地上げについて

＊　yahoo知恵袋にも同じ質問をしたのですが、無知だった為回答に対してそれぞれコメント出来ないのを知りませんでした）なので再度コチラでの質問です。

最近、ウチの土地（家）を売ってくれと言われてきます。
そんなに、この土地が欲しいのだろうか・・・

家の裏がすでに造成されています。
両隣あるのですが、片方はもう売ることが決まっています。
ウチの家は、国道沿いで、用途は2種住居 裏の造成されている所は、１種低層住居です。

そこで考えたのですが ここにマンションか何かを建てたいのかな？と
1種低層住居には、マンションは建てられないですよね？

売ってくれと言ってくる人の真意がイマイチはっきりしないんです。
ワタクシとしては、売らないわけじゃない。
ただ今より不便になるのだけは絶対嫌。
引っ越してきて2年にならないので、子供達の事も考えると バタバタするのは嫌。

質問したいことは山ほどあるのですが、その都度聞きたいと思います。
地上げ屋の真意がどういうものか判りますか？

No.9 ベストアンサー 回答者： kita52326 回答日時： 2012/02/16 09:08

裏の土砂を退けさせるって事は可能か？

「近くのマンション建設の為の」ということなら暫定利用と思われます。
いずれ撤去はされるでしょうから、安全上・衛生上の対策が不十分なら
役所に文句を言って多少の改善措置をとらせるのは可能でしょうが、
すぐに撤去というのは無理だと思います。
(地上げ屋にとっては保有経費圧縮のための小遣い稼ぎだと思います。)

多少、勝手に妄想をすると、
相談者宅１１０坪、買収済(道路沿？)２００坪、未交渉３００坪とすると、
計６００坪の敷地になり、用途過半でマンション用地にすることもできそうです。
（平均容積率１５０％とすると４０世帯位のマンションが可能？）

相談者と交渉成立すれば６００坪?を目指して地上げを続行し、
交渉決裂したら、買収済の２００坪は転売して地上屋としては手終いになるのでしょう。
転売された土地は、小規模マンション、個人の住宅用地、ミニ戸建に細分化、
コインパーキングや資材置場として暫定利用、他の地上げ屋に転売などの展開が考えられます。
買収の条件と今後の展開の可能性を考えながら、対応方針をご検討ください。
個人的には、１１０坪の土地をお持ちなら買収を断って周囲が他用途になっても、
さほど取り残されたような無残な感じにはならないのかなという気がします。
地上げ屋も奥の土地を先行買収していないなら、買収部分を転売して手を引くのも可能
(多少損をするかもしれないですが)だと思うので、条件が全く折り合わないなら、
長期間かけて嫌がらせしてまで地上げ続行するようなことはないような気がします。

この回答へのお礼

kita52326様
再びありがとうございます。
こういう、いろんな憶測や予想をしてくれるとありがたいです。
大変参考になります。
裏の土砂については、おそらく言われてる通りだと思います。
その土砂を置いている広大な土地は元々別々の人が地主（三人くらい）でしたが最近今地上げに来てる人の所有みたいです。
以前住んでいた人もその人達が売ってくれと言ってくることがあったそうです。
話がつきそうもないので今の地上げ屋に転売したのでしょうね～
ワタクシが住みだしてからは、２回ほど話がありました。（違う人）
住んでまもなくでしたので断りましたが・・・
土砂を退けさせるまでいかなくても交渉の材料にはなるでしょうか？
なんか、言われっぱなしじゃ悔しいですから。
ちなみに、買収が完了してココにマンションを立てたらざっくりどのくらい儲かるものなんでしょうか？
所在地は福岡県の北九州です。

お礼日時：2012/02/16 10:56

No.10 回答者： 458667446 回答日時： 2012/02/16 16:28

３です

専門の方の意見聞けて良かったですね！

論外な話ですが、土地そのものがトラブル？引き込む場所なのかもです。
家建てる時はしたと思いますが、しばらく継続して土地のお清めするといいかもです。
信じて下さるなら、
近所の、土地神様（神社）へ毎月お礼参り行くだけでずいぶん環境変わると思います。

裏の土砂ももしかしたらそんなに簡単にどうこうならないかもですし・・・。


商売繁盛、家内安全お祈りしています！

この回答へのお礼

ありがとうございます。
ワタクシ今年前厄なもので厄払いに行く予定にしております。
毎月は行っていませんが、今年の初詣で清められたという土があったので貰ってきました。玄関に盛っております＾＾；
暇を見つけてはお参りに行くように心がけようと思います。

お礼日時：2012/02/16 17:00

No.8 回答者： kita52326 回答日時： 2012/02/15 20:12

異なる用途地域に敷地がまたがるときは、

敷地の過半を占める用途地域の制限が適用されるので、
一種低層であってもマンション敷地に利用できる場合があります。
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/page000001 …

地上げは、まとめた土地を売る相手先が決まっていなくても行う場合もあります。
（仕上がりそうな段階になってから、複数の相手と売値を交渉して最高値で売る。）
その場合は最終的な利用方法は最後までわからない可能性もあります。

地上げ屋の収支構造は、
売値－（仕入値＋整地・造成費など＋取得・保有経費＋金利）＝利益です。
また、マンション業者が購入する場合だと、
マンション売値－（土地代＋建設費＋広告・販売費＋取得・保有経費＋金利）＝利益です。
納得できない値段で土地を売る必要はありませんが、
普通に考えると、地上げ屋が示す土地仕入値が、
エンドユーザーの個人が購入する場合よりもずっと安くなるのはやむをえないと思います。
まだ土地を買う相手が決まっていないなら、
なおさら地上げ屋はなるべく安全サイド(？)でまとめようとするでしょう。
相談者のお宅にいくらまでなら出せるのかというのは、
本物件の全体収支の中でどこまでコスト負担できそうか、あるいは、
相談者の土地がどの程度必要かという地上げ屋の事業判断によると思います。

ということからすると、
・「何の用地になるの？」という問いには、地上げ屋自身も確信がない可能性があります。
・「いくらなら売ってもいい」というのをぶつけた方が話が早いと思います。
（代替物件を要求しても良いですが、
　なるべく安くあげたい立場の地上げ屋にはあまり期待できないと思います。）
・交渉決裂した場合、コインパーキングの入り口にご自宅があるようになってもいやだと思うので、
　「もしもうちが買えなかったらどうなるの」とも聞いてみましょう。
　買収済の部分が生活に支障がでるような用途に利用がされそうなら、
　多少条件を下げる必要もあるかもしれません。
　　

　

この回答へのお礼

今までの交渉の経緯からすると、思い当たる節が多々あり　おっしゃってる事が近いように思います。
ワタクシの土地は110坪くらいで、売却が決まってる家はパッと見200坪くらいかなと思います。さらにまだ交渉していないと言ってた家は300坪以上はあると思います。
家の裏はかなり低かったのですが、近くのマンション建設の為の土砂(産廃？）がかなり積まれています。
今ではうちの2階の屋根を越すくらいにまでなっています。
売却するかもしれないので、出来るだけ揉め事は起こさない方がいいと思い何もいいませんでした。
両隣の家は昔から住んでたこともありかなり嫌だったみたいですが・・・
最悪のケースとしては周りを擁壁で囲まれるかなぁと思っています。
ちなみにコインパーキングの入り口くらいでしたら全然平気です（笑）
嫁とも壁が出来てもとりあえず住めればいいよね～
と言ってます。
交渉が決裂した場合、裏の土砂を退けさせるって事は可能なんでしょうか？

お礼日時：2012/02/15 23:15

No.7 回答者： olutier 回答日時： 2012/02/15 16:47

まあ、低層の集合住宅を建てるのか、だれかの豪邸でも建てるのでしょう。

「この金額なら売る。それ以下なら売らない」
「代わりの家を見つけてこい。気に入れば交換する。気に入らなければ動かない」
それだけでいいんじゃないでしょうか？

相手の真意など、わかるわけがありません…。
と言いたいところですが、
裏手はすでに造成されている。お隣もすでに名義は変わっているかな？
役場や、最寄りの法務局で聞けば、所有者や開発計画がわかるじゃないですか。丁寧に調べ方を教えてくれますよ（法務局で登記簿をとるのは数千円かかりますが）。
地上げ屋か、開発会社か、新たな所有者か、誰の名義になっているかはわかりませんが、とりあえず、かなりのことはわかるかもしれません。

この回答へのお礼

なんかいろいろ考えすぎてるのかもしれません、シンプルに気に入るか気に入らないかでいいのかもしれませんね＾＾；
どうも、相手が大きな企業とかだと騙されてるんじゃないか？その後嫌がらせされたりしないか？とか考えてしまうんですよね。
法務局ですか　一度足を運んでみたいと思います。
参考になります。

お礼日時：2012/02/15 16:58

No.6 回答者： homeshomes 回答日時： 2012/02/15 15:44

＞いい交渉手段があるといいのですが・

交渉も何も、現在お住まいのご自宅をいくらで購入されたか、いくら程かけて手を入れたか、相手は知らないのだから、最低限の額（希望額）を提示すればいいのではないですか？
それを無理と言うなら交渉決裂で終了です。納得して購入した城です。住み続ければいいのです。


＞今より不便になるのだけは絶対嫌。
引っ越してきて2年にならないので、子供達の事も考えると バタバタするのは嫌。

　　　↑大きく黒字にすればカバーされそうなもんです。

この回答へのお礼

今住んでるところの、売値とかそういうのは知ってるみたいでした。
あとで手をかけた分などその他諸々を入れた額でも、近場で同じような物件だと倍近くかかります。
1年以内に大きなスーパーが徒歩２分くらいの所に出来たおかげで利便性もいいのです。
足腰の弱い祖母が一緒に住んでるので助かっています。
今は、交渉決裂の状態ですね。
一晩考えてみますとは言っていましたがどうでしょうね～

お礼日時：2012/02/15 16:02

No.5 回答者： 458667446 回答日時： 2012/02/15 15:11

３です

大体はわかると思いますよ。

マンションが建つなら、住まわせてもらう条件で売る手もありますよね。
売ってあげるのだから相当優待してもらわないと！！最上階広大バルコニー付きとか。

損をしないように専門職の方に教示いただかないとですね。

パパさんがんばれ！！

この回答へのお礼

再度ありがとうございます。
1年ほど前は、別の業者さんからそういった話が来たことあります。
ただ、マンションは無理なんです。
やんちゃな子供が３人　
必ずクレームの嵐でしょう＾＾；
ココに越す前は市営住宅に住んでまして、下の人にかなり文句言われましたからもう懲り懲りです。
それに、この先の人生設計では家は必要不可欠なんです。
仕事場兼住宅の為にここを購入したようなものですから・・・

お礼日時：2012/02/15 15:29

No.4 回答者： homeshomes 回答日時： 2012/02/15 14:53

業者側が、どうしてもその土地が欲しい気持ちを見え見えに出すと、高い値段まで上げれると質問者さまに足元見られてしまうでしょ？

だから具体的な事は伏せ、半値から駆け引きしてるのではないですか？

率直に聞いて教えてくれたらいいですが、その内容が「この土地必要じゃん」的事業内容ならボカシテの説明になる気がします。

売ってもいいなら、上手に聞いて、売値上げれるといいですね。

この回答へのお礼

まさにおっしゃるとおりなんです。
なので、コチラとしてもある程度の展開の予測もかねて対策がとれればと思い質問したしだいです。
売ってもいいとは思ってます。
特別に利益を出したいとかも思ってないんです。
引っ越し費用や税金その他諸々でプラマイゼロでいいと考えております。
その代わり、コチラの金銭的負担は絶対しない、それだけは譲れません。
いい交渉手段があるといいのですが・・・

お礼日時：2012/02/15 15:10

No.3 回答者： 458667446 回答日時： 2012/02/15 14:18

ご自分が購入した不動産会社に聞いてみてはどうでしょうか？

動向がわかると思います。

もし売ったとして、お子さんの通園通学に変化無い物件を紹介してくれるかも知れません。

この回答へのお礼

不動産屋さんでしたらその辺の計画や動向ってわかるものなのでしょうか？
ちなみに、その不動産屋さんへは新たに住むところを探して貰うようにしています。
ただ、物件も少ないし金額の折り合いがつかないんですよね。
幸か不幸か、子供達の学校はけっこう人気があるらしく、その学校に入れたくて引っ越してくる人もいるとか。
なので、戸建てが結構高いんです＾＾；

お礼日時：2012/02/15 14:44

No.2 回答者： chie65535 回答日時： 2012/02/15 14:17

買いたいって人に「売ったら、家と土地を探さないとならないし、子供の学校もあるから、ここから引っ越すのは嫌だなあ。

この近所で新しいマンションでも建って、そこに住めるって言うなら、子供も転校しなくて済むから売っても良いけどねぇ。私が言ってる意味、判りますよね？」ってカマかけてみてはどうでしょう。

ポロっと何か言うかも知れませんよ。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
そうです、まさにその通りなんです。
っていうか、だいたい同じ事を相手に何度も言ってるんです。
こちらの条件として、子供の校区は変えたくない、家族６人なので今より狭いのは困る、など
しかも、持ってきた物件は、狭くて郊外おまけに古い
今住んでる物件より、すべてが劣ってるんです。
はなから、探す気は無いような感じです。
今度単刀直入に聞いてみようかと考えています。

お礼日時：2012/02/15 14:38

No.1 回答者： noname#159030 回答日時： 2012/02/15 14:12

相手から売ってくれと言う場合は、事業的に最適だからとか

一等地だからという理由だと考えます。

売らないわけじゃないなら、目的を聞いてみては？

駐車場に必要だからとかね。

目的によっては金額をフッカケテやればいいんですよ。

アナタがこれなら売ってもいいという値段まで。

市場の価格なんだから。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
はっきり聞く方がいいのでしょうかね～
今までのやりとりから察するにはっきり言わないんじゃないかと思いまして。
ワタクシ　ふっかけるつもりはないんですよ～（まぁ高いに越したことはありませんが）
ただ、向こうから提示してきた金額がその地域の相場の半分くらいなんです。
だから、ちょっと不信感・・・

お礼日時：2012/02/15 14:31