
質問者もローンの際に義父の承諾を得て土地を担保に入れていませんか?
そのような場合、暗黙の了解で30年間は貸すことが認められていると思われますので、このようなことも使用貸借契約の続行主張の根拠になると思います。

以上述べたように、使用貸借契約は非常に弱い権利で不安定な権利ですが、使用目的はまだ達成していないので、現状では退去する必要はないと思います。

でも、将来にわたっては保証はできませんので、賃貸借に切り替えられるならそうした方がよいかもしれません。

先に述べたように地主が代わると使用貸借は引き継がれませんし、本人が死亡した場合、使用貸借契約は終了します。つまり土地が売却されたり、義父が死亡した時点で使用貸借契約は終わってしまい立ち退かなければならない状況になる可能性はつきまといます。
とくに、義父が死亡した場合、相続人として通常義母が資産の半分を相続しますので、義母が土地を相続した場合、人間関係が今のままですと、追い出される可能性は十分あります。

質問者と義父の間では使用貸借契約が交わされています。
使用貸借契約というのは無料で貸し借りする契約です。また使用貸借契約の場合必要経費は借り手が負担するとなっていますので、土地のように税金など維持にかかる費用は借り手が負担するのが原則です。そのため、税金相当の金銭の授受あっても、有料ではなく必要経費の負担であり使用貸借契約となります。

使用貸借契約は、賃貸借契約と異なり借地借家法の適用がなく、契約がすべてとなります。民法では契約期間の定めのない契約の場合3ヶ月前に解約を...続きを読む

Q親名義の土地、自分名義の建物の売却

親名義の土地、自分名義の建物を売却する場合に、査定額通りに分配しなければ何かデメリットがありますか?
現在私名義の住宅ローン返済中で、残債が2100万程あり査定は土地建物で約2000万です。かなり足が出そうなため、親にはなるべく土地代を抑えて渡し、その分をローンの返済に当てたいと甘く考えていましたが、やはり甘いのでしょうか。

Aベストアンサー

補足を受けて再度お邪魔します。

専門家ではないので、他の回答者様が素晴らしい回答をされているので拙い知識でも参考にされればと思い回答させていただきます。

連帯保証人であるお父様の保証債務返済による売却の譲渡税はどうなるのか。
連帯保証したために連帯保証人が自分の不動産を売却(任意売却含む)する羽目になってしまった場合、保証債務を返済するために資産を売却(任意売却)し、その代金の全部または一部が保証債務の返済に充てられ、その債務を債務者に返済を求め(求償権)ても、回収ができない部分の金額については、譲渡所得がないものとされたと思います。

保証債務の履行に当てはまる主なもの

(1) 保証人、連帯保証人として債務を弁済した場合

(2) 連帯債務者として他の連帯債務者の債務を弁済した場合

(3) 身元保証人として債務を弁済した場合

(4) 他人の債務を担保するために、抵当権などを設定した人がその債務を弁済したり、抵当権などを実行された場合

特例を受けるには、次の三つの要件すべてに当てはまることが必要です。

(1) 本来の債務者が既に債務を弁済できない状態であるときに、債務の保証をしたものでないこと。

(2) 保証債務を履行するために土地建物・マンションを売って(任意売却)いること

(3) 履行をした債務の全額又は一部の金額が、本来の債務者から回収できなくなったこと

ご自分達が要件を満たしているのかは、わかりませんので是非専門家に相談してください。

補足を受けて再度お邪魔します。

専門家ではないので、他の回答者様が素晴らしい回答をされているので拙い知識でも参考にされればと思い回答させていただきます。

連帯保証人であるお父様の保証債務返済による売却の譲渡税はどうなるのか。
連帯保証したために連帯保証人が自分の不動産を売却(任意売却含む)する羽目になってしまった場合、保証債務を返済するために資産を売却(任意売却)し、その代金の全部または一部が保証債務の返済に充てられ、その債務を債務者に返済を求め(求償権)ても、回収ができな...続きを読む

Q土地とその土地に建つ自宅の名義が別々の場合の売買

土地の相続に関して教えて下さい。

4年前に母が無くなり、土地と自宅を親族で分けました。

三女夫婦が母と同居していて、私と他の2人の兄弟は東京と大阪に
出ていたので、同居していた三女夫婦に自宅建物の名義にして、そのまま住んで
もらい、土地は兄弟4人で分けました。
固定資産税も島国の田舎ですので、安く、三女が基本的には土地も建物を実質
所有している感じですので、三女が4人分の固定資産税を支払ってました。

1年に1回は私ども夫婦も墓参りを兼ねて、実家に帰っていました。
二人の兄弟も年に1回くらいは帰ってました。

田舎の家と土地は売りたくないのですが、妹が売って、大阪に移住すると先日
連絡をしてきました。
一番下は男で今年29歳なのですが、30歳になったら島に戻ると以前から宣言していました。
土地は敷地の前の道路を正面に見て4等分したのですが、
弟の土地に三女の自宅の土地が一部掛かっており、
弟いわく、自宅の建物の一部が俺の土地の上にあるのだから、
勝手に取り壊して売ることは出来ないと、電話で口論になったようです。

弟は、三女が都会に出るのなら、自宅に住みたいと考えたようです。

この場合は、弟の許可なしに、妹は自宅を解体して、売る事が出来るのでしょうか?

ちなみに私と次女は両端の土地の為に弟と妹の事には関係がないのですが、
やっぱり生家の一部でも残って、弟が住むのなら、
その方が良いと思っています。

評価額は恐ろしく低いので、1人300万円程度にしかならないのですが、
三女は4人の土地を纏めて売った方が買い手がつくといっています。


何卒、ご教授を宜しくお願い致します。

土地の相続に関して教えて下さい。

4年前に母が無くなり、土地と自宅を親族で分けました。

三女夫婦が母と同居していて、私と他の2人の兄弟は東京と大阪に
出ていたので、同居していた三女夫婦に自宅建物の名義にして、そのまま住んで
もらい、土地は兄弟4人で分けました。
固定資産税も島国の田舎ですので、安く、三女が基本的には土地も建物を実質
所有している感じですので、三女が4人分の固定資産税を支払ってました。

1年に1回は私ども夫婦も墓参りを兼ねて、実家に帰っていました。
二人の兄弟も年に1...続きを読む

Aベストアンサー

確かに,兄弟であっても物の所有権は他人の権利ですから,一般的には,他人の敷地に無断で入れば住居侵入罪に問われたり,権利の侵害として損害賠償請求の対象になることはあります。が,現状,「1/4土地の所有権対建物の所有権」という所有権同士の対立構図になっているので,法律の教科書による「住居侵入」とか「所有権の侵害」の説明だけでは,済まないことになります。
何故か,それは,弟さんの言い分もあるのですが,三女さんも自己の所有権としての処分権を有しています。双方共に,正当な権利者だからです。
弟さんが言う取り壊すことが出来ないと言っているのは正確では無く,正確に言えば,所有権を元に自己の敷地に立ち入ることを許さない。→→→立ち入ることができないのであるから,重機や人が入れず壊すことができない。端的に言えば,「間接的に壊せない。」というのが正確かと思います。言葉遊びのように聞こえるでしょうが,法律とは,個々の状況を個別に考え,個別をつないで行くという作業をしています。

じゃ,どうすればいいのか。質問者さんは,兄弟姉妹の間柄を壊したくないと仰っていますから,三女さんがどうしても建物を壊したいと言っているのであれば,簡易裁判所で調停を申し立てて,弟さんとの同意の上で,建物を壊すという方法もあります。
それでも弟さんが,どうしても壊させたくない。一方の三女さんは,どうしても壊したいと言っているのであれば,三女さんは,建物を弟さんに売ることもできます。弟さんが,買えない,壊させたくないと言い張ったときには,三女さんの所有権を制限することは難しいので,三女さんが強行手段に出ると,弟さんは,自己の所有権を盾にそれを止めることは事実上,難しいと思われます。
もし,三女さんが強硬手段にでたとして,弟さんが自己の所有権の侵害を警察に連絡しても,今回は,全くの赤の他人ではなく,身内の問題となるので,警察は原則として「民事不介入」を理由に三女の行為を制止することまではできないかと思われます。
でも,これだと今後の兄弟姉妹間が壊れてしまうので,あまりよい方法ではないと思います。
調停で合意が出来なければ,裁判で,弟の敷地に入ることの許可を取る方法もあります。
正当な権利者間の紛争は,双方の言い分,現状の維持が一方の権利者のみにかかる負担が,どの程度あるのか(負担の公平性)などを調べて判断することになります。

ここまで書きましたが,双方の言い分の中間点としては,弟さんが建物を購入するのが一番,問題が小さいのかなと思います。それ以外は,どうしても第三者の介入がありますので,弟さんには,多少の蟠りが残ることにはなります。
いろいろと書きましたが,参考になれば幸いです。
最後に,相続って,被相続人が残した金銭的・物質的なものを引き継ぐということだけに,目が注がれがちですが,本当は,それだけではなく,被相続人が築き上げた人間関係も引き継ぐことも含んでいるのではないかと思うのです。そう考えると,被相続人(亡くなられた方)は,どんなお気持ちで,ご自身の身内に,何を残されたかったのでしょうか?。それを今一度,今回の件を契機に,みなさんで考えてみてはいかがでしょうか。
今の現状を望まれていたのでしょうかね・・・・・・・・

確かに,兄弟であっても物の所有権は他人の権利ですから,一般的には,他人の敷地に無断で入れば住居侵入罪に問われたり,権利の侵害として損害賠償請求の対象になることはあります。が,現状,「1/4土地の所有権対建物の所有権」という所有権同士の対立構図になっているので,法律の教科書による「住居侵入」とか「所有権の侵害」の説明だけでは,済まないことになります。
何故か,それは,弟さんの言い分もあるのですが,三女さんも自己の所有権としての処分権を有しています。双方共に,正当な権利者だから...続きを読む

Q義父名義の土地の上に旦那さんの家を建てるときの問題点

義父名義の土地の上に旦那さんの家を建てるときの問題点

こんにちは、お世話になります。

ある夫婦が家を建てようとしていまして、奥さんのお父さんが土地を買ってあげるということになりました。しかし、その土地は父親名義になります。
そして、その上に旦那さんが家を建てる計画をしていて、その建物の住宅ローンが通らなければ土地も白紙解約になるという契約を済ませました。建物は夫婦名義にする予定です。


この場合なんですが、住宅ローンには問題ないんですか?土地が義父の名義なため、土地も担保にいれさせられるんですか?または義父も保証人にもならされるんでしょうか?
よくあるようなパターンだろうと思いますが、銀行さんはこういうときどう対応しているのかききたいです。

ちなみに土地は800万、家は2500万です。

離婚してしまったら、ややこしくなりそうなので・・。
お願いいたします。

Aベストアンサー

登記関係の仕事をして25年になる者です。
こうした事例には数多く当たりました。


まず、土地の名義ですが、妻のお父さんはあなたたち夫婦のために土地を買ってあげると
言っているのですから、私なら土地はお父さんの娘である妻(質問者)名義にすることをオススメします。

土地800万円ですから、通常であれば200万円位の贈与税がかかりますが、
相続時精算課税制度を利用すれば贈与税はかかりません。(申告はしてくださいね)

金融機関は当然土地についても抵当権設定を要求してきます。
でも、お父さん名義でなければお父さんは関係ありません。
また、もしお父さんに万一の事があったとしても他の兄妹が遺産分割で「その土地をよこせ」とは
言えません。(相続税額の計算には含まれますが・・・)

万一離婚しても、夫婦間だけの問題になり、お父さんは関係ありません。
銀行もお父さんに連帯保証人になれとは言ってこないでしょう。

夫婦円満に一生添い遂げることを願っていますが、
私なら上記のやり方を強くオススメします。

もっとも、お父さんが「この土地は私がお金を出したのだから、私の名義で登記したい。」と
思っているのならそれまでですが・・・。

登記関係の仕事をして25年になる者です。
こうした事例には数多く当たりました。


まず、土地の名義ですが、妻のお父さんはあなたたち夫婦のために土地を買ってあげると
言っているのですから、私なら土地はお父さんの娘である妻(質問者)名義にすることをオススメします。

土地800万円ですから、通常であれば200万円位の贈与税がかかりますが、
相続時精算課税制度を利用すれば贈与税はかかりません。(申告はしてくださいね)

金融機関は当然土地についても抵当権設定を要求してきます。
でも、お父...続きを読む

Q親の土地 売却 贈与税

両親が高齢で土地を維持できず
私も経済的に土地を維持できないので私に相続しないで
土地を売却します。


売却したお金を私名義の 預金に当ててくれる事になっているのですが
この場合に贈与税はどのくらいかかりますか?
役所で手続きをするのでしょうか?


簡単に説明すると
親名義の土地→売却→
私名義の口座に預金
と言う形です。

詳しい方教えてください。
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

まず、売却した場合に親には長期譲渡所得税がかかります。
おおよそ、売却代金の19%です。
詳細はこちらを https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm

次に贈与税ですが、贈与金額から基礎控除額を差し引き、それに税率を乗じますが、金額によってその税率等が異なります。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

贈与税は非常に高額となりますので、このようなやり方は賢くありません。
相続で考えるべきでしょう。

Q親から土地をもらう際の贈与税について

母親59歳 私(妻35歳)夫34歳 子供10歳・9歳・3歳

母名義の土地に、夫名義の家を建てるにあたって、土地の名義を私もしくは夫に変えようと思うのですが、その際贈与税が発生する事が分かりました。

税務署で調べたところ、土地の課税価格は297万円です。
私のみの名義に変更すると、贈与税が187000円かかると言われました。

とある人からアドバイス頂き、夫と私と二人の名義に変更するとそれぞれ基礎控除額110万円差し引かれるので、38500円になるという事です。

では、土地の名義を子供と合わせて3人に贈与するとなると贈与税はかからなくなるのでしょうか?
またそのような事は可能なのでしょうか?

その際、何か問題が生じますか?
住宅ローンや、その他の取得税・固定資産税など他の部分での税金が多く発生したりするのでしょうか?

ご返答よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

土地の名義を子供と合わせて3人に贈与するとなると贈与税はかからなくなるのでしょうか?]

297万円の土地。
これを夫、妻、子1、子2、子3が贈与を受けるとします。
単純に3で割れば各自5分の1の共有持分になります。
贈与額は@約100万円で、基礎控除額110万円以下ですから、贈与税はかかりません。

不動産取得税、固定資産税なども「5分の1」ずつ課税されますので、実は端数計算の関係で総額が安くなる可能性があります。100円単位ですけどね。

ところで、夫と妻で共有するというのは良いアイデアだと思います。基礎控除額110万円をそれぞれが使えるからです。
私は子に共有持分を持たせるのは「よしておけ」と思います。
理由は、その所有権をめぐっての争いの種を作るからです。
子3人はいずれ成人すれば家を巣立ちます。
3人が全部結婚して配偶者と子と共に「今回の土地の上の家」に住むわけではないでしょう。
家を誰のものにするはは結構簡単なんです。
「もう古いから、建て直そう」としたときに家を消滅させてしまい、お金を出した人の所有物として建てればよいからです。
ところが土地は「一度なくしてしまって、もう一度作る」わけにはいきません。
現状での所有権者間で「あげる、貰う」があれば贈与税、「売る」「買う」となれば譲渡所得の対象になります。
ここで税金が出ない程度の話だからいいだろうとタカをくくるのは危険です。
「兄弟間の財産争い」です。親父とお袋の土地を誰が貰うかの話も出てきます。

私は「子に贈与する」アイデアは、税負担のためのアイデアとしては「○」で、今後のことを総合的に考えるなら「×」といいたいです。
相続税贈与税が、一般社会の行動に多くの影響を与えてるといわれますが、本例はその一例です。
親が死ねば子がその財産を相続するので、ジタバタせずに夫婦の財産にしておけばいいのに、子まで共有者にする理由が「贈与税を安くする」目的です。
切り詰めた贈与税額で、子3人が争い始めたときの弁護士料が賄えるのか。

私は「支払できるなら、とにかく贈与税を払ってしまう選択がスッキリしてる」説派なのです。

「お兄ちゃんが家を継ぐんだから、お父さんとお母さんの面倒をみてくれないと困る」と弟、妹から言われるのは嫌じゃというのもあります。
いらない問題を子に残すことになるということです。贈与税節税のために子の名前を借りるのは「やめとけ」と私は思うんです。

土地の名義を子供と合わせて3人に贈与するとなると贈与税はかからなくなるのでしょうか?]

297万円の土地。
これを夫、妻、子1、子2、子3が贈与を受けるとします。
単純に3で割れば各自5分の1の共有持分になります。
贈与額は@約100万円で、基礎控除額110万円以下ですから、贈与税はかかりません。

不動産取得税、固定資産税なども「5分の1」ずつ課税されますので、実は端数計算の関係で総額が安くなる可能性があります。100円単位ですけどね。

ところで、夫と妻で共有するというのは良い...続きを読む

Q親の土地に子の家を建てる場合の住宅ローン

現在私(妻)の親が一人で住んでいる親名義の土地&家があります。
その家を取り壊し、そこに私たち子世帯の家を新しく建てる予定です。(親は親名義のマンションに引越します)
土地の名義は親のままで変更するつもりはありません。

現金で建てることが出来るほどの貯蓄はないので、一部住宅ローンを組みたいと思っています。
頭金には私の昔からの貯金も入れるので、家の名義は夫と私の共有名義になりますが、私は現在専業主婦なのでローンの方は夫単独になります。

通常、親名義の土地に子の家を建てる場合、土地の持ち主である親がローンの連帯保証人にならなければならないことがほとんどだと聞いたのですが、親は「土地は勝手に使っていいが連帯保証人にだけはどんなことがあってもなりたくない」と言います。
なので、親が連帯保証人にならずにローンが組める金融機関はないかと探しています。
でもなかなか見つかりません。

親が連帯保証人にならないとローンは組めないものなのでしょうか?

Aベストアンサー

> いわゆる債務の連帯保証人というのは、債務者本人が返済できなくなった場合にその分を肩代わりしなければならないのは勿論ですが、そうでなくとも、債務者本人と同等に返済の義務を負うものなので、債権者が債務者本人ではなく連帯保証人に返済を求めることも出来るのではないのでしょうか?
> また、土地の名義人が連帯保証人になった場合は、土地だけじゃなく保証人のその他の財産も取られてしまうのでは?(勿論債務の額の範囲内でですが)
> でも、土地に抵当権を設定するという場合は、その土地を債務の担保として提供しますということなので、あくまで債務者本人が返済できなくなった場合のみ、その土地を取られてしまうということで、それとも、「土地担保提供」という場合も、上記「連帯保証人」と同等に返済義務を負うものなのでしょうか?

これはおっしゃるとおりです。
#2の回答で【連帯保証人】と書きましたが、確かにより正確に言うならば【連帯保証人】は正しくないです。
用語としては【物上保証人】です。
おっしゃるとおり、個人として保証人になっていない限り、それ以上、自分の財産に影響が及ぶ心配はありません。
土地以外の財産があってもそちらには影響は及びません。
担保提供した土地を失うだけで、さらに残りの借金があっても責任は及びません。

ですが、抵当権の設定がされていれば、債務者が返済しないときに、債権者はその担保提供された「物」から【優先的】に弁済を受けることができるのです。
特に担保提供がされている「物」が「土地」である場合、建物と合わせて競売にかけます。
その方が確実に債権の回収ができますから。
その際に、担保提供者である【物上保証人】は、「本来の債務者には他に資産があるはず。先にそちらを処分してからにしてくれ。」ということが事実上不可能なのです。
一般の保証人と連帯保証人の大きな違いは、「催告の抗弁権」、「検索の抗弁権」、「分別の利益」がないことです。
「本来の債務者には他に資産があるはず。先にそちらを処分してからでなければ担保に出した土地を持っていくのは許さない。」ということを言えないということは、イコール「検索の抗弁権」がないのと同じなんですよね。
ゆえに、金融機関では、担保提供者はより連帯保証人に近いと捉え、担保提供者は連帯保証人になっていただく-という場合が多いのです。
尤も、別途、金融機関側と担保提供者間で「保証契約」を結ばなければ
、事実上の【連帯保証人】とはなりません。
事実を事実としてとらえるならば、住宅金融公庫やJAは確かに、私の知る範囲では、担保提供者はあくまでも担保提供者にとどまり、連帯保証人となることを求めませんね。

土地名義人との関係が「親子」でなく、かつ、「賃貸借」の場合には抵当権の設定をしなくてもいい場合もありますし(住宅金融公庫融資はこのパターンが設定されています)、「定期借地権」に対する「質権」の設定ですむ場合もありますが、土地名義人が「親」である以上、担保提供は必須条件となっていますね。

> いわゆる債務の連帯保証人というのは、債務者本人が返済できなくなった場合にその分を肩代わりしなければならないのは勿論ですが、そうでなくとも、債務者本人と同等に返済の義務を負うものなので、債権者が債務者本人ではなく連帯保証人に返済を求めることも出来るのではないのでしょうか?
> また、土地の名義人が連帯保証人になった場合は、土地だけじゃなく保証人のその他の財産も取られてしまうのでは?(勿論債務の額の範囲内でですが)
> でも、土地に抵当権を設定するという場合は、その土地を債務の...続きを読む

Q親名義の土地、名義変更すべき?

現在私の親(片親)が暮らしている実家を取り壊し、
その親名義の土地に私たち夫婦の家を建てる予定です。
親は別にある親名義のマンションに移ります。

私には兄弟が一人いますが、私がその土地を使うこと、
必然的に将来的には私がその土地を相続することになる点についても
了承してくれています。

現状ではローンを組む際に親の手を煩わせることになりますし
(土地担保提供や保証人の手続き等で)
出来たらこの際「生前贈与」という形で土地の名義自体を変更してしまえば
そういった手間もいらず気分的にも楽なのに…と思ってしまいます。
【ちなみに贈与に関しては「相続時課税清算制度」を利用するつもりです。
相続税が発生するほどの資産もないので…】

家の建替え親の土地の名義を私に変えることで
何か税金面や他の面でメリット・デメリットはありますか?

Aベストアンサー

>家の建替え親の土地の名義を私に変えることで
>何か税金面や他の面でメリット・デメリットはありますか?
特にデメリットはないですね。

メリットとしては相続のややこしい話がないというのがメリットです。
これは特に御質問者の配偶者やお子さんにとってメリットになります。

なぜならば、万一ご質問者が亡くなった場合、御質問者の名義であれば配偶者とお子さんが相続人として相続するので何の問題もありません。でももし親の名義だとすると、お子さんは代襲相続という形で相続は出来るものの他の相続人とそのときに全部もらえるのか話をつけないといけないし、配偶者は法定相続人ではないからです。

税金面では特に違いはありません。


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