会社員をしながら個人事業主として副業の
確定申告を青色申告でしております。

今度、投資用の不動産を購入しようとしております。


投資用の不動産を個人事業として行う場合は、
戸建てだと5棟、マンションだと10室以上が目安だと
様々なところで情報を得ました。

マンションを1室買おうと思っているのですが、
マンション経営はあくまでも不動産所得として仕訳をし、
事業所得と合算で収支の合算ができるのでしょうか?

それとも、マンション1部屋でも
最初から不動産収入を事業所得として
組み入れても良いのでしょうか?

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A 回答 (2件)

>不動産を個人事業として行う場合は、戸建てだと5棟、マンションだと10室以上が…



ここでいう「個人事業」が税法上の所得区分
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1160.htm
で「事業所得」を意味するものであれば、それは解釈が違います。
不動産事業が事業所得となるのは、他人の不動産売買を斡旋して仲介料を稼ぐときです。

自分の保有する不動産を売却して得られる利益はあくまでも「不動産所得」です。
5棟 10室というのは、事業的規模であるかないかの違い
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1373.htm
だけであり、事業的規模なら青色申告特別控除額は 65万、事業的規模でなければ青色申告をしても 10万しか控除されないという違いが、まず第一にあります。

>マンション経営はあくまでも不動産所得として仕訳をし、事業所得と合算で収支の合算ができるのでしょうか…

青色申告決算書は、一般用
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/ …
と不動産用
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/ …
の 2通作成が必用です。
1通にまとめることはできません。

>最初から不動産収入を事業所得として組み入れても…

だめです。

なお、
仕入れがないので「家賃」はまるまる「収入」になることは間違いありませんが、「収入」の多寡は税金の計算に何ら関係しません。
税金は「所得」を基に計算します。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1370.htm
事業的規模でなくても、減価償却費や固定資産税、ローンのうち金利分のみなどは経費となりますので、「収入」がそのまま累進課税に結びつくわけではありません。

さらに、
税法に「不労所得」などという区分はなく、給与所得や事業所得との損益通算
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2250.htm
は認められています。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm
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 不動産賃貸業を営んでおります。



 が、帳簿や証票を会計事務所に渡して、あとは言われるままに納税するので、細かいことは判らないのですが、

> 戸建てだと5棟、マンションだと10室以上

 勘違いだと思いますよねぇ。

 これは、「事業的規模」かどうかの認定基準ではないでしょうか?

 その域に達すると、所得税のほかに「事業税」が課されるようになります。

 事業税を何百万円払っても感謝状1枚くれるわけでもなく、

 勘違いしている人が多いのですが、ローンの返済金(元金部分)を経費にできるわけでもなく、

 仕入れがないので「家賃」はまるまる「収入」になって、黙っていても他の収入と合算されて「累進課税」で税率は割高になり、

 不動産収入は「不労所得」に分類されるようで、「損通算」なども認められないことが多く(益は通算されて税率は高くなる)、仮に通算が認められたとしても損をしているから税金が減るという話ですから、決して喜ばしい話ではなく、

 事業的規模にするメリット・特典なんて、なんもありませんが?


 なぜ『最初から不動産収入を事業所得として組み入れても良いの』かと悩んでいらっしゃるのか判らないので的外れな回答かもしれませんが、

 個人の確定申告書に不動産収入の用紙(欄)があるはずなので(なければ税務署からもらって)、そこに書いて出せばいいわけで、マンション1部屋でも問題ないと思います。
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 callas_mrさん こんばんは

 日本の法律では、仕事をして得られた対価(給料や売上)に対しては税金を払うと言う法律になっています。したがって業種・形態に拘らず得られた収入に対してはきちんと申告して税金を払わないとなりません。これを怠る事を「脱税」と言います。したがってどんな形態であれ収益があれば、申告はしなければなりません。ところでサラリーマンの場合は多くの方は個人的に申告して無いでしょうけど、それは会社が肩代わりして社員の個別収益(この場合は「給与」ですけど・・・)を申...続きを読む

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Aベストアンサー

1.根拠となる法律
投資信託:投資信託及び投資法人に関する法律
投資事業組合:民法上の組合ならば、民法667~688条。1998年に新たにできた「中小企業等投資事業有限責任組合契約に関する法律」の事もある。
2.設定者、販売者
設定者の意味がよくわかりませんが、委託者指図型投資信託の場合は、財産を管理する受託者(信託銀行がやるのが通例)と、運用を指図する委託者(投資顧問会社など、要は運用会社)の2つが必須です。不動産や金銭債権など有価証券以外を対象にした投資信託の場合は、「委託者非指図型投資信託」も可能で、この場合運用は、受託者(=信託銀行などの信託会社)が信託契約に基づいて行います。販売者としては、これとは別に、証券会社や銀行がいます。
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1.根拠となる法律
投資信託:投資信託及び投資法人に関する法律
投資事業組合:民法上の組合ならば、民法667~688条。1998年に新たにできた「中小企業等投資事業有限責任組合契約に関する法律」の事もある。
2.設定者、販売者
設定者の意味がよくわかりませんが、委託者指図型投資信託の場合は、財産を管理する受託者(信託銀行がやるのが通例)と、運用を指図する委託者(投資顧問会社など、要は運用会社)の2つが必須です。不動産や金銭債権など有価証券以外を対象にした投資信託の場合は、「委託者非指...続きを読む

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Aベストアンサー

>個人事業主としてお給料を貰うか…

個人事業主に「給与」はありませんけど。
八百屋さんが大根を100円で売っても、その 100円は「給与」とは言いませんよね。
100円は事業の「売上」です。

>最近、仕事がきまりましたが、案件を紹介して頂いた会社との…

どのように仕事形態でしょうか。

個人事業主なら、仕事をする場所は自宅もしくは自分の事業所ほか自分で自由に設定、仕事をする時間も自分の好きな時間帯に。
税法上は事業所得。
【事業所得】
「売上 = 収入」からその仕事をするのに要した「仕入」と「経費」を引いた「利益」。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1350.htm

一方、仕事場所が会社の指定したところで、仕事時間も会社で決められたとおりなどと言うなら、「雇用」であり社員です。
税法上は給与所得。
【給与所得】
税金や社保などを引かれる前の支給総額から、「給与所得控除」を引いた数字。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1410.htm

>個人事業主とした場合の方が、お給料が7万円ほど高いです…

後者の就業形態を個人事業主と称しているのなら、「偽装請負」と言われるもので、税法面や雇用保険等の観点から好ましくありません。
素直に社員として契約しましょう。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

>個人事業主としてお給料を貰うか…

個人事業主に「給与」はありませんけど。
八百屋さんが大根を100円で売っても、その 100円は「給与」とは言いませんよね。
100円は事業の「売上」です。

>最近、仕事がきまりましたが、案件を紹介して頂いた会社との…

どのように仕事形態でしょうか。

個人事業主なら、仕事をする場所は自宅もしくは自分の事業所ほか自分で自由に設定、仕事をする時間も自分の好きな時間帯に。
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【事業所得】
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Q不動産投資と不動産投信(REIT)の比較 (違いではありません)

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こんばんは。不動産やで営業しています。
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不動産投資で必要なのは金額ではなく物件を選定する目です。どこの物件が買いか?それは外国人が買っている土地です。少し前に福岡で外国人が土地を購入しているとニュースで放送されているので、もう福岡ではないでしょう。

こんばんは。不動産やで営業しています。
確実性をとるなら不動産投信の方でしょう。
まず不動産投資をするなら、いくら低金利の時代でもキャッシュ購入でないと利益はでにくいです。実質利回りが5~7%と書かれていますが、実際はそんなにはでないです。今不動産投資物件情報など見ると表面利回りが5%だとよい方なので、キャッシュ購入で3.5%くらい?ローンを組むともっと低いでしょう。それに景気にもよるとは思いますが、現状を考えると年々利回りが減ると予測されます。今は安くても後々地上げがあり...続きを読む

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過去の個人事業主の届けをされた方に教えて頂きたく投稿しました。
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宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

こちらのURLが参考になります。
青色申告と専従者の件は事前にするかしないかきめておく必要があります。
開業届を出すときにコピーをもらっておくことを忘れずに。コピー代はたぶん有料。

参考URL:http://allabout.co.jp/career/freelance/closeup/CU20030628A/

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余裕資金で投資信託を買おうと考えています。

今は、さわかみ投信に1000万、株式に1000万、金に100万、貯金に300万と言う配分です。

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そのような投資信託が有れば、資産は確実に増やせるし、世界情勢の変動が有っても、ある程度リスク回避が出来るのではないかと考えています。

お勧めの投資信託が有れば、教えて下さい。

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

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ライフハーモニー(ダイワ世界資産分散ファンド)(成長型)
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ライフハーモニー(ダイワ世界資産分散ファンド)(安定型)
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ノムラ・オールインワン・ファンド
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SG 資産分散ファンド(愛称:ドリーム・チーム)
・クレディ・アグリコル アセットマネジメント
りそな ワールド・セレクト・ファンド(愛称:「りそなオールスター」)

以上が世界の株式、不動産、債券、商品に分散投資している投資信託です。この中から、組入れ比率を調べてご自身の考えに合致するものを選ばれてみてはいかがでしょうか。


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