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地主をしています。旧借地権の交渉で悩んでいるのですが
相談にのっていただけないでしょうか。

昭和2年から土地を貸しています。(約90年間)
先方は家を建てて、現在も娘夫婦が相続して居住中です。
大昔ですので契約書はなく、特に取り決めなどもありません。

先日、先方から借地権付き建物を売却したいと連絡が有り
交渉に入っているのですが、提示金額が高すぎて折り合いがつきません。

旧借地権では「朽廃、滅失すれば権利は消失する」と理解しています。
買取を避けて朽廃していくのをひたすら待つのも一つの選択肢だと
考えているのですが、もし、先方が地主の許可なしに建物を建て替える権利があれば
この選択肢は無効となってします。

原則、建て替えは地主の許可なしには出来ません。
しかし、「借地人が裁判所に訴え出れば地主に代わって許可を出す」
という回答を他方でよくお見受けします。

当方のような事例でも、裁判所は無条件に建て替え許可を出すものでしょうか?
先方から建物を買い取らない限り、権利は戻ってこないと考えるべきでしょうか?

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A 回答 (3件)

>当方のような事例でも、裁判所は無条件に建て替え許可を出すものでしょうか?


出します。
>先方から建物を買い取らない限り、権利は戻ってこないと考えるべきでしょうか?
そうです。
建物を買い取るのですが、実質は「借地権」を買い取るのです。
底地の価格は更地の30%くらいしか価値がない。
なぜなら87年の長きにわたってご先祖はその土地を「貸す」だけで地代を
得てきた。借地法とは戦前に世の中借地だらけだったときに戦争にいく兵隊の
家族を守るためできた法律「建物保護法」というのが基本にあって
借地人を完璧に守っている。
空襲で滅失しても期間の定めがある契約については遅滞無く地主が異議を
申立てない限り再築可能という条文すらついています。
建替えは許可がいりますが許可を出さぬ地主に代わって裁判所の許可を取
れば出来ます。これを「非訟手続(ひしょうてつづき」)と云います。
これにより裁判所が
建替え(増改築も可能)の許可と承諾料を決めてくれますので工事可能です。


不動産の世界では借地権でも所有権でも普通に中古住宅が流通するのはこのしくみが
きちんと担保されているからです。
なお、建替えでなくても、「ビフォアアフター」のようにスケルトンリフォームなら
地主の許可無くできるのです。
だいたい古屋が見違えるように再生しますけど、あれに出てくる建物はほとんどが
借地物件か、道路条件で既存不適格の建物ののようですね。

ですから、老朽劣化待ちという作戦もだめ。
あきらめましょう。
この間も悪い地主がいて、相続人に建物撤去を迫ったというので驚きました。
期間の定めが無い場合、自分で建物撤去したらそれで終わりです。

くれぐれも騙して借地権を取り上げようなんて思わないで下さい。
家の母方の実家が大地主でしたけど借地はさせなかったですよ。貸家は何軒もあったけど。
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この回答へのお礼

ご回答をいただき有難うございました。今回、助言を頂いた内容にもありますが
先方は私達に黙って大規模な建物の補修をしていたことが最近発覚しました。
昭和2年の建物ですから少々はそのようなことがあるとは思っていましたが…。
これは大いに問題があるのではないかと考えていたのですが
やはり建替えでもない限り、地主は口出し出来ないんですね…残念です。

元々、土地を貸した経緯は私達の先祖が「どうか借りて頂けませんか」と言ったのではなく
先方の先祖が「貸してくれませんか?」と言ってきたのが始まりです。
先祖は当時、気持ち良く借地に出したのだと想像しますが
それが戦後になって突然、借地法が作られ、土地の値段も上がり、借地人に借地権という
降って湧いたような権利が与えられた成り行きを見ると地主側として納得がいかないんです。

私の母方の実家も大地主で、これまでに何件もの借地交渉を大金を費やして解決して
きたと聞いています。現実として借地人にそれに見合う権利があるのですから
仕方がないと諦めていますが、今回の借地人は自らの権利を惜しみなく主張しており
交渉は長引きそうです。そこで、老朽劣化待ち作戦を交渉材料に持ち出そうと
考えたのですが使えなさそうですね。それが判明しただけでスッキリです。
また、別の交渉の糸口を探してみたいと思います。

お礼日時:2012/03/10 08:41

>当方のような事例でも、裁判所は無条件に建て替え許可を出すものでしょうか?



 裁判所が許可をする場合は、承諾料(概ね、更地価格の3%から5%、非堅固建物から堅固建物への建て替えの場合は、10%程度)を定めるのが通例です。

借地借家法

(借地条件の変更及び増改築の許可)
第十七条  建物の種類、構造、規模又は用途を制限する旨の借地条件がある場合において、法令による土地利用の規制の変更、付近の土地の利用状況の変化その他の事情の変更により現に借地権を設定するにおいてはその借地条件と異なる建物の所有を目的とすることが相当であるにもかかわらず、借地条件の変更につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、当事者の申立てにより、その借地条件を変更することができる。
2  増改築を制限する旨の借地条件がある場合において、土地の通常の利用上相当とすべき増改築につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、その増改築についての借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。
3  裁判所は、前二項の裁判をする場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、他の借地条件を変更し、財産上の給付を命じ、その他相当の処分をすることができる。
4  裁判所は、前三項の裁判をするには、借地権の残存期間、土地の状況、借地に関する従前の経過その他一切の事情を考慮しなければならない。
5  転借地権が設定されている場合において、必要があるときは、裁判所は、転借地権者の申立てにより、転借地権とともに借地権につき第一項から第三項までの裁判をすることができる。
6  裁判所は、特に必要がないと認める場合を除き、第一項から第三項まで又は前項の裁判をする前に鑑定委員会の意見を聴かなければならない。
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この回答へのお礼

ご回答いただきありがとうございました。
法律の根拠と承諾料について的確に示していただき感謝致します。
十分に納得しました。心より御礼を申し上げます。

お礼日時:2012/03/10 08:48

読んだ限りの感触では、立替拒否ができるような事案ではとてもないと思う。




一般論として、立替拒否をしても、裁判所が代わりに承諾することが多いため、「土地は一度貸したら最後、借地権は半永久的に帰ってこない」とまでいわれるほどに、強固なものとなっておる。


裁判所に更新拒否を認めさせたいとするなら、以下の項目をチェックしてみて2つ以上、YESがつくなら目があるかもしれん


莫大な立退き金を借主に提供している、する準備がある YES/NO
借地人が暴力団関係者である YES/NO
借地人には、しばしば賃料不払いなどの行為をしている。ないしは現在滞納中である YES/NO
借地人には、別の生活基盤があり、本件土地は空き地状態である YES/NO
お主iには、どうしてもこの土地をとりかえせねばならないほどの重大な必要性がある。 YES/NO

 
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この回答へのお礼

ご回答をいただきありがとうございました。
YES/NOについて、私達の件を照らし合わせてみたのですが…全てNOでした。
ユニークな文章で書いていただき和みました。感謝申し上げます。

お礼日時:2012/03/10 08:46

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Q旧借地権の建替承諾料

現在旧借地権付き建物の購入を検討しております。

建物自体が築45年と古く、近いうちに建替えが必要と考えています。

その場合の建替え請求が認められない場合があるのでしょうか。

旧借地権においての建替えについて

地主は借地権者が建替えを請求した場合拒否できるのでしょうか?

拒否された場合、裁判所への申請により建て替えが認められるのでしょうか?

以上お教えいただければ幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

業者です。

人それぞれ考え方は違うので、否定する訳ではありませんが、建替え時期が迫っている借地権付き古家を買われる理由が今一つ分かりません。もちろん価格が安いというのがあるのかもしれませんが、資産価値としては限りなく0円です。
借地というのは借地料と承諾料という費用が永続的に必要な訳で、土地に関しての資産価値は無いに等しいという事です。

よく、借地権割合と底地割合といって、あたかも土地の所有権の半分は借地権者にあるように説明されますが、底地割合というのは税務上のお話だけであって、実質資産ではありません。確かに借地権は売買できますが、地主の許可がなければ売れない訳ですし、戦後のような土地を持てない人たちが多くを占め、ほとんどが借地で家を建てていた時代とは違い、現代では土地は所有するのが常識となってますので、何も好んで借地権を高く買う必要など無い気がしますね。大きなお世話かもしれませんが…。

それはさておき、それでも価格が安いので手っ取り早く持ち家は欲しいというのならば、借地権付き古家を買う事もあるでしょう。旧借地法に該当する借地権であれば、建物が朽廃する前に建て替える事で、借地契約は消滅する事はありませんし、地主も建て替えを拒む事は難しいでしょうね。仮に地主が拒否しても、借地人が勝手に建て替えた所で、違法ですらなく、多くは金銭給付という形で決着できる可能性は高いでしょう。つまり、地主が建て替えを拒んだ場合、司法へと進み、裁判所判断で建て替えが可能になる訳です。

しかし良く考えてみると、何故現行の借地借家法で原則建て替え禁止になったかですね。「土地は貸してしまった一生返って来ない」そういう意識が埋め込まれてしまい、貸し渋る地主が多くなってきたために、借地法は消滅し、借地借家法が生まれました。貸し渋りを防ぐのも一つも目的な訳です。そう言う状況での司法判断ですので、建て替え間近に売買された借地権という状況で、司法がどう判断するかは未知です。これが契約当初からの借地人ならば確実に司法は建て替えを認めるでしょう。しかし建て替え直前に物件を手に入れた借地人が司法に訴えた場合、良からぬ意識があったと疑われないとも限りません。

ある意味冒険ではあります。もちろん、司法が認める可能性は高いのは事実ですが、認められない可能性が含まれている事は重々に承知しておいた方がいいでしょう。その場合、建物が朽廃した場合は、借地権は消滅します。それが旧借地法ですから。

業者です。

人それぞれ考え方は違うので、否定する訳ではありませんが、建替え時期が迫っている借地権付き古家を買われる理由が今一つ分かりません。もちろん価格が安いというのがあるのかもしれませんが、資産価値としては限りなく0円です。
借地というのは借地料と承諾料という費用が永続的に必要な訳で、土地に関しての資産価値は無いに等しいという事です。

よく、借地権割合と底地割合といって、あたかも土地の所有権の半分は借地権者にあるように説明されますが、底地割合というのは税務上のお話だけであ...続きを読む

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q借地権という選択肢のメリットがわからないのですが

すごい世間知らずなことをうかがいます。

借地物件ってよくあります。マイホームを検討していて
安いと思えば大抵が借地権の物件だったりしますよね。

地代は「買う」より安いので、より身近かつ現実的な
選択肢であることはわかりますが、
いずれは人に返さなければならない土地だと
思いながら、その上に建築して暮らしていくというのは、
精神衛生上、さぞかし窮屈なのではないでしょうか?

たとえ、100年居座れることが確定していても、結局は
「我が物」でなければ子孫に残してあげるともいえませんよね。

こんな当たり前のことを思う私の考えを180度転換させられる
ほどのメリットが、借地権にあるのですか?

あと、このサイトのQ&Aで、「旧借地権だと借り手側の立場が
強く保護されてる」ような説明を読みましが、そうなのですか?

Aベストアンサー

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

 このサイトでも何度か書いているのですが、私は、建物保有を目的とする人に土地は貸しません。損だからです。逆に言うと、借地人に有利だからです (^o^; 。

 いつか返え さなければならない というのは、定期借地ですね。普通の借地なら、事実上返す必要はありません。

 使用権もりっぱな財産ですので、子孫に残してあげられますよ。実際、バブル期には、これまで払ってきた借地料の何倍(バブル期以前の土地所有権の何倍)もの立ち退き料をもらって立ち退いた借地人もたくさんいます。

 借地上で商売するんだとすると、税金が絡んできますが、土地を所有して商売するのに比べると、かなり税金が少なくて済みます。だから、金がなくなると、本社所有地を売却して、そのまま借地・借家して営業を続けるようなケースが出てきます。

 そりゃ、現金が必要だから、というのが直接的理由ではありますが、所有し続けたほうがお得(儲かる)なら、売却代金相当額を銀行からお金を借ります。

 一般の借地ならお得ですが、定期借地の物件はやめたほうがいいと思います。期限が来たら返さなければなりません。合意があれば新たに契約すればいいわけですが、足下を見られます。

 また、10年くらい前から、「どうせもうすぐ取り壊して返さなければならない」と思うので、修理しないで、不便を我慢しながら使うことになりますので。

 特にマンションなどは、住民の中に一部だけでもそういう人がいると、意見がまとまらず、先へ進めませんから。

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

 このサイトでも何度か書いているのですが、私は、建物保有を目的とする人に土地は貸しません。損だからです。逆に言うと、借地人に有利だからです (^o^; 。

 いつか返え さなければならない というのは、定期借地ですね。普通の借地なら、事実上返す必要はありません。

 使用権もりっぱな財産ですので、子孫に残してあげられますよ。実際、バブル期には、これまで払ってきた借地料の何倍(バブル期以前の土地所有権の何倍)もの立ち退き料をもら...続きを読む

Q借地権のある土地での建て替え

借地権のある土地に登記されている建物の建て替えについてご質問します。建物が老朽化し、数年後には居住不可能となる可能性があるため建て替えを考えています。しかし、資金が十分ではありません。住宅地では借地権割合は借地人:地主が約70:30だと聞いたことがあります。もし、この土地が30坪で坪100万だと仮定すると、地主が同意さえすれば30坪X3/10X100万の900万でこの30坪を購入できるということでしょうか。もしこれが成立するならば、銀行にこの土地30坪とそこに建て替える建屋を担保としてローンが受けれると思うのですが、いかがでしょうか。また、地主が売却に同意しない場合でも、この借地権割合の30坪X7/10X100万の2,100万を所有しているということで、これを担保に銀行にてローンが組めるでしょうか。よろしくアドバイスお願いします。尚、借地権は旧法です。

Aベストアンサー

いずれにせよ立替自体に対する、所有者の同意が必要となります。
旧借地法の借り手権利は非常に強く、仰る様に5~7割の権利があると言われていますが、貸主側の唯一の強みは上物が消滅した時点で借地権も消滅する事です。
従って、事情が許せば貸主は建物が壊れて行くのを待てば、所有権を100%まで回復できる展望があります。
ですから貸主は立替同意の条件として、賃貸条件の変更や新法での再契約を要求して来る可能性が高いのです。
借地権自体は建物によって成り立ちますので、その建物を取り壊す場合に借地権を担保設定はできませんし、通常借り入れの担保は土地・建物に設定されますので、その面でも土地の所有者(貸主)の同意は絶対必要です。

Q借地権って地主に売れるのですか?

私の家は、地元の地主から土地を借りて、そこに家を建てて住んでいます。
借地権の契約もあり、自宅も登記されています。
更新は2年前にしたばかりであと18年あります。

こんな契約途中ですが、、この借地権を地主さんに売ることができるのでしょうか?

いろいろ調べてみると、「地主さんへ借地権を売ることができる」と知りました。

これは誰でもできるのでしょうか?
地主さんが応じないとだめなんでしょうか?
そもそも、地主さんの土地なのに、なぜ借地権を売ることができるのでしょうか?

Aベストアンサー

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」という定義からはずれますので、同法で保護される「借地権」は存在しないです。

ですので、まずは賃貸借か使用貸借かを確認することから始めてください。

それと、
借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、
契約の不履行になるので、地主から残存期間の地代未払いを請求された場合支払い義務があります(通常契約書に書かれていたりします)。(民法415条)。

あとは、
建物買取請求権というのがあり、
地主に対して、借地上の建物の買取りを求める権利ですが、
どういう状況でも行使できるものではなく、
次の場合に、買取請求ができます。
1.借地権が消滅し、契約が更新されなかったとき。
2.借地権者から借地上の建物を譲り受けた者に対して、地主が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないとき。

借地権に建物買取請求権を定めた目的は、借地契約の解除や借地権の譲渡、転貸を拒否されて使用できなくなった場合、
借地人が建てた建物を無償で放棄することがないよう、費用(買い取りの請求が行われたときの評価価格になり、建築当時の価格にはなりません)の回収を図らせるためです。

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」...続きを読む

Q借地権交渉でもめてます。底地権について教えてください。

両親が、借地権売却交渉でもめているものです。
両親が借地人で、このたび、地主さんに借地権を買ってもらう交渉にはいりました。

地主が、提示する金額や条件が不当なので、弁護士さんに相談を考えています
が、せんだって不動産やさんに、相談したところ、「それなら、底地権を第3者に
売りますよ!といえばいいんですよ。そうしたら、地主さんもびっくりして考え直し
ますよ。」というアドバイス。底地権のことを調べたのですが、いまいちよく
わかりません。その後、役所の宅地建物相談にも聞いたところ、「底地権は地主さんのものだからどうにもなりませんよ。」とまったく、逆の回答。

いったい、底地権ってなんなのでしょうか?地主さんが立場が強く、借地人は地主のいいなりになるしかないのでしょうか。とにかく、地主が変わり者で、両親が代理人などをたてることも一切拒否、もし、代理人をたてたら、交渉しないとまで言われています。地主の提示する条件で不当な点は以下の3点です。
 1.地主本人が事務処理をするにもかかわらず手数料10%をとると言っている。
   金額にすると、100万ぐらいです。
 2.提示された坪単価が、役所で調べた公示価格に比べると、安いこと。
 3.両親が借地の上に、自分所有の築30年の家に住んでいますが、契約終了後
   地主はそのまま、家を借家として貸す予定で、そのリフォーム代200万を
   両親に請求していること。家そのものの価値は、2階が築40年を超えているの
   で、価値がゼロとは、不動産やに言われているのですが。退去後のあとの、
   リフォーム代まで請求されるすじあいはないですよね。それだったら、更地に
   して返したほうがとくです。

 などです。底地権のことを含め、ご意見お聞かせください。

両親が、借地権売却交渉でもめているものです。
両親が借地人で、このたび、地主さんに借地権を買ってもらう交渉にはいりました。

地主が、提示する金額や条件が不当なので、弁護士さんに相談を考えています
が、せんだって不動産やさんに、相談したところ、「それなら、底地権を第3者に
売りますよ!といえばいいんですよ。そうしたら、地主さんもびっくりして考え直し
ますよ。」というアドバイス。底地権のことを調べたのですが、いまいちよく
わかりません。その後、役所の宅地建物相談にも聞いたと...続きを読む

Aベストアンサー

概念としては所有権=借地権+底地権です。底地とは借地権を設定した土地の地主の持っている権利でこれは処分できません。借地権の売買は地主の承諾がなければ成り立たず、その意味では地主に強い権利があります。
ただ1.の手数料とは通常、第三者に借地権を売る場合に地主に払う承諾料ではないかと思われます。地主が自ら買う場合にとるのはおかしいでしょう。2.の公示価格ですが必ずしも相場と一致するとは限りません。周辺の取り引き相場を調べてみてはどうでしょうか。ただし、借地と底地の割合は6:4とか7:3と路線価上で取り決めされておりますが実際の売買では5:5となるケースが多いようです。3.の建物にリフォーム費用をとるというのは論外です。借地の契約書上で取り決めされていれば別ですが建物に対価があれば地主に対し、買取請求できるぐらいですから。地主が現況の建物をそのまま使うのであればリフォーム費用は地主負担となるべきでしょう。
諸条件含めて地主の要求が不当であれば自分の希望額で第三者に売り出しをしてみたいと地主に申し出てみてはいかがでしょうか?地主にプレッシャーをかけることはできると思います。

概念としては所有権=借地権+底地権です。底地とは借地権を設定した土地の地主の持っている権利でこれは処分できません。借地権の売買は地主の承諾がなければ成り立たず、その意味では地主に強い権利があります。
ただ1.の手数料とは通常、第三者に借地権を売る場合に地主に払う承諾料ではないかと思われます。地主が自ら買う場合にとるのはおかしいでしょう。2.の公示価格ですが必ずしも相場と一致するとは限りません。周辺の取り引き相場を調べてみてはどうでしょうか。ただし、借地と底地の割合は6:4...続きを読む

Q借りている土地の「借地権価格」と「売買価格」

嫁の実家は、借りている土地に自分で家を建てて住んでます。
いわゆる借地というやつと思います。

ずいぶんと昔から、地主さんのご厚意で借りており、
最近のアパート家賃1か月くらいの費用で、1年間の地代料金になっています。
しかし、貸し始めた頃の地主さんが亡くなり、息子さんに代替わりしてから、
その土地を買って貰えないか?との相談がありました。

価格は、路線価(60,000円)*130%=m2単価とし、これに土地面積(240m2)を掛けて土地総額(18,720,000円)を出しています。
(相手方不動産業者曰く、国土庁発表の時価らしい)

気になっているのはここからですが、
売買価格の算出で、先ほどの土地総額に借地権割合(30%)を掛けて借地権価格(5,616,000円)を出し、
土地総額から差し引いて売買価格(13,104,000円)を出しています。
当該地は、急な坂道途中の高低差のある土地ですが、バス・JR駅共に歩いて15分圏内にあります。
雪が降るとかなり神経を使うような土地ですが、比較的交通の便は良い所です。
この借地権割合とは妥当な割合でしょうか?((1))

ちなみに、高低差があるので今は玉石積みですが、最近の建築条例では玉石積み不可の為、
新築する際にはコンクリート土留にやり替えなければならず、7,000,000円くらい掛かる土地です。
また、この敷地を更地にしようと思うと、解体費用が2,000,000円くらい掛かるようです。
その為、先ほどの売買価格から9,000,000円を引くと、購入金額は4,000,000円が妥当でしょうか?((2))

嫁の実家は、借りている土地に自分で家を建てて住んでます。
いわゆる借地というやつと思います。

ずいぶんと昔から、地主さんのご厚意で借りており、
最近のアパート家賃1か月くらいの費用で、1年間の地代料金になっています。
しかし、貸し始めた頃の地主さんが亡くなり、息子さんに代替わりしてから、
その土地を買って貰えないか?との相談がありました。

価格は、路線価(60,000円)*130%=m2単価とし、これに土地面積(240m2)を掛けて土地総額(18,720,000円)を出しています。
(相手方...続きを読む

Aベストアンサー

>この借地権割合とは妥当な割合でしょうか?((1))

路線価と借地権割合は下の路線価地図で確認できます。
路線価は平米あたりの単価で示されています。
借地権割合は路線価の数字の後ろにA~Gで表記されています。
A:90%~G:30%までです。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h20/index.htm
路線価が低い場所は借地権割合も低く、路線価が高い場所は借地権割合
も高い傾向にあります。
ご自身で確認してみてください。

>先ほどの売買価格から9,000,000円を引くと、購入金額は4,000,000円が妥当でしょうか?((2))

はっきりいって論理がめちゃくちゃです。相手は意味さえ理解できない
と思います。
論点は土地評価が路線価×130%が妥当かどうか と、
それはそれとして、いくらなら買うかというだけの話だと思います。
相場観で買うというのなら、回りの土地の売買価格を調べればわかる
と思いますし、400万以上では買えないというのならそれで交渉
すればいいと思います。(笑われるかもしれませんが)

相手に事情があってどうしても現金が必要ということになれば指値は
きくと思います。
ただ、買わない場合借地料は値上げしてくると思います。
参考までに、借地料の相場は固定資産税の3倍程度までは、調停でも
認められます。

>この借地権割合とは妥当な割合でしょうか?((1))

路線価と借地権割合は下の路線価地図で確認できます。
路線価は平米あたりの単価で示されています。
借地権割合は路線価の数字の後ろにA~Gで表記されています。
A:90%~G:30%までです。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h20/index.htm
路線価が低い場所は借地権割合も低く、路線価が高い場所は借地権割合
も高い傾向にあります。
ご自身で確認してみてください。

>先ほどの売買価格から9,000,000円を引くと、購入金額は4,000,000円...続きを読む

Q地上権が設定されているマンションは何が問題になるのでしょうか?

マンション購入を検討しています。
昭和52年築で古いですが、環境はとても良いのでいいなと思ったら、地上権が設定されているとのことです。

地上権が設定されているマンションは、存続期間が終了すると、地主が更新を拒否した場合は建物を取り壊さなければならないということでしょうか?

ちなみにこの物件の登記簿謄本をみたのですが、存続期間が記載されていませんでした。
これは、存続期間の定めがないということでしょうか?それとも、登記はされていなくても、契約書か何かで期間が定められているものなのでしょうか?
仮に、登記簿謄本に存続期間が記載されていないということは存続期間の定めがないということである場合、民法上は存続期間が何年とみなされるのでしょうか?

現在57歳でマンション購入を考えているものですから、そのマンションにいつまで住めるのかというのは、大事な問題と思っています。

よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>存続期 間が終了すると、地主が更新を拒否した場合は建物を取り壊さなければならないということでしょうか?

旧法「借地法」が適応されます。建物が存続する限り期間は更新されます。

>これは、存続期間の定めがないということでしょうか?
借地契約書をみないと当初期間の設定はわかりませんが、期間が定めのない
場合、鉄筋コンクリート造など堅固な建物の場合60年です。
ただし、その後も
「期間経過後も借地上に建物が存在し、借地人が借地の使用を継続しており、
地主が「正当事由」を具備して遅滞なく異議を申し出ないと、借地契約は更新した
ものを見なされます(6条、法定更新)。」
その場合には、更新時からさらに30年。
地主の正当事由というのは、旧法では曖昧ですが判例的にみて
まず大抵の事由は認められないと考えてよいです。
更新拒絶ができないのでそのあたりを明確化した新法ができたわけですから。


>現在57歳でマンション購入を考えているものですから、

築32年でも借地契約期間が60年なら、あと30年は大丈夫ですし、法定更新で
40年後も問題ないでしょう。
ただし、旧法の場合、建物が滅失した場合借地権も消滅します。つまり
住民がいなくなって維持管理が十分でなくなり建て替えも不可能という事態や
大地震などの災害で大破して取り壊さざるをえないケースでは、建て替えに
よる借地更新が不可能なケースがでてきます。
所有権のマンションの場合、最悪でも撤去費を控除した土地代が手元に残りますが
借地権の場合、撤去費用だけ負担させられて家を失うケースも考えられます。
借地権でも「50%~70%」の借地権割合の価値がありますが、それが撤去
費用を上回るかどうか、借地権を買う人、場所によります。

築60年の建物は、どうなっているかというと都心部にあれば、代官山同潤会
アパートのように再開発で建て替えられて、土地の権利をもとに割り増しされた
容積で少ない土地の持分とあたらしい建物床に置き換えるようなこともありえます。
しかし、郊外の立地だと空き家が増えて廃墟に近い状態になっていて例も
少なくないです。

お買いになる物件が価値の高い都心部であることを願っております。

>存続期 間が終了すると、地主が更新を拒否した場合は建物を取り壊さなければならないということでしょうか?

旧法「借地法」が適応されます。建物が存続する限り期間は更新されます。

>これは、存続期間の定めがないということでしょうか?
借地契約書をみないと当初期間の設定はわかりませんが、期間が定めのない
場合、鉄筋コンクリート造など堅固な建物の場合60年です。
ただし、その後も
「期間経過後も借地上に建物が存在し、借地人が借地の使用を継続しており、
地主が「正当事由」を具備...続きを読む

Q借地の固定資産税について

借地の固定資産税について

私は借地権割合50%の借地に家をたてて居住しています。その場合、固定資産税はそのまま
100%全額を持たねばならないのでしょうか。それとも借地権割合50%ですから
半額を支払えばよいのでしょうか。いずれにしても地主さんに持っていくことになるのですが・・・

Aベストアンサー

借地権割合というのは、土地の資産評価額に対する借地権の評価額です。

税金で関係するのは相続や贈与の際の評価額となりますが、固定資産税
は所有者に全額課税されるもので、借地人に直接課税されることはあり
ません。

間接的には借地料として地主に払い、地主から固定資産税を納付すると
いう意味では払うことになりますが。


また、借地権割合はその借地権を売買する際の目安になります。

Q借地権の増改築承諾料について

借地権付き建物を購入して、リフォームをして住もうと考えています。

その場合、増改築承諾料というのがあると聞きました。

この増改築承諾料を払わなければいけないのは、どのような増改築を
指すのでしょうか。

購入後リフォームを考えているので、増改築承諾料の有無が関係するので
教えていただければ幸いです。

どうぞよろしくお願いします。

Aベストアンサー

業者です。

結論から言えば、増改築の場合は必ず承諾料が必要ですが、リフォームの場合は地主次第です。

まず借地契約(賃貸借契約)は存在しますか?その借地契約は何時交わされた物ですか?つまり旧法の借地法か新法の借地借家法の適用かによって微妙に変わります。

また、増改築とリフォームは別物です。増築は床面積が増加する事、改築は同程度の建物を建てる事で、両方とも建物の耐用年数が増えます。リフォームは内装や外装の化粧直し、間取り変更の事を言い、躯体自体は変わりませんので、通常耐用年数が増える工事の事ではありません。

建物の耐用年数が増えると、地主の思惑にそぐわない問題が出てきます。例えば、旧法の場合は、建物が朽廃すると借地契約が終了しますが、その終了が伸びる事にもなります。
新法の場合は、耐用年数はさほど考慮されないまでも、契約更新を行わない場合、堅牢な建物ですと、建物買取請求権を行使された場合に価格が跳ね上がるので、やはり地主は嫌がる場合が多いものです。
もちろん、拒否されれば、後は裁判所預かりで結論を貰う事になるでしょうね。

耐用年数に関わらないリフォームの場合は承諾料は必要無い場合もありますが、旧法が適用されるような古い契約の場合は、地主から見れば、借主が強く、しかも安い借地料しか貰えない現状より、売却した方が資産としては有効だと考える人も多く、承諾料を取って阻止しようとする例が多いように思います。

新法の場合は、簡単なリフォームの場合は承諾料は必要無い場合が多いのですが、例えば屋根のリフォームや外壁の交換ですと、耐用年数も増えてしまい、改築と捉えて要求する事はあります。
ですので、事前に確認された方がよろしいかと。

業者です。

結論から言えば、増改築の場合は必ず承諾料が必要ですが、リフォームの場合は地主次第です。

まず借地契約(賃貸借契約)は存在しますか?その借地契約は何時交わされた物ですか?つまり旧法の借地法か新法の借地借家法の適用かによって微妙に変わります。

また、増改築とリフォームは別物です。増築は床面積が増加する事、改築は同程度の建物を建てる事で、両方とも建物の耐用年数が増えます。リフォームは内装や外装の化粧直し、間取り変更の事を言い、躯体自体は変わりませんので、通常耐用年数が...続きを読む


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