義母の土地名義変更について

義母名義の土地について質問です。

義母
｜
妻(長女)－義妹（次女）
｜
夫（私）

という家族構成です。
義母名義の土地（約80坪、時価5000万程度）と家（築40年程度）があり、
今回、妻（長女）と私が義母と同居するため家を建て替えることになりました。
義妹とは事前に話をしていて、妻（長女）が土地を相続することで合意しています。

住宅ローンは私名義で組むので家は私名義になるわけですが、
土地名義に関して相談したいと思っています。

土地を義母名義のまま抵当権をつけて住宅ローンを組むことは可能かと思いますが、
例えば義母と妻が同時に亡くなってしまった場合、
義母に遺書などは残してもらう手筈ですが、
義妹が相続権？を主張したら、
義母名義の土地を私が相続できるのか多少の不安があります。
また、遺書自体を義母が書き換えることも可能だと思っています。

そこで、先に生前譲与で妻に名義を変更しようと考えています。
ただ、土地の時価額が5000万というのと、
全て妻名義にしてしまうと財産を失う義母も心細いかと思うので、
半分づつとしたいと思います。
2500万までの譲与なら税金もかからないと聞きました。

そうすることで、土地を義母と妻、家を私名義で3すくみの利害関係になり、
揉め事（離婚など）を起こす前の抑止にもなるかと考えています。

質問は、
・この案は実現できるのか。何か問題はないか。
・他にいい案はないか
になります。

最後に付け加えておきますと、
質問の関係者との関係は良好で、
主観ですがいわゆる悪い人はいません。


以上、宜しくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： congrats 回答日時： 2012/03/02 18:50

税務署の餌食になるのはやめましょう。

＞・この案は実現できるのか。何か問題はないか。
土地の持分を義母様から奥様に生前贈与すると、贈与税の対象になります。
登記して納税しないと３年以内に義母様が亡くなれば相続税に含めて扱われ
ますが、そうでない場合は２５００－１１０万円に対して贈与税がかかります。

＞義母名義の土地を私が相続できるのか多少の不安があります。
遺言で指名してあれば問題ないです。
＞義妹が相続権？を主張したら、
遺留分と言って法定相続割合の半分（この場合1/4）をよこせと義妹さんは
主張できます。相続割合の半分を侵害する内容の遺言はその分だけ削られます。
他に相続財産がない場合、どうしても遺留分の侵害が発生するわけです。

＞・他にいい案はないか
義母様が亡くなるまでローンを完済しない。しっかり金をためる。

遺言があって
相続財産が合計７０００万円（土地５０００万円＋預貯金２０００）万円なら
１７５０万円を義妹さんに渡せばいいだけです。

預貯金が少ないなら
（預貯金＋土地）÷４に相当する額の不足分を自腹で払う。
そのためには、貯金をしておけということです。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
参考にさせて頂きます。

お礼日時：2012/03/03 21:24

No.4 回答者： congrats 回答日時： 2012/03/02 19:02

ちなみに、現状の土地と建物の関係は、義母様と質問者さまの

「使用貸借」という関係ですから、万が一土地が売却され
持ち主が第三者になったら、無条件で建物収去が求められます。

ただしその土地には住宅ローンの抵当権がついていますから
普通の人は買いません。買った人がローンを一括弁済して
抵当権を抹消すれば建物収去を求めるでしょう。
その場合、債務を代位弁済する段階で債務者の同意が必要
となります。

一方、相続で名義だけが義妹さんになった場合、使用貸借
の契約は存続すると考えられます。
いきなり立ち退けは権利の濫用として認められないとされて
います。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
参考にさせて頂きます。

お礼日時：2012/03/03 21:24

No.2 回答者： ojisan-man 回答日時： 2012/03/02 18:35

義母名義の土地に質問者さん名義の家を建てておけば、将来所有形態がどんな形になっても、実務上土地だけを売ることはできません。

何故なら建物の所有者である質問者さんが応じない限り、土地だけ買っても何の役にも立たないからです。
（ただし、それを承知で売買して名義を変えることは可能ですが、実際には利用できませんよね）

そういう状況になると、立ち退き裁判になるかもしれませんが、いずれにしても「抑止力」にはなります。

逆に、どんな形をとったとしても義妹には母親の遺産を相続する権利があります。
今は土地は要らないと言っていても、例えば将来結婚して、結婚相手が金に困って母親の遺産をあてにするということは有り得る話です。

テクニック的には色々な方法もあるでしょうし、また相続時には分割協議で取り分をどうとでも決めることは出来ますが、最終的には本来の相続分相当額を払ってあげるつもりでいた方が良いと思います。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
参考にさせて頂きます。

お礼日時：2012/03/03 21:22

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2012/03/02 15:10

＞義母に遺書などは残してもらう手筈ですが…

姑さんに自殺させるのですか。
「遺書」とは、自殺することが死に至るまでの恨み辛みを書き連ねた文書のことですよ。

＞義妹が相続権？を主張したら…

何ではてなマークが付くのですか。
子として親からの相続権を主張するのは当然のことです。

＞2500万までの譲与なら税金もかからないと…

麻生内閣時代に決められた「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税特例」は、昨年末で終わっています。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm

「相続時精算課税」のことをいっておられるとしたら、これは非課税というわけではなく、相続が発生するまで課税の判断を先送りするというだけです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

＞・他にいい案はないか…

親 (姑) の財産がほしくても、あくまでも子供は全員均等という絶対原則をないがしろにしてはいけません。
妹に半分残しておくか、その分あなたが現金を用意して妹に払うなど、妹から不満が出ないようにしておきます。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm